（2015）银民终字第745号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-09-30
案件名称
徐建刚与卢志祥确认合同无效纠纷民事二审判决书
法院
宁夏回族自治区银川市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区银川市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐建刚,卢志祥
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）银民终字第745号上诉人（原审被告）徐建刚，男，汉族，教师，住宁夏回族自治区。委托代理人梁晓琴，宁夏永川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）卢志祥（曾用名鲁志祥），男，汉族，农民，现住陕西省。委托代理人ＸＸ，永宁县杨和镇法律服务所法律工作者。上诉人徐建刚因确认合同无效纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市永宁县人民法院（2014）永民初字第593号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2015年8月7日公开开庭进行了审理。上诉人徐建刚及其委托代理人到庭参加了诉讼，被上诉人卢志祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，原告系永宁县望洪镇西玉村村民，2010年3月1日，原、被告双方签订一份《买房子及土地流转协议书》，协议约定：原告将其位于西玉村的造价为6.6万元的房屋一套卖给被告，将其承包的9.77亩土地流转给被告；在国家现有政策不变动的情况下，土地永远归被告耕种；原告将土地使用证、宅基地证、一本通交由被告使用，原告不得无礼干涉；如国家长期征用土地，费用全部归被告所有，如土地流转集体费用归被告所有，原告不得有任何干涉；2009年以前的所有各项费用等由原告承担，2010年以后所有义务工等各项费用由被告承担。协议签订时，原、被告双方均未向永宁县望洪镇西玉村村民委员会告知土地流转的情况，也未提前申请或事后通知。协议签订后，被告于2010年3月6日将6.6万元购房款支付给原告，原告举家迁往老家陕西省延安市志丹县居住，并将房屋、集体土地使用证、土地承包合同交给被告。被告将购得的房屋给其父母居住，并将承包地交由二人耕种。2010年12月20日，原告与永宁县望洪镇西玉村村民委员会签订《西玉村供港蔬菜生产基地项目建设用地协议》一份，将涉案的承包地3.93亩出租给西玉村村民委员会用于从事供港蔬菜规划建设使用，租期为9年，自2011年1月1日起至2019年12月30日止。2012年5月26日，永宁县望洪镇西玉村村民委员会向望洪信用社出具函件“兹有我村村民鲁志祥粮补贴有（由）徐建刚领取！请将鲁志祥粮补变更到徐建刚的名下”，后涉案土地的粮食补贴由被告徐建刚领取。另查明，1998年3月25日，原告就本案涉案土地与永宁县望洪镇西玉村村民委员会签订了土地承包合同，双方约定承包期限自1998年1月1日至2027年12月30日。被告户口为非农业户口，不属于永宁县望洪镇西玉村村民。原告现起诉要求：1、依法确认原告与被告2010年3月1日签订的《买房子及土地流转协议》无效；2、本案诉讼费由被告承担。原审法院认为，原、被告签订的《买房子及土地流转协议书》系双方自愿签订，被告购买原告房屋，应当认定为住房和宅基地一并购买。农村宅基地使用权是我国特有的物权种类，是农村村民无偿取得的，属于本集体成员享有的一项重要的社会福利，只有本集体经济组织成员才能享有。农村住房与农村宅基地不可分割，在买卖农村住房的同时其所依附的农村宅基地使用权也随之发生转移。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定：禁止城镇居民在农村购买宅基地；国土资源部《关于加强农村宅基地管理意见》规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买的和违法建造的住房发放土地使用证，城市居民严禁购买农村房屋。被告不属于永宁县望洪镇西玉村村民，原、被告买卖房屋的行为，属于本集体经济组织以外的人员购买农村住房和宅基地的行为，因违反集体经济组织的成员属性，应当认定为无效。原、被告之间签订《买房子及土地流转协议书》时约定:“在国家现有政策不变的情况下，土地永远归乙方耕种”、“如果国家长期征用土地费用全归乙方，如土地流转集体费用全归乙方使用，甲方不得有任何干涉”，该约定属于土地承包经营权的以转让的方式流转，依据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条的规定，土地承包经营权采取转让方式流转的，应当经发包方同意；《农村土地承包经营权流转管理办法》第十一条规定，以转让方式流转土地承包经营权的，应当事先向发包方提出转让申请。本案中原告与被告签订协议流转土地时未向发包方永宁县望洪镇西玉村村民委员会提出转让申请，未经发包方同意，原、被告之间的该行为处分了侵害了农村集体经济组织的利益，故该转让协议无效。综上，原、被告双方签订的《买房子及土地流转协议书》无效。依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国土地承包法》第二十条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、确认原告卢志祥与被告徐建刚签订的《买房子及土地流转协议书》无效；二、原告卢志祥返还被告徐建刚购房款6.6万元及利息（利息按照年利率6.15%自2010年3月6日起计算至款项全部履行之日）。宣判后，上诉人徐建刚不服，提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或将本案发回发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审认定事实错误，程序违法。上诉人接受其父母委托与被上诉人协商房屋购买及土地流转事宜，并代替父母在协议上签字。该房屋由一直由上诉人父母居住，土地也由上诉人父母经营耕种。该协议主体系上诉人父母，而不是上诉人。2、即使上诉人代替其父母与被上诉人签订的协议无效，也不能简单判定被上诉人返还上诉人购房款6.6万元及利息，上诉人父母购买房屋后对房屋进行了整体翻修，如果协议无效，被上诉人除返还上诉人父母购房款及利息外，依据相关法律规定，应双倍返还购房款，还应向上诉人父母支付翻修房屋的费用。一审只判定被上诉人返还上诉人购房款及利息显失公平。被上诉人卢志祥辩称，1、协议是上诉人与被上诉人实际签订，上诉人也未向被上诉人说明是代其父母购买房屋，上诉人一审要求追加其父母为第三人无事实及法律依据；2、房屋翻修是上诉人在二审中陈述的新的诉求，不属于二审法院处理范围，被上诉人不予认可的情况下上诉人应另行起诉。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，被上诉人补充提交以下证据：1、收款收据三张，证明西玉村委会不认可上诉人和被上诉人之间签订的协议，要求被上诉人承担流转承包地的义务工；2、证人证言三份，证明上诉人父母并未翻建购买的房屋；3、起诉状及传票各一份，证明上诉人因双方纠纷将被上诉人诉至法院，现中止审理，等待本案审理结果，该案中上诉人并未将其父母列为权利人。经质证，上诉人对证据1的真实性、合法性无异议，对其关联性证明目的有异议，该证据仅证实上诉人以被上诉人名义向农民用水协会及村委会支付过水费；证据2不属于新证据，证人未出庭作证，真实性不能确定；证据3与本案无关。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人依据双方签订的《买房子及土地流转协议书》购买被上诉人房屋，根据“房随地走”原则，该房屋所依附的宅基地使用权也发生转移。根据相关法律法规：禁止城镇居民在农村购买宅基地。上诉人不属于永宁县望洪镇西玉村村民，且系城镇居民，双方房屋买卖行为，应属无效。上诉人与被上诉人在协议中约定“土地永远归乙方耕种”，该约定系承包经营权以转让方式流转，双方认可土地流转时未向发包方永宁县望洪镇西玉村村民委员会提出转让申请，且流转后未经发包方明确同意并备案，根据《中华人民共和国农村土地承包法》及《农村土地承包经营权流转管理办法》，该转让协议无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案导致合同无效，双方均存在过错，原审判决要求上诉人向被上诉人返还房屋及土地，被上诉人返还购房款并承担利息符合法律规定。上诉人主张其受父母委托与被上诉人签订《买房子及土地流转协议书》，被上诉人不予认可，上诉人无证据证实，不予采信。关于上诉人主张房屋存在翻修，上诉人未能提供证据证实，对该主张不予采信。综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适应，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理100元，由上诉人徐建刚负担。本判决为终审判决。审判长 安 宁审判员 张 鑫审判员 胡春燕二〇一五年八月十八日书记员 王丽娟附:本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 微信公众号“”