（2015）川民终字第507号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2016-01-18
案件名称
四川浩元恒达实业集团开发有限公司、四川浩林建筑工程有限公司与成都世介文化传播有限公司建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省高级人民法院
所属地区
四川省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
四川浩元恒达实业集团开发有限公司,四川浩林建筑工程有限公司,成都世介文化传播有限公司
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第十四条，第二十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）川民终字第507号上诉人（原审被告）四川浩元恒达实业集团开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区浆洗街13号1栋1单元11楼1号。法定代表人张浩元，董事长。委托代理人陈术林（特别授权），四川华夏之光律师事务所律师。上诉人（原审被告）四川浩林建筑工程有限公司，住所地四川省成都市武侯区一环路西一段菊乐路。法定代表人张军，董事长。委托代理人陈术林（特别授权），四川华夏之光律师事务所律师。委托代理人唐毅东（一般授权），四川诸葛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）成都世介文化传播有限公司，住所地四川省成都市青羊区西御街西御大厦B座12楼K2室。法定代表人周世界，董事长。上诉人四川浩元恒达实业集团开发有限公司（以下简称浩元公司）、四川浩林建筑工程有限公司（以下简称浩林公司）因与被上诉人成都世介文化传播有限公司（以下简称世介公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服四川省遂宁市中级人民法院（2013）遂中民初字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月15日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月16日公开开庭进行了审理。上诉人浩元公司的委托代理人陈术林和浩林公司的委托代理人陈术林、唐毅东，被上诉人世介公司的法定代表人周世界到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2005年9月15日，世介公司通过出让的方式取得了位于大英县新白鹤坡地号为xxxxx的1700平方米（约2.55亩）的国有土地使用权，证号为大国用（2005）第xxxxx号，用途为旅游商业服务。2009年1月11日，世介公司作为甲方与乙方浩林公司签订《关于联合开发协议的补充协议》约定：为便于规划和整体打造，双方就联合开发项目范围及其未尽事宜经友好协商，达成如下补充条款：一、甲方同意将位于大英县新城区白鹤坡地号为xxxxx地块（约2.55亩）增加为双方联合开发项目用地，并纳入乙方领峰国际社区的规划、审批。二、甲方的地号为xxxxx的地块作为新增联合开发项目的投资，甲方享有新增联合开发项目（即商务中心）25%的权益，即享有该项目（即商务中心）建筑面积25%的配套完善的商业用房，并拥有其自主定价权和销售权（如乙方愿意在补充协议签订后两个月内受让该宗土地并向甲方付清120万元土地转让款，可由乙方对该宗土地独立开发，本条款则自动无效）。三、本补充协议为《联合开发协议》的一部分，共一式四份，一经双方签字盖章，即具有合同的法律效力。世介公司董事长周世界与浩林公司董事长张浩元均在协议上签字并分别加盖了公司印章。2009年4月7日，大英县规划委员会对白鹤坡（含领峰国际、鹤翔福邸）规划方案（《议事纪要》第19期）作如下原则修改：取消领峰国际项目东大门入口处的电梯公寓和临小溪河边的第二排建筑，降低建筑密度和容积率，降低鹤翔福邸项目的容积率，加强白鹤坡方案的审查和调整，并由国土局等单位现场监督实施。2009年12月10日，大英县规划委员会《议事纪要》（总第22期），其中第6项载明：同意领峰国际社区调整方案。该项目位于白鹤坡，保留了鹤翔广场、采和馆、健身场、百步云梯等景观节点建筑群。本次规划打造的建设总用地面积约117.69亩，其中领峰国际项目（李晓明）用地约85.17亩，周世界用地2.55亩，政府零星用地约29.97亩，建筑面积72111.46平方米，容积率1.23，绿地率35.5%，建筑密度23.46%，总户数524户，停车位192个。开发业主必须与县规划和建设局签订相关协议，缴清补缴土地价款，依法取得开发用地后，才能办理报建手续。2010年7月13日，大英县发展和改革委员会给大英华渝物业有限公司（以下简称华渝公司）《关于大英县领峰国际社区建设投资立项的批复》大发改发（2010）76号文称，根据大英县规划委员会第22期《议事纪要》，华渝公司与浩元公司联合投资开发的白鹤坡休闲广场与房地产项目于一体的领峰国际（社区）项目立项，征地85.17亩（不含公园用地30亩），建设鹤翔广场、采和馆、百步云梯等景观节点建筑群，建设高档花园洋房，商住楼等项目，建筑面积72111.46平方米。2010年12月23日，浩元公司作为甲方，与乙方世介公司签订《关于领峰国际社区商务中心的合作协议》约定：浩元公司所属领峰国际项目在商务中心的规划中，合并使用了世介公司土地2.55亩，按县规划委纪要规定容积率1.23。现因规划的调整，商务中心总建筑面积不超过2100平方米。经双方协商，达成如下条款：一、甲方在领峰国际社区5、6号电梯楼负三层（即地面一层商业用房，两面临街）无偿划2100平方米商业用房给乙方所有（如该楼层被政府收购，可调整为负二层相应位置，否则，不调整）。二、甲方应为乙方及时办理2100平方米商业用房的产权两证。三、甲方承担乙方所有的2100平方米的商业用房的一切税、费。四、本协议双方签字生效，原涉及该项目的《协议》作废。本协议若有违约，由违约方向守约方支付违约金50万元，并承担相应的经济损失。浩元公司的法定代表人张浩元和世介公司均在协议上盖章和签字。2011年1月17日，世介公司向浩林公司发出的《关于终止联合开发协议的函》称：我公司与你公司于2008年10月8日签订了《联合开发协议》，协议签订后，你公司已构成根本性违约，双方协议目的难以实现，我公司有权单方解除协议。鉴于你公司存在的上述主要违约事实，我公司于2010年1月23日又与你公司签订了《关于领峰国际社区商务中心合作协议》，明确了原涉及该项目《协议》即双方于2008年10月8日签订的《联合开发协议》作废，双方仅对我公司地号为xxxxxx的地块（约2.55亩）联合进行开发。为此，我公司现函告你公司，请你公司务必于2011年1月22日前来我公司协商处理终止《联合开发协议》后的相关事宜。如逾期或协商未能达成一致，我公司将另作处理，一切后果由你公司自行承担。2011年4月2日，大英县人民政府主持召开会议，专题研究处理鹤翔福邸联合开发者世介公司与浩林公司之间纠纷问题，形成大府阅（2011）5号《会议纪要》，载明具体处理意见是：立即停止鹤翔福邸项目开发建设，在合同纠纷未彻底化解，项目基本建设程序未彻底履行之前，任何一方不得以任何理由擅自进场施工，原规划重新报规。2011年5月13日，浩林公司起诉世介公司，要求确认世介公司于2011年1月17日发出的《解除合同通知》无效，判令世介公司继续履行《联合开发协议》，并赔偿经济损失300万元。世介公司提起反诉，要求确认世介公司的《解除协议》及《补充合同》有效，终止双方对鹤翔福邸项目的合作关系，赔偿经济损失120万元。原审法院于2012年9月6日作出（2011）遂中民初字第15号民事判决，解除浩林公司与世介公司于2008年10月8日签订的关于鹤翔福邸项目的《联合开发协议》，由世介公司给付浩林公司工程项目损失1127425元。浩林公司上诉后，本院认为，由于鹤翔福邸项目25亩土地与领峰国际项目2.55亩土地的开发项目有关，双方的诉讼请求存在关联与交叉，导致有关涉案2.55亩土地使用权的基本事实未查清，裁定撤销原判，发回重审。2011年2月，浩元公司办理了领峰国际项目6#楼的《建筑工程施工许可证》，建设规模22556.44平方米，合同价格2757.66万元，合同开工时间2011年7月8日，合同竣工时间2013年5月28日。2011年7月5日，办理了领峰国际项目19391平方米《建设用地规划许可证》和《建设规划许可证》。2012年12月21日，办理了6#楼22556.44平方米商品房预售许可证，其中住宅156套15690.22平方米，商品用房6866.22平方米。至2014年8月，领峰国际项目5号、6号楼已经基本建成，部份商铺已投入使用。领峰国际项目5号、6号楼负一层建筑面积3751.90平方米，其中商业建筑面积3698.92平方米，住宅建筑面积52.98平方米；负二层建筑面积3930.52平方米，其中商业建筑面积3877.54平方米，住宅建筑面积52.98平方米。2012年7月9日，浩元公司向大英县规划委员会送交《关于领峰国际社区项目规划调整的请示》称，2010年3月，浩元公司通过股权转让的方式收购了华渝公司的全部资产。根据大英县规划委员会《议事纪要》（2009第4期、第22期）批复的领峰国际社区项目调整方案及2011年2月10日《议事纪要》（总第26期）的新规划方案的要求，总用地面积117.69亩，其中领峰国际用地85.17亩，周世界用地2.55亩，政府零星用地29.97亩，建筑面积72111.46平方米。完成了按相关程序取得了该项目的土地使用权，按设计方案聘请专家现场实地踏勘，公园建设面积远远超过了30亩，整地、堡坎、护坡等投资将超过预算4500万元，可能出现巨额亏损，希望得到政府的帮助和支持。2006年9月11日，张浩元与张帆出资设立“浩元地产工程有限公司”，张浩元任董事长。2007年3月26日，变更为“四川浩林建筑工程有限公司”。2010年7月23日，其法定代表人由张浩元变更为张军。2010年1月20日，张浩元与其妻胡庆芬出资设立“四川浩元房产开发公司”，张浩元任董事长。2014年1月23日，经四川省工商行政管理局核准，“四川浩元房地产有限公司”变更为“四川浩元恒达实业集团开发有限公司”。2014年10月31日，原审法院根据查明的案件事实对案由是土地（建设用地）使用权转让合同还是合资、合作开发房地产纠纷向双方当事人进行了法律释明。世介公司坚持认为属于合资、合作开发房地产纠纷；浩元公司、浩林公司则认为本案的合同性质与本案处理无因果关系，尚无证据证明双方签订的协议属于土地（建设用地）使用权转让或合资、合作开发房地产合同。世介公司一审诉讼请求：1.判令浩元公司交付领峰国际社区5、6号电梯楼负三层两面临街的2100平方米商业用房给世介公司，并办理房屋产权证和国土使用权证，承担税、费；2.浩元公司支付世介公司违约金50万元，并承担经济损失；3.本案诉讼费由浩元公司承担。原审法院认为，从世介公司与浩元公司签订的《关于领峰国际社区商务中心合作协议》约定的内容看，世介公司以2.55亩土地作为投资，浩元公司以资金作为投资，双方联合开发领峰国际项目的房地产，并且明确了在领峰国际项目5、6号电梯负三层（即地面一层商业用房，两面临街）无偿划2100平方米商业用房给世介公司，2100平方米商业用房即属固定利益。其约定内容符合土地使用权转让纠纷的法律特征，由此可以认定双方订立的合同的法律性质应是土地使用权转让合同。协议的双方当事人意思表示真实，不违反法律法规的有关规定，世介公司与浩元公司签订的《关于领峰国际社区商务中心合作协议》应属有效。浩林公司于2009年1月11日与世介公司签订了《关于联合开发协议的补充协议》，约定将2.55亩土地纳入领峰国际社区的规划、审批，确定其享有商务中心建筑面积25%权益的商业用房。浩元公司在2010年12月22日又与世介公司签订《关于领峰国际社区商务中心的合作协议》，重新确定无偿划给世介公司领峰国际项目5、6号电梯楼负三层（即地面一层商业用房，两面临街）2100平方米商业用房（如该楼层被政府收购，可调整为负二层相应位置，否则，不调整），并同时约定原涉及该项目的《协议》作废。因领峰国际项目是由浩元公司实际开发，世介公司提供的2.55亩土地纳入了领峰国际项目的规划，因此，浩元公司是该项目的适格主体，与世介公司形成了土地使用权转让合同的法律关系。对于鹤翔福邸项目与领峰国际项目是否存在关联和交叉的问题。首先，开发主体不同。鹤翔福邸项目是由世介公司投入25亩土地与浩林公司合作，开发主体是浩林公司与世介公司；领峰国际项目使用的土地不仅有华渝公司投入的85.17亩，还有世介公司投入的2.55亩，以及政府的零星用地约30.29亩，开发主体是浩元公司；其次，地理位置不同。鹤翔福邸项目与领峰国际项目不仅相隔较远，没有毗邻，两个项目之间并无联系；再次，规划、审批不同。领峰国际项目是华渝公司与浩元公司联合投资开发，并已建成；鹤翔福邸项目仅通过规划审批，尚未立项、报建和动工兴建。基于上述理由，鹤翔福邸项目与领峰国际项目之间并不存在关联和交叉。浩元公司要求中止审理的理由不能成立，不予支持。浩元公司将世介公司2.55亩土地纳入了领峰国际项目的规划和审批，实际使用了该宗土地，应当按照协议的约定履行义务。世介公司要求浩元公司给付两面临街的2100平方米商业用房，办理产权证及承担税、费的诉讼请求，有理有据，予以支持。经查，大英县人民政府对5、6号楼负三层进行收购，浩元公司应按协议的约定在领峰国际社区5、6号楼负二层相应位置进行安置。世介公司要求浩元公司支付违约金50万元和承担赔偿损失的问题，因承担违约责任的前提是一方具有违约行为。双方当事人在协议中并未约定2100平方米房屋的交付期限和办证时限。世介公司认为浩元公司已构成违约和要求赔偿损失的诉讼请求理由不足，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第二十四条的规定，判决如下：一、限四川浩元恒达实业集团开发有限公司在本判决生效之日起三十日内，将领峰国际社区5、6号楼负二层（即地面二层商业用房，两面临街）2100平方米商业用房交付给成都世介文化传播有限公司，办理房屋产权证和国土使用权证，并承担办证的相关税、费；二、驳回世介文化公司的其他诉讼请求。本案案件受理费71300元，保全费5000元，共计76300元，由四川浩元恒达实业集团开发有限公司负担56300元，由成都世介文化传播有限公司负担20000元。上诉人浩元公司和浩林公司上诉称：1.因世介公司案涉2.55亩土地未实际纳入领峰国际项目的规划中，原判认定事实错误。2.因世介公司未把2.55亩土地使用权证交付给浩元公司，无法办理报建手续，世介公司没有理由分配领峰国际项目6号楼的房屋。3.因案涉合同未实际履行，原判适用法律错误。4.世介公司与浩林公司签订的联合开发协议与补充协议继续有效，世介公司转让2.55亩所得收益浩林公司应当享有75%的收益。5.浩林公司是独立的企业法人，浩元公司与世介公司签订的协议约定以前协议无效不能约束浩林公司。6.浩林公司不是本案适格的被告，而是有独立请求权的第三人。7.浩林公司未将案涉项目转让给浩元公司。上诉请求：1.撤销原判；2.改判驳回世介公司的诉讼请求；3.由世介公司承担案件诉讼费。被上诉人世介公司辩称，会议纪要载明世介公司已出土地，载明领峰国际项目包含了案涉2.55亩土地。补充协议约定了共同联合开发案涉项目，因浩林公司无力开发，所以实际上已由浩元公司开发。原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回浩元公司和浩林公司的全部上诉请求。二审查明，双方当事人均对原判查明的事实没有异议，予以确认。另查明，双方均认可世介公司于2009年1月11日与浩林公司签订的《关于联合开发协议的补充协议》没有实际履行。双方一致认可案涉土地2.55亩纳入了领峰国际项目的规划和审批中，约定的商务中心已经由浩元公司修建完成。《大英县规划委员会议事纪要》（总第二十六期）第十七项“关于领峰国际调整建设方案原则同意领峰国际在不增加容积率的前提下调整优化的建设方案。”领峰国际项目由浩元公司实际开发。本院认为，案涉合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原审法院认为，世介公司与浩元公司签订的《关于领峰国际社区商务中心合作协议》约定的内容看，世介公司以2.55亩土地作为投资，浩元公司以资金作为投资，双方明确约定将案涉项目的2100平方米商业用房无偿划给世介公司，因2100平方米商业用房属于固定利益。依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”、第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，双方的合同是土地使用权转让合同，并无不当。本案的争议点是：世介公司与浩元公司签订的《关于领峰国际社区商务中心的合作协议》是否已经履行。关于世介公司与浩元公司签订的《关于领峰国际社区商务中心的合作协议》是否已经履行的问题。根据查明的事实，领峰国际项目的用地包含了世介公司的案涉土地2.55亩，容积率是1.23，建筑面积72111.46平方米。领峰国际项目由浩元公司实际开发，浩元公司将世介公司2.55亩土地纳入了领峰国际项目的规划和审批，领峰国际项目在不增加容积率的前提下经批准调整优化了的建设方案，约定的商务中心已经建成。虽然，商务中心没有在案涉土地上修建，但这是在将案涉土地纳入规划确定容积率的前提下优化的结果，案涉土地已经实际使用，浩元公司应当按照协议的约定履行义务。按照双方签订的《关于领峰国际社区商务中心的合作协议》中“四川浩元恒达实业集团开发有限公司所属领峰国际项目在商务中心的规划中，合并使用了成都世介文化传播有限公司（周世界）土地2.55亩，按县规划委员会纪要规定容积率1.23。现因规划的调整，商务中心总建筑面积不超过2100平方米。经双方协商，达成如下条款：一、甲方在领峰国际社区5、6号电梯楼负三层（即地面一层商业用房，两面临街）无偿划2100平方米商业用房给乙方所有（如该楼层被政府收购，可调整为负二层相应位置，否则，不调整）。二、甲方应为乙方及时办理2100平方米商业用房的产权两证。三、甲方承担乙方所有的2100平方米的商业用房的一切税、费”的约定，双方在协议中认可合并使用了世介公司（周世界）土地2.55亩，因案涉项目使用了世介公司的案涉土地2.55亩，浩元公司应当依约履行约定的义务。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”的规定，浩元公司认为世介公司没有提供案涉土地用于领峰国际项目开发的主张，因浩元公司只有本人陈述而没有提供其他证据加以证明，案涉项目的容积率也未发生变更，事实依据不足，不予支持。浩林公司认为因世介公司与浩林公司签订的联合开发协议与补充协议有效世介公司转让2.55亩所得收益浩林公司应当依约享有75%收益的主张，因案涉合同没有实际履行，事实和法律依据不足，不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金。二审案件受理费71300元，由四川浩元恒达实业集团开发有限公司、四川浩林建筑工程有限公司共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 王晓望代理审判员 雷 伟代理审判员 刘 文二〇一五年八月十八日书 记 员 彭扬梅 来源：