（2015）许民终字第878号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-09-23
案件名称
上诉人张伟因与被上诉人冯华民、许昌恒信房产中介有限公司居间合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省许昌市中级人民法院
所属地区
河南省许昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张伟,冯华民,许昌恒信房产中介有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）许民终字第878号上诉人（原审原告）张伟，男，汉族，住许昌市。委托代理人李新霞、周岩，河南君志合律师所律师，被上诉人（原审被告）冯华民，男,汉族，住许昌市。被上诉人（原审被告）许昌恒信房产中介有限公司。法定代表人冯华民，该公司总经理。二被上诉人共同委托代理人马红军、王亮，河南天苑律师事务所律师。上诉人张伟因与被上诉人冯华民、许昌恒信房产中介有限公司居间合同纠纷一案，不服魏都区人民法院（2014）魏民一初字第166号民事判决，提出上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人张伟的委托代理人李新霞、张岩、被上诉人冯华民、许昌恒信房产中介有限公司的委托代理人马红军、王亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审查明，2013年8月25日，原告张伟通过被告冯华民（系许昌恒信中介公司法定代表人）购买案外人汤英所有的位于许昌市东城区纬九路上东城小区2号楼东起2单元第2层东户房屋一套（建筑面积：146.63平方米）及车库一间（南11号，约24平方米）,双方于当日在被告许昌恒信中介公司位于许昌市八一路与劳动路交叉口东200米路北的门店签订二手房买卖合同。该合同约定，“甲方所售房屋位于东城区纬九路上东城小区2号楼东起2单元第2层东户。甲方所售房屋建筑面积146.63平方米。甲方所售房屋附属设施为：车库一间，约24平方米，南11号。甲乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为（人民币）柒拾伍万元整（含附属设施费用）；甲乙双方同意此合同签订之前乙方先支付伍万元作为意向金，如果乙方中途违约不买，此伍万元意向金不再退还。此合同签订之后7日内乙方须向甲方支付房款叁拾伍万元整，如果乙方未能按期支付此次房款，甲方有权终止合同并不再退还伍万元意向金；此合同签订之后30日内乙方须再向甲方支付剩余房款叁拾伍万元整，如果乙方未能按期支付此次房款，甲方有权终止合同并不再退还伍万元意向金。合同甲方为：汤英，乙方为：张伟”。该合同系被告冯华民代汤英与原告张伟签订。合同签订当日，原告张伟向被告冯华民按约支付50000元意向金，剩余房款700000元，原告张伟通过银行转账支付给汤英650000元，最后50000元于2014年3月13日交付与汤英丈夫陈波。2013年9月16日，原告从汤英处得知，该房屋汤英只收到房款700000元，后原告多次向二被告追要多收取的50000元房款未果，遂形成本案诉讼。汤英就本案争议房屋于2013年8月2日向被告冯华民出具委托书，委托被告冯华民出售该房屋，并表示出售房屋价格根据市场行情由被告冯华民决定，但不能低于人民币700000元，如售价高出700000元，高出部分归冯华民支配。另查，案外人汤英与陈波系夫妻关系。被告冯华民系被告许昌恒信中介公司法定代表人，任该公司总经理。一审法院认为：本案中被告冯华民的身份是许昌恒信中介公司法定代表人，原告通过被告冯华民的身份特征取得了与案外人汤英签订房屋买卖合同机会，应视为被告冯华民向原告提供订立合同媒介服务的行为，且被告冯华民的行为应为代表被告许昌恒信中介公司的职务行为，故原告与被告恒信公司之间存在居间合同关系。房屋所有人汤英委托被告冯华民作为其代理人与原告张伟于2013年8月25日签订二手房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，该院予以确认。在该合同中已明确约定了委托人所售房屋及附属设施总价款为750000元，原告张伟依约支付价款，汤英依约交付房屋的行为已表明房屋买卖合同履行完毕。原告诉请的50000元意向金应视为是订立合同的定金，该款项旨在确保双方合同顺利订立的一种担保方式。本案合同订立成功且已履行，故该意向金可充抵合同价款。本案所涉及系房屋中介公司与委托出售方约定房款，同时约定实际成交价格高于约定房款的部分归中介所有，此房屋溢价销售行为并未损害到原告的利益，故原告诉请返还50000元意向金的诉请该院不予支持。遂判决驳回原告张伟的诉讼请求。上诉人张伟上诉称，一审法院认定被上诉人冯华民收取上诉人的5万元为订立合同的定金与事实完全不符，该5万元款项实际系冯华民在履行中介服务中违规收取的房屋差价。汤英2013年9月16日给张伟出具的收到条显示“今收到张伟购房款60万元，尚欠10万元余款未付清”，表明汤英明确认可交易价格为70万元，陈波（汤英丈夫）直接与张伟签订了合同，再次能够确认房屋交易价格实际为70万元，出卖人自始没有收取该5万元的意思表示，一审认定该款为订立合同的订金充抵合同价款没有事实和法律依据。冯华民及恒信中介公司在向上诉人提供买卖房屋的居间中介时，应按照合同法及相关行政法规，向上诉人提供真实的房屋交易信息，不得从中收取房屋差价，冯华民明知房主实际出售价款为70万元，却向上诉人隐瞒真实售房实情，收取上诉人购房保证金无合法依据，属于不当得利，应予退还。被上诉人冯华民、许昌恒信中介公司辩称，一审判决并无不当，应当维持原判。2013年8月25日二手房买卖合同是本案交易依据，该5万元保证金就是买卖合同上的意向金，不应退还。本案交易价格75万元是购房合同明确约定的，上诉人与汤英之间就签订了一份买卖合同，汤英打的收到条不是变更合同，上诉人的陈述不成立，应当维持原判。根据各方的上诉及答辩意见，本院确定本案的争议焦点为：本案讼争5万元性质，二被上诉人是否应当归还。二审审理查明除以下事实与一审不同外，其他事实、证据与一审查明一致。二审另查明：2013年8月23日，冯华民收取张伟5万元，同日给张伟出具内容为“今收到张伟购房保证金伍万元整（￥50000）的收到条一张；本案房屋于2014年1月17日过户到上诉人张伟名下。本院认为，关于本案5万元款的性质问题，经查，汤英作为本案房屋的所有权人向被上诉人冯华民出具有委托手续，且代理权限明确为办理房产的买卖及过户手续、并在相关手续上签字等，冯华民2013年8月25日代汤英与上诉人张伟签订的《二手房买卖合同》因有合法的委托手续且不违背当事人意思而真实有效。从合同约定内容“双方同意此合同签订之前乙方（张伟）先支付伍万元作为意向金，如果乙方（张伟）中途违约不买，此伍万元意向金不再退还”来看，该款具有保证合同订立的定金性质，合同订立并履行后，应作为合同价款予以折抵，上诉人诉称该款系被上诉人收取的房屋差价缺乏依据，本院不予采信。关于二被上诉人是否应予返还款项问题，本院认为，汤英丈夫陈波以汤英代理人名义与上诉人在2014年3月13日签订的《转让协议书》晚于房屋实际过户给上诉人的时间，与日常交易习惯不符，且陈波与汤英对该协议的真实性又不认可，故本案房屋价格应以汤英夫妇确认的2013年8月25日《二手房买卖合同》约定的75万元为准，被上诉人冯华民作为出卖方的代理人与汤英约定出售价格高于出卖方最低应收款项部分归冯华民支配，实际是出卖方汤英对自己权利的处分，与上诉人购买房屋不属同一法律关系，被上诉人冯华民在促成张伟与汤英的房屋买卖合同订立过程中并不违反居间人义务，上诉人主张二被上诉人返还5万元缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费1050元由上诉人张伟承担。本判决为终审判决。审 判 长 崔 君代理审判员 李艳伟代理审判员 李 锐二〇一五年八月十八日书 记 员 侯伟丽 更多数据：