（2014）穗天法民四初字第2632号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2016-04-20
案件名称
吴才武与张丽租赁合同纠纷2014民四初2632一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴才武,张丽
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第2632号原告（反诉被告）：吴才武，住湖南省东安县。委托代理人：阳辉东，广东正大方略律师事务所律师。被告（反诉原告）：张丽，住辽宁省辽阳市白塔区，系广州市天河区大观天瑞贸易商行的经营者。委托代理人：郭明、郭锦冰，分别系广东鸿开律师事务所律师、实习律师。原告（反诉被告）吴才武与被告（反诉原告）张丽房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴才武及其委托代理人阳辉东，被告（反诉原告）张丽的委托代理人郭明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴才武诉称：2014年5月中旬，被告对原告称其开办的位于广州市天河区奥体南路12号高德汇购物中心建材馆西区1048b铺的广州市天河区大观天瑞贸易商行的二楼空房可以从事中餐和夜宵业务，并愿意由原告筹建餐厅后承租经营。同时，被告对原告承诺从事餐饮业务的一切证照由被告负责提供，原告拟筹建的餐厅是被告开办的广州市天河区大观天瑞贸易商行的一个部门，因外部因素导致原告遭受的损失概由被告负责赔偿。2014年5月25日，被告以广州市天河区大观天瑞贸易商行的名义与原告就被告开办的广州市天河区大观天瑞贸易商行的二楼空房开办餐厅事宜签订了《商铺租赁合同》，被告于合同签订前对原告的前述承诺当然成了被告的合同义务。合同签订后，原告向被告开办的广州市天河区大观天瑞贸易商行交付了相当于两个月租金金额的押金后即对前述空房进行装修，购置各种开办餐厅所需的设施、设备，对外雇请工作人员等。2014年7月，原告出资筹建的取名红公鸡私房菜馆的餐厅开始试业，被告也以广州市天河区大观天瑞贸易商行的名义开始向原告收取每月20000元的租金及管理费。依照法律规定，餐厅正式开业必须需先申领餐饮服务许可证，被告却迟迟不向原告提供，原告多次催促无果。被告的行为导致原告于2014年国庆节前被迫停止试业。被告于原告被迫停止试业后，不但没有作出任何解释，反而于2014年国庆节的早上将红公鸡私房菜的大门锁撬掉，强行另外加上锁，导致原告无法进入红公鸡私房菜馆。原告报警后，被告承认是其在红公鸡私房菜馆的大门加锁，但不愿打开锁让原告进入红公鸡私房菜馆。被告的行为导致原告购买的新鲜蔬菜和其他餐饮材料全部腐烂变质，其他财物至今也无法取回，经济损失达290600元。2014年10月9日，原告从广州市工商行政管理局天河分局查询得知，被告开办的广州市天河区大观天瑞贸易商行的营业范围仅为零售业，根本不能从事餐饮业。另外，原告事后了解到被告承租的广州市天河区奥体南路12号高某汇购物中心建材馆西区的1048b商铺只能用于商业用途，该商铺的二楼是被告擅自违章加建的。根据合同法、食品安全法等法律规定，原、被告双方于2014年5月25日签订的合同违反了强制性法律规定，且原告是在受被告欺骗的情况下签名的，是无效合同。被告通过欺骗手段，骗取原告与其签订前述违反法律强制性规定的《商铺租赁合同》的行为是严重的违法行为。被告的违法行为是导致合同无效、原告遭受损失的唯一原因，其理应承担相应的法律责任，即向原告返还已收取的押金、租金，赔偿原告的一切损失。原告为了自身的合法权益，特提起本案诉讼，请求法院判令：一、确认原、被告双方于2014年5月25日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告立即返还原告押金及租金80000元，赔偿原告损失210600元；三、被告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）张丽辩称：一、原告第一项诉讼请求没有任何事实及法律依据，原告称二楼空房是被告擅自违章加建，这并非事实，商铺所在地是黄村高某汇商城，报建手续是齐全的，而且已经营多年。被告承租该商铺时二楼的阁楼已经存在，而且当时也在实际经营，被告没有对建筑物作任何加建违建的行为，所以不存在违反法律规定的情形。二、关于餐饮业务的证照，租赁商铺是可以办理一般营业执照而且当时的证件齐全，只差原告个人资料，所以并非是没有办理，而是原告不去办理。同时该二楼现在的使用人已经申办了教育类的营业执照，所以原告所称的不能办理相关执照的陈述不属实。原告主张合同无效是没有依据，应当予以驳回。三、关于原告第二项诉讼请求，被告总共收取原告40000元租金，原告在2014年7月、8月已经实际使用商铺两个月，所以不存在退还的问题。关于押金，根据约定，原告拖欠租金、水电费，押金作为违约金予以没收。四、关于原告主张的损失，原告在双方合同正常履行的情况下不交付租金，而且拒付拖欠的水电费，除此以外，原告还拖欠其装修人员的装修款，装修人员直接上门催款，影响了被告的经营。在此情况下，原告自行终止履行合同，原告主张赔偿损失没有事实依据。原告主张的赔偿款项没有得到被告的确认，也与被告无关。其中装修款部分，被告已提起反诉。关于原告主张的餐具、桌椅，实际占用了商铺场地，原告可随时取回这些物品。被告（反诉原告）张丽反诉称：被告作为广州市天河区大观天瑞贸易商行的经营者，与原告于2014年5月25日签订《商铺租赁合同》，由被告将广州市天河区奥体路12号高德汇购物中心西区1048b一统真酒商铺二楼及商铺前所有位置出租给原告经营。原告进行装修时，未经被告同意擅自将并不影响其经营的酒窖柜台拆除，给被告造成了巨大经济损失。原告还拖欠装修款，致使装修人员上门追讨装修款，被告不得已为原告垫付了装修款40000元给装修人员。而且原告从来不交水电费，被告为了维持与业主高某汇的关系，为被告垫付水电费12104.58元。每次被告找原告对账，原告都是不予回应。被告认为《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，合同当事人应当依照约定严格履行，但是原告作为承租人却不断违反合同，乱拆装修，拖欠装修款，拒付水电费，原告的行为已经严重侵害被告的合法权益，被告现依法向法院提起反诉，请求法院判令：一、原告向被告支付垫付的水电费12104.58元；二、原告支付被告垫付的装修款40000元及利息（从2014年9月27日起计至清偿之日止）；三、原告赔偿被告2014年10月至12月期间的租金损失60000元；四、原告赔偿毁坏被告二楼酒窖装修损失100000元；五、原告承担本案诉讼费用。原告（反诉被告）吴才武对反诉辩称：不同意被告的反诉请求。一、合同虽然名义上是《商铺租赁合同》，实为经营合作合同。合同第三条明确约定原告属于被告开办的大观天瑞贸易商行内部的部门，而不是原告重新领取营业执照开办的餐厅，也明确了被告有办理可经营餐饮的营业执照、餐饮服务许可证的义务，所以这份合同名为商铺租赁合同，实为经营合作合同，并非简单的对场地的承租关系。合同还约定如果因为外部的原因即被告证照未办齐导致原告受损，一切责任由被告承担。二、原告承租的商铺二楼夹层没有合法的产权证明，根据我国的法律规定，没有产权的二楼夹层是不能用于经营餐饮的，被告以该场地与原告签订合同用于经营餐饮，违反法律规定。三、被告没有餐饮经营许可证，但对原告谎称可以在租赁商铺经营餐饮业务，存在欺骗行为。因为被告的欺诈行为，原告在不知情下与被告签订合同，而且该合同内容又违反了法律的规定，该合同是无效合同，导致合同无效的过错在于被告，因此所造成的损失应当由被告承担。被告提出要求原告赔偿2014年10月至12月的租金损失，但被告已于2014年10月1日强行将租赁商铺加锁，不让原告再进入商铺内。因此，自2014年10月1日起，被告已经强行将租赁商铺收回，不论合同是否有效，被告也已收回场地，被告要求赔偿2014年10月至12月的租金损失没有事实依据。四、关于被告第四项反诉请求，酒窖改建是被告自身行为，应该由被告自行承担责任。五、关于水电费，被告直至2014年7月20日才将租赁商铺钥匙交给原告，2014年7月20日前租赁商铺是在进行装修，包括原告装修用于经营餐厅的厨房，被告进行改建装修。2014年7月20日至2014年9月30日是原告使用租赁商铺的时间，这段时间产生的水电费是原告使用的，而2014年10月1日后因租赁商铺已由被告收回，所以产生的水电费与原告无关，从被告提供的抄表计算来看，2014年9月底产生的电表读数是3512度，即原告累计使用的电量3512度，加上水费约4000元。但这是无效合同给原告造成的损失，应当由被告承担。六、被告没有为原告垫付任何的装修款，原告已付清厨房内装修款。厨房外的装修是被告自行委托装修施工，与原告无关，被告主张的装修款没有任何事实及法律依据。经审理查明：广州市天河区大观天瑞贸易商行（下简称天瑞贸易商行）是张丽开办的个体工商户。2012年3月20日，案外人广州市高德花花置业有限公司（下简称高德公司）与案外人徐瑞阳签订《广州市房屋租赁合同》，将广州市天河区奥体路12号高某汇购物中心西区1048b铺（下简称1048b铺）出租给徐某作商业用途使用。其后，案外人高某公司、徐某与张丽签订《租赁合同转让协议》，约定自2012年8月1日零时起徐瑞阳将《广州市房屋租赁合同》项下的全部权利义务转让给张丽。2014年5月25日，张丽（甲方，加盖了天瑞贸易商行公章）与吴才武（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定甲方将广州市天河区奥体路12号高德汇购物中心西区1048b一统真酒商铺二楼及商铺前所有位置（下统称案涉场地）承租给乙方从事中餐和夜宵（含烧烤）业务，租赁期间自2014年7月1日至2018年5月3日止，2014年5月24日至2014年6月30日为装修期；自签订合同之日起，每月租金含物业管理费及其他一切公共费用为20000元；在合同时间内，甲方不得以任何理由提高租金和附加其他费用，水电费以水电表基数为准，交纳时间随铺面租赁合同金同时交纳；甲方需在双方合同期内负责对公业务（含工商、税务、卫生、环保、消防及高某汇物业等），甲方有义务帮助乙方安装好煤气管道，水电表及抽油烟气体管道排放，保障乙方在合同期内的正常营业；乙方在合同期内仅属于甲方一个部门，只跟甲方发生合作关系，如因外部因素而导致乙方受损由甲方负责；乙方需每月按时交纳租赁金和水电费，如违约超过规定时间的第六天，将按每天1%的滞纳金作为违约金支付给甲方；超过一个月合同将自动中止，乙方所交押金将作为违约金自动放弃；本合同自双方签订之日起正式生效，甲乙双方都不得违约，否则违约方将赔偿另一方一切损失等。合同签订后，吴才武对案涉场地进行装修，并于2014年7月1日向张丽支付了押金40000元、7月份租金20000元。2014年8月1日，吴才武在案涉场地开始经营餐饮。2014年8月23日，吴才武向张丽支付了8月份租金20000元。其后，吴才武认为张丽一直未能按照约定办理餐饮业证照，故未向张丽支付案涉场地自2014年9月1日起的租金。2014年10月1日，张丽对案涉场地门锁进行上锁。由于双方未能协商解决纠纷，吴才武向本院提起诉讼，张丽提起反诉。诉讼过程中，吴才武认为1048b铺只是用于商业用途，而案涉场地是张丽自行将1048b铺进行二楼加建而成并出租给吴才武的，且张丽欺骗吴才武称案涉场地能用于经营餐饮，故双方签订的《商铺租赁合同》无效。张丽则称1048b铺属于高某汇商业城、相关手续齐全，而且案涉场地的二楼并非其自行加建，且相关餐饮证照是可以办理的，只是吴才武拒绝办理，故认为《商铺租赁合同》有效。对于上述问题，本院向广州市国土资源和规划委员会、高某公司进行调查。广州市国土资源和规划委员会工作人员核实后表示该委员会并没有1048b铺的产权登记信息，也没有奥体南路12号或高某汇购物中心的登记记录。案外人高德公司回复称1048b铺并没有取得单独的房地产权证、天河区奥体南路12号广州市高德汇奥体购物中心亦没有房地产权证，但该购物中心已取得《建设工程规划许可证》［穗规建证（2004）633号］；由于广州市高某汇奥体购物中心只是商业用途，没有经营餐饮的条件，故1048b铺不可以用于经营餐饮；高某公司出租1048b铺时，该铺并没有二层阁楼、其也不同意加建阁楼，而且相关加建亦没有规划审批手续；张丽将案涉场地出租给吴才武后高某公司才知道上述情况，该司不同意张丽的上述转租行为。吴才武称张丽自行对案涉场地上锁并不允许其进入使用，导致其存在损失210600元。为予证明，吴才武提供了如下证据予以证明：一、案外人向某的装修结算单（2014年8月20日），显示向某对案涉场地进行空调楼面开孔、电线、厨房天花拆除、装饰木及墙面拆除、排气扇及接PPQ管、垃圾运输共30000元。二、案外人严仕雪开具的《支付证明单》，显示严仕雪收取木工、贴地毯等费用29000元。三、案外人张孝兵开具的《支付证明单》，显示张孝兵收取水电安装费用23000元。四、《红公鸡餐馆结算清单》，显示富临鼎玻璃收取钢化工艺玻璃等款项20446元。五、案外人广州榕冠不锈钢制品有限公司出具的《收款收据》2张，显示该司收取了吴才武厨房系统设备费用共27000元。六、案外人广州市天河区沙河利友冷气经营部开具的《美的产品销售保修单》2张，显示购买美的空调等共11760元。七、《支付证明单》四张，显示龙某、蔡某华收取工资共计37933元。八、收款收据、送货单等资料，显示厨具一批5315元、厨具用品3120元、调味品费用1014元、干货款2555元、厨师上衣围裙129元、菜货款12200元、台面椅子等共24505元等。张丽不确认上述全部证据的真实性。张丽主张吴才武不但拖欠租金，还拖欠装修款，其代吴才武垫付了装修款40000元。为予证明，张丽提供了案外人向某开具的《收条》、《收据》各一张予以证明。其中，2014年9月27日开具的《收条》内容为“今收到一桶真酒装修款20000元”；2014年10月23日开具的《收据》内容为“今收到一桶真酒二楼装修工程款10000元”，后又补充写上“2014年11月7号收款10000元，吴才武欠装修款全部结清”。张丽主张吴才武拖欠案涉场地的水电费，提供了案外人高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司（下简称高成公司）开具的发票予以证明。发票显示1048b铺2014年5月电费为618.05元、水费为12.9元，2014年7月电费为2203.42元、水费为53.46元，2014年8月电费为3303.82元、水费为29.16元，2014年9月电费为3336.57元、水费为34.02元。另，上述发票显示电费单价为1.1196581197元／度。吴才武对上述发票真实性无异议，但认为上述水电费是包括案涉场地在内的1048b铺的水电费，由于案涉场地并没有单独水表，故用水数量无法确认；吴才武确认案涉场地截至2014年9月30日的用电度数为3512度。关于案涉场地的装修及欠款情况，张丽申请向某作为证人出庭作证。庭询中，向某对于相关的工程施工及装修款支付问题作出如下陈述：一、张丽于2014年5月25日前找到向某洽谈，要求向某对1048b铺进行装修，施工内容包括一楼门面的部分玻璃拆除、加建一楼门面、加建从一楼加建的门面至二楼阁楼的楼梯等。其后，向某拆除了1048b铺一楼门面的部分玻璃，在原玻璃位置加装了一道玻璃门；当时1048b铺已分隔为二层，二楼与一楼之间的间隔存在2个出入口，向某将其中有楼梯的出入口封住，并对该封口的位置铺砖；然后向某在靠近门面位置的出入口加建了楼梯，从门面直接上二楼；向某还对二楼原来一个约20平方米的中空位置进行钢结构封闭及铺地砖、对张丽所经营的一楼内天花进行吊顶施工；向某在二楼加建一个厨房及在厨房内铺地砖、墙砖（上述工程统称1048b铺装修工程）。二、向某称进场对1048b铺装修工程施工后，其与吴才武认识，后吴才武要求向某为案涉场地进行装修施工（下称案涉场地装修工程），向某施工完毕后，才出具了2014年8月20日的装修结算单，该单上的全部项目及施工量向某均已完成，最后结算价格为30000元。三、1048b铺装修工程的装修费用为50000元，并不包括在案涉场地装修工程（即向某于2014年8月20日向吴才武所作出的装修结算单的施工项目）中。四、向某进行1048b铺装修工程施工时，已与张丽确定了该装修费用是50000元，但张丽认为应先由吴才武支付10000元，所以吴才武当时就向向某支付10000元，当时并没有说明具体支付什么工程的款项；向某完成了案涉场地装修工程后，吴才武又向向某支付了20000元。对于案涉场地装修工程剩余的10000元装修款，吴才武称其在向某进行1048b铺装修工程前所支付的10000元就是支付案涉场地装修工程的款项。张丽则认为吴才武在向某进行1048b铺装修工程前所支付的10000元是支付1048铺装修工程的装修款，因此吴才武应另行支付向某案涉场地装修工程的剩余装修款10000元。由于张丽与吴才武无法协商一致，导致向某不能明确案涉场地装修工程的剩余装修款10000元应向谁追讨。五、向某完成1048b铺装修工程后，曾向张丽追讨装修款，张丽表示要吴才武承担30000元，当时吴才武表示同意，但之后向某向吴才武追讨时，吴才武称其不同意支付该30000元。向某认为1048b铺装修工程是张丽要求其进行施工的，是其与张丽之间所发生的施工关系，与吴才武无关，所以其又向张丽追讨。但向某要求张丽付款时，张丽要求向某开具了帮吴才武垫付的收据后，张丽才将40000元装修款支付给向某。向某开具给张丽的40000元收据只是应张丽上述要求所写，至于吴才武、张丽之间的关系及张丽是否为吴才武垫付装修款，向某并不清楚。六、关于张丽主张吴才武装修案涉场地时擅自拆除了酒窖的问题，向某称张丽最初找其施工时并没有说要拆除酒窖，之后向某加建好楼梯后，吴才武、张丽双方协商对案涉场地进行室内装修时，双方协商同意拆除二楼的酒窖，向某是在张丽在场并将酒窖内物品清空的情况下才对酒窖进行拆除。2015年6月5日，本院组织张丽、吴才武到案涉场地进行现场勘察。经勘查，吴才武、张丽确认吴才武租赁案涉场地后所装修的、仍然保留在案涉场地内的装修包括一楼上二楼的楼梯、二楼整层地板上所贴方块地毯、玻璃间隔墙、天花板电线布线及加装天花吊灯5盏、加装4台美的空调、二楼厨房、二楼前台柜。另，吴才武表示不申请对案涉场地的装修价值进行评估鉴定。2015年6月12日，本院组织吴才武、张丽到案涉场地进行物品交接。吴才武现场取走了其在案涉场地内的原有物品，包括电子秤1台、玻璃杯一批、桌布一批、椅套一批、椅子55张、桌子6张、玻璃转盘6个、大电饭煲1个、消毒柜2个、杯碗一批、2米高冰柜1个、锅瓢厨具一批、卧式冰柜1个、不锈钢开水机1台、不锈钢洗碗台1张、玻璃水壶4个。吴才武认为二楼厨房内的不锈钢炒炉、不锈钢蒸炉、不锈钢抽风机及一楼门口洗手台均是已安装固定的，其无法拆走；原装修的一面玻璃间隔墙已被张丽拆除，该玻璃间隔墙太大吴才武无法搬走。吴才武称除了其已搬走的上述物品及无法搬走的物品外，其还有2个竖立的展示冰柜、15张椅子、1部饮水机、1个吸尘器、1个不锈钢烧烤炉无法在现场找到。对于上述物品，张丽意见如下：一、吴才武原来只有1个竖立的展示冰柜，张丽锁上案涉场地的门锁后，该冰柜放在门外后不知被何人拿走。二、吴才武原来的椅子全部都在案涉场地内没有缺少，而且吴才武亦没有证据证明其原有多少张椅子。三、案涉场地二楼并没有吴才武遗留的饮水机，张丽同意吴才武将二楼现正在使用的饮水机搬走。四、关于吸尘器，张丽并不清楚。五、关于不锈钢烧烤炉，张丽称由于吴才武将该炉放在门外，后由物管公司自行处理。为予证明烧烤炉是由物管公司处理，张丽提供了《函告》。《函告》是由案外人高成公司于2014年11月10日向张丽发出，内容为张丽未经该公司同意擅自在门前搭建烧烤路和烟管，要求张丽在2014年11月12日前拆除，否则高成公司将自行拆除。吴才武不确认该《函告》真实性，并认为张丽未将该《函告》通知吴才武。另，吴才武认为案涉场地现饮水机并非其原来的饮水机，不同意搬走。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，吴才武与张丽签订了《商铺租赁合同》，吴才武认为该合同为经营合作合同，并以张丽存在欺诈、合同违反了法律的强制性规定为理由而主张该合同无效，张丽则主张合同为合法有效，故本案中必须对合同性质及吴才武所提出的合同无效的理由进行审查。关于《商铺租赁合同》性质的问题。《商铺租赁合同》名称即为租赁合同，而且合同约定的主要内容是张丽将案涉场地交付给吴才武经营使用、吴才武每月向张丽交付租金，张丽除了负有办理相关证照的义务外，其并不参与吴才武的日常经营，且吴才武对于其租用案涉场地所经营的餐饮自负盈亏，因此，双方当事人成立了房屋租赁合同关系，而并非吴才武所主张的合作经营关系，故《商铺租赁合同》应定性为房屋租赁合同。关于《商铺租赁合同》的效力问题。首先，吴才武主张在签订《商铺租赁合同》过程中张丽存在欺诈的问题。《商铺租赁合同》中约定张丽需在双方合同期内负责对公业务（含工商、税务、卫生、环保、消防及高某汇物业等），吴才武并未举证证明张丽承诺能办妥上述证照，且现有证据亦未显示因张丽的原因导致无法办理上述证照，因此，吴才武称张丽存在欺诈的主张缺乏依据，本院不予采纳。其次，关于案涉场地是否合法、能否经营餐饮的问题。根据已查明的事实可知，虽然1048b铺并没有取得单独的房地产权证，但其所在的广州市高某汇奥体购物中心已取得《建设工程规划许可证》，根据法律规定，1048b铺能合法地进行出租。但是，由于案涉场地仅是在1048b铺自行加建的二层阁楼，并未取得合法的规划许可手续，案外人高某公司亦明确表示不同意张丽将该部分转租给吴才武，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》的规定，《商铺租赁合同》应属于无效合同。因此，吴才武要求确认《商铺租赁合同》无效的诉讼请求合法有理，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于《商铺租赁合同》无效的过错责任问题，本院认为，在签订租赁合同前，张丽作为出租人应确保其转租给吴才武的案涉场地能合法出租并获得出租方即案外人高某公司同意转租、并且案涉场地能用于合同约定的经营用途，而吴才武作为承租人亦应对案涉场地的权属及能否合法租赁经营的问题进行审慎核实，因此，本院认为张丽对合同无效应承担主要过错责任、吴才武亦应对合同无效承担部分过错责任。因此，吴才武要求张丽返还租赁押金40000元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。由于张丽于2014年10月1日对案涉场地上锁，但该日期之前案涉场地由吴才武实际使用，而吴才武只交付了2014年7月租金20000元、8月租金20000元，故吴才武要求张丽返还该两个月租金共40000元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持；而由于张丽已于2014年10月1日对案涉场地进行上锁不允许吴才武使用，故张丽要求吴才武支付2014年10月至12月的租金损失60000元的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。关于吴才武要求张丽赔偿损失的问题。对于装修损失部分，吴才武提供了案外人向某的装修结算单、案外人严仕雪开具的《支付证明单》、案外人张孝兵开具的《支付证明单》，虽然张丽均不确认其真实性，但经张丽所申请出庭作证的证人向某证实，其所出具的装修结算单属实且其已完成了该单上全部装修施工工程。而经本院组织双方当事人现场勘查，确认了除向某的装修施工内容外，吴才武确实还对案涉场地进行了玻璃墙间隔、地面贴方块地毯等装修的事实。对于该装修部分的损失问题，吴才武不申请评估鉴定，其应自行承担相应的举证责任；但由于案涉场地内的装修确实存在且张丽亦在使用该装修，因此，本院综合本案案情，酌情判令张丽向吴才武赔偿30000元。对于物品损失部分，虽然吴才武提供了收款收据及送货单等证据，但张丽均不确认其真实性，且吴才武亦未提供相关的支付凭证予以证明，吴才武应自行承担举证不能的法律责任；而且，本院亦组织双方当事人对案涉场地内的物品进行交接，由吴才武自行将案涉场地内的物品搬走。但鉴于交接过程中双方当事人同意吴才武所安装的4台美的空调不拆除交由张丽使用，厨房内的不锈钢炒炉、不锈钢蒸炉、不锈钢抽风机难以拆走；张丽确认吴才武的1台展示冰柜消失不见、1个不锈钢烧烤炉被物管公司处理、1台饮水机无法找到等，吴才武的物品确实存在损失；而由于吴才武在经营过程中张丽即将案涉场地上锁，虽然张丽不确认吴才武提供的食材单据真实性，但本院从生活常理分析可确认吴才武存在着食材因案涉场地上锁而导致的损失。因此，本院综合本案案情，判令张丽赔偿吴才武物品损失10000元。综上，本院判令张丽合计向吴才武赔偿损失40000元。对于吴才武要求张丽赔偿其所向龙某、蔡某华所支付的工资37933元的诉讼请求，虽然吴才武提供了《支付证明单》四张作为证据，但张丽不确认其真实性，吴才武亦未提供相应的支付凭证以证明该费用实际发生，而且该费用属于吴才武经营过程中所发生的费用，其要求张丽赔偿该费用的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。关于张丽要求吴才武支付水电费的问题。张丽所提供的电费发票是1048b铺一楼、二楼合计的电费，除此以外，张丽提供的证据未能证明案涉场地实际发生的用电量，其应自行承担相应的举证责任，现吴才武确认案涉场地实际发生的用电量为3512度，本院对此予以采信。而根据张丽所提供的高成公司开具的电费发票显示，电费的单价为1.1196581197元／度，且张丽已垫付了该费用，因此，本院判令吴才武向张丽支付电费3932.24元（3512度×1.1196581197元／度）。对于水费，由于案涉场地并没有独立水表，双方当事人亦未能确认案涉场地所发生的用水量，且张丽所提交的水费发票亦未反映所发生的实际时间，但由于吴才武在案涉场地经营餐饮，所发生的用水量较多，而张丽则在1048b铺经营零售，用水量相对较少；根据张丽所提供的高成公司所开具的水费发票显示，其共计交付的水费为165.24元。本院综合本案案情，酌情判令吴才武向张丽支付水费100元。关于张丽要求吴才武支付的垫付装修款40000元及利息的问题。根据证人向某的证言所确认，张丽向其支付的40000元是张丽要求向某所进行的1048b铺装修工程的装修款，并非张丽所主张的其为吴才武垫付的案涉场地装修工程的装修款，因此，张丽此项反诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。关于张丽要求吴才武赔偿拆除酒窖的损失100000元的问题。根据证人向某的证言，本院可确认拆除酒窖是征得张丽同意而并非吴才武所擅自要求向某拆除的，因此，张丽要求吴才武赔偿该损失的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）吴才武与被告（反诉原告）张丽签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）张丽自本判决发生法律效力之日起10日内将租赁保证金40000元返还原告（反诉被告）吴才武；三、被告（反诉原告）张丽自本判决发生法律效力之日起10日内向原告（反诉被告）吴才武赔偿损失40000元；四、原告（反诉被告）吴才武自本判决发生法律效力之日起10日内向被告（反诉原告）张丽支付电费3932.24元、水费100元；五、驳回原告（反诉被告）吴才武的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）张丽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5660元，由原告（反诉被告）吴才武负担4110元、被告（反诉原告）张丽负担1550元；反诉受理费2246元，由原告（反诉被告）吴才武负担50元、被告（反诉原告）张丽负担2196元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 王伟雄人民陪审员 肖致富人民陪审员 陈礼荣二〇一五年八月十八日书 记 员 梁怡筠陈秋滢 关注公众号“”