（2015）杭余余民初字第639号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-09-30
案件名称
杭州龙福物业管理有限公司与苏庆夫物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市余杭区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州龙福物业管理有限公司,苏庆夫
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭余余民初字第639号原告：杭州龙福物业管理有限公司。法定代表人：陈卫星。委托代理人：姚丽芳、杨海凤。被告：苏庆夫。委托代理人：金立强，浙江西子律师事务所律师。原告杭州龙福物业管理有限公司诉被告苏庆夫物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月23日受理后，依法由审判员谈国永独任审判，于2015年7月15日公开开庭进行了审理，原告委托代理人姚丽芳、杨海凤，被告委托代理人金立强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原告与杭州大禹房地产开发有限公司分别于2006年11月20日、2009年3月6日签订了《大禹-御景城前期物业服务合同》，约定由原告对其开发建设的大禹·御景城小区提供前期物业管理服务，商业物业服务管理费为1元/月/平方米，业主于每年的3月1日前交纳当年的物业管理服务费，合同期限至业主委员会成立时止。交房时，原、被告双方也签订了《前期物业管理服务协议》和《业主临时公约》，约定业主未按时交纳有关费用，原告有权向业主收取日1‰滞纳金。被告作为御景城禹航路1006号、1026号商铺的业主，房屋面积分别为303.22平方米和267.35平方米，物业管理服务费价格为每月1元/平方米。按照合同的约定，被告应当向原告交纳禹航路1006号商铺2009年7月1日至2014年2月28日期间的物业管理费16980元，禹航路1026号商铺2013年4月1日至2014年2月28日期间的物业管理费2941元，共计19921元。合同期间，原告一直积极履行相关权利义务，依约对所在小区实施规范的物业管理。但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告曾多次以多种形式向被告催交费用，但被告均拒不交纳。为维护自身合法权益，根据《前期物业服务合同》、《业主临时公约》的约定和相关法律规定，原告现特向人民法院提起诉讼，诉讼请求：1、请求判令被告支付物业管理费19921元；2、请求判令被告依约支付上述费用产生的逾期滞纳金25895.37元（暂计至2015年4月27日，实际计算至法院判决确定履行之日止）。为证明自己的主张，原告向本院提供的证据有：1、《前期物业服务合同》二份，证明原告曾是御景城小区的物业服务公司，依法对该小区提供物业服务，有权向被告收取物业费、能耗费及逾期滞纳金等费用。2、物业收费批复一份，证明合同约定的收费标准符合物价局的规定。3、催缴通知书六份、物业服务催缴通知书三份及张贴照片五份、律师函及邮寄凭证各二份，证明原告曾以多种形式向被告催缴物业服务管理费，但被告至今拒不缴纳上述费用的事实。4、物业移交协议一份，证明原告的前期物业服务终止时间是到2014年2月底。5、物业管理行为情况表、意见征求表各一份，证明原告提供的物业服务管理是正常的。6、授权委托书一份，证明原告向被告催交物业费后，被告委托原告代为向租客收取物业费的事实。7、答辩状和民事裁定书各一份，证明原告曾向法院起诉主张要求被告交纳物业费，被告并已答辩的事实。被告答辩称：被告认为原告的诉请不成立，具体答辩理由如下：一、原、被告双方并未签订过《前期物业服务合同》、《业主临时公约》。原告递交的两份《前期物业服务合同》的签约主体系原告与开发商，合同内容并未经被告同意确认，对被告不具有约束力。二、原、被告双方也并未形成事实的物业服务关系。从原告递交的两份《前期物业服务合同》证据来看，其与开发商曾就被告所在的小区--大禹御景城物业服务签订过物业服务合同，按照权利义务对等原则，原告作为物业服务人应当全面履行物业合同约定的物业服务内容并达到约定的物业服务标准，业主才有义务履行交纳相关物业费用。本案原告并未提供已经实际履行了物业管理服务内容的相应证据，依据不充分。被告所有的物业系大禹御景城小区外的沿街商铺，原告从未对被告所有的商铺提供过物业服务，具体表现为：1、原告从未对被告所在的物业提供过日常的垃圾清运服务，其日常垃圾清运均系被告自己出钱购买服务，这与原告和开发商签订的前期物业服务合同内容相违背。2、原告从未对被告提供安全防范方面的服务，如2013年初被告租户名下的本田思域汽车停在商铺门前两次遭到损坏，其中一次为高空抛物砸坏车窗玻璃，另一次为车辆倒车镜以及油漆遭到损害，导致承租户直接损失将近3000元。在与原告沟通要求调取监控查明事实时，原告不但拒绝提供，而且还称与其无关。充分体现其不曾服务过被告的问题。即便有服务，也是未达到服务质量要求，应当打折计算物业费。3、被告的商铺房屋屋顶长期处于渗漏状态，被告曾多次向原告反映，但原告置之不理，严重失职。三、即便是原告与小区业主在一定程度上存在物业服务事实，但原告所提供的服务和所尽的职责与合同约定严重不符，有悖法律规定，被告拒不支付物业费合情合理。根据物业合同约定，原告应当提供公共秩序维护、安全防范等协助管理事项、提供清洁卫生等等。而实际情况是：1、御景城小区内私搭乱建现象严重，被告并未提供应有的劝阻、制止措施，也并未向执法部门进行举报来维护公共秩序；2、公共绿地被损毁、乱停车现象严重、小区业主出入不便、小区环境卫生恶劣、电梯运行故障，严重危及业主生命安全，小区消防通道长期被车辆停放占用，无人管理，小区治安案件频发等等，大部分业主均向原告反应情况，直至原告退场也未能得到改善，小区业主们在QQ群中怒气冲天，充分说明原告提供物业服务不到位，无论原告是否对被告提供过物业服务，从那么多业主拒绝支付物业费看，原告提供的服务与合同约定存在严重不符，被告拒绝支付物业费合情合理。四、假设原告与小区业主事实的物业服务关系存在的前提下，原告主张的物业费有部分已经超过诉讼时效，而且滞纳金问题，合同并无约定，原告主张滞纳金严重属于畸高，不应得到支持。原告从未向被告书面发送过物业费催缴通知书，被告也从未收到过原告的通知书。本案原告主张的物业费应当适用二年的诉讼时效，从其起诉日2015年4月底倒推两年，超过该两年的应当视为超过诉讼时效。虽然滞纳金可以视为违约金处理，但原告主张的《业主临时公约》约定的滞纳金条款对被告不能适用，原告主张支付滞纳金无任何依据。综上所述，原告主张被告支付物业费以及滞纳金无事实和法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。为证明自己的主张，被告向本院提供的证据有：1、照片两张，证明被告所在商铺室内墙体长期渗漏，导致墙体发霉，被告无数次向原告反应，原告并未尽到前期物业服务职责的事实。2、维修结算单及收款收据各两份，证明因原告未尽到安全防范措施导致2013年停在被告商铺门口的车辆受损维修的事实。对于原、被告双方提交的证据，经庭审质证，被告对原告举证的证据2、证据4-7的真实性均无异议，但认为与本案无关联性，也不能证明原告的主张；证据1、3的真实性、合法性和关联性均有异议，证据3中的催缴通知书也均未收到过。原告对被告举证的两项证据的真实性、合法性和关联性均有异议，也不能证明被告所主张的事实。针对当事人的上述举证、质证意见，经审查，本院认为，原告的举证的证据1-2、证据4-7及证据3中除催缴通知书六份外均符合有效证据的形式要件，本院确认其证明力，本院将根据证据载明的内容作相关的事实认定；证据3中的催缴通知书六份，无催缴方式相印证，对原告的主张没有证明力。被告举证的两项证据，其真实性和关联性均无法确认，本院不予认定。根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本案经审理查明的事实如下：原告系大禹-御景城小区开发商杭州大禹房地产开发有限公司选聘的前期物业管理服务单位，双方分别于2006年11月20日和2009年3月6日二次签订《大禹-御景城前期物业服务合同》，约定由原告对其开发建设的大禹-御景城小区提供前期物业管理服务，商业用房物业服务管理费为1元/月/平方米，业主于每年的3月1日前交纳当年的物业管理服务费，服务期限至业主委员会成立时止。被告系大禹-御景城小区禹航路1006号、1026号沿街商铺的业主，房屋面积分别为303.22平方米和267.35平方米，但自2009年7月1日起被告一直未支付禹航路1006号沿街商铺的物业管理费，自2013年4月1日起一直未支付禹航路1026号沿街商铺的物业管理费。为此，原告曾于2011年11月向被告催收禹航路1006号商铺的物业管理费，被告向原告出具授权委托书一份，授权原告向承租人催交。后因仍未缴纳，原告于2013年7月向法院提起诉讼，向被告催交禹航路1006号商铺的物业管理费，但被告以无需接受服务和事实上也未享受到服务为由拒绝交纳。后该案原告撤回起诉。2014年2月28日，原告对大禹-御景城小区的前期物业服务合同终止履行。在此前夕，原告于2014年2月27日分别在欠缴的物业门口张贴催缴通知书，并在小区公告栏中张贴欠缴业主及费用清单，要求欠缴业主限期交纳物业服务费。后原告又于2015年4月上旬向被告发出律师函，向被告催收物业服务费，但被告仍一直未予以交纳。本院认为，原告与开发商杭州大禹房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，应按约履行。该合同对小区业主均具有约束力，被告以自己未与原告签订过合同为由主张不受合同约束，不符合法律相关规定，本院不予采纳。原告作为物业服务企业应按照诚实信用的原则，严格按照合同的约定履行自己的物业管理义务；同时，作为接受物业管理服务的业主，也应当积极履行按时交费义务，业主并不能以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝交费。即使因原告服务质量瑕疵造成被告等业主民事权利遭受侵害的，业主也可另行主张解决。被告长期未按约定的时间向原告交纳物业管理服务费，已构成违约，应承担相应违约的责任。关于被告对诉讼时效的抗辩问题，由于原告在2011年、2013-2014年期间均以不同方式向被告催缴过物业费，可以认定为诉讼时效的中断，现原告的诉请未超过法律规定的二年诉讼时效，故被告的抗辩意见，本院不予采纳。综上，原告起诉要求被告支付欠缴的物业服务费，本院予以支持，但原告主张支付滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告苏庆夫支付原告杭州龙福物业管理有限公司物业管理服务费19921元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告杭州龙福物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费945元，减半收取472.50元，由原告杭州龙福物业管理有限公司负担323.50元，被告苏庆夫负担149元，于本判决生效之日起十日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费945元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 谈国永二〇一五年八月十八日书记员 高莲珠 百度搜索“”