（2014）鄂京山民二初字第00102号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-09-24
案件名称
宗涛与高文珍、钱祥祖房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
京山县人民法院
所属地区
京山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
湖北省京山县人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂京山民二初字第00102号原告（反诉被告）宗涛。被告（反诉原告）高文珍。被告（反诉原告）钱祥祖，系高文珍之夫。二被告共同委托代理人鲁运华，湖北惠山律师事务所律师。原告（反诉被告）宗涛与被告（反诉原告）高文珍、钱祥祖房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月2日，2015年5月21日、6月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宗涛，第一次庭审被告（反诉原告）高文珍、钱祥祖及其委托代理人鲁运华、第二、三次庭审被告（反诉原告）高文珍、钱祥祖的委托代理人鲁运华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宗涛诉称：2010年4月9日，原告与被告高文珍签订《房屋租赁合同》一份，约定被告高文珍将位于京山县八里途新一中居民点东第一排第一栋、面积为480平米的四层房屋一幢租给原告从事餐馆经营，租期60个月，年租金20000元等内容。合同签订后，原告依约交纳了租金，被告亦将房屋交付原告。原告占用房屋后，先后投入220000元对房屋进行了装修、添置设备，开办了“京来顺食府”，生意一直很兴隆。然而被告始终未按照合同约定提供房屋的所有权证，致使原告无法办理工商营业执照，多次被工商部门责令停业。另外，在原告经营过程中，被告高文珍之妹多次到原告的经营场所以所承租的房屋是其所有为由，要求原告向其交纳租金，并要求原告腾退房屋，遭拒后，将原告传菜电梯破坏，更换房屋门锁，使原告无法经营，原告要求被告处理，但被告以其与妹妹有矛盾为由，让原告自行解决。原告认为，被告的违约行为导致合同不能履行，致使原告无法经营，给原告造成重大损失，为此，原告诉至法院，请求：1.判令解除原告与被告高文珍之间签订的房屋租赁合同；2.依法判令二被告共同赔偿原告经济损失198000元（具体数额待鉴定后作相应变更）；3.本案诉讼费用由二被告承担。审理中，宗涛增加一项诉讼请求：判令被告承担本案鉴定费5000元。二被告辩称：一、合同已于2014年1月解除。二、原告主张经济损失没有依据，即使存在经济损失也应由原告自行承担。合同第七条第三款约定，原告装修必需经被告书面同意后才能进行施工，但原告的施工并没有经过被告的认可，因此其装修损失应该自行承担。至于原告主张其停业的原因系我方造成没有事实依据：1.原告诉称被告始终没有按合同约定提供房产证才不能办理工商登记证明，但现实情况是这批房子是还建房，没有房产证，且根据工商部门注册营业执照规定，只需提供经营场所的有效证明，不一定要提供房产证；2.原告说工商部门多次要求其停业，但没有相关证据来证明；3.原告诉称被告妹妹多次到经营场所闹事，这一说法不存在；4.原告违约在先，被告到原告处要求交纳房租，其没有交纳，更换门锁是原告未经营以后的事，并没有造成经营损失。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告高文珍、钱祥祖反诉称：反诉被告未经反诉原告同意，私自改变房屋结构，把四层改成伙房，一层水磨石用砖覆盖，并私搭传菜电梯，车库门、大门全部更换，破坏了整栋楼的整体结构，致使新楼变危楼，造成重大经济损失。同时明知反诉原告是拆迁户，房产证未办理，签订合同时反诉被告也表示可用反诉原告身份证替代办理工商营业执照。反诉被告开业后，处于开开停停的状态。后反诉原告使用各种方式向其催讨房租，反诉被告拒绝交纳，反诉原告在向所在社区、派出所反映此情况未予解决的情形下，于2014年1月10日向反诉被告邮寄了《解除合同通知书》，并于2014年1月25日左右强行锁门收回了房屋。反诉原告请求：1.判令反诉被告支付所欠租金30000元及迟延付款的违约金9000元；2.判令反诉被告将反诉原告房屋恢复原状（或评估后折价由反诉原告自已恢复原状）；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。审理中，经本院释明，高文珍、钱祥祖变更了诉讼请求：1.判令反诉被告支付房屋使用期间的占用费39000元；2.判令反诉被告将反诉原告房屋恢复原状或赔偿损失。反诉被告宗涛辩称：一、在签订合同时双方商量先开业，然后由反诉原告提供房产证和相关有效证明，但反诉原告一直未提供，直至被工商部门责令停业也未提供。二、除交租金时反诉原告与我方联系外，一直没有见到反诉原告，且反诉原告的妹妹多次到店要求将租金交给她，我方联系反诉原告，反诉原告让我不理她，不存在欠缴租金之事。反诉原告更换门锁后我方报过警，有报警记录。三、关于装修，签订合同时有口头约定，开餐饮反诉原告是知道的，开餐饮必须进行装修这是常识，虽合同未约定，但反诉原告没有反对我方装修，视为默认，且在收取租金。宗涛为支持其主张或反诉抗辩，向本院提交如下证据：证据一、《房屋租赁合同书》一份。拟证明：1.双方存在租赁合同关系，宗涛租赁高文珍的房屋从事餐饮经营；2.双方办理了交房及相关设备的移交手续；3.高文珍违反租赁合同第一条“高文珍应保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定”的约定，至今没有提供房屋竣工验收合格证和房屋产权证明，以致不能办理消防验收手续，不能办理营业执照，始终不能正常经营，高文珍存在根本性违约。证据二、照片2张。拟证明：办理营业执照需提交房屋所权证的相关证明，但高文珍不能提供。证据三、照片2张。拟证明在经营过程中，高文珍在承租房屋旁搭建违章建筑，影响“传菜电梯”运行，不能正常经营。证据四、照片2张。拟证明此前因经营所利用的停车场，因高文珍搭建违章建筑不能使用，影响了原告的经营。证据五、照片5张。拟证明高文珍、钱祥祖非法占有承租房屋，强行将库房门撬开，致使宗涛存放的货物丢失，造成损失。证据六、装修明细清单一份。拟证明装修租赁房屋支出装修费用95820元。证据七、合同解除通知书一份。拟证明高文珍以宗涛拖欠租金为由要求解除合同，但事实上，是高文珍没有履行合同约定提交合法有效的房屋产权证明，违约在先，以致宗涛不能正常经营。证据八、照片3张、回复函件一份。拟证明宗涛在收到合同解除通知书后当即进行回复，是高文珍没有提供合法有效的产权证明违约在先，并在高文珍未签收的情况下，张贴在承租房屋大门上。证据九、收条6张。拟证明宗涛按约交纳了租金，因高文珍先违约，待其提供合法有效的房屋产权证明后，再交纳租金。证据十、赔偿明细表、产品购销合同各一份。拟证明宗涛在经营期间支出的装修及购置生产设备支出的费用233972元。证据十一、现金收入记录本一份。拟证明宗涛经营的餐馆2011年度营业收入为423561元。高文珍、钱祥祖质证认为：对证据一的真实性无异议，但对其证明内容有异议，合同中没有约定宗涛从事餐饮经营，不能证明因高文珍不提供房产证而不能办理营业执照，不能办理消防验收手续。对于证据二、四、五均有异议，照片拍摄时间、拍摄者均不清楚。对证据三的真实性无异议，但该建筑是在解除合同之后高文珍搭建的，当时原告已关门停业。对证据六、十、十一均有异议，是其单方制作。对证据七的真实性无异议，但对其证明内容有异议。对证据八有异议，如拒收，应出示拒收的证据。对证据九的真实性无异议，高文珍共收到50000元，其中5000元是押金。高文珍、钱祥祖为支持其抗辩和反诉主张，向本院提交了如下证据：证据一、《房屋租赁合同书》一份。拟证明双方签订了合同，对违约责任、支付租金、解除合同条件等进行了约定。证据二、社区、派出所证明一份。拟证明宗涛在2012年3月要求办理营业执照时，社区出具过证明，宗涛一年半未交纳房租，高文珍、钱祥祖曾请求社区、派出所予以解决，2013年以来京来顺食府一直处于停业状态。证据三、龚卫东、肖成超、高某的证言。拟证明京来顺食府在2012年下半年之后就没有营业了。证据四、工商登记查询两份。拟证明宗涛于2013年6月又在它处注册“京来顺”。证据五、合同解除通知书、邮件回执单各一份。拟证明在2014年1月10日，高文珍多次催讨宗涛交纳租金未果，高文珍、钱祥祖依约解除了合同，并送达宗涛。证据六、照片1张。拟证明宗涛未经高文珍、钱祥祖同意，私自搭建传菜电梯，更换大门、车库门等，改动了房屋结构。宗涛质证认为：对证据一无异议。对证据二中社区居委会证据有异议，在合同签订时我方就要求高文珍出具房产证明或相关有效证明，但其未予提供，社区出具的证明不能说明我方收到此证明，至今未办理营业执照的原因责任在对方。对证据三有异议，证人高某系高文珍的直系亲属，与高文珍有直接利害关系，三证人证言所说我方均不予认可，不应得到采信。对证据四的真实性无异议，系因我方在承租房屋无法经营下去，才在它处经营连锁店，与本案没有关联。对证据五的真实性无异议，但对证明内容有异议，我方不欠房租。对证据六的真实性无异议，当时签订合同时双方已协商我方租赁房屋用途是经营餐馆，且我方在装修时对方是知道的，对方未予制止视为认可。宗涛为进一步证明装修出租房屋的剩余残值，向本院提出司法鉴定申请，由评估机构出具了《资产评估鉴定报告书》、鉴定费发票作为证据，拟证明装修房屋的重置费用为116136元，装修剩余残值为54118元，鉴定费支出5000元。高文珍、钱祥祖质证认为，对其真实性无异议，对关联性、合法性提出异议：1.按合同约定，宗涛装修房屋未征得我方书面认可；2.按法律规定，未经当事人同意，装修剩余残值及其鉴定费用应由宗涛自行承担。高文珍、钱祥祖为证明出租房屋已取得建设主管部门的规划许可，系合法房屋，向本院提交一份《八里途居民点修建设计总平面规划图》。宗涛质证认为，对此规划图有异议，上面加盖的公章是八里途开发区村民委员会，该公章没有权威性，对该证据的合法性表示怀疑，并且从图纸上面也无法反映出哪一栋房屋是高文珍的。本院对各方提交的证据认证意见如下：对宗涛所举证据一、三、七、九，高文珍、钱祥祖对其真实性无异议，本院予以采信；对宗涛其他证据，无法判断照片的真实性，装修、赔偿明细及2011年度收入均系宗涛单方制作，高文珍、钱祥祖不予认可，本院不予采信。对高文珍、钱祥祖所举证据一、五、六，宗涛对其真实性无异议，本院予以采信；对于证据二，不能证明宗涛收到社区开具的证明，本院不予采信；对证据三，三名证人证言所待证的宗涛经营的餐馆于2013年停业的事实与宗涛的陈述相一致，本院予以采信；对证据四，与本案诉争事实没有关联，本院不予采信。对宗涛提交的《资产评估鉴定报告书》、鉴定费发票证据，高文珍、钱祥祖对其真实性无异议，本院予以采信。对高文珍、钱祥祖提交的《八里途居民点修建设计总平面规划图》，并不是由建设主管部门出具的建设工程规划许可证，无其他证据加以佐证，本院不予采信。根据本院采信的证据，结合当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：高文珍与钱祥祖系夫妻关系。2010年4月9日，高文珍作为甲方与宗涛作为乙方共同签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，将其位于京山县八里途村八组新一中居民点东第一排第一栋面积共4层480平方米的房屋出租乙方，甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供身份证明文件，双方验证后可复印对方文件备存；租赁期限从2010年8月8日起至2015年8月7日止，共60个月，该租赁房屋由乙方自行决定用途，年租金20000元，共计100000元，乙方每6个月向甲方支付房租一次，每次10000元；乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权要求乙方恢复原状。解除合同部分条款：如甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住，乙方有权解除合同；如乙方拖欠房租累计1个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。违约责任部分条款：甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失；如乙方拖欠房租1个月以上，应按合同总租金的10%向甲方支付违约金，若支付违约金不足以弥补损失的，还应赔偿损失；如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的10倍支付滞纳金。合同还约定了其他内容。合同签订的当日，在宗涛支付押金5000元后，高文珍交付了房屋，双方办理了房屋设施、设备的交接手续。尔后，宗涛对租赁房屋进行了装修，搭建了传菜电梯，以“京来顺食府”对外进行餐馆经营。宗涛在经营期间，交纳租金至2013年2月7日，计50000元（含押金）。同月，宗涛经营的“京来顺食府”停业。2014年1月10日，高文珍以宗涛违反合同约定，拖欠租金已过一年，要求宗涛收到通知书后3日内交清所欠租金及违约金，否则解除合同，收回房屋。次日，宗涛收到此通知书。同年1月25日，高文珍更换门锁，收回出租房屋。1月27日，宗涛向高文珍回复称，因高文珍从签订合同之初至今未提供房产证明，致使宗涛经营的餐馆无法办理营业执照，被工商部门勒令停业，高文珍违约在先，应承担违约责任，赔偿宗涛相关损失。后双方发生纠纷，因而成讼。审理中，宗涛向本院提出鉴定申请，要求对房屋装修剩余残值以及2013年2月停业至2015年7月30日期间的预期收益进行司法鉴定，在鉴定期间，其放弃了对停业期间预期收益进行评估的申请。2015年5月4日，京山腾达资产评估事务所作出京腾资评鉴字（2015）02号《资产评估鉴定报告书》，评估结果：以2015年1月22日所表现的市场价值（即装修残值）54118元。宗涛支付鉴定费5000元。本院认为，本案诉争房屋系村庄规划区内房屋，至法庭辩论终结前，高文珍、钱祥祖未向本院提交诉争房屋建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的文件，或者房屋产权证明，故认定宗涛与高文珍签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效，自始无效，宗涛主张解除此合同缺乏法律依据，本院不予支持。本案租赁合同的出租人是高文珍，钱祥祖与高文珍系夫妻，钱祥祖参与了租金的收取，并共同管理出租房屋，应认定系共同出租人，共同享有相关权利和承担相应义务。合同无效后，出租方有权请求参照合同约定的租金标准向承租人主张房屋占有期间的使用费。宗涛支付使用费至2013年2月7日，2014年1月25日高文珍收回房屋，宗涛应支付此期间的占用使用费，参照合同约定的年租金20000元计算为19288元，故对高文珍、钱祥祖反诉主张39000元占有使用费的请求，本院予以部分支持。合同无效后，对于装饰装修部分，经出租人同意的，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。反之，承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担，出租人可请求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，双方对装饰装修是否经出租人同意发生争议。本院认为，虽合同约定了装饰装修经出租人书面同意方可进行，但因合同无效，该条款约定也即无效。纵观全案分析，高文珍、钱祥祖在出租房屋时，是知道宗涛租赁房屋用于餐饮经营，餐饮经营必然要进行装饰装修，方能满足经营需要。宗涛经营的餐馆营业后，前期按时缴纳了相应的租金，高文珍、钱祥祖也收取了租金，未对其装饰装修提出异议，应认定高文珍、钱祥祖从行为上同意宗涛装饰装修的事实。故对高文珍、钱祥祖反诉主张对房屋恢复原状或赔偿损失的请求，本院不予支持。对于未形成附合的装饰装修物，目前实际由高文珍、钱祥祖控制占有，应待本案生效后，由高文珍、钱祥祖返还宗涛。对于已形成附合的装饰装修物，高文珍、钱祥祖以反诉请求的方式表示不予利用装饰装修物，按照导致合同无效的过错由双方分担现值损失进行处理。诉争房屋未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的文件，是导致本案合同无效的根本原因，高文珍、钱祥祖应分担装饰装修现值损失的主要责任，宗涛未尽到谨慎注意义务，在签订合同时没有严格审查诉争房屋的权属，应承担次要责任，综合双方的过错程度，本院认定高文珍、钱祥祖分担装饰装修现值损失的80%，宗涛分担20%。装饰装修现值54118元，高文珍、钱祥祖分担43295元，宗涛自行分担10823元。对于鉴定费用，也按此比例分担，高文珍、钱祥祖分担4000元，宗涛自行分担1000元。故对宗涛主张高文珍、钱祥祖赔偿损失198000元及支付鉴定费5000元的请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条、第十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）高文珍、钱祥祖于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）宗涛房屋装饰装修现值损失43295元、并支付鉴定费4000元；二、原告（反诉被告）宗涛于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）高文珍、钱祥祖支付房屋占用使用费19288元；三、驳回原告（反诉被告）宗涛和被告（反诉原告）高文珍、钱祥祖的其他诉讼请求。上述一、二项相抵后，应由被告（反诉原告）高文珍、钱祥祖向原告（反诉被告）宗涛支付款项28007元。债务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4260元，财产保全费1520元，计5780元，由宗涛负担4516元，高文珍、钱祥祖负担1264元。反诉案件受理费488元，由宗涛负担244元，高文珍、钱祥祖负担244元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判长曹振华审判员符丽人民陪审员赵大波二〇一五年八月十八日书记员王一婷附本案相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 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