（2015）龙民初字第746号

裁判日期: 2015-08-18

公开日期: 2015-10-20

案件名称

原告岑大江、黄爱林诉被告贵州天益丰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案判决书

法院

龙里县人民法院

所属地区

龙里县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

岑大江,黄爱林,贵州天益丰房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百一十一条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

贵州省龙里县人民法院民事判决书（2015）龙民初字第746号原告岑大江，男，1972年10月1日生，布依族，贵州省龙里县人，大学文化，住贵州省龙里县。原告黄爱林，女，1981年4月24日生，布依族，贵州省龙里县人，初中文化，住贵州省龙里县。被告贵州天益丰房地产开发有限公司，地址：贵州省贵阳市。法定代表人赵文生，该公司董事长。委托代理人何贝利，贵州纵贯律师事务所律师，特别授权。委托代理人曾启华，贵州纵贯律师事务所律师，特别授权。原告岑大江、黄万林诉被告贵州天益丰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月25日受理后，依法适用简易程序，于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告岑大江、黄爱林，被告贵州天益丰房地产开发有限公司委托代理人何贝利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告岑大江、黄爱林诉称，二原告系夫妻，双方于于2011年11月22日以452168元购买被告开发的位于龙里县冠山街道办事处水桥社区吴家庄龙腾苑小区紫园幢1-28-4号商品房一套，并于当日与被告签订合同编号为016的商品房买卖合同。签订合同后，二原告按照合同约定于当日支付首付款136168元后后并办理了按揭贷款手续，已经全部按合同约定完成了付款义务。合同第十一条约定交房日期为2013年7月1日前，被告在约定期限内未能交房，后于2014年2月向二原告发送短信告知可以交房，二原告前往被告售房部领取房屋时，被告未能提供合同第十一条约定的各项相关手续，故此，二原告拒绝收房，而后二原告又多次前往被告售房部洽谈交房事宜，被告工作人员多次声称，该房的一切手续均已办妥，但是办事人员请假所以不能提供。二原告认为，被告不能按照合同约定条件履行其合同义务，导致二原告不能合法收取房屋。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。并按照商品房买卖合同第十一条、十三条之约定向法院提起诉讼，请求：一、判令被告依据合同约定条件履行其交房义务；二、判令被告支付延期交房违约金158258.80元（该违约金自2013年7月2日暂计至2015年6月1日，以后违约金按合同约定支付至被告提交合法交房手续之日止）。被告贵州天益丰房地产开发有限公司辩称：1、约定的违约金按照每日万分之五的约定过高，显失公平，请求法院依法予以调整，建议按照每日万分之一点五比较公平公正；2、2014年2月28日已经告知原告可以交房，延期交房截止时间至2014年2月28日，违约金应计算至2014年2月28日。原告为证明自己的主张提供以下证据：1、二原告身份证、结婚证复印件各一份，拟证明二原告诉讼主体资格。被告质证无异议。2、《商品房买卖合同》一份及维修资金收据一份，拟证明二原告与被告的买卖合同关系，原、被告关于交房期限及违约金赔偿。被告质证对真实性无异议，但认为约定的违约金过高，显失公平。3、购房款收据二张，拟证明原告支付购房款，已经完成合同约定的全部付款义务。被告质证无异议。4、龙房预龙山镇字第1200039号龙里县商品房预售合同备案登记表，拟证明2012年1月13日，双方到龙里县房地产管理局办理商品房预售合同备案登记。被告质证无异议。5、电力营销管理信息系统三份，拟证明2014年2月被告不具备交房条件，被告违约时间一直在持续，至2014年4月25日，供电局都还没有送电，被告已经构成违约。被告质证意见，对证据的三性不予认可，达不到原告的证明目的。被告为证明自己的主张提供以下证据：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，拟证明被告的诉讼主体资格。原告质证无异议。2、评估报告、鉴定报告，拟证明2013年7月2日至2014年5月30日期间原告购买的商品房在同地段的租金价格为每月每平方10.5元；2014年3月31日至2015年3月31日期间原告购买的商品房在同地段的租金价格为每月每平方10元。经庭审质证，原告认为这两份报告中房屋的地理位置与原告购买的房屋的地理位置、环境没有可比性，被告以这两份报告作为参照不合理，应当按照合同法规定进行处理，因为合同中约定的违约责任是对等的，如果是原告方违约，同样应当按照合同约定承担违约责任。3、黔南布依族苗族自治州中级人民法院（2015）黔南民终字第10号民事判决书，拟证明法院在审理类似的案件时，已经将违约金由日万分之五调整为日万分之一点五。原告质证认为应当按照合同约定的日万分之五计算违约金。经审理查明，原告岑大江与黄爱林系夫妻关系。2011年11月22日，原告岑大江与被告签订《商品房买卖合同》一份，原告向被告购买位于龙里县冠山街道办事处水桥村吴家庄龙腾苑小区紫园幢1-28-4号房屋一套，建筑面积136.65平方米，房屋总价款452168元。同日，原告支付首付款136168元，2012年1月31日，原告按揭贷款支付316000元。2012年1月13日，双方到龙里县房地产管理局办理商品房预售合同备案登记。该合同第十一条第一项约定房屋交付时间为2013年7月1日前；同时，第十三条对逾期交房责任及对其他相关项目进行了约定。2014年2月28日，原告收到被告交房通知，因被告未能提交符合交房条件的相关文件，故未交付房屋。本院认为，原告岑大江、黄爱林与被告贵州天益丰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该商品房买卖合同合法有效，原、被告双方应当全面履行。原告已履行支付全部购房款的义务，被告应当按照合同约定交付房屋，被告逾期交房，应承担支付违约金的责任。被告提出违约金过高，要求降低违约金比例，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成的损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过份高于造成的损失’的规定”，结合本案的具体情况，应酌情将双方的违约金比例调整为已付款的日万分之一点五，被告应按已付款的日万分之一点五支付原告2013年7月2日至实际交房之日止的违约金，为每日67.83元（452168元×0.00015），从2013年7月2日计算至2015年6月1日为47481元（67.83元×700天）。从据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告贵州天益丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向原告岑大江、黄爱林交付符合双方于2011年11月18日签订的《商品房买卖合同》第十一条所列条件的商品房；二、被告贵州天益丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告岑大江、黄爱林支付2013年7月2日至2015年6月1日期间的逾期交房违约金47481元，并从2015年6月2日起按照每日67.83元的标准向原告岑大江、黄爱林支付逾期交房违约金至实际交房之日止；三、驳回原告岑大江、黄爱林的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3466元，减半收取1733元，原告岑大江、黄爱林承担1213元，被告贵州天益丰房地产开发有限公司承担520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。权利人可在二年内申请强制执行。审判员　　陈培琼二〇一五年八月十八日书记员　　邓友春来源：百度搜索“”