（2015）三中民终字第09707号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-09-24
案件名称
王ＸＸ与卢益堂房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王ＸＸ,卢益堂
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2015)三中民终字第09707号上诉人（原审被告）王ＸＸ，男，1952年9月8日出生。委托代理人胡自科，北京市新元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）卢益堂，男，1948年9月25日出生。委托代理人卢凯，男，1972年8月11日出生。上诉人王ＸＸ因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第1999号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。卢益堂在原审法院诉称：卢益堂、王ＸＸ于1997年签订房屋买卖合同，卢益堂将坐落于北京市怀柔区×村×号院落及房屋出卖给王ＸＸ使用，该合同由王ＸＸ书写保存且只有一份。根据国家相关法律规定农村宅基地不允许买卖，故王ＸＸ庭前提供的房屋买卖合同无效。诉讼请求：1.确认双方房屋买卖合同无效。2.王ＸＸ返还×号院落及房屋。3.卢益堂同意退还王ＸＸ4.4万元购房款。4.要求王ＸＸ承担案件受理费。王ＸＸ在原审法院辩称：第一、双方所签订的房屋买卖及土地使用权转让合同系双方真实意思，已经实际履行20年，王ＸＸ对房屋进行了较大的装修、扩建，我方认为该合同是有效的。第二、根据北京市法院系统的审判实践及本案具体情况，合同是否有效是基础问题，无效和腾退是两个法律关系，需要用两个诉讼来解决，合同效力是决定腾退的前提，在未确定合同无效前要求腾退是没有法律依据的，侵犯王ＸＸ的权益。第三、卢益堂的第3项诉求不是诉讼请求，如果法院确定合同无效，是否返还购房款和补偿款需经过王ＸＸ反诉请求。事实和理由：王ＸＸ第一次庭审时向法院提交了房屋买卖及土地使用权转让合同复印件，未找到合同原件，证据三性需要法院认定。在本案中我方不提起反诉，如果法院判决合同无效，王ＸＸ可能会上诉，待卢益堂打腾退的官司时，我方可能会提起反诉。卢益堂把房屋卖给王ＸＸ是为了到怀柔城区买房，卢益堂已经购房并升值，现在诉争地面临拆迁，卢益堂打合同无效官司是为追求利益最大化，系明显的不诚信行为。王ＸＸ与其委托代理人胡自科沟通过，如果卢益堂抱着一定诚意并对自己做法有负疚感，对王ＸＸ进行合理赔偿，王ＸＸ同意调解。原审法院经审理后认为：违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同为无效合同；无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有。农村房屋系村民经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证农村村民最基本的居住。本案诉争房屋系农村房屋，涉案房屋购买人王ＸＸ并非北京市怀柔区×村村民，不享有使用该村集体组织宅基地的资格。王ＸＸ虽辩称卢益堂起诉状事实理由部分和其提供的证据证明双方系房屋租赁关系而非房屋买卖关系，但是从王ＸＸ提交的合同复印件的名称、内容以及履行情况来看，卢益堂将房屋及集体土地使用权证交付给王ＸＸ并允许其新建建筑并享有所有权，实际上已转移了标的物的所有权，而王ＸＸ支付了相应的对价，该合同在形式和实质上均为房屋买卖合同。因此，卢益堂将自己名下的农村房屋卖给非本村集体经济组织成员王ＸＸ，双方之间的买卖行为，侵犯了集体经济组织的利益，应依法认定无效。合同无效后，王ＸＸ应将房屋返还给卢益堂，卢益堂将购房款返还给王ＸＸ。故卢益堂要求确认该房屋买卖合同无效，要求王ＸＸ返还房屋及宅院的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。考虑到王ＸＸ年岁已大，对于腾退时间，法院根据实际情况予以确定。经法院释明，王ＸＸ表示不对涉诉房屋区位补偿价等进行鉴定评估，且不在本案中提起反诉请求，故法院对王ＸＸ因购买本案争议房屋所造成的信赖利益损失不予处理，王ＸＸ可另行主张权利。据此，原审法院判决如下：一、卢益堂与王ＸＸ于一九九七年八月十日签订的房屋买卖及土地使用权转让合同无效。二、王ＸＸ于判决生效后一百八十日内将北京市怀柔区×村×号院落（四至为北至道，南至周吉志，西至高振明，东至道）及房屋腾退并返还给卢益堂。三、卢益堂于判决生效后十日内返还王ＸＸ房款及土地使用权转让款共计四万四千元。判决后，王ＸＸ不服，上诉至本院，请求撤销原判，发回重审。其理由为：一审法院认定事实不清楚，适用法律和程序错误。首先，卢益堂按照房屋租赁合同纠纷起诉，王ＸＸ提供证据证明双方系买卖关系非租赁关系，但一审法院继续审理，并示明卢益堂变更诉求。房屋租赁合同和农村房屋买卖合同案由和法律关系不同，一审法院存在程序错误。其次，即便按照农村房屋买卖合同审理，合同无效和腾退房屋是两个不同法律关系，一审法院一并处理不妥。关于房款44000元，王ＸＸ并未提起反诉，一审却一并判决，忽略诉讼程序。再次，卢益堂是退休工人而非农民，其对房屋所占土地没有使用权。最后，王ＸＸ购买房屋后又租赁给他人使用，一审直接判决王ＸＸ腾退，剥夺了第三人的权益，一审法院未对此审查也未通知第三人参加诉讼。卢益堂辩称：同意一审判决，不同意对方的上诉请求。经审理查明：1997年8月10日，卢益堂（甲方，合同载明卢义堂）与王ＸＸ（乙方，军队退休干部）签订了《房屋买卖及土地使用权转让合同》。双方约定，一、甲方将坐落在北京市怀柔县×村《怀集建（1993）字第04-07-389号集体土地建设使用证》所界定的院落内的私房卖给乙方，并将上述院落的土地使用权永久转让给乙方。二、房屋及院落界定（共计412.8平方米），以《怀集建（1993）字第04-07-389号集体土地建设使用证》所划定区域为准，即北至道，南至周吉志，西至高生，东至道。三、房款及土地使用权转让款共计4.4万元，由乙方一次性给付甲方。甲方卢益堂签字盖章，乙方王ＸＸ签字盖章。合同签订后，王ＸＸ称其出资15万元新建卫生间、两套下水系统、对厨房、北房内饰进行装修。在2005年新建房前走廊。卢益堂不认可王ＸＸ所称翻改建情况，称王ＸＸ在原有3间东厢房南侧搭顶接出房子1间。拆除原有地窖、厕所、北房内的炕、厨房。2014年3月5日，村主任和民调主任出具证明一份，证明卢益堂有老房6间于1997年出租给王ＸＸ，由承租人王ＸＸ起草协议书一份，年限99年，租金4.4万元，当时村委会知道。王ＸＸ对此证明真实性认可，称该证据证明双方系租赁关系，双方确系何种关系需要确定。卢益堂称该证明系记忆差错，根据王ＸＸ庭审中提交的合同复印件，现确定卢益堂、王ＸＸ之间系房屋买卖关系。2014年2月20日和2015年1月23日，北京市怀柔区×村村委会出具证明二份，证明卢益堂在赵各庄村一处住房门牌号为×号，坐落于村正西，东至道，南至周吉志，西至高振明，北至道。赵各庄村卢义堂与卢益堂同属一人。在庭审中，卢益堂出示了集体土地建设用地使用权证部分复印件，载明涉案房屋所在院落的土地使用者为卢益堂。因双方各持己见，故未能调解。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖及土地使用权转让合同、村委会证明、集体土地建设用地使用权证等证据在案佐证。本院认为，关于涉诉合同，其标的物为农村房屋，而农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的变更，宅基地使用权作为集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本村集体经济组织成员不能取得或变相取得该村宅基地使用权。本案中的房屋买受人王ＸＸ的户籍性质为非农业，并非涉诉房屋所在村集体经济组织成员，无权享有该村的宅基地使用权，故此，卢益堂和王ＸＸ之间就涉诉房屋及土地使用权的买卖合同因违反法律的禁止性规定应属无效。关于诉讼程序，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求，故此，王ＸＸ所称一审法院示明卢益堂更改诉讼请求程序错误的主张缺乏法律依据，本院不予支持。在法院进行示明后，王ＸＸ表示不提起反诉，对其遭受的损失将另行主张，法院对此不持异议，故一审法院在认定合同无效后，判决王ＸＸ腾退房屋并无不当。关于王ＸＸ所称房屋租赁给第三人陈×一节，因王ＸＸ于一审法院审理过程中并未提到，且在本院询问陈×的过程中，其对于租金的支付方式陈述全部为现金，对于房屋的间数、签约地点的陈述均存在与事实或合同矛盾之处，本院不予处理。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费450元，由卢益堂负担（已交纳）。二审案件受理费900元，由王ＸＸ负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋代理审判员 张 羽代理审判员 史智军二〇一五年八月十八日书 记 员 陈 振