（2015）三中民终字第07219号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-11-03
案件名称
北京鸿福宫宾馆有限公司等租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京鸿福宫宾馆有限公司,靳晓瑜
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第07219号上诉人（原审原告）北京鸿福宫宾馆有限公司，住所地北京朝阳区十八里店乡吕家村。法定代表人邓宝杰，总经理。委托代理人崔开梅，北京市德通律师事务所律师。上诉人（原审被告）靳晓瑜，女，1974年5月16日出生。委托代理人李灵，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。上诉人北京鸿福宫宾馆有限公司（以下简称鸿福宫公司）、靳晓瑜因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第26726号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。2014年6月，鸿福宫公司起诉至原审法院称：2013年3月8日，我公司与靳晓瑜签订了一份《房屋租赁合同》，约定：将北京市朝阳区十八里店吕家营村委会南侧鸿福宫公司独栋别墅7栋49间客房（下称诉争房屋）租给靳晓瑜；租期三年，自2013年3月20日至2016年3月19日；第一年租金114万元，之后逐年递增10万元，每年支付一次，提前一个月支付下一年度租金；靳晓瑜应当按月向我公司缴付电费（每度电1.3元），靳晓瑜负责保持租用区域所有设施及固定设置的完好及清洁，对于消防安全系统、楼梯间等公共区域应爱护，如有损坏，应当负责维修和赔偿；靳晓瑜若未能及时支付租金或其它费用时，我公司有权收取所拖欠的租金和利息，每日按照应付款的千分之五支付违约金。该合同签订后，我公司如约向靳晓瑜交付了诉争房屋，靳晓瑜却未及时支付租金及电费，按照合同约定，靳晓瑜应于2014年2月20日支付下一年度的租金124万元，至今仍未支付，且拖欠2013年3月20日至今的电费1.98939万元。后我公司于2014年9月15日将诉争房屋另租给他人。为了维护我公司的合法权益，现诉至法院，请求判令靳晓瑜支付2014年3月20日至2014年9月14日期间的租金67.265753万元及相应的违约金（以67.2657万元为基础，按照每日千分之五的标准计算至实际支付之日）、支付电费1.98939万元并且赔偿因将诉争房屋内的暖气管道、暖气片、消防管道、喷淋系统、烟感设备拆除所造成的经济损失。靳晓瑜辩称：因诉争房屋存在下水堵塞、漏水严重、没有暖气、没有消防设施设备等问题，且鸿福宫公司一直未能提供房产证，导致我方不能将房屋分租经营、正常使用，我方于2013年12月通知靳晓瑜自2014年3月20日起不再承租该房屋，并于2014年2月将房卡退还给了鸿福宫公司，双方之间的《房屋租赁合同》已于2014年2月解除，并不存在拖欠租金的问题，故不同意鸿福宫公司要求我方支付租金及违约金的诉讼请求；我方认为鸿福宫公司主张的电费数额不正确，因为诉争房屋存在上述问题，根本租不出去，基本处于空置状态，不可能产生如此多的电费，而且即使存在属于我方使用的电费，鸿福宫公司可以在我方所支付的7万元保证金中抵扣；鸿福宫公司所交付的诉争房屋并不存在暖气管道、暖气片、消防管道、喷淋系统、烟感设备，我公司也不可能拆除，不同意鸿福宫公司就此要求赔偿损失的诉讼请求。原审法院审理查明：2013年3月8日，鸿福宫公司（甲方）、靳晓瑜（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将诉争房屋租给乙方经营使用，租期三年，自2013年3月20日至2016年3月19日；第一年租金114万元，之后逐年递增10万元，每年支付一次租金，提前一个月付下一年度租金；乙方向甲方支付保证金7万元，作为承租期内完全履行合同的保证及物品押金；乙方按月向甲方缴付电费、取暖费等，并保存发票及相关收据以备检查，电费1.3元／度，水费按吕家营村标准收取；乙方承包经营，不得对房屋整体转让转租，可以独栋分租、独间分租。同日，双方就甲方授权乙方出具工商注册地址、出具相关工商登记注册手续等事宜签订了《补充协议》，约定：甲方将北京鸿福宫宾馆办理工商登记注册手续经营授权给乙方，甲方保证不再对外出具注册地址；密码由双方共同使用、统一管理；因甲方原因造成乙方无法对房屋出租或不能出具工商登记注册手续，需要退还乙方剩余房租费用并赔偿乙方经营期间的相应经济损失。因乙方原因不能履行时，甲方不退还已缴纳费用。签订上述《房屋租赁合同》及《补充协议》当日，鸿福宫公司将诉争房屋交付给靳晓瑜，靳晓瑜向鸿福宫公司支付租金50万元并于同年3月15日支付66万元、3月6日支付租赁定金5万元，即靳晓瑜已向鸿福宫公司支付第一年的租金114万元、保证金7万元。后，靳晓瑜向鸿福宫公司提交《关于租赁房屋中内部装修事宜的计划》，表示鉴于原宾馆吊顶顶面高度太低、地毯及木地板等破损严重、局部管道及墙面地面漏水渗水严重等情况进行装修改造。鸿福宫公司于2013年3月22日做出回复，表示同意装修，并就合同终止时承租人对装修部分放弃索赔进行了约定。2014年3月25日，鸿福宫公司向靳晓瑜发出《律师函》，向鸿福宫公司催缴下一年度租金及延期违约金、截至2014年2月11日前的电费1.98939万元及延期支付违约金4177.2元。2014年3月31日，靳晓瑜向鸿福宫公司回函，内容如下：房屋租赁合同签订后，由于贵公司一直不能提供房产证，且房屋上下水等问题频发，严重影响了承租人使用和分租经营，就此经多次交涉，承租人已于2014年2月将房卡退还贵公司，明确表示不再承租，双方合同解除，贵公司对此并未提出异议；我方对2014年3月28日收到的贵司发来的《律师函》表示强烈不解及质疑。2014年4月1日，该回函由鸿福宫公司处人员代收。现诉争房屋已被鸿福宫公司另行出租给了案外人使用。另查，包括诉争房屋在内的靳晓瑜公司院内楼房均属于北京市朝阳区十八里店吕家营村委会集体资产，2006年1月23日，靳晓瑜法定代表人邓宝杰与该村签订《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》，租赁了该村委会南侧上述楼房以经营宾馆，并约定在经营期间内可以分租办公等。庭审中，双方均确认诉争房屋在交付时存在上下水漏水渗水等问题，鸿福宫公司称靳晓瑜在签合同的时候对此就知情，但是靳晓瑜在承租一年以来并未提出过异议，而且租赁价格因此也有优惠。靳晓瑜称已于2014年2月将诉争房屋门卡交还给鸿福宫公司，至此，双方之间的租赁合同已经解除。鸿福宫公司对此不予认可，称并未收到房卡，靳晓瑜在承租期间已在诉争房屋内注册了多家企业，在该些企业撤出前，靳晓瑜不能单方解除合同，直到2014年9月15日，鸿福宫公司才将诉争房屋另行出租。就此，鸿福宫公司提交了企业工商信息查询记录若干（其中企业主要经营场所记载为“北京市朝阳区十八里店乡吕家村（旅游汽车公司）”、“北京市朝阳区十八里店乡吕家村（旅游汽车公司）北京鸿福宫宾馆内A7332”等等）。靳晓瑜对此不予认可，称该些注册地址并非其所承租的房屋，门牌号不一致，且工商登记系统由双方共同持有，鸿福宫公司也可以注册经营，无法证明该些公司是靳晓瑜注册的。鸿福宫公司称诉争房屋有房产证，但就此未举证。本案审理过程中，鉴于查清案件事实的需要，法院前往诉争房屋进行了现场勘验。经查看，诉争房屋为7栋独栋别墅，位于鸿福宫公司公司院内，楼体上分别标注为1、2、3、5、6、7、8号楼，并无具体门牌号，院内还有其他房屋。诉争房屋内无暖气设备，现已由鸿福宫公司另行出租给他人，正在装修当中。上述事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、《关于租赁房屋中内部装修事宜的计划》《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》、《证明》等相关书证、当事人提交的上述证据、当庭陈述及庭审笔录、现场勘验笔录、照片等在案佐证。原审法院审理认为：依法成立并生效的合同具有拘束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行己方义务。本案中，鸿福宫公司、靳晓瑜之间的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务。在该合同履行期内，双方产生争议并以律师函的方式进行了沟通，靳晓瑜在2014年3月31日给鸿福宫公司的回函中明确表示因诉争房屋存在不能提供房产证且有上下水漏水等问题其已将房卡退还、不再继续承租、双方合同解除，鸿福宫公司在2014年4月1日收到回函后就此并未明确表示异议，双方的租赁合同已于2014年4月1日解除。关于鸿福宫公司要求靳晓瑜支付2014年4月1日至2014年9月14日租金的诉讼请求，本院不予支持。双方均确认靳晓瑜已将租金支付至2014年3月19日，关于鸿福宫公司要求靳晓瑜支付2014年3月20日至2014年3月31日期间租金的诉讼请求，本院应予支持，具体数额由本院按照双方在合同中约定的租金标准计算。考虑到靳晓瑜未支付此段期间租金系因合同履行过程中产生了争议，并非恶意拖欠，鸿福宫公司要求靳晓瑜支付违约金无依据，本院不予支持。双方在合同中明确约定由靳晓瑜按月向鸿福宫公司交付电费，否则应当按照应付款的千分之五按日支付违约金，靳晓瑜亦认可诉争房屋在2014年2月11日之前一直在其控制之中，关于鸿福宫公司要求靳晓瑜支付承租期间内电费1.98939万元的诉讼请求，法院予以支持。靳晓瑜对此虽持有异议，但未提供有效证据予以佐证，法院难以采信。靳晓瑜主张以保证金抵扣电费于法无据，法院不予采信。鸿福宫公司虽称靳晓瑜将诉争房屋内的暖气管道、暖气片、消防管道、喷淋系统、烟感设备拆除，但就此未举证，靳晓瑜对此不予认可，法院难以采信，关于鸿福宫公司要求靳晓瑜赔偿由此所造成的经济损失的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院判决：一、靳晓瑜于本判决生效后七日内向北京鸿福宫宾馆有限公司支付租金四万零七百六十七元；二、晓瑜于本判决生效后七日内向北京鸿福宫宾馆有限公司支付电费一万九千八百九十三元九角；三、驳回北京鸿福宫宾馆有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，鸿福宫公司、靳晓瑜均不服，持原审诉讼意见上诉至本院，请求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。本院审理查明的事实与原审法院查明的一致。本院认为，鸿福宫公司、靳晓瑜之间的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务。在该合同履行期内，靳晓瑜去函鸿福宫公司以诉争房屋存在不能提供房产证且有上下水漏水等问题为由，表示不再继续承租房屋、双方合同解除。鸿福宫公司在2014年4月1日收到该函后于当年6月提起诉讼。鸿福宫公司与靳晓瑜虽未办理房屋交接手续，但靳晓瑜撤出出租房屋的行为已明确表达了双方不再继续履行合同，故原审法院认定双方的租赁合同于2014年4月1日解除并无不可。原审法院判决靳晓瑜支付鸿福宫公司2014年3月20日至2014年3月31日期间租金正确，本院予以维持。靳晓瑜上诉不同意支付租金，依据不足，本院不予支持。靳晓瑜称诉争房屋存在上下水漏水等问题影响其经营故其有权解除合同，因双方签订合同时，靳晓瑜对该诉争房屋存在上述状况明知，故其再以此为由主张对方违约依据不足，本院不予采信。靳晓瑜提前解除合同违反了合同约定，应当承担违约责任。原审法院认定靳晓瑜不承担违约责任错误，本院予以纠正。本院将考虑鸿福宫公司房屋空置期损失等因素酌定违约金。双方在合同中明确约定由靳晓瑜按月向鸿福宫公司交付电费，但靳晓瑜在承租使用该房屋期间未曾支付过上述费用。原审法院判决靳晓瑜支付鸿福宫公司承租期间内电费1.98939万元正确，本院予以维持。靳晓瑜上诉不同意支付此电费数额，但未提供相应证据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第26726号民事判决第一、二项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第26726号民事判决第三项；三、靳晓瑜于本判决生效后七日内支付北京鸿福宫宾馆有限公司违约金三十八万元。四、驳回北京鸿福宫宾馆有限公司的其他上诉请求五、驳回靳晓瑜的上诉请求。一审案件受理费11670元，由北京鸿福宫宾馆有限公司负担3760元（已交纳），由靳晓瑜负担7910元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费12970元，由北京鸿福宫宾馆有限公司负担4670元（已交纳），由靳晓瑜负担8300元（已交纳1300元，余款于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 付 辉审 判 员 王 伟代理审判员 李 丹二〇一五年八月十八日书 记 员 王玮玮 更多数据：搜索“”来源：