（2015）穗中法民五终字第2417号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-08-25
案件名称
广州展航服装有限公司与曾庆华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曾庆华,广州展航服装有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2417号上诉人（原审被告、反诉原告）：曾庆华，住江西省赣州市宁都县。委托代理人：黄小平，广东兆鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州展航服装有限公司，住所地广东省增城市。法定代表人：林土金，任该公司经理。委托代理人：卢运水，广东致亮律师事务所律师。委托代理人：吴煜辉，广东致亮律师事务所实习律师。上诉人曾庆华因与被上诉人广州展航服装有限公司（以下简称展航公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第1293号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年1月9日，增城市威明纺织制衣有限公司（以下简称威明公司，出租人，甲方）与展航公司（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，载明“甲方同意将座落在增城市新塘镇东华村渔岭山的威明厂房内一栋一至三层的车间出租给广州市展航服装有限公司做制衣厂房使用，建筑面积约4200平方米。……二、……1、租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止，共计叁年。……五、……6、乙方在承租的房屋内需要使用的水、电，由乙方负责到有关部门办理报装手续，费用由乙方承担……”。2012年2月1日，展航公司（出租人，甲方）与曾庆华（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，载明“……一、甲方同意将座落在增城市新塘镇东华村渔岭山的威明厂房内一栋二至三层车间租给锦航制衣厂／曾庆华做制衣厂使用，建筑面积约为2800平方米。二、双方约定的租赁期限及租金情况如下：1、租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止；2、租金每月为人民币25000元（大写：贰万伍仟元某）……3、租金按月结算，乙方逐月交付租金给甲方，每月5号前乙方一次性向甲方缴付当月租金……三、乙方向甲方预交两个月按金50000元及水电按金10000元，共计人民币陆万元。……五、租赁期内，乙方承担下列责任1、依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方按当月租金的1%向乙方支付违约金。……六、违约责任1、任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担。……十四、双方约定的其他事项……4、乙方在承租期内的经营费用按期缴交和支付（如，税收、水、电、员工薪金、电话费、物业管理费等）否则甲方有权收回房屋并终止合同，其保证金不退还乙方”。签订上述合同后，曾庆华向展航公司交付了两个月按金及水电按金共计6万元。2012年2月1日，展航公司（甲方）与曾庆华（乙方）亦签订《合作协议书》，载明“……一、甲方将广州市新塘镇东华村渔岭山（土名）厂房租给乙方，租赁期限为三年，租赁楼层为厂房的二楼和三楼以及宿舍的二楼和四楼，租金为25000元／月。……五、甲乙双方在合作期间，乙方在生产业务必以甲方为主，在货源很充足期间，乙方最少要以最雄厚力量的四个生产组同甲方加工，同时，甲方在货源充足的情况下务必满足乙方最少四个组的生产量，合作期间甲乙双方互相以对方为主！乙方在货源不充足的情况下再找外面单补充，同样，甲方也需在乙方过于饱和或价格无法满足的情况下再外发。……七、因甲乙双方为合作伙伴，甲方给予乙方初始投资援助，甲方需借给乙方投资资金贰拾万元整，甲方在乙方加工费中扣除，自此协议签名生效之日起六个月后（即从2012年7月份开始）平均每个月自动从加工费中扣除乙方的借款（借款不计息）……十、甲乙双方如有提前私自毁约，毁约者将补偿对方租赁合同期内剩余房租费用并归履约者使用。……”。签订上述合作协议后，展航公司依约借给曾庆华初始资金援助200000元。展航公司在诉讼中向原审法院申请诉讼财产保全，原审法院依法作出（2014）穗增法民三初字第1293号之一、之二民事裁定，查封（冻结）曾庆华所有的价值158141元的财产及查封曾庆华所有的粤A×××××号小轿车一辆。2014年11月16日，威明公司出具《证明》，载明“兹证明林某女士，现任增城市威明纺织制衣有限公司财务出纳一职，负责代理收取交付厂房水电费工作”。原审法院另查明，广州市增城锦航制衣厂是个体工商户，其经营者为曾庆华。在本案庭审过程中，一、展航公司与曾庆华均确认于2012年底时将《房屋租赁合同》中约定的25000元／月租金标准调整到15000元／月。二、曾庆华陈述，展航公司给曾庆华货物进行加工，所以最初展航公司将曾庆华应交纳的租金和水电费在展航公司应支付给曾庆华的加工费中扣除，后来展航公司不给货曾庆华加工，所以曾庆华就向展航公司交现金或转账支付租金和水电费，方式是展航公司每个月都拿一份结算表列明加工费多少，应扣减的租金和水电费多少，还应支付多少，上述结算列表一般双方都没有签名，都是口头对数。展航公司对此予以确认。三、曾庆华、展航公司均无关于租金和水电费的相关收据或票据出示。四、曾庆华陈述从2014年7月开始没有支付涉案厂房的租金及水电费，但是曾庆华已经支付2014年6月份的租金及水电费。之所以展航公司认为没有支付，是因为在《合作协议中》约定展航公司给予曾庆华200000元的投资援助，在之后曾庆华的加工费中扣除，但是之后展航公司就没有给曾庆华订单加工，200000元的投资援助还剩下3万多元没有扣完，故展航公司将曾庆华交付的6月份租金抵扣了上述投资援助款。对此，展航公司予以否认。五、经询问，曾庆华陈述展航公司在本案中主张的2014年7月份之后的每月水电费与之前已缴纳的水电费数额相比相差不多。六、展航公司陈述之前收取曾庆华50000元的租金押金，10000元的水电费押金。后经双方协商将每月租金减至15000元／月后，因此将租金押金减至30000元，水电押金10000元不变，上述20000元押金已经退回给曾庆华。对此曾庆华确认上述两项押金确实变更为40000元。七、展航公司提供《应付账款对账单》一份，载明“2014年8月3日李天天收到锦航付厂房租金20000元”，展航公司认为上述20000元是支付2014年5月份的租金及水电费，对此曾庆华认为上述租金是支付2014年6月份的租金及水电费，并提供日期为2013年8月3日曾庆华支付20000元厂房租金的《收据》佐证，但上述《收据》上未标注20000元交纳具体月份的租金。在展航公司提供的上述《应付账款对账单》，载明“2014年2月19日，代锦航付2014年1月份租金15000元；2014年2月21日，代锦航付2014年1月份水电费6548.28元；2014年3月20日，代锦航付2014年2月水电费4556.27元；2014年3月26日，代锦航付2014年2月份租金15000元；2014年4月19日，代锦航付3月份水电费7234.05元；2014年4月29日，锦航还款30000元；2014年5月12日，代锦航付2014年3月-4月租金30000元；2014年5月20日，代锦航付2014年4月份水电费7269.95元；2014年5月20日，锦航还款25000元；2014年6月20日，代锦航付2014年5月份水电费5312.79元；2014年6月20日，代锦航付2014年5月份租金15000元；2014年7月1日，锦航还款20000元；2014年7月18日，代锦航付2014年6月水电费6972.87元；2014年7月18日，代锦航付2014年6月租金15000元；2014年8月3日，锦航付厂房租金20000元”。八、展航公司提供威明公司出具的《证明》一份，载明“……同意展航公司将位于广州市增城新塘镇东华村渔岭山的威明厂房内中间一栋二楼车间分组给锦航制衣厂（曾庆华）做制衣使用到2014年12月31日”。九、曾庆华陈述现仍然使用涉案厂房，并未将涉案厂房交还给展航公司。十、展航公司提供《展航制衣厂2014年6月抄表》，显示锦航制衣厂6月份电费为6972.87元，《展航制衣厂2014年7月抄表》，显示锦航制衣厂7月份电费7769.77元，《展航制衣厂2014年8月抄表》，显示锦航制衣厂8月份电费7699.95元，《展航制衣厂2014年9月抄表》显示锦航制衣厂9月份电费8949.28元，《展航制衣厂2014年10月抄表》显示锦航制衣厂10月份电费8548.05元。上述6至10月份电费合计39939.92元。展航公司已将上述锦航制衣厂6至10月份的水电费合计39939.92元，通过兴业银行转账方式支付给林某。十一、曾庆华认为展航公司请求违约的数额过高。对此展航公司认为其已经主动降低了违约金的金额。展航公司向原审法院提起了本案诉讼，请求判令：一、解除展航公司与曾庆华于2012年2月1日签订的《房屋租赁合同》；二、曾庆华向展航公司支付租金105000元；三、曾庆华向展航公司支付水电费39939.92元；四、曾庆华向展航公司支付违约金51750元；五、曾庆华承担本案诉讼费用。曾庆华提起反诉，请求原审法院判令：一、展航公司向曾庆华返还租金共计575000元及押金60000元；二、展航公司承担本案的诉讼费和反诉费用。原审法院认为：展航公司与曾庆华之间签订的《房屋租赁合同》及《合作协议书》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制规定，且展航公司的上述转租行为，得到了威明公司的同意，故上述《房屋租赁合同》、《合作协议书》合法有效，原审法院予以认定。经双方当事人诉辩，本案的争议焦点为在履行上述《房屋租赁合同》过程中，展航公司与曾庆华哪一方存在违约行为。作为《房屋租赁合同》的签约双方，展航公司负有依约将租赁物交付给曾庆华使用的义务，曾庆华负有交纳租金及押金的义务，现展航公司已经依约履行了自己的义务，但曾庆华从2014年7月份开始却不交纳租金，根据双方《房屋租赁合同》第五条“租赁期内，乙方承担下列责任1、依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方按当月租金的1%向乙方支付违约金。……”及第六条“违约责任1、任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担。”的约定，现曾庆华承认从2014年7月份开始未支付租金及水电费，已经构成违约，故展航公司请求解除合同并要求曾庆华支付租金及水电费的诉讼请求，于法有据，予以支持。至于曾庆华应支付的租金及水电费的具体金额。曾庆华承认从2014年7月份开始未缴纳租金及水电费，原审法院对此予以确认，现双方争议为曾庆华是否支付了2014年6月份的租金及水电费。曾庆华未能提供充分的证据证明其已交纳2014年6月份的租金，因此，原审法院对曾庆华辩称已经支付2014年6月份租金的理由，不予采信。至于曾庆华辩称已经支付2014年6月份的水电费，但曾庆华亦未能提供相应证据予以证实，亦应承担举证不能的不利后果，且根据曾庆华庭审中陈述，展航公司主张的水电费与之前相比差距不大，在曾庆华未能提供证据反驳的情况下，原审法院采信展航公司起诉的水电费数额。故原审法院认定曾庆华共计拖欠2014年6月至12月共计7个月的租金合计105000元及2014年6月至10月份的水电费合计39939.92元。曾庆华的欠款行为已经违反了合同的约定，故展航公司请求曾庆华支付租金105000元及水电费39939.92元，于法有据，原审法院予以支持。至于展航公司请求曾庆华按照《房屋租赁合同》第五条第1项支付违约金，现曾庆华认为违约金过高，综合考量现曾庆华拖欠的租金及水电费合计144939.92元，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原审法院酌定曾庆华因违约应支付的违约金为43000元，至于展航公司起诉请求超过上述违约金的部分，原审法院不予支持。至于曾庆华要求展航公司返还租金共计575000元及押金60000元的反诉请求是否支持的问题，曾庆华并未提供证据证明展航公司具有违反《合作协议书》的行为，且依据《合作协议书》第五条的约定，曾庆华并无证据证明展航公司在货源充足的情况下没有满足曾庆华最少四个组的生产量，故应由曾庆华自行承担举证不能的后果，故原审法院对曾庆华上述主张的反诉请求，不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款的规定，于2015年2月10日作出如下判决：一、解除广州展航服装有限公司与曾庆华于2012年2月1日签署的《房屋租赁合同》；二、曾庆华自本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠广州展航服装有限公司2014年6月至2014年12月的租金及水电费合计144939.92元；三、曾庆华自本判决发生法律效力之日起十日内支付广州展航服装有限公司违约金43000元；四、驳回广州展航服装有限公司的其他诉讼请求；五、驳回曾庆华的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费3095元，由广州展航服装有限公司负担25元，曾庆华负担3070元；反诉受理费2562元，由曾庆华负担。判后，上诉人曾庆华不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误。本案涉及一份《房屋租赁合同》和一份《合作协议书》，上诉人没有支付租金是依据《合作协议书》中第五条和第十条的约定行使的抗辩权。上诉人在一审时提交了工资单、照片等证据材料，同时被上诉人自己提供的部分加工合同以及被上诉人自行开设生产线等事实都可以充分证明被上诉人一直以来是货源充足的，但被上诉人并没有履行《合作协议书》中的约定满足上诉人的四个组的生产量，故被上诉人明显属于违约，根据《合作协议书》约定，上诉人有权不予支付租金并要求被上诉人返还相应租金，同时由于《房屋租赁合同》已解除，故被上诉人应向上诉人返还押金。二、一审判决事项明显有失公允，具体表现如下：1、一审判决第一项判决解除《房屋租赁合同》。既然合同已解除，房屋押金和水电费押金自然应退还给上诉人。退一万步来说，前述押金也应该在上诉人未付的房租和水电费中抵扣。2、一审判决违约金明显过高。一审判决要求上诉人支付违约金43000元，明显超过被上诉人的实际损失。上诉人认为即使最终认定上诉人违约，违约金也应该依照银行利息计算，最多依照银行利息的1.3倍计算。3、一审对于水电费的认定缺乏事实依据。对于涉案的水电费，上诉人从未进行过确认，一审认定的标准仅是被上诉人提供的单方制作的清单。综上所述，请求二审法院判令：1、请求撤销（2014）穗增法民三初字第1293号民事判决书作出的所有判决事项；2、请求改判被上诉人向上诉人返还租金共计575000元及押金40000元：3、请求改判由被上诉人承担本案一审和二审所有诉讼费用。被上诉人广州展航服装有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。另，上诉人一审期间表示被上诉人主张的水电费数额与之前交纳的数额差不多。上诉人二审期间表示此前是被上诉人抄单之后将水电金额告知上诉人，上诉人如果认为差不多就付款，上诉人还表示其无法确认具体的水电费数额。本院认为，上诉人与被上诉人虽然在同一天签订了《房屋租赁合同》及《合作协议书》，但两份协议是针对双方之间不同法律关系签订的不同的协议。双方当事人在《合作协议书》第五条约定的权利义务，没有涉及上诉人依照《房屋租赁合同》交纳租金的义务。故上诉人以被上诉人违反《合作协议书》第五条为由主张其有权不交纳租金，没有依据，本院不予支持。《房屋租赁合同》是因上诉人拖欠租金、水电费而解除，被上诉人依约可以没收房屋押金及水电费押金。上诉人要求返还押金或者抵扣押金，与双方的约定不符，本院不予采纳。原审法院已调整了被上诉人主张的违约金数额，上诉人上诉主张调整后的违约金仍然过高，没有提交证据予以证明，本院不予采信。至于水电费，上诉人自认双方的惯例是被上诉人提出后上诉人认为差不多就付款了。上诉人确认被上诉人诉请的水电费数额与之前交纳的差不多，也无法确认具体的水电费数额，故上诉人认为原审法院认定的水电费错误的主张不能成立。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6190元，由上诉人曾庆华负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 涛审 判 员 陈珊彬代理审判员 李 焕二〇一五年八月十八日书 记 员 宋德光书 记 员 阮志雄 关注微信公众号“”