（2015）鄂武汉中民终字第00920号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-11-05
案件名称
武汉中基精密机械制造有限公司与湖北长盛阳逻工业发展有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武汉中基精密机械制造有限公司,湖北长盛阳逻工业发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武汉中民终字第00920号上诉人（原审原告）：武汉中基精密机械制造有限公司，住所地武汉市青山区工人村都市工业园B-2。法定代表人：刘中中，该公司总经理。委托代理人：李健健，湖北瑞通律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖北长盛阳逻工业发展有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻开发区长盛工业园。法定代表人：范国文，该公司董事长。委托代理人：王虎柏，该公司副经理。委托代理人：陈建学，湖北乾泰律师事务所律师。上诉人武汉中基精密机械制造有限公司（以下简称中基精密公司）与上诉人湖北长盛阳逻工业发展有限公司（以下简称长盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，武汉市新洲区人民法院曾于2013年7月22日作出（2013）鄂新洲阳民商初字第00047号民事判决，宣判后，中基精密公司不服，提出上诉，本院以（2013）鄂武汉中民终字第00941号民事裁定书裁定撤销原判，发回重审。一审法院重审后作出（2015）鄂新洲民重字第00003号民事判决，判后中基精密公司、长盛公司均不服，向本院提起上诉。本院于2015年6月17日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月6日公开开庭审理了本案。上诉人中基精密公司的委托代理人李健健、上诉人长盛公司的委托代理人陈建学均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年3月，中基精密公司诉至一审法院，请求判令：长盛公司向中基精密公司支付逾期交房违约金603，720元，逾期交房滞纳金112，000元，并继续履行协议。重审过程中，中基精密公司将诉讼请求变更为：1、解除中基精密公司于2011年2月14日与长盛公司签订的《工业厂房定制协议》；2、长盛公司向中基精密公司返还购房款1，080，000元及利息；3、长盛公司向中基精密公司双倍返还定金200，000元；4、长盛公司赔偿中基精密公司在外租赁厂房损失812，880元、诉争厂房升值损失553，615.44元，并承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明，中基精密公司因生产及经营需要分别于2010年5月19日、10月15日与长盛公司签订了《工业厂房定制协议》及《补充协议》。2011年2月14日，中基精密公司又与长盛公司���新签订一份《工业厂房定制协议》，该协议签订的同时上述2010年5月19日、10月15日签订协议及补充协议同时废止。诉争协议约定中基精密公司（协议乙方）出资，委托长盛公司（协议甲方）在武汉市阳逻经济开发区长盛工业园内为其量身定做工业厂房，厂房为园区内A2、A6栋，总价款为5，920，600元，总建筑面积约为3，314㎡（其中工业厂房1，936㎡，配套办公用房1，378㎡）。协议第3.1条约定：“双方签订本定制协议后，乙方在三日内向甲方支付定金人民币（大写）壹拾万元整（￥100000元）”协议第3.2.1条约定：“乙方在确认甲方提供的定制厂房设计图并签字后，乙方应向甲方支付人民币（大写）壹佰壹拾捌万元（￥1180000元）（含支付的定金）；乙方定制的厂房基础完成，主体结构施工时，乙方应向甲方支付人民币（大写）伍拾伍万元整（￥550000元）；乙方定制的厂房���体结构封顶后，十日内乙方应向甲方支付人民币（大写）壹佰贰拾肆万陆佰元整（￥1240600元）。”协议第3.2.2条约定：“在甲乙双方正式签订《武汉市商品房买卖合同》，并经武汉市房地产管理局网上备案后，乙方应向甲方支付余款人民币（大写）贰佰玖拾伍万元整（￥2950000元）。”协议第5.7条约定：“厂房院内地面高程高周边道路10cm，厂房内地面高度高出周边道路20cm。”协议5.8条约定：“甲、乙双方签订协议后，甲方应在乙方确认设计方案并按协议付款后的150个工作日内将厂房交付给乙方使用，应保证园区内路通、水通、电通（具体工业用电以用电协议为准）。”协议中关于违约责任约定为：“1、乙方必须按本协议约定向甲方付款，否则乙方应按应付房款的1‰日向甲方支付违约金；2、甲方必须按协议如期交厂房，否则甲方按乙方已付房款的1‰日向乙方支付���约金；3、本厂房根据乙方要求，甲方为乙方量身订做，如乙方单方面解除合同，甲方所收款项（含定金）概不退还，甲方有权出售该厂房。如甲方单方面解除合同，则返还乙方已付房款及双倍返还定金；4、如甲方签定协议后的150个工作日内不能将厂房交付给乙方使用，每延长一天，应按乙方交付的总房款以当时的银行同期贷款利率支付乙方滞纳金；如果逾期三个月，甲方仍不能交房，视为甲方违约并可终止合同。”中基精密公司分别于2010年5月19日、2010年10月16日、2011年2月15日向长盛公司给付定金10万元、购房款570，000元、购房款610，000元，共计1，180，000元。协议签订后长盛公司在施工过程，未按照协议第5.7条约定的厂房地面高程高度进行施工。中基精密公司多次找长盛公司协商要求长盛公司整改并拒绝支付余下购房款，长盛公司称因主体建筑工程已施工完毕，无法进行整改，双方协议未果。后长盛公司于2012年3月7日向中基精密公司发送律师函一份，要求中基精密公司支付余下购房款4，740，600元，且表示如中基精密公司在收到律师函件后5日后仍未支付的，即解除双方签订的协议。长盛公司又于2013年2月5日向中基精密公司发送一份解除《工业厂房定制协议的通知》，主要内容为：“1、解除与贵司于2011年2月14日签订的《工业厂房定制协议》意见不变；2、鉴于是我司单方解除协议，我司按协议第七条7.3款约定，承担单方解除合同的违约责任，即退还贵司已交付的购房款人民币1，180，000.00元，双倍返还贵司已经交付的定金100，000.00元×2＝200，000元；3、我司在发此函后，将自行处置A2、A6号厂房。请贵司接此通知后，到我司办理领退款手续。”后中基精密公司未与长盛公司办理相关退款手续，并于2013年3月6日诉至一审法院，请��继续履行协议。本案在审理过程中，长盛公司于2013年3月29日将诉争厂房溢价553，615.44元转卖与案外人施红斌。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、长盛公司发出的解除通知是否产生解除双方合同关系的效力；二、若不产生合同解除效力，诉争协议是否应当解除？三、若诉争协议应当解除，长盛公司是否应当承担赔偿责任？一、关于长盛公司发出的解除通知是否产生解除双方合同关系效力的问题。中基精密公司与长盛公司签订的《工业厂房定制协议》约定，长盛公司按中基精密公司的要求为其建设诉争厂房并出售给中基精密公司，中基精密公司向长盛公司支付约定的价款后获得诉争厂房的全部产权，双方签订的《工业厂房定制协议》符合房屋买卖合同的法律特征，且该协议系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应有效。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条、第九十四条的规定，合同的解除包括法定解除和约定解除。双方约定解除合同的，应当明确约定解除的条件，解除条件约定不明的，双方不享有约定解除权。本案中，双方虽在诉争协议中作出了“如乙方单方面解除合同，甲方所收款项（含定金）概不退还，甲方有权出售该厂房。如甲方单方面解除合同，则返还乙方已付房款及双倍返还定金”的约定，但该解约条款对于双方解除协议的条件约定不明，故长盛公司不享有约定解除权。且依据《合同法》第九十六条的规定，当事人单方解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定，对于该异议期间，当事人之间有约定的从约定，未约定的为解除合同通知到达之日起三个月。本案中，双方未对协议解除异议期间进行约定，长盛公司于2013年2月5日向中基精密公司发出了解除诉争协议的通知，中基精密公司于2013年3月6日向一审法院提起了民事诉讼要求继续履行诉争协议，应认定中基精密公司对长盛公司发出的解除通知通过诉讼的方式提出了异议，故长盛公司的解除通知不产生解除双方合同关系的效力。二、关于诉争协议是否应当解除的问题。虽然双方在本案诉讼前对诉争协议是否解除存有争议，但诉讼中，中基精密公司请求解除双方签订的诉争协议，长盛公司亦表示同意，故双方在解除诉争协议上意思表示一致，依据《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，应当认定诉争协议已经双方当事人协商一致，达成了解除的一致意思表示。故对于双方协商一致解除诉争协议的效力，予以确认。三、关于长盛公司是否应当承担赔偿责任的问题。依据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，长盛公司应向中基精密公司返还原已付房款1，080，000元及利息。《合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，长盛公司未按照诉争协议施工，且将诉争厂房转卖与他人是造成合同无法履行的主要原��，依据上述法律规定，长盛公司应当向中基精密公司双倍返还定金200，000元。关于中基密公司主张的厂房差价损失，依据双方签订的协议及长盛公司与案外人施红斌签订的合同，可以确认厂房差价确实存在，且该损失系由长盛公司的违约行为所致，故对于中基精密公司要求长盛公司向其赔偿诉争厂房升值损失553，615.44元的诉讼请求，予以支持。对于中基精密公司主张的租金损失，因中基精密公司未提供证据证明其实际的租房损失，故对于该项诉讼请求不予支持。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，中基精密公司因长盛公司违约行为造成的���失为553，615.44元，且中基精密公司要求长盛公司双倍返还定金，依据上述规定，对超过定金部分的损失赔偿予以支持，但赔偿总额不应超过因违约造成的损失，故长盛公司应赔偿中基密公司损失453，615.44元（计算式为553，615.44元－100，000元＝453，615.44元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、解除武汉中基精密机械制造有限公司于2011年2月14日与湖北长盛阳逻工业发展有限公司签订的《工业厂房定制协议》；二、湖北长盛阳逻工业发展有限公司向武汉中基精密机械制造有限公司返还购房款1，080，000元及利息（利息自2011年2月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定给付之日止）；三、湖北长盛阳逻工业发展有限公司向武汉中基精密机械制造有限公司双倍返还定金200，000元；四、湖北长盛阳逻工业发展有限公司向武汉中基精密机械制造有限公司给付赔偿款453，615.44元；以上给付款项，限于本判决生效之日起十日内履行完毕；五、驳回武汉中基精密机械制造有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费27，972元、保全费5，000元，共计32，972元，由湖北长盛阳逻工业发展有限公司负担20，931元，武汉中基精密机械制造有限公司负担12，041元。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判后，中基精密公司、长盛公司均不服，上诉至本院。中基精密公司向本院提起上诉称：1、一审判决已认定长盛公司违约的事实，但由此造成中基精密公司的��济损失却未作出合理的判决，实属不公。2、一审判决长盛公司返还定金和赔偿房屋差价损失，但其结果不仅不足以弥补中基精密公司的实际损失，而且与我国的违约金制度赔偿性功能是相悖的。故请求判令：1、依法撤销武汉市新洲区人民法院（2015）鄂新洲民重第00003号民事判决书；2、改判长盛公司赔偿中基精密公司厂房升值损失553，615.44元；3、长盛公司赔偿中基精密公司所支付的房租损失812，880元。3、本案一、二审诉讼费由长盛公司承担。长盛公司向本院提起上诉称：1、长盛公司解除与中基精密公司之间的合同，将诉争房屋外卖给案外人施红斌，系迫不得已，论过错责任，中基精密公司过错责任更大。2、诉争房屋升值553，615.44元，不能全归中基精密公司享有。故请求判令：1、撤销武汉市新洲区人民法院（2015）鄂新洲民重第00003号民事判决书第四项，改判驳��该项诉讼请求。2、一、二审诉讼费由中基精密公司承担。经审理查明：一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为：中基精密公司与长盛公司签订的《工业厂房定制协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。合同签订后，中基精密公司按照合同约定向长盛公司给付定金和购房款共计1，180，000元。长盛公司在施工过程中，未按合同的约定施工，并将诉争厂房转卖与案外人造成合同无法履行，是导致合同解除的主要原因，故长盛公司构成了根本性违约，其应对合同解除承担违约责任，并赔偿因其违约给中基精密公司所造成的损失。关于中基精密公司提出长盛公司应赔偿其厂房升值损失553，615.44元，以及其所支付的房租损失812，880元的上诉请求。本案中，长盛公司虽违约在先，但中基精密公���支付的定金和购房款共计1，180，000元，占整个购房总价款不到1／5的份额。鉴于一审判决长盛公司应赔偿中基精密公司损失453，615.44元，足以弥补长盛公司违约所造成的损失（包含诉争厂房升值损失和中基精密公司所支付的房租损失），故中基精密公司的该项上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于长盛公司提出中基精密公司过错责任更大，诉争房屋升值553，615.44元，不能全归中基精密公司享有的上诉理由。由于长盛公司违约在先，导致双方合同解除，其应承担违约给中基精密公司造成的损失，一审参照房屋升值部分价值判决长盛公司应赔偿中基精密公司损失453，615.44元并无不当，长盛公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27，972元，由武汉中基精密机械制造有限公司负担13，986元、湖北长盛阳逻工业发展有限公司负担13，986元。本判决为终审判决。审判长 李斌成审判员 叶玉宝审判员 张 红二〇一五年八月十八日书记员 张 博