（2015）闵民五（民）初字第1060号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2016-01-18
案件名称
朱平、何芬与戴跃进、程勋霞、戴振宇房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱平,何芬,戴跃进,程勋霞,戴某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第1060号原告朱平。原告何芬。二原告共同委托代理人徐娟，上海昌申律师事务所律师。被告戴跃进。被告程勋霞。被告戴某某。法定代理人戴跃进，系被告戴某某的父亲。三被告共同委托代理人桂亦威，上海普世律师事务所律师。原告朱平、何芬与被告戴跃进、程勋霞、戴某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月27日立案受理，本院受理后依法适用简易程序于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告朱平、何芬及其共同的委托代理人徐娟，被告戴跃进及三被告共同的委托代理人桂亦威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱平、何芬诉称，2013年7月初，原告与三被告经上海中原物业顾问有限公司居间介绍，双方于2013年8月14日签订《房屋买卖合同》，合同约定原告向三被告购买上海市闵行区××路1108弄60号801室，房屋总价为人民币（币种下同）295万元，双方签订合同之日起70日内，三被告应将房屋内全部户口办理迁出手续，未能迁出的，每逾期一日，按房价万分之五支付违约金。合同签订后，原告依约履行了自己的付款义务并取得了房屋所有权，但三被告并未按合同约定将该房产上的户口迁出，原告多次催告无果。原告购买房子后，发现不断有人上门讨债，影响了原告的生活。被告未能迁出户口已属违约，故原告起诉至法院，请求判令三被告以购房款295万元为本金，按万分之五／日即1，475元，支付自2014年11月18日起至判决生效之日止的逾期迁出户口违约金。被告戴跃进、程勋霞、戴某某辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告户口已经迁出，本案中房屋内未能迁出的是被告上家的户口，被告无法迁出案外人的户口；2、本案应是原告与案外人之间的侵权关系，且对原告并未造成实际损失；3、即使本案认定被告承担违约责任，也只是物的瑕疵担保问题，合同并未约定案外人逾期迁出户口的违约金，被告应当承担的义务应当仅是协助迁出户口；4、被告也是在今年的1、2月份才知道户口问题，被告知道后也在积极配合原告处理此事，如果法院认为被告存在违约，原告主张的违约金过高，认为被告仅应承担违约金2，000元。经审理查明，上海市闵行区××路1108弄60号801室房屋的原产权人为被告戴跃进、程勋霞、戴某某。2013年7月24日，原、被告双方经上海中原物业顾问有限公司居间介绍，就上海市闵行区××路1108弄60号801室房屋签订《房屋买卖合同》，约定被告将房屋出售给原告，转让价格为295万元，该合同签署后15天内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。同时双方在合同中约定若该房地产上有户口，则甲方应于本合同签订后70天内，将原有户口迁出，否则每逾期一日，应按照合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出之日止。2013年8月14日，被告戴跃进、程勋霞、戴某某（卖售人、签约甲方）与原告朱平、何芬（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将位于上海市闵行区××路1108弄60号801室房屋出售给乙方，房屋建筑面积为95.27平方米，房屋转让价款为160万元；甲、乙双方同意，甲方于2013年11月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，双方在2013年9月30日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方承诺于签订本合同后70个工作日内，向房屋所在地的公安派出机构办理甲方户口（若有）的迁出手续，若甲方未按时申请办理甲方户口（若有）未能迁出，或在签订本合同后十八个工作日内甲方户口（若有）迁出手续，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至甲方户口（若有）迁出时止；乙方应于签订合同后当日内支付甲方部分首期房价款计100万元，则甲、乙双方应于签订本合同后七日内至税务机关申报纳税，乙方应于双方完成申报纳税手续后十日内至房地产管理部门查询已购住房情况，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款98万元，该首期房价款中不包含房价尾款；甲方同意乙方通过向贷款银行申请60万元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需），若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述送件当日将其补足并支付给甲方；待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后于2013年11月10日之前，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方应自行支付或上海中原代为转付给甲方房价尾款（若有）20万元等。合同还对其他内容进行了约定。当日，被告戴跃进、程勋霞、戴某某（卖售人、签约甲方）与原告朱平、何芬（买受人、签约乙方）还签订《协议书》一份，约定：双方买卖该房地产的实际成交价格为甲方净到手价295万元；转让价做到低于实际成交价（名义成交价为人民币160万元整作为该房地产的合同价格，另135万元作为固定装修及厨卫设施及家具家电补偿费），乙方于签订《上海市房地产买卖合同》后于2013年8月25日直接支付第一期补偿非113万元整给甲方，第二期补偿费20万元整于2013年10月10日前支付给甲方，其余2万元于交房时支付给甲方；乙方承诺乙方的付款义务以本协议第一条所述的实际成交价格为准，乙方无权要求甲方按该协议中约定的名义成交价格承担付款义务；经甲、乙双方协商甲方本次交易所产生的税费及佣金由乙方承担等。合同签订后，原告按约支付了房款，被告亦将房屋交付，原告于2013年9月28日取得了系争房屋的房地产权证。另查明，原告向本院起诉时，系争房屋内有案外人潘毅、曾沪芬、潘偲恬的户口，2015年6月11日潘毅将户口迁出系争房屋、同年6月27日曾沪芬、潘偲恬将户口迁出系争房屋，现系争房屋内无户籍登记。上述事实，由原告提交的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、户籍信息及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖补充协议》均系双方当事人真实意思表示，于法不悖、属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。依据双方《上海市房地产买卖合同》补充条款中约定，“甲方承诺于签订本合同后70个工作日内，向房屋所在地的公安派出机构办理甲方户口（若有）的迁出手续，若甲方未按时申请办理甲方户口（若有）未能迁出，或在签订本合同后十八个工作日内甲方户口（若有）迁出手续，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至甲方户口（若有）迁出时止”。原被告于2013年8月14日签订买卖合同，依据该合同约定，被告应于2013年11月26日前办理将系争房屋内原有户口迁出之手续。至于被告认为该房屋出售前登记户籍为案外人潘毅、曾沪芬、潘偲恬，其并不知情，迁出并非其责任，本院认为，双方于合同中约定为迁出原有户口而未特定说明为被告户口，应理解为系争房屋中的全部在册户口，对于被告的该抗辩意见，本院不予采信。现案外人潘毅、曾沪芬、潘偲恬的户口于2015年6月27日才全部迁出，被告逾期未能履行迁户义务已属违约，对于原告要求被告支付自2014年11月18日起的违约金的诉讼请求本院予以支持。关于违约金的数额，原告主张按照合同约定，以房屋总价295万元的万分之五／日计算，被告则认为房屋总价为160万元，本院认为，双方对于135万元虽名为装饰装修的补偿款，但该协议亦为买卖合同的组成部分，实际也是此次交易中的房价款组成部分，故本院认定系争房屋转让价格为295万元。对于违约金的标准，法院在尊重当事人约定的前提下，考虑到原告由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，酌定被告以每天150元的标准，支付自2014年11月18日起至2015年6月27日止的违约金33，300元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告戴跃进、程勋霞、戴某某于本判决生效之日起十五日内，按每日150元的标准向原告朱平、何芬支付自2014年11月18日起至2015年6月27日止的逾期迁出户口违约金33，300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5，469.50元，由被告戴跃进、程勋霞、戴某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 殷 雪二〇一五年八月十八日书 记 员 许雯燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关注公众号“”