（2015）宁民初字第03116号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-12-15
案件名称
牛建国、牛泰然与赤峰华城置业有限公司（下简称华城公司）房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宁城县人民法院
所属地区
宁城县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
牛泰然,赤峰华城置业有限公司,姚占玉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十一条；《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条
全文
宁城县人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民初字第03116号原告牛泰然，男，汉族。原告暨原告牛泰然的法定代理人牛建国，男，汉族。系牛泰然父亲。委托代理人菅来胜，内蒙古大宁律师事务所律师。被告赤峰华城置业有限公司。住所地赤峰市新城区王府大街*号。法定代表人董凤煜，公司经理。委托代理人王伉，赤峰华城置业有限公司职员。委托代理人杜小平，内蒙古松洲律师事务所律师。第三人姚占玉，男，汉族。委托代理人汪猛，内蒙古全兴律师事务所律师。原告牛建国、牛泰然与被告赤峰华城置业有限公司（下简称华城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月17日公开开庭进行了审理，根据案件的审理情况并征求原告意见后，本院决定追加姚占玉为本案第三人并通知其参加诉讼，于2015年7月24日第二次公开开庭进行审理。原告暨原告牛泰然的法定代理人牛建国及委托代理人菅来胜、被告华城公司的委托代理人王伉及杜小平、第三人姚占玉的委托代理人汪猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称：二原告系父子关系；2011年9月10日，被告华城公司与姚占玉签订《预约协议》，将被告开发的宁城县物流园区宁城商贸城A座13号商厅（商厅编号03013）出售给姚占玉，在姚占玉未足额交纳房款的情况下，被告华城公司故意隐瞒商厅已售的真实情况，于2013年3月1日与原告再次签订《预约协议》，将同一商厅加价出售给原告，原告交付300万元房款后，被告将商厅交付给原告，原告接收商厅投入78万元进行了装修；2014年10月28日，被告华城公司以姚占玉为被告向宁城县人民法院提起诉讼，要求姚占玉给付涉案商厅购房款，该案双方当事人于2015年1月7日达成协议并由宁城县人民法院制发（2014）宁民初字第04728号民事调解书，约定姚占玉于2015年1月10日前偿还所欠房款117.9654万元，于2015年1月30日前偿还110万元，逾期不还则按诉状中的利息数额支付利息，付清所欠房款后，该案原告及时为该案被告指定的人办理产权证；后因姚占玉未履行民事调解书所约定的义务，被告华城公司向宁城县人民法院申请执行，宁城县人民法院于2015年4月2日作出（2015）宁执字第00712-1号执行裁定，查封姚占玉购买的编号为03013的商厅，原告对此提出执行异议，宁城县人民法院于2015年4月21日作出（2015）宁执字第00712-2号执行裁定，驳回原告的异议。二原告认为，在签订《预约协议》时，原告牛建国以其子牛泰然的名义签订合同，拟将商厅产权登记在儿子名下，但购房的出资人为牛建国，在未实际取得所购房屋物权的情况下，二原告均享有合同利益；被告将商厅出售给姚占玉后，故意隐瞒真实情况将同一商厅又加价出售给原告，由此扰乱商品房交易市场秩序，严重损害购房消费者的合法权益，此后被告又以诉讼中达成和解及申请执行的方式表明其不再履行原、被告之间的买卖合同，原告已不能从法律上取得涉案商厅的不动产物权，涉案合同目的因被告的违约行为已经不能实现，故提起诉讼，请求解除原告与被告之间的《预约协议》，被告返还原告购房款300万元，并按同期同类贷款利率给付自2013年3月1日起至2015年5月11日期间的购房利息914280元，起诉后的利息按同期同类贷款利率给付至返还付清购房款之日止；被告赔偿已付购房款一倍的经济损失300万元及装修损失78万元。诉讼过程中，原告放弃关于装修损失的诉讼请求，表示将另案起诉主张权利。在追加并通知新的当事人参加诉讼阶段，鉴于被告与姚占玉在第一次开庭审理前协议解除《预约协议》，原告申请变更诉讼请求，要求撤销与被告之间的《预约协议》，其他诉讼请求不变。其变更诉讼请求的具体理由如下：1、华城公司起诉姚占玉房屋买卖合同纠纷一案的起诉状证明，被告华城公司于2011年9月10日将涉案商厅出售给姚占玉后，于当日将涉案商厅交付给姚占玉，在原告购买商厅之前，姚占玉已实际占有涉案商厅一年半之久；2、原、被告于2013年3月1日签订《预约协议》后，迄今为止，被告一直未作为出卖人向原告交付涉案商厅；3、原告签约付款之后约七八天左右，姚占玉找到原告，称他持有涉案商厅钥匙，原告误以为姚占玉是被告售楼工作人员，即从姚占玉手中接收商厅钥匙，但原告装修商厅后，姚占玉坚称商厅是他购买的，要求原告支付租金，因姚占玉并未向原告出示买卖合同等相关文件，不能确定“一房二卖”的事实是否存在，故原告拒绝其要求，姚占玉遂于2015年5月起诉原告，要求解除“租赁关系”、给付“租金”并判决原告搬离商厅；4、在被告华城公司诉姚占玉房屋买卖合同纠纷一案中，根据华城公司的申请，宁城县人民法院于2015年4月2日作出（2015）宁执字第00712-1号执行裁定，查封姚占玉购买的位于宁城县物流园区宁城商贸城A座13号商厅，原告由此知道涉案商厅确由姚占玉在先购买，从而取得涉案买卖合同的撤销权；5、在未取得商品房预售许可证时，房地产开发企业可以与承购人签订预约协议并收取少量预约登记费，被告华城公司于2011年9月10日与姚占玉签订《预约协议》，将其开发的涉案商厅出售给姚占玉，却故意隐瞒商厅已售并交付给姚占玉的事实，收取原告300万元购房款与原告签订《预约协议》，至今未与原告签订商品房买卖合同，导致诸多合同事项没有具体约定，原告的合法权益难以得到保护，这是一种明显的欺诈行为；被告于2011年9月10日将涉案商厅出售给姚占玉，任由第一买受人姚占玉将商厅欺诈性转交原告，原告在不明真相的情况下装修商厅，姚占玉又作为商厅所有人向原告索要租金，这是对原告的再次欺诈；原告起诉前，被告起诉姚占玉，双方在诉讼中达成民事调解协议，并由人民法院制发民事调解书，姚占玉未自动履行民事调解书确定的义务，被告向人民法院申请强制执行，面对被告“一房二卖”的失信行为，原告起诉要求解除合同后，被告为反驳原告的诉讼主张，竟然与姚占玉在本案诉讼及被告诉姚占玉买卖合同纠纷案执行过程中再次恶意串通，协议解除双方签订的《预约协议》，在解除协议中，姚占玉在明知被告“一房二卖”违约事实的情况下，不但放弃法定索赔权，反而将已经交纳的140万元房款作为违约金给付存在“一房二卖”重大违约行为的华城公司，意图将涉案商厅以更高的价位出售给原告，二者恶意串通损害原告合法权益的性质非常明显，这是对原告的第三次欺诈和损害；被告以欺诈方式与原告签订协议，诱骗原告购买已售商厅，其间市场房价一落再落，被告却在诉讼阶段解除在先签订并已交付给姚占玉的低价位合同，要求继续履行与原告签订的高价位在后合同，明显有失公平，从买受人姚占玉的角度来看也有悖于常理；6、被告的欺诈行为导致原告在违背真实意思的情况下签订《预约协议》。购买已售商品房必然引起买卖双方及买受人之间的利益冲突，且2013年房地产市场价格已明显回落，如果原告知道被告以较低的价格将涉案商厅出售并交付给姚占玉达一年半之久，断然不会以较高的价格去购买涉案商厅；被告与姚占玉在诉讼过程中的串通解约行为非但不会让原告的错误意思表示得到纠正，反而会使被告的失信行为变得更加有利可图，不但不会改变被告恶意欺诈行为的性质，反而使这种失信行为的恶意更加明显，也使原告更加有可能受到涉案失信行为的侵害。综上，涉案商厅并非被告作为商品房出卖人交付给原告的，而是在先买受人姚占玉欺诈性交付原告，原告在重大误解的情况下接收的。因被告在诉讼过程中与姚占玉再次恶意串通损害原告的合法权益，根据被告再三欺诈原告的事实，原告申请变更诉讼请求，将解除合同的诉讼请求变更为撤销原、被告之间的《预约协议》，被告返还原告购房款300万元，并按同期同类贷款利率给付自2013年3月1日起至2015年5月11日期间的购房利息914280元，起诉后的利息按同期同类贷款利率给付至返还付清购房款之日止，被告赔偿已付购房款一倍的经济损失300万元。被告华城公司辩称：关于原告的诉讼主体资格，涉案房屋的购买人是牛泰然，办理事项是由牛建国办理的，牛建国是牛泰然的法定代理人，因此原告就应该是牛泰然，而不应该是牛建国；被告公司管理不当，与姚占玉签订了《预约协议》，现在已经与姚占玉解除了房屋买卖合同，基于被告的申请，宁城县人民法院执行局也解除了对涉案房屋的查封，原告取得房屋所有权的障碍已经不存在；被告产生失误与姚占玉签订《预约协议》，但在与原告签订《预约协议》后，被告将房屋交付给原告，原告至今还占有使用，事实证明原告取得了所购买房屋的所有权，因为原告未交清房款，所以没有给原告办理所有权证书；原告要求返还购房款不可行，原告与被告签订了《预约协议》，被告将房屋交付给原告占有、使用，原告对房屋进行了装修，合同已经履行；原告要求返还购房款、赔偿装修款等请求，是基于合同不能履行的情况提出的，如果被告不能向原告交付房屋，则应赔偿原告一倍的购房款，但是现在被告已经将房屋交付给原告使用了；原告购买房屋，对房屋进行装修，是原告自己的事情，被告没有影响原告使用房屋，也没有影响原告取得房屋所有权，装修是否78万也不确定。第二次开庭审理时，被告补充答辩：原告主张涉案商厅交付给姚占玉使用一年的事实不存在，原告主张被告未以单位的身份交付商厅是不合理的，事实上原告购买的商厅是由被告的工作人员交付给原告的，原告称付款七八天后，姚占玉找原告涉及租金、起诉等，均与被告所了解的事实不一致，原告主张的该项事实不存在；原告称被告起诉姚占玉致使宁城县法院对涉案房屋进行了查封，由此知道姚占玉在先购买从而取得预约协议的撤销权是没有理由的；原告称被告卖给姚占玉房屋价格低，卖给原告的价格高，被告的这个行为符合市场经济规律和法律规定，被告没有失信；原告称被告将涉案房屋交付给姚占玉占有一年半的事实不存在，是虚拟的；原告主张被告与姚占玉恶意串通侵害原告合法权益是不存在的，在销售房屋的过程中，被告因为失误又将房屋卖给了姚占玉，被告已经采取积极补救措施来保护原告的合法权益；原告主张在重大误解下购买商厅，但原告没有事实和证据来证明；原告变更诉讼请求要求撤销合同，已经超过了法定期间，应自知道权利被侵害起一年内行使撤销权，原告2015年1月起诉，2015年7月6日变更请求，2013年购买房屋，经过至少两年的期间了，超出了法定期间，按照法律应该驳回原告的诉讼请求。第三人姚占玉述称：原告与被告华城公司的商厅买卖合同与第三人无关，被告华城公司与姚占玉签订了商厅《预约协议》，姚占玉交付了140万元的首付款，该商厅竣工后华城公司没有向姚占玉交付商厅；在华城公司与姚占玉买卖合同案的执行过程中，宁城县人民法院查封了原告牛建国的商厅，在牛建国起诉华城公司和姚占玉所有权确认纠纷案中，华城公司发现了“一房二卖”的情况；2015年6月8日，华城公司与姚占玉达成了解除预约协议的约定，宁城县人民法院依据协议，裁定终结执行并解除了查封；虽然姚占玉曾经预约购买了该商厅，但在实际履行过程中双方协商已经解除了《预约协议》，姚占玉不再享有购买商厅的合同权利，请求人民法院依法裁决。根据原告的变更请求，庭审中第三人补充陈述：被告从未向第三人交付购买的商厅，第三人也没有起诉过牛建国要房屋租金；原告称第三人与被告恶意串通解除购买协议是不客观不真实的，第三人没有购买能力，不能交付尾欠的购房款，双方解除了购买协议；原告要求撤销与被告的预约协议，第三人认为根据合同法的规定撤销合同的法定期限是自合同签订之日起一年，不受中止、中断时效的限制，因此原告的起诉应当予以驳回。两次开庭审理结束后，被告华城公司向本院邮寄民事答辩状，其主要内容如下：（一）原告要求解除2013年3月1日签订的《预约协议》没有事实依据，该《预约协议》合法有效，应该继续履行。原告与被告之间的《预约协议》已经实际履行，被告与姚占玉曾签订过《预约协议》，但并未实际履行，且在本案诉讼开始之前已经采取补救措施，将被告与姚占玉签订的协议解除，现在原告对该房屋的所有权是独有的，再没有任何人对此主张权利，如果原告交清欠款，办理房屋产权证书没有任何障碍；（二）从法律规定来看，原、被告签订的协议已经实际履行，不存在法律规定的解除合同情形；原告已经占有使用涉案房屋，其合同目的已经达到，主张返还价款、赔偿损失没有事实和法律依据；原告应支付尾欠房款190万元及违约金63万元；（三）原告变更诉讼请求应在法庭辩论终结前提出，其在2015年6月17日开庭审理完毕后提出变更诉讼请求，不符合法律规定，宁城县人民法院接受本案原告变更诉求的申请并再次开庭审理不符合法律规定；（四）涉案商厅在2011年9月10日尚未建造完毕，不可能交付使用，被告从未向姚占玉交付过涉案商厅，原告在民事诉状中也确认被告将商厅交付给原告；（五）原告称姚占玉提起诉讼，要求原告给付租金，姚占玉在庭审中已经确认与原告不存在租赁关系，所以起诉错了，已经撤诉了，所以姚占玉的起诉与本案无关；（六）原告以被告与姚占玉签订过《预约协议》为理由主张撤销权，不符合撤销权的法律规定，何况被告从未将涉案商厅交付给姚占玉，双方的协议已经解除；被告收取原告房款后立即向原告交付房屋，不存在欺诈行为；（七）被告与姚占玉解除协议正是为了维护原告的利益，使原告能够实现购买商厅的目的，何谈恶意串通和欺诈；（八）被告将涉案商厅出售给姚占玉并没有形成最终事实，无价格可讲，不存在最终定价的可比性，但被告出售给原告的价格是根据2013年市场行情确定的，双方签订了协议，符合合同法的“契约自由原则”，不存在显失公平问题；签订协议后，原告马上取得商厅使用权，还进行了装修，不存在误解问题。综上，原告变更诉讼请求的理由自相矛盾，与事实不符，应当予以驳回。经审理查明：（一）涉案商厅的基本情况。涉案商厅位于宁城县天义镇物流园区宁城商贸城A座13号（商厅编号03013），该商厅于2012年9月27日竣工，于2012年10月11日通过验收，并于2012年10月17日取得商品房预销售许可证。（二）涉案商厅被重复出售。2011年9月10日，被告华城公司与第三人姚占玉签订《预约协议》，将该公司开发的宁城县物流园区宁城商贸城A座13号商厅（商厅编号03013）出售给第三人姚占玉；2013年3月1日，被告华城公司与原告签订《预约协议》，将上述商厅出售给原告，原告已经交付300万元购房款。两位买受人均未办理房屋所有权证书。（三）涉案商厅系由被告交付给第三人姚占玉，姚占玉又交付给原告：1、在被告华城公司诉姚占玉房屋买卖合同纠纷一案中，华城公司主张已将商厅交付给第三人姚占玉，对此，姚占玉未提出异议，在此基础上，该案双方当事人达成民事调解协议，约定姚占玉分期给付尾欠房款，此后该案进入执行程序，在执行程序中，宁城县人民法院以（2015）宁执字第00712-1号执行裁定，查封姚占玉购买的位于宁城县物流园区宁城商贸城A座13号商厅，对此，被告华城公司和第三人姚占玉均未提出异议，由此证明涉案商厅已由被告华城公司交付给第三人姚占玉；2、第三人姚占玉于2015年5月提起诉讼，要求本案原告牛建国给付租金并搬离商厅，宁城县人民法院立案受理后，姚占玉以其与牛建国之间不存在租赁关系为由撤诉，该起诉行为间接印证姚占玉在先占有商厅及其向原告交付商厅的事实；3、在本案首次开庭审理前，第三人姚占玉与本案被告华城公司协议解除《预约协议》，在解约协议中，姚占玉未向华城公司主张任何违约责任，同时自己作为违约方向华城公司赔偿损失，将已付购房款140万元作为违约金给付华城公司，印证华城公司已经履行出卖人除办理产权证书以外的全部合同义务，包括向买受人姚占玉交付涉案商厅的合同义务；相反，被告华城公司和姚占玉关于涉案商厅系由华城公司直接交付给原告的主张与证据证明的事实相矛盾，即姚占玉已经于2011年支付140万元购房款，如果华城公司没有向姚占玉交付商厅，却于2013年将商厅交付给第二买受人牛建国，则存在重大违约行为的只能是华城公司，这一结论与第三人姚占玉向华城公司支付140万元违约金的行为明显冲突。4、原告在诉状和首次开庭审理过程中也主张被告华城公司向其交付商厅，但在以后的诉讼过程中变更主张，称涉案商厅是基于误解由姚占玉交给原告的，综合本案其他在原告起诉前已经存在的证据进行判断，原告关于第三人姚占玉向其交付商厅的主张，能够与本案其他证据相印证，且有关华城公司向原告交付商厅的主张，与华城公司诉姚占玉房屋买卖合同纠纷案民事诉状、姚占玉诉牛建国房屋租赁合同纠纷案民事诉状及被告与姚占玉达成的解约协议证明的事实相矛盾，被告华城公司亦无相反证据证明该公司直接向原告交付商厅，故应认定涉案商厅系第三人姚占玉交付给原告。（四）原告变更诉讼请求后，经本院释明，被告华城公司及第三人姚占玉当庭表示不要求新的答辩期和举证期限。以上事实，有当事人的陈述、原告与被告签订的《预约协议》及现金收入单据、商品房预售许可证、建设工程竣工验收证明书、被告与第三人签订的《预约协议》、（2014）宁民初字第04728号民事案件中民事诉状、民事调解书、（2015）宁民初字第03123号民事案件中的民事诉状及民事裁定书、（2015）宁执字第00712-1号执行裁定书、《被告与姚占玉解除预约协议的约定》、（2015）宁执字第00712-4号执行裁定书等证据在卷予以证实。本院认为：被告华城公司将涉案商厅签约出售并交付给第三人姚占玉，此后又与原告签订协议，将同一商厅重复出售，在签约售房过程中，该公司不但隐瞒涉案商厅已售的事实，同时违反《城市商品房预售管理办法》及《商品房销售管理办法》的有关规定，在收取原告300万元购房款后，拒不与原告签订商品房预售合同或销售合同，该行为违背买受人的真实意愿和诚实信用原则，侵害买受人的合法权益；证明涉案商厅“一房二卖”事实的证据均为诉讼证据，而相关诉讼和执行行为均发生在原告起诉前一年以内，非经诉讼程序，原告不可能知晓和获取上述证据，故原告的撤销请求权符合法律规定；涉案《预约协议》中的商品房买受人为原告牛泰然，鉴于原告牛泰然为未成年人且涉案交易标的额巨大，实际出资人应为原告牛建国，该交易行为应认定为二原告共同意思表示，二原告均享有合同权利；相关证据证明赤峰华城鼎鑫开发公司宁城项目部代理被告华城公司销售涉案商厅，被告华城公司对此亦予以认可，故涉案房屋买卖合同的权利、义务应由被告华城公司享有和承担；被告在本案诉讼及相关案件执行过程中与第三人协议解约，意图解除在先合同并将涉案商厅出售给原告，称不影响原告实现合同目的，意在维护原告的合法权益，但其“一房二卖”的欺诈事实在原告起诉前已经存在，该行为已经侵害原告的合法权益，在此情况下，原告明确表示不再购买涉案商厅，且（2014）宁民初字第04728号民事调解书仍然具有法律效力，在该民事调解书中，被告与第三人之间仍然存在合法的涉案商厅买卖合同关系，第三人姚占玉仍然是合法买受人，故被告的上述答辩意见不能成立，其答辩主张本院不予支持；根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，原告可以放弃或者变更诉讼请求，被告华城公司与第三人姚占玉在本案诉讼过程中协议解约，意图否定原告的合同解除权并促使原、被告之间的买卖合同继续履行，原告由此变更诉讼请求行使撤销权，该变更诉讼请求的行为符合法律规定。被告故意隐瞒商厅已售事实重复出售同一商厅，使原告在违背真实意思的情况下订立合同，且出售给原告的商厅价格明显高于出售给第三人姚占玉的价格，根据日常经验法则，第三人姚占玉作为低价位房屋买受人，应当积极主张而不是放弃在先签订合同的利益，与此相反，为对抗原告的诉求及追求更高的商业利润，被告在诉讼过程中与第三人协议解约，在解约协议中，第三人不但放弃索赔权，反而将已付140万元购房款作为违约金给付“一房二卖”的合同相对方即被告，该行为明显有违日常经验法则，具有恶意串通性质，印证被告“一房二卖”的商业欺诈行为，对此，根据公平和权利对等原则，原告有权选择继续履行合同或者依法撤销合同，现原告不同意继续履行与被告签订的《预约协议》，其关于撤销合同的诉讼请求成立，本院予以支持；被告关于其诉讼中解约意在维护原告利益的答辩主张不成立，关于原告的合同目的已经实现、不存在交付误解事实的答辩意见与相关证据证明的事实不符，本院不予采纳；对于被告“一房二卖”的商业失信行为，应适用惩罚性赔偿的法律规定，在返还原告购房款、支付购房款利息的同时，被告应按已付购房款的一倍赔偿原告损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项之规定，判决如下：一、撤销原告牛泰然与被告赤峰华城置业有限公司于2013年3月1日签订的《预约协议》；二、被告赤峰华城置业有限公司于本判决生效后十日内返给二原告购房款300万元，并自2013年3月1日起按中国人民银同期同类贷款利率给付购房款的利息，至款付清日止；三、被告赤峰华城置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿二原告经济损失300万元；四、上述款项付清后，二原告立即将涉案房屋退还给被告赤峰华城置业有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60200元，由被告赤峰华城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 刘耀东审 判 员 于爱国人民陪审员 张凤山二〇一五年八月十八日书 记 员 曹娇娇 微信公众号“”