（2015）佛顺法容民初字第946号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2016-07-28
案件名称
苏少娥与温永周租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏少娥,温永周
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条，第五十六条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法容民初字第946号原告苏少娥，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。公民身份号码：×××5926。委托代理人陈正军，广东中信顺成律师事务所律师。委托代理人谭思颖。被告温永周，男，汉族，住广东省云浮市云城区。公民身份号码：×××3031。原告苏少娥诉被告温永周租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘德剑适用简易程序独任审理，于2015年6月10日及2015年8月17日两次公开开庭进行了审理。两次开庭审理时，原告的委托代理人陈正军、被告温永周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，黄永堂与原告是夫妻关系。2003年11月1日，黄永堂与原顺德市容桂区四基股份合作社（现佛山市顺德区容桂街四基股份合作经济社，以下简称四基股份社）签订《四基石材加工市场用地协议》，约定：由黄永堂承租位于容桂四基石材加工市场内5355平方米土地，租期至2013年10月31日（详见用地协议），后黄永堂在该地块兴建锌棚结构厂房多间用于出租。××逝，厂房遂由原告接管。原、被告双方于2011年4月30日签订《厂房租赁合同》一份，约定将容桂四基石材加工市场内5号、7号厂房出租给被告，租金每月3375元，租期自2011年5月1日至2013年4月30日。合同到期后，被告继续使用该厂房，但未另行签订书面合同，租金仍按每月3375元缴纳。2014年12月22日，原告收到佛山市顺德区容桂土地发展中心通知函，称涉案地块整体由其承接并要求原告于2015年1月31日前自行迁出，该通知函亦张贴于厂房门口，原告收到该函后多次要求被告搬出未果且被告亦拒不缴交2015年1月及其后的租金。为维护原告合法权益，特提起诉讼请求：1.解除原、被告间租赁合同关系，被告腾退位于容桂四基东安北路容桂四基石材加工市场内5号、7号厂房给原告；2.被告向原告支付租金10125元（暂计至2015年4月），并按每月3375元的标准计付起诉后直至被告腾退厂房给原告之日的租金（占用费）；3.本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告无权要求解除原、被告之间的租赁合同，原告与容桂四基股份合作社签订的合同已经到期，产权已经不属于原告。被告于2015年3月15日与容桂四基股份合作社签订了新的合同，已经向股份社缴纳了租金，因此不同意再向原告交付租金。诉讼中，原告提交的证据如下：1.原告的身份证复印件、被告身份信息查询打印件各一份，证明原、被告的诉讼主体适格。2.常住人口登记表、四基社区行政服务中心证明、黄翠仪身份证复印件及声明、黄耀驱身份证复印件及声明各一份，证明原告与被告签订租赁合同的资格。被告对证据1、2无异议。3.《四基石材加工市场用地协议》一份，证明原告的丈夫黄永堂于2003年11月1日向四基股份社租得涉案石材加工市场用地并自建地上建筑物，约定租赁期限为十年，合约期满后再续十年。被告的质证意见：对真实性无异议，但是合约期满以后原告没有与四基股份社续约。4.《厂房租赁合同》一份，证明于2011年4月30日原被告签订厂房租赁合同并将石材市场中的一间厂房出租给被告，租期自2011年5月1日至2013年4月30日。被告的质证意见：对真实性无异议。5.2015年2月3日容桂土地发展中心发出的《通知》一份、2014年12月22日容桂土地发展中心发出的《通知函》复印件一份，证明涉案的土地已经被容桂土地发展中心征用，容桂土地发展中心要求原告缴交占用费，并且交还场地。被告的质证意见：对真实性予以确认，但原告没有将该通知交给被告。6.《通知》一份，证明原告向被告发出了通知，要求缴交租金和交还厂房。被告的质证意见：对真实性不予确认，被告没有收到过。诉讼中，被告提交的证据如下：容桂四基股份合作社租赁合同一份，证明被告与容桂四基股份合作社于2015年3月15日签订租赁合同，由该股份社将东安北路5、7号厂房出租给被告。2015年4月9日和2015年5月13日，被告向四基股份社分别缴纳了厂房使用费2700元。原告的质证意见：对真实性、关联性均不予确认。涉案土地经容桂土地发展中心征用，四基股份社已经无出租权，原告与四基股份社之间签订的租赁合同在2013年以后，双方形成了不定期租赁关系，在原告将涉案土地交还给四基股份社之前，该租赁关系均为有效，原告有权出租并收取收益。在被告将租赁物返还给原告之前，原告有权基于租赁关系向被告主张权利。为查明案涉厂房其下土地的性质、规划以及征用情况，本院依法向佛山市顺德区容桂街道国土城建和水利局、佛山市顺德区容桂土地发展中心发函调查，获得回函二份。原告无异议。被告质证不予认可。经庭审质证、辩证，本院对原、告提交的证据认质如下：对原告提交的证据1、2，被告无异议，本院予以采信；对证据3、4、5，被告对真实性无异议，本院对真实性予以采信；对证据6，原告未提交送达给被告的相应证据，故本院不予采信。但被告于庭审中自认原告于2014年3月份告其要搬迁的事宜，故本院采信原告已经于2014年3月份通知被告搬迁和缴纳租金的事实。对被告提交的证据，本院对其真实性予以采信。对本院依职权调查获得的回函，本院对真实性予以采信。经审理查明，2003年11月1日，容桂四基股份合作社（甲方）与黄永堂（乙方）签订《四基石材加工市场用地协议》，约定：黄永堂从2003年11月1日至2013年10月31日以租地方式在石材市场租用5355平方米，租金按每月2.5元/平方米计算，月租金13387.50元；租赁期限为10年，合约期满后再续约5至10年，月租金3元/平方米，租金按月收取，于下月的5号将租金交到四基股份社指定的银行账号；厂房由黄永堂投资兴建，如政府部门或股份社在租约期内提前征用该厂房，则按厂房造价10年折旧摊销剩值赔偿给投资者，在续约期内不作任何赔偿；租赁协议所发生的土地税由四基股份社负责，工商税、营业税、工资，保险等费由黄永堂负现；黄永堂自建厂房必须先送图纸给四基股份社审图，水、电、通信等安装由黄永堂直接到相关部门办理有关手续。协议签订后，黄永堂在地块上出资兴建了锌棚结构厂房多间。但建设上述厂房未取得建设工程规划许可证，亦未办理报建手续。2005年6月30日，黄永堂去世。2011年4月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：原告自有厂房一间，座落在顺德区容桂四基东安北路5、7号（容桂四基石材加工市场）锌瓦结构建筑面积270平方米，租赁期限共2年，从2011年5月1日起至2013年4月30日止；原告收取被告押金5380元；租金以面积计算，厂房面积270平方米，租金每月每平方米12.50元，租金合共每月3375元，全年租金40500元；租金按每月的10日前通过银行或现金交纳当月的租金；原告因特殊原因中止合同的（政府部门提前征用不作任何赔偿，但原告必须提前三个月通知被告），必须赔偿一个月租金金额给被告，并退还押金，被告必须在原告通知之日起十五日内将有关的设备、物资等搬离厂房租赁期届满前三十天，被告必须明确表示是否继续租赁上述厂房，若续租，双方应重新签订租赁合同，若不续租，必须在合同期满后十日内将有关设备、物资搬离厂房。合同签订后，被告在上述厂房经营石材加工店。2013年4月30日后，原、被告未重新签订租赁合同。被告继续占有使用上述厂房并按原约定租金标准向原告缴纳租金至2015年1月。2015年2月起未再向原告缴纳租金。2014年12月22日，佛山市顺德区容桂土地发展中心向原告发出《通知函》，载明：贵方于2003年11月1日与四基股份社签订的《四基石材加工市场用地协议》的租赁期限已于2013年10月31日届满。上述协议已由佛山市顺德区容桂土地发展中心依法承接，我中心不再续租，请贵方于2014年12月31日前清付所欠租金160650元，并应于2015年1月31日前自行搬迁将承租土地完好交还予中心及清付2015年度实际占用期间的费用。2015年2月3日，该中心再次向原告发出《通知》，载明：你现租用的厂房因政府城区改造建设需要拆卸，我中心于2014年12月份通知你方最迟在2015年1月31日前自行迁出并缴交2014年度的租金及2015年度实际使用时间的租金，但你方现还未迁出，特再次通知你方缴交2014年度及2015年1月份的租金（租金标准按原合同标准执行），如因特殊情况需延期迁出的，须书面承诺迁出日期（最迟迁日期是2015年6月30日），并按实际使用时间按月缴纳租金。2015年3月，原告通知被告进行搬迁的相应事宜。2015年3月15日，被告于四基股份社签订《四基股份合作经济社租赁合同》，约定：四基股份社将座落在四基东安北路5、7号厂房租赁给被告使用，厂房面积270平方米，每平方米每月租金10元，合计每月2700元，租赁期限从2015年4月1日起至2015年12月31日。2015年2月6日，四基股份社发出通知载明：我社属下的物业资产已于2012年6月20日与容桂土地发展中心签订了《房地产收购储备协议书》，但容桂土地发展中心至今仍未落实协议的有关条款，未能于2012年12月31日前负责解决我股份社的留用农用地转用指标，未能协助办理相关手续将留用地通过顺德区土地交易中心向社会公开拍卖；因此我社的物业尚未向容桂土地发展中心移交使用租赁管理使用；故我社于2015年重转向属下各租户签订租赁合同管理。为查明涉案厂房其下土地的性质、规划等情况，本院向佛山市顺德区容桂街道国土城建和水利局发函调查。该局于2015年8月6日回函载明：暂未查核到土地登记信息，该地块已由容桂土地发展中心代表容桂街道办与四基股份社签订收储协议，并支付了补偿款，相关用地报批手续正在办理；上述地块规划性质为一类工业用地、公共绿地、道路用地；经核对《顺德区容桂街道土地利用总体规划2010-2020年》，该地块为建设用地。为查明案涉土地的收储、征用情况，本院向佛山市顺德区容桂土地发展中心发函调查。该中心于2015年7月28日回函载明：该中心于2012年6月20日于四基股份社签订了《房地产收购储备协议书》；上述协议签订后，该中心依约向四基股份社支付收储价款，四基股份社已经依约将收储范围内房地产移交予该中心，并由该中心向各租户实际收取物业租金；案涉土地在上述收储协议项下收储房地产范围内，该中心于2013年12月21日起享有对该土地的租赁管理及收益权。另查明，原告与黄永堂是夫妻关系。两人生育黄翠仪和黄耀驱。黄翠仪和黄耀驱表示黄永堂与四基股份社签订的《四基石材加工市场用地协议》及苏少娥与温永周签订的《厂房租赁合同》之下的权利义务全部由原告享有和承担，其放弃继承。本院认为，原、被告之间签订的是《厂房租赁合同》，故本案适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。该解释第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案厂房未取得建设工程规划许可证，未办理报建手续，故原、被告签订的《厂房租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。涉案厂房现由原告持有，由于讼争的《厂房租赁合同》无效，被告应腾退基于租赁合同所占有的厂房。被告占用了原告的厂房，进行经营，获得利益，根据民事活动应公平合理、等价有偿的原则，被告应支付占用期间的使用费。本院参照双方签订的《厂房租赁合同》约定的每月租金3375元，来计算被告应支付的使用费。被告自2015年2月起未支付占用使用费，故自2015年2月起暂计至2015年4月30日的使用费共计10125元。因合同无效，故本院不再支持原告要求解除合同的诉讼请求。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条的规定，判决如下：一、被告温永周于本判决发生法律效力之日起十五日内腾退位于佛山市顺德区容桂街道四基东安北路容桂四基石材加工市场内5号、7号的厂房，并交还给原告苏少娥；二、被告温永周在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告苏少娥支付自2015年2月1日起至实际腾退案涉厂房时止的使用费（计算方法：按每月3375元计算，暂计至2015年4月30日的使用费为10125元）；三、驳回原告苏少娥的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26.56元（已减半收费，由原告苏少娥预交），由被告温永周负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 刘德剑二〇一五年八月十八日书记员 宋晓贲第10页共10页 搜索“”