（2015）北民二初字第656号

裁判日期: 2015-08-18

公开日期: 2017-10-26

案件名称

吴常史与陈素兰租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

柳州市柳北区人民法院

所属地区

柳州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴常史,陈素兰

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院民事判决书（2015）北民二初字第656号原告（反诉被告）：吴常史，女，壮族，1979年4月5日生，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区。被告（反诉原告）：陈素兰，女，1974年2月28日生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区。委托代理人：吕小军，柳州市柳北区雀儿山法律服务所法律工作者。原告吴常史与被告陈素兰租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月14日受理后，被告于同年8月11日向原告提起反诉。本院依法由审判员黎鹂适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴常史，被告（反诉原告）及其委托代理人吕小军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：被告在该门面前立块牌写有“门面出租与转让”，并写有被告的联系方式，原告需要租门面经营，所以与被告联系。经洽谈，原、被告遂于2014年11月19日签订了租房协议，原告为乙方，被告为甲方，租赁期为一年(即2014年11月19日起至2015年11月19日止)，被告在租赁合同下方另补充有“乙方向甲方交3000元作为门面的押金。”第三条：“乙方每月15日前交清房租，每月租金为1800元。”原告盘算租赁期为一年且有延长的希望，故此，对于门面进行装修及购器具经营螺蛳粉及桂林米粉业务，月纯收入有6000元以上，可原告刚经营了5个月，被告即于20l5年4月中旬对原告说：“单位要收回该门面了。”20l5年5月上旬，原告交给被告的租金被拒收，说：“人家收回门面了，我退押金给你。”就此被告退回原告签订合同时交纳的3000元押金，原告对被告说：“合同期未到，为何不按合同办事，如不给经营即赔偿经济损失。”可被告却说：“是单位收回门面，拒赔偿原告损失。”被告并将其自己的财物堆放到原告经营门面里，并将门面的锁匙更换，为此原告多次与被告争吵。110三次出警均未果。被告提前收回门面，为找其因，原告到柳州立宇集团物业服务有限责任公司查访，方知被告于2014年9月1日与柳州立宇集团物业服务有限责任公司订立门面出租临时合同。合同期截止为2015年4月30日止。柳州立宇集团物业服务有限责任公司还将其与陈素兰订立的合同书复印给原告。被告明知自己与柳州立宇集团物业服务有限责任公司租赁期限只到20l5年4月30日，但为了牟利而故意延长租赁期来引诱他人承担。如果被告诚实表明该门面于2015年4月30日到期，原告即不会承租这短期门面。因被告承诺门面租期为一年且期满后可有权做下去，所以原告才出钱承租门面、装修门面和购置器具。被告的行为属于一种欺诈行为。因被告的欺诈行为造就原告蒙受重大的经济损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求：1、判令解除原、被告双方于2014年11月19日签订的《租房协议书》；2、判令被告赔偿装修费及炊具费共计27083元；3、判令被告赔偿原告停业损失费39000元；4、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）辩称：同意原告要求解除合同的诉请。原告诉称的不是事实，不同意原告的第二、三、四项诉讼请求。原告诉请的装修费、炊具费、停业损失费没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的第二、三、四项诉讼请求。被告（反诉原告）反诉称：被告（反诉原告）承租有柳州立宇集团物业服务有限责任公司位于柳北××××门面一间，原告（反诉被告）因想要租一间门面经营螺蛳粉就找到被告（反诉原告），双方经协商一致，于2014年11月19日签订了《租房协议书》，双方在《租房协议书》第3条中明确约定：乙方（即原告（反诉被告））每月15日前交清房租，每月租金1800元，水电费由乙方负责，每迟交一天须交纳10元违约金。超过10天不交，甲方可以终止协议，收回门面，没租满一年，不退回押金。第6��约定：乙方应爱护房屋设施，不得违章搭盖，如确因经营需要对房屋进行内部装修必须经得甲方同意，不得对房屋结构造成严重破坏，装修费由乙方出。第7条约定：协议期间内如因城市建设，房屋拆迁，乙方须无条件按时退房。但从2015年4月至8月的门面租金和门面的水电费原告（反诉被告）分文未交，按照双方签订的《租房协议书》第3条中的约定：乙方（即原告（反诉被告））每月15日前交清房租，每月租金1800元，水电费由乙方负责，每迟交一天须交纳10元违约金。超过10天不交，甲方可以终止协议，收回门面，没租满一年，不退回押金。按照该条约定，原告（反诉被告）已经构成了严重的违约，被告（反诉原告）可以在2015年4月25日后终止协议，收回门面。因柳州立宇集团物业服务有限责任公司在2015年5月21日通知被告（反诉原告），因该门面要拆迁，要求被告（反诉原告）于2015年6月20日将该门面交回公司。被告（反诉原告）得到通知后要求原告（反诉被告）无条件退房，但原告（反诉被告）拒绝退房，且存在严重的违约行为。经被告（反诉原告）多次要求原告（反诉被告）无条件按时退房，并要求原告（反诉被告）支付房屋租金和水电费，但原告（反诉被告）还是拒绝支付。原告（反诉被告）至今还强行霸占门面，给被告（反诉原告）造成了严重的经济损失，由于双方协商不下，原告（反诉被告）反尔起诉至法院。为了维护被告（反诉原告）的合法权益，特诉至法院，请求：请求法院判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付2015年4月至6月的门面租金5400元、逾期支付房租的违约金1200元、2015年3月至6月的水电费1200元；本案的全部诉讼费由原告（反诉被告）承担。原告（反诉被告）针对被告��反诉辩称：不同意被告要求原告支付2015年4月至6月的租金的诉请。因为原告已于2015年3月20日左右缴纳了2015年4月份的租金。被告于2015年4月份和原告说，柳州立宇集团物业服务有限责任公司要收回拆迁门面，5月份给原告免费经营门面1个月，被告还说由被告自己缴纳4月、5月的水电费。被告于5月24日把门面的锁具更换了并把自己的物品放进门面，并于6月份起就在涉案门面从事经营活动了。经审理查明：被告与柳州立宇集团物业服务有限责任公司于2014年9月1日签订了一份《柳州立宇集团物业服务公司门面出租临时合同》，约定：被告租赁位于柳州市××号门面，面积18㎡；租赁期限自2014年9月1日起至2015年4月30日止；2014年9月至2015年2月租金为每月700元，2015年3月起租金为每月800元；所出租的经营场地即将拆除重建，故本合同为临时合同，柳州立宇集团物业服务有限责任公司需收回门面时，不受租赁期限限制，只需提前30日告知被告，被告必须在柳州立宇集团物业服务有限责任公司告知后30日内把门面交回原告。柳州立宇集团物业服务有限责任公司不做装修、搬家、停产停业影响等任何形式的补偿和赔偿，合同自动终止；在签订合同交纳租金之日起，若要转让门面，转让方和被告必须到出租方办理手续，并交纳手续费100元；等等。原告与被告于2014年11月19日签订了一份《租房协议书》，约定：被告将位于柳州市××号门面租给原告经营；原告向被告交纳3000元押金，合同到期后原告完整交回门面，被告即要退回押金；原告应于每月15日前交清房租，每月租金为1800元，水电费、卫生费由原告负责，每迟交一天需交纳10元违约金。超过10天不交，被告可以终止协议，收回门面，没租满一年，不退还押金；原告如因经营需要对房屋进行内部装修必须经得被告同意，装修费由原告承担；本协议至2014年11月19日至2015年11月19日止；如原告合同到期后，还可以有权做下去；等等。被告于同日将该门面交付原告使用，原告于当日按约交纳了押金3000元，被告在该门面经营螺蛳粉、煮粉，之后被告按约交纳租金至2015年3月。2015年5月21日，柳州立宇集团物业服务有限责任公司通知被告要收回涉案门面，并将《收回门面的通知》张贴在涉案门面上，原告也看到了该份通知。后被告告知原告要解除合同，收回门面，并将3000元押金退还给了原告。原告遂停止经营，但还留存有物品在门面。2015年5月24日中午，被告拨打110，要求原告退还门面但无果，被告遂将门面的锁具更换了，原告于当日晚上又将锁具换回，但没有给被告门面钥匙，被告遂于25日凌晨拨打110，但是原告仍然未将门面钥匙给原告。之后，��告又更换了门面的锁具，并将自己的一些物品搬进了门面，原告遂拨打110，后在警察的劝说下，被告给了原告一把门面钥匙，被告自己也持有门面钥匙。后原告未将留存在门面中的物品搬离。被告于2015年4月10日向柳州立宇集团物业服务有限责任公司交纳了2015年4月份门面租金800元，于5月11日向柳州立宇集团物业服务有限责任公司交纳了2015年5月份门面租金800元。另查明，柳州立宇集团物业服务有限责任公司并未向被告收取2015年6月份的租金或房屋使用费，并于2015年6月26日将被告诉至法院，要求被告交还涉案门面，但并未要求被告交纳2015年6月份的租金或房屋使用费。原告于2015年7月14日诉至法院，要求解除合同并要求被告赔偿装修费、炊具费、停业损失费，双方引起纠纷成讼。庭审中，原、被告均承认原告每个月向被告现金交付租金时，被告均出具收条给原告，均认可原告于五月二十几号就不再涉案门面从事经营活动，但被告留存有一部分物品在涉案门面，原、被告从2015年6月4日起均持有门面的钥匙。庭审中原告向法庭表示留存在涉案门面中的物品是原告不要的。以上事实有原告提供的原告身份证、《租房协议书》、《柳州立宇集团物业服务公司门面出租临时合同》、《收回门面的通知》；被告提供的《租房协议书》、照片、收款单及其原告、被告陈述予以认定。本院认为：民事活动中的当事人应遵循公平、诚实信用的原则。本案中，原告在承租涉案门面时，未核实该门面的所有权人，也未核实被告是否有权将门面转租，未核实涉案门面是否存续有租赁合同、可租赁的期限，原告未尽审慎审查义务，自身存在过错；而被告明知涉案门面即将拆迁、其与柳州立宇集团物业服务��限责任公司签订的租赁合同的租赁期限至2015年4月30日到期，却仍然在与原告签订的租赁合同中将租赁期限约定为2015年11月19日止，被告自身具有相应过错，原、被告应各自承担相应的损失。现原、被告都一致表示希望解除租赁合同，故本院予以准许。因《租房协议书》已明确约定装修费由原告承担，故原告诉请的装修损失费没有事实依据，本院不予支持。对于原告诉请的停业损失费，原告并未提交有效证据证实其停业损失数额，且原告未核实涉案门面的房屋所有权人、原租赁期限，自身存在过错，应自行承担其停业损失，故原告诉请的停业损失费没有事实和法律依据，本院不予支持。而原告要求被告承担炊具费的诉请，完全没有合同和法律依据，本院不予支持。因原告无证据证实已交纳了2015年4月份的租金，故对于被告要求原告支付2015年4月租金的诉请，本院予以��持。原告于2015年5月还在门面经营，实际经营至2015年5月底，原告现无证据证实被告承诺过5月份给原告免费经营门面1个月，虽然被告和柳州立宇集团物业服务有限责任公司签订的合同中约定的租赁期限至2015年4月30日，但柳州立宇集团物业服务有限责任公司已向被告收取了2015年5月份的房屋占有使用费，故原告应按租金标准向被告支付2015年5月份的房屋占有使用费1800元。对于被告诉请的要求原告支付2015年6月份的租金的诉请，本院认为，因双方于2015年5月24日就涉案门面的使用已经产生了纠纷，原告已于5月底停止了经营，且原告仅仅是留存有一小部分物品在门面，这一小部分物品并不足以造成被告不能使用涉案门面，而被告于6月初就将其物品搬进了门面、已使用涉案门面、实际已恢复了涉案门面的部分使用权，且被告并未向柳州立宇集团物业服务有限责任公司交纳2015年6月的房屋占有使用费，柳州立宇集团物业服务有限责任公司至今也未向被告主张6月份的房屋占有使用费，根据公平和诚实信用原则，本院对被告要求原告支付2015年6月份租金的反诉请求，不予支持。被告反诉要求原告支付延迟交纳租金的违约金，本院认为，造成本案纠纷的产生，被告存在较大过错，虽然原告延迟交纳租金给被告造成了损失，但被告应自行承担该部分损失，故对于被告的这一反诉请求，本院不予支持。因原告并未按约交纳2015年3月至4月份的水电费，而被告已替原告交纳了2015年3月至4月份的水电费共计284元，故本院对于被告要求原告支付2015年3月至4月的水电费284元的反诉请求予以支持。因被告并未提交证据证实2015年5月、6月的水电费数额，而被告也并未向柳州立宇集团物业服务有限责任公司交纳2015年5月、6月的水电费，故本院对被告要求原告支付2015年5月至6月的水电费的反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款判决如下：一、原告（反诉被告）吴常史与被告（反诉原告）陈素兰于2014年11月19日签订的《租房协议书》于本案判决生效之日起解除，终止履行；二、驳回原告（反诉被告）吴常史的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）吴常史给付被告（反诉原告）陈素兰2015年4月的租金1800元、2015年5月的房屋占有使用费1800元；四、原告（反诉被告）吴常史给付被告（反诉原告）陈素兰2015年3月及4月的水电费284元；五、驳回被告（反诉原告）陈素兰的其他反诉请求。本诉案件受理费1452元（原告吴常史已预交），减半收取，由原告吴常史自行负担726元，本院退回原告吴常史726元。反诉案件受理费25元（已减半收取，反诉原告陈素兰已预交），由原告吴常史负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院；帐号为：20×××09；款交开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处；联系电话为：0772－269****）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员　　黎鹂二〇一五年八月十八日书记员　　申龙附：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措��或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。” 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