（2015）齐民一终字第301号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2016-02-26
案件名称
龙江县德利物业有限公司与龙江县学府家园业主委员会合同纠纷一案二审民事判决书
法院
黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
所属地区
黑龙江省齐齐哈尔市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
龙江县德利物业有限公司,龙江县学府家园业主委员会,王宝民
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）齐民一终字第301号上诉人（原审被告）龙江县德利物业有限公司（原审龙江县德利物业公司），住所地龙江县龙江镇大业运输公司院内。法定代表人王继伟，该公司经理。委托代理人王大龙。被上诉人（原审原告）龙江县学府家园业主委员会，住所地龙江县龙江镇通齐街学府家园小区。代表人李荣光，职务主任。委托代理人刘成荣，男，1965年11月10日出生，汉族，龙江县学府家园业主委员会副主任（龙江县朝鲜族学校教师），住龙江县学府家园1号楼3单元605室。委托代理人王亚营，男，1953年1月21日出生，汉族，龙江县学府家园业主委员会成员（龙江县白山乡白山中心学校退休教师），住龙江县学府家园3号楼5单元502室。原审被告王宝民，个体工商户，住龙江县。委托代理人王东，个体工商户，住龙江县。上诉人龙江县德利物业有限公司（以下简称德利物业公司）为与被上诉人龙江县学府家园业主委员会（以下简称学府家园业主委员会）合同纠纷一案，不服黑龙江省龙江县人民法院（2014）龙江民初字第1989号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员梁铁斌担任审判长，审判员杨志欣、代理审判员高威参加的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：龙江县龙江镇通齐街学府家园小区2004年楼体交工，2005年居民入住，2006年德利物业公司在龙江县工商局注册登记。学府家园小区由德利物业公司提供物业管理服务，包括小区供热。2013年8月8日，德利物业公司与王宝民签订物业锅炉承包合同，将学府家园小区的物业管理及供热工作发包给王宝民，合同履行期限为2013年8月8日至2020年8月8日。近几年，小区居民经常到龙江县政府及物业主管部门集体上访，反映小区供热出现问题。2014年经龙江镇通齐社区组织，学府家园小区居民通过选举，成立了学府家园业主委员会，2014年5月27日在龙江县物业供热管理服务中心登记备案。2014年6月12日，学府家园业主委员会向小区居民发放《关于终止现物业管理及供暖征求意见》，提出终止现有的物业管理及供热工作，表示同意的业主已超过50%。2014年7月7日，学府家园业主委员向龙江县住建局递交学府家园入网供暖申请，称该小区附近就有大型供暖车间，请求并入集中供热网。2014年9月11日，学府家园业主委员与阳光供热公司签订入网采暖改造合同，加入了该公司的供热网。2014年10月6日，学府家园业主委员会因临近供暖期，以阳光供热公司接通小区原有供热管线受阻为由，到本院起诉德利物业公司、王宝民。并申请先予执行，排除阻碍。本院于2014年10月6日立案，2014年10月7日裁定：阳光供热公司在龙江县学府家园小区安装供热管线、接通小区原有供热管线期间，任何人不得妨碍。同日向王宝民送达了先予执行裁定书，2014年10月8日，本院组织人员到龙江县学府家园小区施工现场，为阳光供热公司接通小区原有供热管线的顺利施工提供了安全保障。学府家园业主委员表示：现学府家园小区供热良好。学府家园业主委员会于2014年10月6日以与德利物业公司、王宝民合同纠纷为由诉至龙江县人民法院，请求：1、解除学府家园小区与德利物业公司王继伟、承包人王宝民的事实供热关系。2、法院支持学府家园业主委员会与龙江县阳光热力公司的供热合同，并入集中供热网。3、排除原承包人王宝民对并入集中供热网的干扰阻碍行为。原审法院经审理认为，德利物业公司自学府家园小区开发商处承接物业管理服务权利，小区居民与德利物业公司已形成物业服务合同关系。小区居民依据《中华人民共和国物业管理条例》成立业主委员会，学府家园业主委员成立程序合法，具有行使民事权利的能力。小区超过半数的居民同意解聘德利物业公司，即解除与德利物业公司物业服务合同，按照该条例第十一条一款四项、第十二条三款之规定，学府家园业主委员解除合同的行为符合法律规定，应予支持。德利物业公司与王宝民签订的物业锅炉承包合同为转包合同，在德利物业公司丧失对小区的物业管理权后，该合同已无法履行，应予解除。学府家园业主委员会与阳光供热公司签订供热合同，是其行使民事权利的行为，与本案无关。学府家园业主委员关于排除阻碍的请求，符合法律规定，但已通过先予执行，达到其诉讼目的。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条、《中华人民共和国合同法》第九十一条一款二项之规定，判决：一、龙江县学府家园业主委员会与龙江县德利物业公司的物业服务合同予以解除；二、龙江县德利物业公司与王宝民签订的物业锅炉承包合同予以解除；三、驳回龙江县学府家园业主委员会的其它诉讼请求。案件受理费100元由龙江县德利物业公司负担。德利物业公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审判决超出学府家园业主委员会诉讼请求范围，有违“不告不理”诉讼法律原则。本案一审中学府家园业主委员会的诉讼请求范围仅为解除“供热”这一单一合同关系，且德利物业公司和王宝民的承包合同仅存在于二者之间，在德利物业公司和王宝民均未要求法院对这一承包合同关系作出处理的情况下，一审法院判决解除合同关系，无法律依据。2、一审法院先予执行违法。德利物业公司已经为学府家园提供供暖服务近10年，有专业技术服务队伍和管理经验，熟悉学府家园的设备及管线，并已经为2014年度的供暖工作做好了一切供暖准备，先予执行的条件是“情况紧急”，德利物业公司给学府家园供热10年，本案怎么能算情况紧急，以往年度为什么不申请先予执行，先予执行竟然是让第三方阳光热力公司直接接驳德利物业公司的管线，阳光热力公司侵占德利物业公司的合法财产，剥夺德利物业公司的经营权，且先予执行裁定书没有送达德利物业公司，德利物业公司在一审时提出先予执行异议的复议申请，一审法院没有举行听证，也没有给与答复，属程序违法。3、一审法院认定事实不清，没有证据证明德利物业公司供热实际存在问题。4、根据《物业管理条例》有关规定，如果解除物业管理合同，应该是业主的半数、住房面积半数以上同意才能解除，但实际上没有过半数。综上，原审法院程序违法，认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，发回重审或直接改判。针对德利物业公司的上诉请求及理由被上诉人学府家园业主委员会答辩称：1、根据《物业管理条例》，业主委员会有招聘物业、解除物业的权利，一审判决是正确的，因为物业和供热都是德利物业公司在管理，所以我们要求解除物业合同。2、当时因为马上到取暖期了，如果不解决，影响取暖问题，所以起诉的时候申请法院先予执行。3、德利物业公司称在供暖期间一直忠实履行合同，我们双方根本就没有签订过合同，而且供热不达标，居民多次向县政府找过关于供热的问题，房产局、建设局也多次找过，学府家园业主都能证实供热存在问题。4、学府家园业主委员会是经过正规选举产生，经过政府备案，合法成立的。5、学府家园业主委员会是逐户走访，人数已经超过半数，住房面积也超过半数。请求二审法院维持原判。针对德利物业公司的上诉请求及理由，原审被告王宝民与德利物业公司的上诉请求及理由一致。本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，供热服务合同关系与物业服务合同关系属于两个不同的法律关系，学府家园业主委员会诉讼请求中仅请求解除学府家园小区与德利物业公司王继伟、承包人王宝民的事实供热这一单一法律关系，并未明确要求解除物业服务合同关系，因此一审法院判决解除双方的物业服务合同关系超出学府家园物业委员会的诉讼请求范围，有违不告不理的民事诉讼法律原则，德利物业公司该项上诉理由符合法律规定，本院予以支持。关于先予执行问题，学府家园业主委员会在起诉时一并提出先予执行申请，表示因马上进入冬季供暖期，为保证全体业主486户居民的供暖，请求法院允许齐齐哈尔阳光热力集团龙江供热有限责任公司先期并网，一审法院考虑到即将进入冬季供暖期，齐齐哈尔阳光热力集团龙江供热有限责任公司尚未完成供热管线的安装，情况紧急，为保证学府家园业主委员会所代表的全体业主的基本生活需要，做出齐齐哈尔阳光热力集团龙江供热有限责任公司在龙江县学府家园小区安装供热管线、接通小区原有供热管线期间任何人不得妨碍的裁定并无不当，且一审法院已经向学府家园供暖的实际承包人王宝民送达了先予执行裁定书，因此先予执行的送达程序并无不妥，德利物业公司该项上诉理由不成立，本院不予支持。德利物业公司自学府家园小区开发商处承接取暖服务权利，虽然未签订书面合同，但小区居民与德利物业公司已经形成事实上的供热合同关系。2013年8月8日，德利物业公司将学府家园的物业管理和供热工作均发包给王宝民，合同履行期限为2013年8月8日至2020年8月8日。近几年，小区居民经常到龙江县政府及物业主管部门集体上访，反映小区供热出现问题，《关于终止现物业管理及供暖征求意见》亦证明有50%以上的业主同意解除与德利物业有限公司的供热关系，一审法院依此支持学府家园业主委员会要求解除与德利物业公司的供热关系并无不当，德利物业公司与王宝民签订的物业锅炉承包合同中供热部分因无法继续履行，亦应予以解除。综上所述，原审判决事实清楚，但判决有不当之处本院予以纠正。德利物业公司部分上诉理由合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持黑龙江省龙江县人民法院（2014）龙江民初字第1989号民事判决第三项；二、撤销黑龙江省龙江县人民法院（2014）龙江民初字第1989号民事判决第一项、第二项；三、龙江县学府家园业主委员会与龙江县德利物业有限公司事实供热关系予以解除，龙江县德利物业有限公司与王宝民之间物业锅炉承包合同中的供热部分予以解除。一、二审案件受理费200.00元，由龙江县德利物业有限公司承担100.00元，龙江县学府家园业主委员会承担100.00元。本判决为终审判决。审 判 长 梁铁斌审 判 员 杨志欣代理审判员 高 威二〇一五年八月十八日书 记 员 孙戈辉 微信公众号“”