（2015）二中民终字第07053号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-08-26
案件名称
张举与北京华风腾龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张举,北京华风腾龙房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第07053号上诉人（原审原告）张举，男，1976年1月1日出生。委托代理人王洪燕，北京大成（济南）律师事务所律师。委托代理人侯艳丽，北京大成（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京华风腾龙房地产开发有限公司，住所地北京市房山区腾龙家园23号楼2层23-1。法定代表人王文军，经理。委托代理人王爱云，女，1970年9月19日出生。委托代理人隗龙飞，男，1988年2月24日出生。上诉人张举因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第04730号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年3月，张举诉至原审法院称：2005年7月30日，我与北京华风腾龙房地产开发有限公司（简称华风腾龙公司）签订了《商品房买卖合同》，约定华风腾龙公司将北京市房山区×××601号房屋出售给我，总价款为158000元。2004年8月15日，我支付了首付款100000元，2005年7月30日，补交了58000元和契税10542元。协议同时约定在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照出卖人已付房价款0.03%按日向买受人支付违约金。我入住后将办理房屋权属的所有手续交付给了华风腾龙公司，但华风腾龙公司一直推脱不予配合。我的委托代理人向房山区建委及房山区规划局申请政府信息公开，才查明华风腾龙公司在建房时规划设计为6.5层，而实际上房屋建成时，总共7层，华风腾龙公司将6层和7层分别出卖给两户人家，致使产权无法办理。我认为华风腾龙公司怠于履行过户义务已经构成严重违约，侵犯了我的合法权益。故诉至法院，要求法院判令华风腾龙公司继续履行合同，协助办理房屋权属证书，支付违约金209438.56元。华风腾龙公司辩称：我公司与张举签订商品房买卖合同后，张举已经支付了全部购房款。经北京市房山区人民法院调解，我公司已与北京科信工程管理有限公司（简称科信公司）达成调解，由我公司为科信公司购买的房山区×××601号房屋办理房屋所有权证书。现在已经不能为张举办理房屋所有权证书，该合同属于事实上不能履行，合同应该属于无效的合同。所以张举要求支付违约金也没有法律依据，且合同约定的违约金是按照已付购房款的0.03%支付，并不是按照张举所诉按日计算违约金。原审法院经审理认为：张举与华风腾龙公司均具有完全民事行为能力，双方所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容并不违反法律法规的强制性规定，合同内容合法有效。依法成立的合同缔约双方均应按照合同约定履行各自的权利义务，张举所购买的房屋已经被房地产登记机关登记在一套房屋范围内，而华风腾龙公司将该一套房屋分别出售给张举及科信公司，张举要求继续履行合同属于事实上不能履行，因此张举要求继续履行合同法院不予支持。关于支付违约金的问题，法院认为应当根据合同第十五条的规定进行计算。据此，原审法院于2015年5月判决：一、北京华风腾龙房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付张举逾期办理房屋所有权证书的违约金四十七元四角；二、驳回张举其他诉讼请求。判决后，张举不服，上诉请求撤销原审判决，改判支持其原审的诉讼请求。其主要上诉理由为：原审判决既认定华风腾龙公司违约，又不支持张举要求继续履行合同的请求，自相矛盾，且与公平公正原则相违背；原审判决的违约金过低，有失公允，应该调高违约金并判令赔偿损失；双方签订合同时，华风腾龙公司并未告知张举不能办理产权证，从合同条款看，张举认为诉争房屋是可以办理产权证的，现华风腾龙公司告知不能办理产权证属于欺诈。华风腾龙公司同意原判。经审理查明：2005年7月30日，张举与华风腾龙公司签订《商品房买卖合同》，张举购买了华风腾龙公司开发建设的北京市房山区××××601号（现已变更为×××601号）房屋（该房屋实际物理层数为7层）。该房屋建筑面积为106.67平方米，建筑面积单价为1371元，房屋总价款158000元，张举已经付清了全部购房款。该合同约定华风腾龙公司应该在2005年9月30日前向张举交付该商品房，该商品房实际于2005年7月30日交付。该合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方法处理，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款0.03%赔偿买受人损失。买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。诉争房屋至今尚未办理房屋所有权证书。另查，北京市房山区×××3号楼规划设计为6.5层，华风腾龙公司建设时将3号楼建成7层，并将6层、7层合并登记在3号楼1单元601号房屋名下，3号楼1单元601号房屋登记面积为283.94平方米。华风腾龙公司在销售时将6层出售给了案外人科信公司，将位于7层的诉争房屋出售给了张举。科信公司曾于2011年起诉至原审法院要求华风腾龙公司为其办理房屋所有权证书，华风腾龙公司与科信公司在该诉讼中达成调解，华风腾龙公司于2012年5月1日前为科信公司购买的房山区×××601号办理房产证书并开具购房款发票。华风腾龙公司称该调解达成后，未能实际履行。原审审理中，经询，张举表示其在本案中要求的违约金是逾期办理房屋所有权证书的违约金。二审审理中，张举要求增加违约金数额（以有房屋所有权证的房屋的价格和无房屋所有权证的房屋的价格之间的差价损失计算违约金数额）。上述事实，有《商品房买卖合同》、政府信息告知书、登记回执、建设工程规划许可证、收据、住宅质量保证书、照片、调解书、房屋土地测绘技术报告书、房屋登记表、房地平面图及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：张举与华风腾龙公司就诉争房屋所签《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行各自的义务。华风腾龙公司本应为张举办理诉争房屋的房屋所有权证，但根据查明的事实，诉争房屋所在楼宇规划设计为6.5层，华风腾龙公司建设时将该楼宇建成7层，并将张举购买的位于7层的诉争房屋和卖与科信公司的位于6层的房屋合并登记在3号楼1单元601号房屋名下。故在现有条件下，诉争房屋尚不具备单独办理房屋所有权证的客观条件，张举要求华风腾龙公司为其办理诉争房屋的房屋所有权证，暂不具备条件，原审法院未予支持，并无不当。在没有证据证明诉争房屋已经具备单独办理房屋所有权证的客观条件的情况下，张举上诉要求华风腾龙公司为其办理该房屋的房屋所有权证，本院难以支持。关于张举要求华风腾龙公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金一节，双方所签《商品房买卖合同》明确约定，华风腾龙公司应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因其责任，张举不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，张举不退房，则华风腾龙公司按已付房价款的0.03%向张举支付违约金。根据查明的事实，诉争房屋已于2005年7月30日交付给张举，而该房屋至今未能办理房屋权属证书，违反了合同约定，张举要求华风腾龙公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金有合同依据。关于违约金数额一节，双方所签合同约定华风腾龙公司应按已付房价款的0.03%向张举支付违约金，原审法院据此计算出的违约金数额并无不当，本院予以维持。张举要求以其已付房价款为基数，按日0.03%计算违约金数额，没有合同依据。张举上诉要求以有房屋所有权证的房屋的价格与无房屋所有权证的房屋的价格之间的差价损失计算违约金数额，但张举在本案中要求的系逾期办理房屋所有权证书的违约金，并非无法办理房屋所有权证书的违约金，故其该项上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，原判结果并无不当，本院予以维持。张举的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2221元，由张举负担2171元（已交纳），由北京华风腾龙房地产开发有限公司负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费4442元，由张举负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 于阳春代理审判员 王艳芳代理审判员 王 佳二〇一五年八月十八日书 记 员 张邵青 来源：百度搜索“”