（2015）雨民初字第00410号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-10-13
案件名称
周忠华、周丽华与李斌合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市雨花区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周忠华,周丽华,李斌
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国农村土地承包法》：第三十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第五十六条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2015）雨民初字第00410号原告周忠华。委托代理人李文良，湖南高天律师事务所律师。原告周丽华。委托代理人李文良，湖南高天律师事务所律师。被告李斌。委托代理人陈××，长沙市开福区湘鹏法律服务所法律服务工作者。原告周忠华、周丽华（以下简称两原告）诉被告李斌（以下简称被告）土地租用合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曾伟波独任审判，于2015年3月11日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告周忠华，被告李斌及其委托代理人陈××到庭参加诉讼。原告周丽华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。两原告周忠华、周丽华诉称，两原告系周菊强子女，三人（一户）在本村（组）共同承包了责任田。2010年10月，被告与原告周忠华商量欲租用其一户3.4亩责任田建厂房仓库，遭到拒绝。2010年11月1日在未经两原告的同意下，被告与两原告的父亲周菊强签订《土地租用合同》，用于建设厂房及仓库。该合同因违反了相关法律规定，严重侵害了两原告的合法权益，故诉至本院，请求判令：1、周菊强与被告于2010年11月1日签订的《土地租用合同》无效；2、被告返还原告3.4亩责任田，拆除3.4亩土地上的厂房仓库，恢复为农业生产责任田；3、被告按每亩每年9000元赔偿土地占用损失（自2014年11月1日起至腾退土地，恢复原状之日止）；4、被告承担本案诉讼费。被告辩称，1、两原告诉称不实，2010年11月1日，两原告父亲周菊强找到被告，称自己有三亩多土地要出租，问被告要不要租地建房。后经双方协商一致，签订土地租用合同，双方约定每亩8000元/年，租赁至国家征收时止；国家征收时，一次性付青苗补偿费8000元，还对其他事项进行了约定。签订合同时，两原告均在场，并未对合同内容提出异议，此后周忠华分两次收取了28000元土地租金及青苗补偿费16000元；2、被告与周菊强签订的土地租用合同合法有效，双方约定租用至国家征收时止，虽周菊强于2012年6月死亡，但第一笔租金及周菊强死亡后的土地租金、青苗补偿款均由原告周忠华领取。因此，原告周忠华知道且认可该土地租用合同。原告周忠华作为周菊强的继承人，可依法继承该合同权利，不能违反该合同的约定；3、被告租用土地建厂房成本较大，且成本至今仍未收回，终止双方合同损失巨大。两原告起诉最终目的并非想终止合同，而是另有所图，请法院依法查实，维护被告的合法权益。经审理查明，两原告系周菊强子女，周菊强于2012年6月死亡，其生前住湖南省长沙市雨花区黎托乡合丰村潘家园组。其户在该集体经济组织的责任田承包人为周菊强与其子女，即本案两原告。2010年11月1日，周菊强与被告签订《土地租用合同》，双方约定：被告租用周菊强土地用于建设厂房及仓库；价格为每年8000元/亩；到国家征收时，被告一次性付青苗补偿费8000元；租金每隔三年递增一次，每次递增1000元/亩；被告租用土地到征收为止，此段时间被告拥有使用权，直至土地征收；田亩共计3.4亩。被告租用的该土地建厂房未经相关主管部门批准，无合法报建手续。长沙市雨花区黎托街道合丰社区筹建委员会出具的《土地承包合同书》载明，周菊强系屋后坵、卧龙田的土地承包方，该承包地性质为集体所有。2011年11月25日，原告周忠华出具收条，载明收到田租12000元；2012年12月23日，原告周忠华出具收条，载明收到田租16000元；2013年11月19日，原告周忠华出具收条，载明收到李老板田租16000元（另加青苗费16000元）。两原告诉称被告租金自2014年10月份之后就未缴纳，并要求被告自2014年11月1日起至腾退土地、恢复原状之日止，按每亩每年9000元赔偿土地占用损失费。后双方当事人就上述事宜协商未果，两原告于2015年1月12日诉至本院，请求依法裁判。上述事实，有《土地租用合同》、《土地承包合同书》、证明、收条、当事人陈述及开庭笔录等证据佐证，足以认定。本院认为，本案争议焦点有两个，一是原、被告签订的《土地租用合同》的效力；二是被告应否返还因合同取得的涉案土地。1、关于《土地租用合同》的效力。我国实行土地用途管制制度，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，严格限制农用地转为建设用地，严格控制耕地转为非耕地，对耕地实行特殊保护。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”，是对土地承包经营权流转的原则规定，系效力性强制性规定。本案中，被告租赁两原告承包的农用土地用于建厂房仓库，改变了土地的农业用途，且未依法办理农用地转用审批手续，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效的情形，因此，本案的《土地租用合同》为无效合同。2、被告应否返还因合同取得的涉案土地。因双方签订的《土地租用合同》无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。原、被告共同确认被告已在涉案土地上建设仓库等建筑物，该新建建筑物并未办理相关报建等手续，对于未履行相关土地征收、征用手续即占用耕地进行建设而引发民事纠纷，应先由行政机关解决该被侵占耕地的保护问题。在行政机关未对违法占用耕地的行为进行处理之前，本院不宜直接审理民事纠纷。故对两原告要求被告拆除厂房仓库并返还被侵占的耕地及赔偿土地占用损失的诉请，本院对此不作实体处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李斌与周菊强于2010年11月1日签订的《土地租用合同》无效；二、驳回原告周忠华、周丽华的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告李斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 曾伟波人民陪审员 曹群湘人民陪审员 朱楷人二〇一五年八月十八日书 记 员 皮 丽附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自：