（2015）宁民终字第3407号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-09-02
案件名称
上诉人孙建与被上诉人戴克平租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙建,戴克平
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
?南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第3407号上诉人（原审被告）孙建，男，1987年7月10日生，汉族，无业。被上诉人（原审原告）戴克平，男，1976年1月19日生，汉族，个体工商户。委托代理人ＸＸ，江苏苏商律师事务所律师。上诉人孙建因与被上诉人戴克平租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2014）雨民初字第1833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。戴克平原审诉称，2014年6月10日，其与孙建签订租赁合同，约定将戴克平所经营的雨花台区玉兰路99号明发商业广场8号楼101号欧巴克餐饮店租赁给孙建经营，租金每年30万，首年每季度一付，提前30天支付，先付后用。戴克平按照约定将该店交付给孙建使用，但孙建迟迟未按约支付租金以及其他合同约定的各项费用（押金、水电费、垃圾费、物管费、监控费、燃气费、电话费等）。戴克平与之协商不成，为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除双方的租赁关系；2、请求孙建支付所欠的房屋租金125000元（2014年6月10日至2014年10月30日）、水电费用1777元（2014年6月至2014年10月31日）、物业费及公摊水电费2770元（自2014年6月至2014年10月31日）、违约金30000元及滞纳金20000元（自2014年6月10日按照应付租金每天5%的标准计算到判决确定的给付之日止）；3、孙建承担本案的全部诉讼费用。孙建原审辩称，在2014年7月中旬和戴克平协商经营到7月31日，其经营期间的店长王某实际已经将钥匙交还给了戴克平；2014年7月31日正式停止之后，一共支付给戴克平62648元，包含了租金、物业费、水电公摊等费用；因戴克平有欺诈行为在先，导致其亏损严重，后合同经双方商定解除，戴克平方应当赔偿其经营损失80800元。原审法院经审理查明，2014年6月1日戴克平与孙建签订《租赁合同》一份，合同首页载明甲方（出租方）为戴克平，乙方（承租方）为孙建。合同约定由甲方将位于南京市雨花台区玉兰路99号明发商业广场8号楼1层-110、111、125、126号房间相互贯通形成整间后出租给乙方使用，自甲方交付时已有的设施、设备双方不得更改、丢失（水电设施、弱电、消防设施、装修、餐具、设施设备等—有附清单）；乙方负担水电费、小区公摊水电费、公共维修费、物业费、停车费、管理费、垃圾费等；经营范围：餐饮业-欧巴克餐饮店，超出范围视同乙方违约；租赁时间为2014年6月10日起至2016年6月9日止，合计2年；房屋租赁费用18万元/年，欧巴克原有的设施设备出租费用（有附清单）12万元/年，两项租金合计30万元/年；付款方式为首年的前半年按季度付款，以后则半年一付，先付款后使用，须提前30日支付租金；合同签订之日，甲方收取3万元押金、水电费押金5000元，甲方查收到租金或者其他费用后应提供给乙方书面的收款凭证，并签字确认；乙方迟延支付租金、水电费、公摊水电费、物业费等达3日以上的，甲方有权解除合同，收回房屋；乙方如有违约，应先按照押金3万元向甲方支付违约金、余留租金和留有所有的设施设备、所有装修物品外，还应赔偿甲方损失；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，应每日向甲方支付相当于月租金5%的滞纳金等。2014年6月13日，孙建在“欧巴克”固定资产盘点清单上签字确认；同日，孙建在设施设备转让清单上签字确认，并注明实付27000元，戴克平亦在该清单上签字载明实收27000元。2014年8月11日戴克平向孙建出具收条1份，载明“从与孙建签订租赁合同以来截止到今天总合计收到其租金和定金62648元（其中包含签合同时购买耗品材料的金额，见明细单）。大写：陆万贰仟陆百肆拾捌元。其还有欠款部分到2014年9月15日前予以结算清楚，孙建需予以还清”。2014年10月28日，戴克平向孙建发出《解除合同通知书》1份，要求解除合同，并支付拖欠的房屋租金、水电费、物业费、垃圾费、公摊水电费等，并按照合同违约条款支付违约金，孙建确认2014年10月30日收到该通知。另查明，《租赁合同》中约定的押金3万元及水电押金5000元，孙建并未实际支付；2014年6月至2014年10月31日涉案房屋产生水电费共计1777元；涉案房屋物业及公摊水电费的标准为6648元/年，2014年6月至2014年10月31日的物业及公摊水电费应为2770元。原审法院认为，戴克平与孙建所签《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。第一，关于合同解除问题。戴克平在合同签订后，依约向孙建交付了房屋及设施、设备，孙建未能按照合同约定及时支付租金构成违约，戴克平有权解除合同，孙建于2014年10月30日收到《解除合同通知书》，故原审法院确认涉案合同已于2014年10月30日解除；孙建辩称，系因戴克平隐瞒相关情况，导致其亏损严重，后经双方于2014年7月27日协商解除合同，2014年8月1日已将钥匙交还给戴克平，且戴克平应当赔偿其经营损失的辩称，原审法院认为，其提交的相关证据不足以证明戴克平有恶意隐瞒相关情况导致合同无法继续履行的行为，亦无法证明双方已于2014年7月27日协商解除合同及于2014年8月1日将涉案房屋交还给戴克平，故原审法院对孙建的该项辩称不予采纳。第二，关于租金、水电费用、物业费及公摊水电费的问题。根据“欧巴克”固定资产盘点清单、设施设备转让清单、收条等证据可以看出，自合同签订后，孙建共计支付给戴克平62648元，其中包含了不属于涉案合同范围的设施、设备转让费用27000元，故原审法院确认孙建共计支付租金35648元；戴克平于庭审中述称仅收到孙建52648元（含转让费用27000元），因未能提交相应的证据予以证实，原审法院认为应当以收条为准，其要求孙建支付房屋租金125000元的诉请（2014年6月10日至2014年10月30日），原审法院认为截至2014年10月30日租金应为117499.93元，扣除35648元，孙建仍应支付的租金为81851.93元；孙建辩称，其实际支付了租金62648元，并不存在转让费用27000元，但未能提供相应的证据予以证实，结合设施、设备转让清单及收条，原审法院对孙建的该项辩称不予采纳。第三，关于水电费用、物业费及公摊水电费的问题。经庭审双方质证，结合相关证据材料，确认2014年6月至2014年10月31日，涉案房屋产生水电费1777元、物业费及公摊水电费2770元，根据合同约定，该费用应由孙建支付。第四，关于违约金及滞纳金问题。根据合同约定，如孙建违约，则按照3万元的标准向戴克平支付违约金，故戴克平要求孙建支付3万元违约金的诉请原审法院予以支持；第四，关于滞纳金的问题。戴克平主张孙建应自2014年6月10日至判决确定给付之日止按照应付租金每日5%的标准支付滞纳金，经审核，原审法院认为孙建未按照约定及时支付租金，应当支付滞纳金，但《租赁合同》约定的滞纳金标准过高，原审法院依法调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付滞纳金，根据合同约定，首年的前半年按照季度付款，先付后用，提前一个30日付款，故孙建应于2014年6月10日以39352元为本金、于2014年8月10日以42499.93元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍缴纳逾期利息至判决确定的给付之日止。依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律法规之规定，原审法院判决：一、确认戴克平与孙建签订的《租赁合同》于2014年10月30日解除；二、孙建于判决生效之日起十日内向戴克平支付租金81851.93元，并自2014年6月10日以39352元为本金、自2014年8月10日以42499.93元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付逾期利息至实际付款之日止；三、孙建于判决生效之日起十日内向戴克平支付水电费1777元、物业费及公摊水电费2770元；四、孙建于判决生效之日起十日内向戴克平支付违约金30000元。一审案件受理费3839元，由孙建负担。上诉人孙建不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、2014年7月31日双方解除租赁关系，应被上诉人的要求，上诉人委托原店长王某于8月1日将钥匙归还房东戴克平，由录音材料以及两名证人证明，但是原审法院没有采纳；二、上诉人实际支付的62648元为6月20日至7月31日的房租、设备租赁费以及物业管理费等，而非设备转让费；被上诉人7月31日收回房屋已经把设备清单上的所有设备收回；三、双方已于7月28日协商解除合同，上诉人不存在违约行为，不应支付3万元违约金及利息。被上诉人戴克平答辩称，双方解除合同时间是2014年10月30日，是通过书面的形式解除合同，被上诉人并没有收到对方的钥匙，被上诉人是在10月30日以后撬门进入的。根据合同约定上诉人应当支付租金，结清水电费、煤气费等相关费用，被上诉人经过多次催告，上诉人不予理睬，已构成了违约，被上诉人有权通过书面形式解除合同，一审法院适用法律正确，请求予以维持。双方对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中查明，涉案房屋所有权人为案外人江庆。2010年12月27日江庆与戴克平、刘金元签订房屋租赁合同，约定江庆将南京市雨花台区玉兰路99号明发商业广场8栋出租给戴克平、刘金元，租期为2011年1月1日至2022年6月30日，戴克平、刘金元有权转租房屋。另查明，原审中上诉人孙建申请其员工店中厨师水彬彬、朱磊到庭作证，两证人均陈述没有亲眼看到店长王某将钥匙交给被上诉人戴克平。二审中上诉人孙建陈述，其在原审中提交了其和涉案店铺店长王某的通话录音，该录音中王某陈述其于8月1日早上把钥匙交给了戴克平，上诉人孙建以此主张双方之间的租赁合同已经解除。上诉人孙建在庭审中另陈述，涉案店铺店长王某之前是被上诉人戴克平的员工，店铺转让后属上诉人孙建雇佣的员工，后上诉人孙建又出具《情况说明》称王某系被上诉人戴克平公司员工。以上事实，由《租赁合同》，《情况说明》、本案二审谈话笔录等在卷证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案孙建主张双方于2014年7月28日开始协商解除合同，戴克平已于2014年7月31日收回涉案房屋及其中的设备，并且其已委托店长王某于8月1日早上将涉案店铺钥匙交给了戴克平，故双方之间的租赁合同已于2014年7月31日解除。对此事实，戴克平不予认可，认为双方并未协商解除合同，也未收到孙建移交的钥匙，其在2014年10月30日通过撬锁的方式才进入涉案房屋。对此，本院认为，孙建提供的证据中关于其与店长王某的通话录音不足以证明涉案房屋钥匙已经交给了被上诉人戴克平，厨师水彬彬、朱磊均系孙建雇佣的店铺员工，均与孙建具有利害关系，在孙建未提供其他证据佐证的情况下，该证据亦不足以证明其主张；且即使孙建于2014年8月1日向戴克平转交了涉案房屋钥匙，也不能表明双方达成了解除合同的合意，故孙建主张2014年7月31日合同解除依据不足，本院不予支持。上诉人主张其支付的62648元为6月20日至7月31日的房租、设备租赁费以及物业管理费等，而非设备转让费，但从孙建出具的《收条》以及所附《明细单》看，该款项中包含了合同约定之外的设备转让费27000元，故原审法院认定孙建共支付租金35648元并无不当。综上，上诉人孙建上诉依据不足，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3839元，由上诉人孙建负担。本判决为终审判决。审 判 长 夏海南代理审判员 汪德全代理审判员 刘 凡二〇一五年八月十八日书 记 员 朱亚芳 来源：百度搜索“”