（2015）信中法民终字第1209号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-08-24
案件名称
上诉人刘迎春与被上诉人周延明、原审第三人曹甫军买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
河南省信阳市中级人民法院
所属地区
河南省信阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘迎春,周延明,曹甫军
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）信中法民终字第1209号上诉人（原审被告）刘迎春，女，1973年3月21日出生，汉族。委托代理人朱秀平，信阳市羊山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）周延明，男，1963年11月30日出生，汉族。委托代理人徐留芳、张小龙（实习），河南同信律师事务所律师。原审第三人曹甫军，男，1971年3月8日出生，汉族。上诉人刘迎春因与被上诉人周延明、原审第三人曹甫军买卖合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2014）平民初字第2295号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘迎春及其委托代理人朱秀平，被上诉人周延明及其委托代理人徐留芳，原审第三人曹甫军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。信阳市平桥区人民法院经审理查明：被告刘迎春系信阳市羊山新区市政管理处工作人员，该单位组织本单位人员集资购买信阳市新城开发建设有限公司开发建设的位于信阳市羊山新区某某办事处某某村的某某小区住房。被告刘迎春作为该单位工作人员享有该小区的一套房屋集资购买权，2009年1月5日，原告周延明与被告刘迎春签订转让协议，约定被告刘迎春将其单位集资建房的购房权转让给原告周延明，具体约定的内容如下：一、周延明一次性付给刘迎春10000元转让费；二、经双方签成协议后，不能以任何条件反悔；三、房子建起后把钥匙交于买方不得反悔；四、证件下发后，卖方应积极协助买方办理房权证手续不得反悔；五、该房的购房款由受让方周延明交付，该房所有权归受让方所有。该转让协议除合同双方签名确认外，另有见证人严某某、冯某某签名。同日，原、被告双方在信阳市楚王城法律服务所就上述转让协议办理了见证书，之后，原告周延明向被告刘迎春交付了转让费10000元、首期购房款80000元，被告刘迎春向原告周延明出具了书面证明一份，载明：某某花园刘延春住房一套转让给周延明，80000元购房款周延明已付，周延明对此房终身享有房产权。落款证明人刘迎春。2011年5月23日信阳市新城开发建设有限公司与被告刘迎春签订购房确认表，确认：转让的购房权所指向的具体房屋为某某花园某号楼某单元某层某号房，建筑面积为108.20平方米，房屋价格为1378元／平方米，总金额为149100元，已交购房款80000元。剩余的69100元购房款的具体交款人和交款方式，原、被告双方存在争议，但可以确认该69100元购房款的实际出资人为原告周延明。2012年8月13日被告刘迎春向房屋建设单位申请并实际领取该套住房钥匙。得知被告刘迎春领取房屋钥匙后，原告周延明多次以不同方式向被告刘迎春主张交付房屋的权利，但被告刘迎春未按转让协议约定履行交付房屋的义务，双方多次协商、交涉，均未能达成一致意见。2012年8月27日，被告刘迎春与信阳市住房公积金管理中心、建设银行信阳市分行三方签订信阳市个人住房公积金委托贷款合同，约定的贷款金额为110000元，借款期限为2012年8月27日至2027年8月27日止。2013年9月13日被告刘迎春办理了本案争议房屋的税费缴纳手续，该房屋基本具备办理房屋产权证书的条件。2014年12月被告刘迎春缴纳了该房屋产生的物业费及公摊水电费。另查明：被告刘迎春与第三人曹甫军系夫妻关系，被告刘迎春的购房权转让行为发生在其婚姻存续期间。上述事实有下列证据予以证明：（一）当事人陈述；（二）转让协议书、刘迎春出具的书面证明、法律服务所出具的见证书；（三）被告刘迎春与银行及住房公积金管理部门签订的委托贷款合同书、某某花园住房钥匙领取申请表、被告刘迎春与建设单位签订的售房协议书；（四）被告刘迎春缴纳契税、物业费的票据；（五）被告刘迎春与第三人曹甫军的结婚证。信阳市平桥区人民法院认为：围绕本案双方争议的焦点问题，依据本案事实及相关法律规定分析论证如下。一、关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百四十条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。当事人一方提出要求的，诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。根据本案查明的事实，被告并不否认其领取本案争议的房屋钥匙后、原告多次向其主张交付房屋的事实，本案适用诉讼时效中断的规定，诉讼时效应当从原告最后一次向被告主张权利之日起计算，而不是从双方签订购房权转让协议之日起计算。另外，依据“谁主张，谁举证”民事诉讼证据规则，证明原告的诉讼请求超过诉讼时效期间的举证责任应当由被告承担，本案被告所举证据不能证明原告的诉讼请求超过合同之诉2年的诉讼时效，应承担举证不能的不利法律后果。故本院对被告关于原告的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见不予支持。二、关于原、被告双方签订的购房权转让协议（含转让协议书及刘迎春出具的书面证明、见证书等3份合同文本）的效力如何认定的问题。被告享有的单位购房指标仅仅是可以以其单位职工的身份集资购房的资格，是被告基于其单位职工身份所享有的一种单位职工住房福利，并不是房屋实物，单位购房指标转化为房屋实物，还应当支付相应的房屋价款。该单位购房指标与被告的单位职工身份紧密相连，具有人身专属性和人身依附性，对于被告夫妻内部财产关系而言，单位购房指标在转化为住房实物之前不属于夫妻共同财产，是专属于被告的单位职工住房福利，被告有权处分。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，关于当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持的规定，第三人以被告无权处分其单位购房指标为由、主张本案原被告双方签订的购房权转让协议无效的抗辩意见，无事实和法律依据，依法不予支持。三、被告转让单位购房指标的行为实质上是对单位住房福利进行变现（指对单位购房指标进行金钱量化并进行交易）的行为。转让的价格受房屋所在的位置、周边的自然社会环境、交通便利条件、受让人的具体需求，以及购房风险系数等综合因素决定，没有统一的价格，交易时双方当事人经过平等协商约定的价格，就是当时合理的价格。原告按当时双方约定的价格支付价款、取得购房指标的行为，成立民法上的善意取得民事法律关系。本案中，原告所举证据不能证明被告享有的单位购指标存在禁止转让的事实，即使有证据证明该事实存在，其内部约定依法不得对抗善意第三人。原、被告双方所签订的购房权转让协议是双方当事人的真实意思表示，是平等民事主体之间的民事法律行为，并不违反法律禁止性规定，依法应当认定为有效。因此，被告主张依据合同法第79条的规定、应认定转让协议无效的理由，不能成立。根据上述一、二项分析论证，原、被告双方签订的购房权转让协议合法有效。本案原、被告双方签订的购房权转让协议中没有关于违约责任的约定，且原告所举证据不能证明其实际受损的事实，其主张的第三项诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。四、诚实信用原则和公平原则是我国民法的两块基石，是市场交易主体应当坚守的法律底线。原、被告双方基于对当时购房指标的价值估量及未来房价走势的判断所签订的购房权转让协议，是双方当事人意思自治的结果，该结果蕴含着双方当事人的利益取舍与风险承担，被告转让购房指标的行为，意味着其在取得转让费利益的同时，放弃了将来房屋增值所带来的预期收益；原告受让购房指标的行为，意味着其在取得房屋增值所带来的预期收益的同时，承载着将来房屋可能贬值的风险，以及其与开发商之间实际进行的房屋买卖合同的交易风险。上述利益取舍与风险承担是双方当事人在交易时预见或者应当预见到的。双方当事人应当秉承诚实信用原则，忠实地行使权利、履行义务。公平原则在市场交易中的体现就是权利责任义务相统一。如被告不履行购房权协议所约定的义务，则意味着在整个交易过程中被告享有着纯粹的利益而不用承担任何风险，原告除了承担风险外，不享有任何利益，严重违背了公平原则。综上所述，原、被告之间所签订的购房权转让协议（含转让协议书及刘迎春出具的书面证明、见证书3份合同文本）是双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效。原告依协议约定全面履行了合同义务后，请求被告履行交付房屋的义务及相应的附属义务，不仅公平合理，且符合相关法律规定，依法应予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：被告刘迎春于本判决生效之日起二十日内将信阳市羊山新区某某花园某号楼某单元某层某号房屋交付原告周延明，同时交付该房屋钥匙及合计金额为149100元购房款的票据2张；驳回原告周延明的其他诉讼请求。本案受理费3282元，原告周延明负担982元，被告刘迎春负担2300元。一审宣判后，刘迎春不服，向本院提出上诉称：一、一审判决认定事实错误。本案双方签订协议内容实质是针对单位福利房的转让的约定，购房权转让是针对单位福利房的，该购房权不是普通的购房权，而是针对特定身份、特定对象的，并非一审认定的普通的权属转让。二、一审判决书适用法律错误。根据2007年12月1日发布的《经济适用住房管理办法》的规定，单位集资房是经济适用住房的组成部分，其建设标准及产权关系等均应按照经济适用住房的规定执行，不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。综上，请求二审撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人周延明答辩称：一、双方签订的购房权转让协议合法有效。首先，双方签订协议是出于真实的意思表示，并由现场见证人见证；其次，上诉人享有的单位团购商品房认购指标仅仅是其以单位职工身份集资团购的资格，这并不必然会是上诉人享有房屋的所有权。二、原审判决适用法律正确。首先，原审在查明案件事实的基础上，依法做出的判决，不仅维护了诚实信用原则，也保障了市场交易秩序；其次，《经济适用住房管理办法》仅仅是部委规章，性质上属于管理型规范，并非效力性规范，而且《经济适用住房管理办法》第六章规定的主体与上诉人所在单位主体不符合。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人曹甫军答辩称：购房权是我与刘迎春的夫妻共同财产，没有经过我同意，该协议应属无效。二审查明的事实与一审判决认定的主要事实一致。本院认为，对于2009年1月5日上诉人刘迎春与被上诉人周延明签订的转让协议的真实性，以及周延明先后支付了1万元转让费及全部购房款的事实，双方二审期间均表示没有异议，对于上述事实，本院予以确认。双方争议房屋所在的信阳市羊山新区某某办事处某某村某某花园，是对上诉人刘迎春单位定向开发出售的住宅小区，具有一定单位福利房的因素，但是根据信阳市新城开发建设有限公司与上诉人刘迎春签署的“售房协议书”的约定，该房屋本质上是信阳市新城开发建设有限公司开发的商品房，仅仅是基于具备单位职工身份才能取得购房资格；刘迎春与周延明约定的转让实际是对其预期订购资格的转让，而对于基于特定身份取得的订购资格是否能够转让，法律没有强制性规定，故上诉人刘迎春认为本案应当适用经济适用房相关规定、并进而认为双方签订转让协议无效的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费3282元，由上诉人刘迎春承担。本判决为终审判决。审 判 长 买戈良代理审判员 朱永超代理审判员 付 巍二〇一五年八月十八日书 记 员 陈 畅 搜索“”