（2015）历商初字第1055号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2016-12-12
案件名称
山东美嘉园物业服务有限公司与徐振涛物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历下区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东美嘉园物业服务有限公司,徐振涛
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2015）历商初字第1055号原告山东美嘉园物业服务有限公司，住所地济南市,组织机构代码74899994-2。法定代表人吴立胜，董事长。委托代理人李文深，山东彰理律师事务所律师。委托代理人廖伏雨，山东彰理律师事务所实习律师。被告徐振涛，男，1982年1月11日出生，汉族，住济南市原告山东美嘉园物业服务有限公司（以下简称美嘉园物业公司）与被告徐振涛物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月18日受理后，依法组成合议庭、适用普通程序于2015年7月1日公开开庭进行了审理。原告美嘉园物业公司的委托代理人李文深、廖伏雨，被告徐振涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美嘉园物业公司诉称，美嘉园物业公司专业提供物业管理服务的物业公司，与山东三庆置业有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，为新馨家园小区业主提供物业管理服务。合同约定物业管理服务的费用标准为多层住宅按房屋的建筑面积每月每平方米0.7元。同时约定业主、使用人逾期交纳物业管理费的，美嘉园物业公司有权追缴并按日加收应交余额0.1%的滞纳金。徐振涛系该小区17-2-702室的业主，一直享受着美嘉园物业公司提供的物业管理服务，却一直无理由拒不交纳物业管理服务费。美嘉园物业公司一直为小区业主提供良好的管理和服务，积极履行职责，徐振涛拒交物业费毫无道理。为了督促徐振涛履行交费义务，美嘉园物业公司多次向其催要，但徐振涛仍置之不理，截至2015年4月30日已拖欠物业管理费6486.7元。综上所述，徐振涛的上述违约行为不但侵害了美嘉园物业公司的合法权益，同时也扰乱了整个新馨家园小区的正常管理秩序，侵害了小区其他业主的利益，为此，美嘉园物业公司特依法提起诉讼，请求依法判令：1、判令徐振涛立即支付拖欠的物业管理费6486.7元（截止2015年4月30日），并支付滞纳金；2、本案所产生案件受理费、邮寄送达费、公告费等费用由徐振涛承担。原告美嘉园物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、美嘉园物业公司物业服务企业资质证书一份，证书编号为鲁物012027，证明美嘉园物业公司主体合法并有依法从事物业服务业的资质；证据2、美嘉园物业公司登记基本情况一份，证明美嘉园物业公司于2014年1月22日自济南美嘉园物业管理有限公司更名为山东美嘉园物业服务有限公司；证据3、新馨家园前期物业服务合同及前期物业管理委托合同，证明2003年12月9日、2006年10月1日美嘉园物业公司与开发商山东三庆置业有限公司两次签订了前期物业服务合同和前期物业管理委托合同，其中，2006年合同约定物业费收取标准为每月每建筑平方米0.7元；证据4、（2014）历商初字第1031号民事判决书一份，证明2006年合同已在历下区住房保障和房产管理局备案，2006年合同签订前，物业服务费收取标准为每月每平方米0.4元，生效判决已确认两份前期物业合同真实有效，对业主有约束力；证据5、收费记录本二本，证明徐振涛的交费记录情况，徐振涛为新馨家园小区业主，所居住房屋的建筑面积为85.69平方米，自2006年1月1日起拖欠物业费，还证明美嘉园物业公司为徐振涛提供了物业服务；证据6、律师函及邮寄证明一份，证明美嘉园物业公司委托律师于2014年10月31日向徐振涛邮寄律师函催收物业费，徐振涛已于次日签收。被告徐振涛辩称，美嘉园物业公司的物业服务存在以下问题：一、屋顶公共区域漏雨问题。本人2004年夏季购房入住新馨家园小区17号楼2-702，刚一入住就发现厨房及客厅东北角有渗漏情况，立即联系开发商维修。当时正是交房初期，建筑维修人员都在，开发商立即上门维修外部防水及室内墙面，2005年夏季再次发现此部位有渗漏情况，联系开发商，开发商称先联系物业上报，联系物业后物业上门检查后让写申请上报开发商，从此没有音讯。二、家庭生活用水问题。本人自2004年入住以来一直受水压不足高峰时段不能正常用水的困扰，长期谁用污染水。三、物业管理及服务松懈，严重损害小区业主合法权益。1、我住的为中间单元，有用于上下房顶的天窗，物业疏于管理，严重影响我的正常生活及危害小区业主生命安全。2、小区安保设施缺失人员不作为造成小区管理混乱经查发生盗窃、车辆刮擦损坏等问题。3、小区广场的儿童滑梯损坏刮倒我家小孩，物业维护不及时。4、小区设置车辆门禁后办理门禁卡，我缴费办理后经常无故停卡不能使用。5、我家门口楼梯的声光控制灯一直损坏物业不维修。6、小区卫生差、经常无人打扫。7、车辆管理混乱，物业竟然公然在消防通道设置收费车位，严重堵塞交通。8、收费及公共区域经济盈利不透明，没有公开公示。9、物业管理人员礼仪礼节欠佳，态度生硬，出言不逊，工作效率低下。10、安保不到位，形同虚设。被告徐振涛为证明其主张，向本院提交以下证据：照片、视频一份，证明屋顶公共区域漏雨，家庭用水问题，小区物业管理松懈、不作为，损害我及小区业主的合法权益。经对原告美嘉园物业公司提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：被告徐振涛系济南市业主，其所居住房屋建筑面积85.69平方米。2003年12月9日，济南美嘉园物业管理有限公司与山东三庆置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定山东三庆置业有限公司选聘济南美嘉园物业管理有限公司对新馨家园小区进行物业服务，该合同未对物业费标准进行约定。2006年10月1日济南美嘉园物业管理有限公司与山东三庆置业有限公司签订《前期物业管理委托合同》，合同约定物业服务费按照每月每平方米0.7元收取。2014年1月22日济南美嘉园物业管理有限公司变更为本案原告美嘉园物业公司。徐振涛向美嘉园物业公司交纳物业费至2005年12月31日，交费标准为每月每平方米0.4月，自2006年1月1日起，徐振涛不再向美嘉园物业公司交纳物业费。另，美嘉园物业公司曾于2014年10月31日委托律师向徐振涛寄送了律师函，催告徐振涛缴纳物业费。徐振涛认为美嘉园物业公司提供的物业服务未能达到合同约定及小区业主的要求，屋顶公共区域漏雨，家庭用水问题得不到解决，小区物业管理松懈、不作为，损害小区业主的合法权益。本院认为，被告徐振涛所在的新馨家园小区至今没有成立业主大会，一直处于前期物业管理阶段，按照相关法律规定，前期物业管理合同由开发商与物业管理公司签订，因此原告美嘉园物业公司提交的两份前期物业管理合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条规定，小区的全体业主应受该合同约束，本案原告美嘉园物业公司实际为被告徐振涛提供了物业服务，徐振涛也接受了该物业服务，应按照合同约定交纳物业费，徐振涛虽认为美嘉园物业公司未能提供合同约定及其要求的物业服务，但其证据未能证实美嘉园物业公司在履行物业服务中有重大瑕疵。故徐振涛应向美嘉园物业公司支付欠交的物业费6486.7元（0.4元/平方米×85.69平方米×9个月+0.7元/平方米×85.69平方米×103个月）。通过庭审调查其原、被告双方陈述可见，美嘉园物业公司向徐振涛提供的物业服务存在一定瑕疵，故对其要求徐振涛支付拖欠物业费产生的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。虽然按合同约定徐振涛应承担违约责任，但美嘉园物业公司作为物业服务部门也应当认真总结服务过程中出现的各种问题，正视服务过程中业主提出的合理诉求，不断改进服务作风，提高服务质量，尽量避免纠纷的发生，为构建和谐社会关系作出积极的努力。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐振涛于本判决生效之日起十日内支付原告山东美嘉园物业服务有限公司2006年1月1日至2015年4月30日期间的物业服务费6486.7元；二、驳回原告山东美嘉园物业服务有限公司要求被告徐振涛支付拖欠物业费产生的滞纳金的诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由被告徐振涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 朱春晓人民陪审员 于平吉人民陪审员 郭小云二〇一五年八月十八日书 记 员 路文懿 微信公众号“”