（2015）穗天法民四初字第730号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-12-25
案件名称
广州市天河区杨箕物业管理有限公司与于得军租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市天河区杨箕物业管理有限公司,于得军
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第730号原告：广州市天河区杨箕物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：姚耀威，总经理。委托代理人：李志华，广东君厚律师事务所律师。被告：于得军，住吉林省榆树市。委托代理人：郭辉，广东诚开律师事务所律师。本院在审理原告广州市天河区杨箕物业管理有限公司（以下简称“杨箕公司”）诉被告于得军租赁合同纠纷一案中，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨箕公司的委托代理人李志华，被告于得军的委托代理人郭辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨某公司诉称：2013年1月30日，原告与被告就广州市天河区广和路42号503房签订了《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租物业，租赁期限自2013年2月15日起至2014年2月28日止。该房屋租赁合同租赁期限届满后，被告仍继续承租该物业，但未与原告签订租赁合同。自2014年7月1日起该物业租金按建筑面积35元／平方米／月计算，原告已多次口头及书面告知被告，被告继续租赁使用该物业。2015年1月12日原告书面函告被告不再续签该物业租赁合同，并要求被告于2015年1月19日前结清该物业租金及有关费用并腾空退还该物业给原告。被告于2015年1月19日将该物业退还给原告，但拖欠自2014年7月起至2015年1月19日的租金。原告认为，原告与被告自2014年3月1日起形成不定期租赁关系，原告于2015年1月12日依法通知被告解除该不定期租赁关系，并给予被告合理的时间腾空退还该物业及缴清租金等相关费用，被告对上述函告事宜也均已知悉，但被告至今仍未缴清2014年7月起至2015年1月19日的租金的行为已构成违约，且给原告造成较大的经济损失。为此，请求法院判令：一、被告按每月4477元的标准向原告支付2014年7月1日起计至2015年1月19日所拖欠的租金29607元及逾期缴纳上述期间租金的利息（利息按期支付，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自当月11日起计至实际付清之日止）；二、被告向原告支付逾期缴纳租金的滞纳金（按期计付，以各月拖欠的租金为本金，按每日5‰的标准自当月11日起计至付清之日止）；三、被告向原告支付违约金3198元；四、被告承担本案受理费。被告于得军辩称：不同意原告的诉讼请求。双方于2013年1月30日签订的租赁合同到期后，被告按该合同履行，双方对此均没有任何意见，原告也没有要求被告在上述合同到期后续签租赁合同。原告于2014年7月31日发函给被告，单方要求自2014年7月1日起租金按建筑面积35元／平方米／月收取，该函中还特别注明，即使要续签，其一要通过三资交易平台办理手续，其二还要通过股东大会表决同意后，才能最终续签合同。根据原告于2015年1月12日所发出的《收房通知》，明确了因股东代表大会表决未通过续约方案，其才通知被告于2015年1月19日前结清租金及有关费用，并且撤离。被告按照收房通知，于2015年1月19日当天撤离，并按要求结清了有关的水电费等费用。但对租金一事，被告不同意按照每平方米35元计租，因为根据合同的约定是每平方米25元计租。同时，并非是被告于2014年2月以后不交租，而是原告的续租方案并未在股东代表大会表决并获得通过，且原告在2014年7月1日以后要按照每平方米35元计收租金，被包括被告在内的所有租户拒绝，其他众多租户都是在2014年年底一次性缴纳了7-12月的租金，并且是按照原合同约定的租金即25元／平方米／月缴纳，但原告却要求被告按35元／平方米／月缴纳租金。被告在2014年2月28日以后仍继续使用租赁的房屋，双方继续履行2013年1月30日所签订的《租赁合同》，被告也依然按照原租赁合同所约定的每平方米25元交纳租金，对此双方均没有提出任何异议。根据法律的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告于2014年7月31日单方提出2014年7月1日起加租金，将原合同约定的每平方米25元提升到每平方米35元，显然是原告违约，同时，由于原告违约，原告所收取的保证金应冲抵租金。经审理查明：位于广州市天河区广和路42号503房（以下简称涉案房屋）的登记产权人为案外人广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社（以下简称“杨箕经济联社”）：相应的《房地产权证》（粤房地证字第C5572500号）载明：天河区广和路14-20号、38-42号（双号）的权属人为案外人杨某经济联社，层数为9层，建筑面积为371.882平方米。杨某经济联社于2015年7月6日出具《情况说明》，主要内容：原告是我经联社下属公司，我经联社将涉案房屋交由原告全权管理，原告有就涉案房屋用于出租、签订租赁合同以及行使、履行租赁合同的权利、义务。2013年1月30日，原告（甲方／出租方，下同）与被告（乙方／承租方，下同）签订《房屋租赁合同》，约定：（第一条）租赁房屋座落在广州市天河区广和路42号503房，建筑面积为127.92平方米，用途为住宅；（第二条）租赁期限从2013年2月15日至2014年2月28日止，租金以建筑面积25元／平方米／月计算，即每月租金为3198元，乙方应在每月第10日前交付租金，租金交付方式为现金或支票；（第四条）保证金为3198元，乙方应在签约当天交给甲方，若中途退出则保证金不退还，本合同期满后，乙方按合同缴清承租房屋之应付租金和其他费用，并出具所缴纳保证金的原始发票，甲方确认后，不计利息退回全部保证金给乙方，否则，甲方可拒绝退还保证金给乙方；（第八条）合同期满时，合同自然终止，乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回房屋：1、拖欠租金一个月以上的，或拖欠各种费用达一个月租金以上的；（第九条）乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的5‰以天数计算向甲方缴纳滞纳金，因一方违约导致对方解除合同的，违约方应当支付违约金，违约金的数额与保证金数额相同；等内容。上述合同签订后，原告于2013年2月15日将涉案房屋交付给被告使用，上述合同到期后，双方没有继续签订租赁合同，但被告仍继续使用涉案房屋，亦按原合同约定的租金标准即每月3198元向原告支付租金，原告在收取该租金后向被告开具相应的发票。2014年7月31日，原告向被告发出《关于续签合同的函》，内容为：贵户承租我公司位于广州市广和路42号503房于2月28日到期，现就上述物业租金的调整问题，去函贵户如下：我公司经股东会决定，自2014年7月1日起，租金按建筑面积每平方米每月35元计算收取，即每月租金为4477元；如贵户继续租赁的请于8月15日前告知我司，我司将按三资交易平台办理有关手续，通过股东会表决同意后，再与贵户续签合同；如不再续约的，请于8月31日前交回承租物业并结清相关租金等费用。上述函件尾部签收人署名为“于得军”，签收时间为“2014年7月31日”。原告称被告收到上述函件后，口头表示同意按照新的租金标准缴纳，但要求延迟缴纳租金，因此直至2014年8月31日并未收回涉案房屋，被告对此予以否认，称其收到上述函件后向原告表明不同意按新的租金标准缴纳。庭审中，双方均确认涉案房屋于2015年1月19日交还给原告，租金交至2014年6月30日。本院认为：原告与被告于2013年1月30日所签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。上述《房屋租赁合同》于2014年2月28日届满后，双方未就涉案房屋继续签订书面租赁合同，但被告继续使用涉案房屋，并向原告支付租金，原告亦向被告开具相应收据，因此原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方均可随时解除合同。2014年7月31日，原告向被告发出《关于续签合同的函》，函称如被告不再续约，须于2014年8月31日前向原告交回涉案房屋并结清相关租金等费用，该函应视为原告向被告发出附条件的解除合同的通知。2014年8月31日，被告未与原告续签租赁合同，达到合同解除条件，因此，双方租赁合同应于2014年8月31日解除，被告亦应于合同解除之日向原告返还涉案房屋，但直至2015年1月19日被告才向原告交还涉案房屋。因此，原告要求被告支付2014年7月1日至2015年1月19日的租金及占用费（其中2014年7月1日至2014年8月31日为租金、2014年9月1日至2015年1月19日为占用费），具有事实和法律依据，本院予以支持。关于上述租金及占用费计算的标准，原告未能提供证据证明被告已同意原告将原租金25元／平方米／月提升至35元／平方米／月，在被告亦否认的情况下，本院对原告要求被告按35元／平方米／月的标准支付2014年7月1日至2015年1月19日的租金及占用费的诉讼请求不予支持。综上，被告向原告支付的租金及占用费的标准均参照原合同约定的租金标准25元／平方米／月，即每月3198元（25元／平方米／月×127.92平方米），其中被告应向原告支付2014年7月1日至2014年8月31日租金为6396元（3198元／月×2个月），被告应向原告支付2015年9月1日至2015年1月19日占用费为14752.06元（3198元／月×4个月﹢3198元／月÷31天×19天），以上共计21148.06元。关于原告要求被告支付逾期缴纳租金及占用费的滞纳金的诉讼请求，根据双方签订《房屋租赁合同》第二条、第九条的约定，被告应向原告支付逾期缴纳租金及占用费的滞纳金，其中逾期缴纳2014年7月1日至2014年12月31日的租金及占用费应以3198元为本金，逾期缴纳2015年1月1日至2015年1月19日的占用费以1960.06元（3198元／月÷31天×19天）为本金，按照每日5‰的标准均自当月11日起计至实际付清之日止，但根据公平合理原则，每期滞纳金均以不超过本金为限。关于原告要求被告支付逾期缴纳租金及占用费的利息诉讼请求，鉴于本院已依法支持原告要求被告支付逾期缴纳租金及占用费的滞纳金的诉讼请求，已足以弥补原告的损失，现原告要求被告支付逾期缴纳租金及占用费的利息诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金3198元的诉讼请求，如前所述，原、被告双方在《广州市房屋租赁合同》届满后已就涉案房屋形成不定期租赁合同关系，双方均可在给予对方合理期限的情况下随时解除合同，从原告向被告所发的《关于续签合同的函》中亦可看出，原告通知被告若不按新的租金标准进行续签则解除合同，因此原告以被告违约为由要求被告支付违约金3198元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告要求将其缴纳的保证金3198元冲抵其所欠租金，在原告不同意且被告亦未提出反诉的情况下，本院对该保证金不予调处。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、被告于得军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市天河区杨箕物业管理有限公司支付广州市天河区广和路42号503房自2014年7月1日至2015年1月19日期间的租金及占用费21148.06元；二、被告于得军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市天河区杨箕物业管理有限公司支付逾期缴纳租金及占用费的滞纳金（逾期缴纳2014年7月1日至2014年12月31日的租金及占用费以3198元为本金、逾期缴纳2015年1月1日至2015年1月19日的占用费以1960.06元为本金，均按每日5‰的标准自当月11日起计至实际付清之日止，每期滞纳金均以不超过本金为限）；三、驳回原告广州市天河区杨箕物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费469元，由原告广州市天河区杨箕物业管理有限公司负担238元，被告于得军负担231元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 廖雅婧人民陪审员 陈礼荣人民陪审员 卓燕君二〇一五年八月十八日书 记 员 何嘉杰梁雅芝判决书已于2015年月日送达 来源：百度搜索“”