（2015）市中民初字第1509号

裁判日期: 2015-08-18

公开日期: 2015-11-03

案件名称

杨锋与枣庄市海天房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

枣庄市市中区人民法院

所属地区

枣庄市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨锋,枣庄市海天房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款

全文

山��省枣庄市市中区人民法院民事判决书（2015）市中民初字第1509号原告：杨锋。委托代理人：彭增念，枣庄峄城泓扬法律服务所法律工作者。被告：枣庄市海天房地产开发有限公司。法定代表人：种衍排，经理。组织机构代码：××。住所地：枣庄市薛城区天山南路**号。委托代理人：崔振，山东龙头律师事务所律师。原告杨锋与被告枣庄市海天房地产开发有限公司（以下简称枣庄海天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨锋的委托代理人彭增念与被告枣庄海天公司的委托代理人崔振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨锋诉称：2011年5月30日，原告购买被告在市中区文化东路南侧开发的泰和园小区2-301室商品房一处，双方签订《商品房买卖合同》，该房于2013年1月5日交付，被告迟迟未出具购房发票。合同中被告承诺：交房前基础设施、公共配套建筑达到正常运行标准，交付使用后90日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，以便原告办理房产物权登记，并约定违约责任。但交房后原告发现被告与供电部门未建立正式供电合同，目前仍使用建筑临时用电，暖气与热力公司也未交接，该工程没有通过规划及竣工验收。资料备案不完整、绿化及批准用地少于规划用地等诸多问题，致使原告无法办理房产证。为此小区业主多次与被告交涉并上访寻求政府解决。被告也屡次表示限期完成各项指标，但却屡次食言，至今未有任何进展，原告的居住环境、绿化面积及使用条件未达到规划要求。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，因被告未履行合同义务，导致原告合法权益遭受严重侵害，故原告提起��讼，请求依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，限期完成各项验收及商品房初始登记，协助原告办理房产证；2、判决被告承担违约金26029.24元（其中供电设施、公共绿地等未能达到使用要求的违约金24337.2元，未能办理产权登记的违约金1692.04元）；3、诉讼费由被告承担。被告枣庄海天公司辩称：1、被告愿意协助原告办理房产登记等事宜；2、被告认为原告要求的违约金过高。原告杨锋为证明其主张的事实，向本院提供以下证据：提交国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程开工许可证以及商品房预售许可证复印件各一份，证明：被告开发的泰和园小区符合前期审批的法律规定，并取得了预售许可证，预售行为合法；提交商品房买卖合同一份，证明：2011年5月30日，原、被告签订商品房买卖合同，由原告以564014元的价格购买被告在市中区文化东路南侧开发的泰和园小区2-301室商品房一处。合同第16条约定，基础设施、公共配套建筑在2012年12月31日达到使用条件，如果在约定期限内未达到使用条件，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，现供电及公共绿地均未达到使用条件，原告要求自房屋交付次日起计算到起诉之日即2015年5月18日。第17条约定出卖人在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金；提交收据一份、个人借款凭证一份，证明：原告已根据合同约定全额履行了合同义务，支付了房屋价款；提交上房流程表一份，证明：该房被告于2013年1月5日向原告交付；提交被告向泰和园小区全体业主张贴的告知书一份，证明：截止到2014年11月23日，被告没有完成对开发楼房的综合验收，并且不具备办理房产证的条件，供电设施仍使用建筑临时用电，未与供电局完成正式供电任务；提交2015年5月20日被告对枣庄市信访局所作出的回复一份，证明：被告没有在规定的期限内包括至今完成正式供电任务，未达到办理房产证的条件；提交照片四张及小区规划图一张，证明：有三张照片是现在该小区业主使用临时用电的情况，原告认为现在使用的临时用电是不具备使用条件的，第四张照片是该小区规划范围内的最南首，依据规划平面图显示，应属于集中绿地，但事实上通过照片显示该块绿地已经变成了停车场，并且该停车场也不属于该小区的使用范围，因此，上述证据证实被告在约定的期限内对用电及绿地的规划均存在违约行��。被告枣庄海天公司对原告杨锋提供的上述证据发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2，原告主张合同中约定的供水、供电没有达到使用条件，我公司认为原告提交的证据不能证明其目的；对证据3无异议；对证据4无异议；对证据5、6无异议；对证据7无异议。被告枣庄海天公司未提交证据。经庭审举证、质证，本院对证据作如下分析认定：对于原告杨锋提供的证据，被告枣庄海天公司对其真实性均无异议。经审查，原告提供的证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院对其证明力予以确认。经审理，本院认定事实如下：被告枣庄海天公司以出让方式取得了位于枣庄市市中区文化东路南侧的土地使用权，并经批准在上述地块上建设商品房，定名为泰和园小区。被告枣庄海天公司先后取得了该工程的建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、��设工程开工许可证以及商品房预售许可证。2011年5月30日，原告杨锋（买受人）与被告枣庄海天公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，主要约定“第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于市中区文化东路南侧、东盛路西侧地块的国有土地使用权，出让证号为市中国用（2010）第283号。该地块土地面积为11062.7平方米，规划用途为住宅，土地使用年限2010年7月23日至2078年9月29日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名泰和园小区，建设工程规划许可证号为建字第3704-2011033，施工许可证号为2011006；第二条商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为枣庄市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为（枣）房预售证第1116号；第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的��2幢3层301号房；该商品房预测建筑面积为136.67平方米；……第六条计价方式与价款：该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米4126.831元，总金额人民币564014元；……第八条付款方式及期限：买受人按贷款方式付款，买受人首期支付全部房价款的66%，其余价款可以向中国农业银行贷款支付，买受人自签合同起30日内交清总房款；……第十条交付期限：出卖人应当在2012年12月31日前将符合下列第1、2项所列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明，2、具备相应资质的测绘单位出具的该商品房面积实测技术报告书；……第十六条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建��按以下日期达到使用条件：1、上水、下水：2012年12月31日达到使用条件。2、电：2012年12月31日达到使用条件。3、供暖：2012年12月1日达到使用条件。4、燃气：2012年12月31日达到使用条件。5公共绿地：2012年12月31日达到使用条件。6、公共道路：2012年12月31日达到使用条件。7、公共停车场：2012年12月31日达到使用条件……如果在约定期限内未达到上述使用条件，双方同意由出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金；第十七条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，��按已付房价款的0.3%赔偿买受人损失。2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金；……”。合同签订后，原告向被告交纳了购房首付款374014元，被告枣庄海天公司于2012年7月7日出具收据一份予以确认。2011年11月9日，原告在中国农业银行股份有限公司枣庄龙头支行贷款19万元用以支付剩余房款。2013年1月5日，被告枣庄海天公司将本案所涉房屋交付给原告。2014年11月23日，被告枣庄海天公司向泰和园小区业主张贴告知一份，内容为“近期开发公司由于急于解决小区的供暖和物业方面的问题，其他有关事项未能按计划完成，为此公司对业主特表示歉意。公司领导对业主关心的有关事项非常重视，专门开会落实责任并规定完成时限，春节前确保完成以下任务：1、与供电局协调完成正式供电任务。2、与政府有关部门协调完成综合验收并��备办理房产证条件。3、完成有关业主住房遗留的维修整改任务。”被告枣庄海天公司并未按照上述告知解决正式供电问题及综合验收问题，导致泰和园小区业主到枣庄市信访局信访。2015年5月20日，被告枣庄海天公司向枣庄市信访局作出回复，承诺“于7月10日前办结尚欠市中区供电局的240万元配套费”，并对办理房产证问题，认为“因正式供电不解决，已施工完毕的消防联动设备无法启动导致消防无法验收，更无法进行综合验收，又如何办理房产证？针对以上事项面临最大的难题就是支付供电配套费，此项如不办结一切都是空谈，所以我公司必将全力尽快办理”。截止到一审法庭辩论终结时，被告枣庄海天公司仍未能解决正式供电问题和综合验收问题。本院认为：原告杨锋与被告枣庄海天公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定享有权利、履行义务。合同签订后，原告依合同约定向被告支付了全部购房款，被告于2013年1月5日将房屋交付给原告，但至今未能协助原告办理房屋所有权登记。因此，原告要求被告继续履行合同义务，协助原告办理房屋所有权登记，于法有据，本院予以支持。商品房的各项验收及初始登记，系应由被告提出申请由相关单位或职能部门予以完成，因此无法直接判令被告限期完成各项验收及商品房初始登记，应由被告按照合同约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房屋所有权登记。根据庭审查明的事实，被告至今未能完成泰和园小区的正式供电，也未能完成该项目工程规划的公共绿地配套设施的建设，原告要求被告自房屋交付次日起向原告支付已付房款每��万分之零点五的违约金，即24337.2元（564014元×0.00005×863天），符合合同约定，本院予以支持。被告未能按照约定在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，原告要求被告按照房屋总价款的0.3%支付违约金1692.04元，符合合同约定，本院予以支持。被告关于原告要求的违约金过高的辩称，无事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：原告杨锋与被告枣庄市海天房地产开发有限公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告枣庄市海天房地产开发有限公司于本判决生效之日起��十日内协助原告杨锋办理坐落于枣庄市市中区泰和园小区第2幢3层301号房屋的所有权登记；被告枣庄市海天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告杨锋违约金人民币26029.24元；驳回原告杨锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费451元，由被告枣庄市海天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审　判　长　　孙启磊人民陪审员　　任泽昌人民陪审员　　岳崇法二〇一五年八月十八日书　记　员　　宋　超来源：百度“”