（2015）佛中法民三终字第595号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2016-02-01
案件名称
黎永强与佛山南海保利海荣投资有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黎永强,佛山南海保利海荣投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第595号上诉人（原审原告）黎永强，男，住广东省佛山市南海区。委托代理人林俊贤，广东循理律师事务所律师。委托代理人梁丽云，广东循理律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）佛山南海保利海荣投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人刘文生。委托代理人邱超劲，广东千度律师事务所律师。委托代理人沈瑶玲，广东千度律师事务所实习律师。。上诉人黎永强与被上诉人佛山南海保利海荣投资有限公司（以下简称保利公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第947号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回黎永强的诉讼请求。案件受理费减半收取8067.66元，由黎永强负担。上诉人黎永强提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。1.一审判决关于黎永强支付购房款具体数额的相关事实认定错误。黎永强与保利公司于2013年6月27日签订《广东省商品房买卖合同》，约定黎永强向保利公司购买涉案房屋，该房屋的毛坯总价为3185155元，黎永强需分三期付款。同日，保利公司出具一份空白的《样板房装修补充协议》（以下简称《补充协议》）让黎永强一并签名，并告知由于装修款在房屋交付时才需支付，因此该《补充协议》的具体内容（包括价格、付款时间等）暂不填写。出于对保利公司的信任，黎永强毫不怀疑地在空白的《补充协议》上签名，签名后一式两份完全空白的《补充协议》却均由保利公司收回保管，一直都无送达过给黎永强。由于本案诉讼发生，在黎永强质疑保利公司未说明具体收款情况的前提下，保利公司才拿出该《补充协议》证明自己曾收取过黎永强装修费，但作为证据使用的《补充协议》却早已被保利公司单方填写了价钱、支付时间等内容，面目全非，并不真实。然而，一审法院却仅凭保利公司单方陈述就认定该《补充协议》的内容成立并认可其约束力，明显错误。2.一审法院认定的“黎永强与保利公司签订的《样板房装修补充协议》是双方真实意思表示”、“黎永强认为该协议排除黎永强主要权利显失公平没有依据”毫无事实依据。由于在签订《补充协议》过程中，保利公司利用自身优势地位，违反了诚实信用的原则，导致黎永强并无实际行使平等协商的权利，《补充协议》的内容不真实，更并非黎永强与保利公司协商一致的意思表示。3.黎永强己支付的款项应全部认定为购房款。黎永强在一审第二、三次开庭前陆续补充了相关的证据证明自己的侄子黎某甲、哥哥黎某某曾为自己垫付购房款的事宜。事实是，正是由于该二人垫付购房款，不明就里，因而该二人将钱交付给保利公司时，保利公司自行将部分款项作为装修款收下，并出具两张装修款收据给付款人，而两人亦根本没有意识到这与购房款有何不同，仅以为有收据为凭即可，因此才造成了本应支付的购房款被“偷梁换柱”转换成装修款的情况。然而，黎永强还没有收楼，没有验收房屋装修，就把装修款足额付清而唯独欠付购房款，也是不符合常情常理的。因而，黎永强所交付给保利公司款项应全部认定为购房款。二、一审判决适用法律错误。由于《补充协议》为订立时显失公平的合同，内容虚假，并非黎永强真实意思表示，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十四条之规定可撤销，为此黎永强己另案提起诉讼要求撤销《补充协议》（［案号：（2014）佛南法民三初字第1383号）］）。一审法院对此情况视而不见，适用实体法律错误。三、一审判决程序错误。在本案中，鉴于黎永强已提起撤销《补充协议》之诉，而本案的审理应以撤销权之诉审理结果为依据，依法应予中止。但在本案中，在撤销《补充协议》之诉尚未开庭审理的情况下，一审判决己对《补充协议》作出了定性，且这种应中止而不中止本案审理，在本案中对他案事实未审先判的做法，剥夺了黎永强的诉讼权利，一审法院审判程序错误。四、原审判决违背双方当事人意愿，应判令解除涉案《商品房买卖合同》。黎永强已明确表示不愿意继续履行合同，因此，法院应以该合同第七条第（2）项内容的前半部分约定为依据，判令解除涉案合同，并判令黎永强按累计购房款115万元的10%向出卖人支付违约金。五、黎永强表面上逾期支付购房款造成保利公司损失，但逾期付款全因保利公司的过错行为引起，保利公司对损失的发生有过错，双方过错互为抵销，法院应驳回保利公司的违约金诉请。黎永强实际无违约行为，合同约定不明、交付标准不明、主要标的物内容不明是导致黎永强难以履行合同，只能当庭同意解除合同。一旦合同被解除，主要责任亦在于保利公司一方。退一步而言，如法院认定黎永强的违约事实存在，但该违约亦完全是因为保利公司违反诚实信用的种种过错行为造成，根据相关法律的规定，黎永强违约所造成的损失与保利公司过错相抵，保利公司的违约金诉请不应被支持。六、保利公司存在缔约过失行为，应向黎永强承担损害赔偿责任，黎永强保留索赔损失的权利。综上，黎永强上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审；2.本案的全部诉讼费用由保利公司负担。被上诉人保利公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。上诉人黎永强在二审期间提交了律师函及9份律师函快递底单，拟证明黎永强和保利公司有调解意愿，但保利公司没有就合同约定不明的情况与黎永强磋商。被上诉人保利公司对上述证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，律师函发送的对象并非保利公司，与本案无关，快递底单对应的邮件没有提供，无法确认邮件内容。经审查，本院对黎永强提交的证据的关联性不予确认。本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，黎永强于2014年12月4日以保利公司为被告向原审法院提起民事诉讼［案号为（2014）佛南法民三初字第1383号］，请求法院撤销其与保利公司签订的《样板房装修补充协议》，原审法院于2015年1月27日依法作出民事判决书，判决驳回了黎永强的诉讼请求。黎永强对该判决结果不服，向本院提起上诉，本院于2015年8月18日依法作出民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该民事判决已于2015年8月19日发生法律效力。本院认为，根据黎永强的上诉请求和保利公司的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：原审判令黎永强向保利公司支付尚欠购房款115万元及相应违约金是否正确的问题。本案中，黎永强上诉主张其在履行涉案《商品房买卖合同》及《样板房装修补充协议》两份合同过程中分别向保利公司支付的四笔款项性质均为购房款，而原审判决将其中两笔款项617397元及50万元认定为装修款有误。对此，根据本案的实际情况及现有证据，本院认为黎永强的上述主张不能成立，具体理由分析如下：首先，关于涉案《商品房买卖合同》及《样板房装修补充协议》两份合同的效力问题。根据业已生效的（2015）佛中法民三终字第612号民事判决的认定，《样板房装修补充协议》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条关于合同可撤销的法定事由，该合同合法有效。由此可见，《样板房装修补充协议》的效力问题已被发生法律效力的法律文书所认定，本院迳予以确认。至于黎永强在本案中上诉提及该协议存在显失公平、欺诈之情形的问题，因该合同的效力已在另案中进行了审查处理，本院不再作审查。同时，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》，亦系合同当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。原审判决对上述两份合同的效力定性正确，本院予以维持。其次，关于黎永强在履行上述两份合同过程中究竟向保利公司支付了多少购房款的问题。依据《商品房买卖合同》的约定，涉案房屋总价为3185155元，黎永强分三期付款：第一期为签订合同当日即2013年6月27日支付1335155元；第二期为2013年9月19日前支付70万元；第三期为2013年12月25日前支付余款115万元。依据《样板房装修补充协议》的约定，涉案房屋装修款为1117397元，黎永强分两期付款：第一期为2013年6月27日前支付617397元；第二期为2013年9月19日前支付50万元。从法院查明的事实及黎永强实际履行合同的情况看，黎永强于2013年6月27日向保利公司支付两笔款项1335155元及617397元，并同时取得相应的收款收据，该两份收款收据分别载明1335155元系房屋首期房款、617397元系首期装修款；黎永强又于同年10月5日向保利公司支付两笔款项70万元及50万元，同样并取得相应的收款收据，该两份收款收据分别载明70万元系二期房款、50万元系装修余款。可见，黎永强履行支付购房款及装修款之义务符合《商品房买卖合同》及《样板房装修补充协议》的相关约定，其支付的购房款、装修款之具体金额亦与上述两份合同约定的购房款、装修款金额完全相吻合，且在黎永强取得的收款收据中也对上述款项的性质作出了明确的记载和说明。故原审判决据此认定上述四笔款项中，其中两笔款项1335155元、70万元性质系购房款、其中两笔款项617397元、50万元性质系装修款，符合本案的客观实际情况及合同约定，本院予以维持。现黎永强主张上述款项中617397元、50万元亦应认定为其支付的购房款，缺乏事实依据，本院不予支持。至于黎永强抗辩称其委托他人付款，受委托付款人不清楚款项之性质，才造成收款收据中将购房款写成了“装修款”的问题，对此，本院认为，上述抗辩理由仅系黎永强单方陈述，其并未在诉讼中提供任何证据加以证实，此其一；其二，如黎永强委托他人代为支付购房款而不是装修款，则其代理人在领取与其授权内容不符的收据后应及时向保利公司提出异议，或及时与黎永强确认付款用途是否正确，再提出异议。但黎永强直至与保利公司发生诉讼，均无证据证明其曾向保利公司对相关付款的用途提出异议，与常理不符。况且，黎永强与案外人之间是否存在委托付款之法律关系，案外人作为代理人是否适当、合理地履行其代理人的职责是其与代理人之间的内部关系，与本案的争议焦点问题不存在直接的关联性，亦不影响本案的实体处理。基于此，黎永强的该项抗辩，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，黎永强在履行《商品房买卖合同》过程中向保利公司实际支付了两笔购房款1335155元及70万元，仍尚欠购房余款115万元，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原审判决据此判令黎永强应向保利公司支付尚欠购房余款115万元及相应的违约金，理据充分，合法合理，本院予以维持。另外，黎永强上诉认为，其已于一审期间明确表示要解除涉案《商品房买卖合同》，故原审应判决解除该合同。对此，本院认为，首先，本案系保利公司以原告身份提起的诉讼，作为合同守约一方，解除权的行使是法律及合同赋予其的一项权利，保利公司可以选择解除涉案合同，亦可放弃解除权而选择继续履行合同，在本案中，保利公司选择放弃解除权的行使而要求继续履行涉案合同，该诉请符合法律及合同约定。其次，如若黎永强要求法院判令解除涉案合同，本应在一审期间通过明确提出反诉的途径予以解决，但黎永强在本案一审中并未提起反诉，现其于二审期间亦仅是作为上诉理由之一提及，且经本院审查，已认定涉案合同履行过程中存在违约行为的一方系黎永强，并据此判令涉案合同继续履行，故对于黎永强关于涉案合同应予以解除的抗辩，本院不予采纳。至于黎永强认为原审判决存在程序违法的问题，虽然黎永强提起的要求撤销其与保利公司签订的《样板房装修补充协议》之诉与本案有一定的牵连，但本案实体审查的重点系《商品房买卖合同》的实际履行情况及黎永强尚欠购房款具体数额的认定问题，《样板房装修补充协议》的效力问题并不必然影响本案的实体处理，故原审法院未中止本案审理并不属违反法定程序之情形，黎永强的该项抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，黎永强的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15150元，由上诉人黎永强负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民代理审判员 余珂珂代理审判员 吴媛媛二〇一五年八月十八日书 记 员 陆灏珺 百度搜索“”