（2015）威民一初字第904号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-10-28
案件名称
马秀芳与唐焕杰、李汉洋房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
威县人民法院
所属地区
威县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马秀芳,唐焕杰,李汉洋
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城乡规划法》：第四十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
河北省威县人民法院民 事 判 决 书（2015）威民一初字第904号原告马秀芳。委托代理人赵书丽，威县法律援助中心法律工作者。被告唐焕杰。被告李汉洋（阳）。原告马秀芳与被告唐焕杰、李汉洋（阳）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员田家富独任审判，并于2015年8月10日公开开庭进行了审理，原告马秀芳的诉讼代理人赵书丽到庭参加了诉讼，二被告经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告马秀芳诉称，原告与被告在2013年7月13日签订协议书，原告将坐落于106国道威县汽车站南的广宇宾馆租赁给被告经营。该合同约定：租赁期为十年，租金每年6月15日前一次性付清，第一年13.8万元，第二年13.8万元，第三年起租金随市场进行调整。按照合同约定被告于2014年6月15日前应向原告支付第二年租金13.8万元，但是被告迟迟不履行，原告为了照顾被告继续经营，于2014年8月18日与被告关于第二年租金达成补充协议：房费继续13.8万元，分三期缴纳，第一期，被告于2014年9月20日前向原告交付5万元；第二期，被告于2014年12月前向原告交付5万元；第三期，被告于2015年农历正月底前向原告交付3.8万元。第一期到期后经原告催要，被告于2014年10月才缴纳约定的第一期5万元。第二期、第三期到期后原告再次催要，被告以种种借口不按照合同约定支付。在原被告订立的协议第九条约定，被告如果不想继续经营，需提前6个月向甲方提供说明，否则租金按整年计算。被告既不按时缴纳租金，又未提前6个月告知原告不想经营，因此被告应向原告全额支付第二年租金。原被告在补充协议中还约定：被告不按时缴纳租金，要自动终止经营，原告可任意安排，即收回房屋，且被告应按所欠房费余额1分利息支付违约金。如被告不按合同约定履行，应终止原、被告间的租赁合同，且支付利息违约金。在租赁合同履行过程中，被告多次违约，租赁金总不按时缴纳，水电费也拖欠约5，000元。根据协议第八条约定，2013年7月13日后由被告负责经营行为所产生的一切债务债权，因此被告应支付水电费。综上所述，被告第二期、第三期缴纳租金的时间早已过去，但至今总以各种理由拖而不缴。原告认为，被告总是拖欠的行为，是一种信誉的丧失；被告多次和长期的违约也是一种严重的违约行为。原告无奈向法院起诉，请求贵院判令被告向原告支付拖欠租金88，000元及利息和水电费5，000元；解除原被告间的合同；法院判决后15日内被告腾出租赁房屋；诉讼费用由被告承担。原告为支持自己的诉讼请求，向法院提交了：1、宾馆转让协议书一份；2、补充协议书一份；3、李汉洋（阳）的保证书一份；4、租赁房屋交付清单一份；5、马秀芳与刘朝卿买卖宾馆土地协议书一份；6、公证书一份。被告唐焕杰未答辩，亦未提交任何证据。被告李汉洋（阳）未答辩，亦未提交任何证据。本院为查明案件事实，庭前对该争议宾馆的各房间的物品也进行了清点。并对二被告进行了询问调查，制作的笔录当庭进行了宣读。经审理查明，2013年7月13日，原告马秀芳（合同甲方）和被告李汉洋（阳）、唐焕杰（合同乙方）签订了宾馆转让协议书一份，该协议书约定：“一、甲方将位于106国道威县新汽车站南路东的广宇宾馆整体全部转让给乙方使用，租期十年，到期后可以续约；二、租金每年一清，第一年13.8万元，第二年13.8万元；第三年起租金随市场进行调整；三、租金的付款方式为每年的6月15日前一次性付清；四、乙方终止经营时，要保证甲方物品的原状及物品能够使用，如不能使用，按市场价格赔偿；五、该宾馆现有的装修、装饰、工具及其他所有设备全部无偿归乙方使用；六、甲方不得另行向乙方索取其他任何费用；七、甲方应协助乙方办理该宾馆的营业执照、卫生许可证、税务登记证、特殊行业许可证等相关证件的变更登记手续，但相关费用由乙方承担。八、乙方接手宾馆（2013年7月13日）前所有一切债权、债务由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务一切由乙方负责。九、乙方如不想经营，需提前六个月向甲方说明。否则租金按整年计算。十、装修期间，不得任意改造，经甲方同意，方可施工。”。合同签订后，被告接手该宾馆进行经营，并支付原告第一年租金13.8万元；2014年8月18日，由于被告无法按约定支付第二年租金，原告马秀芳（合同甲方）和被告李汉洋（阳）（合同乙方）又签订协议书一份，该协议书约定：“由于乙方现交不起房租，为照顾乙方经营，双方第二次达成协议，房费继续是13.8万元，分三段缴纳。第一期：乙方在2014年9月20日前必须保证交付甲方房租费5万元。第二期：乙方在2014年12月前必须保证交付甲方房租费5万元。第三期：乙方在2015年农历正月底以前交付下欠38，000元。以上经双方所定的交付款必须付清，否则乙方要自动终止经营，由甲方任意安排，乙方并且按所欠房费余额1分利息计算支付。（另，此协议有唐焕杰担保，否则唐焕杰也承担一切责任。乙方如终止经营，还清甲方所有物品，乙方装修所有物品甲方概不负责，如果乙方拆除装修物品，15日内必须恢复原状，乙方按时交纳房费，甲方不得转让）。”合同签订时，被告唐焕杰在该协议书签字进行了确认。该第二份协议签订后，被告于2014年10月份给付了原告租金5万元，2015年2月5日，被告李汉洋（阳）给原告出具保证书一份，约定2月10日前还房租5万元，但到期未给。剩余租金8.8万元经原告多次催要，被告一直未给付。另查明，在被告经营期间，该宾馆的3楼曾发生火灾。另外，原告马秀芳证实该宾馆的土地系从他人手中购买，该土地至今没有国家相关部门颁发的证件，该宾馆房屋也没有房产证和房屋建设规划许可证等相关证明。上述事实由宾馆转让协议书、补充协议书、李汉洋（阳）的保证书、马秀芳与刘朝卿买卖宾馆土地协议书、公证书及当事人当庭陈述予以证实。本院认为，当事人签订合同应依法订立，违反法律、行政法规的强制性规定的合同属无效合同。本案中，原被告签订的合同标的物为房屋（用于经营宾馆），该房屋建设至今一直没有取得建设工程许可证，也没有任何行政主管部门批准建设的合法手续，该房屋作为合同的标的存在瑕疵，该房屋的建设违反了《中华人民共和国城乡规划法》的强制性规定，因此导致原被告双方签订的房屋租赁合同无效。无效的合同自始无效，根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故二被告应将所租赁的房屋返还给原告。为查清事实，威县司法局公证处对被告所租赁宾馆内的物品进行了公证，本院亦对房间内的物品进行了清点并制作了清单，二被告应在合理期限内将属于自己的物品搬出；本案中原告未主张损失，被告亦未出庭并主张，本院在本案中不作处理，双方如有损失，可另行主张。对原告要求的88，000元的租赁费，根据相关司法解释，合同虽然无效，但当事人请求参照合同约定的租金支付房屋占有使用费的，法院应当支持，故本案中原告上述请求本院予以支持，对其所要求的利息和水电费，无证据证明，本院不予支持。故依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告马秀芳和被告李汉洋（阳）、唐焕杰于2013年7月13日签订的宾馆转让协议书（该宾馆位于106国道威县新汽车站南路东）无效；二、被告李汉洋（阳）、唐焕杰于本判决生效之日起十日内支付原告马秀芳房屋占有使用费88，000元；三、被告李汉洋（阳）、唐焕杰于本判决生效之日起十日内将租赁原告马秀芳的房屋（宾馆）返还给原告马秀芳，并在上述日期前将自己的物品清理完毕；四、驳回原告马秀芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1，064元，由原告负担532元，二被告负担532元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员 田家富二〇一五年八月十八日书记员 耿淑笑 来源：百度搜索“”