（2015）港民初字第761号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2016-07-13
案件名称
王启珠与广西防城港红树湾房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
防城港市港口区人民法院
所属地区
防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王启珠,广西防城港红树湾房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十一条，第八条第一款，第一百零七条
全文
广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2015）港民初字第761号原告王启珠。被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区迎宾路市政府办公楼群西侧。法定代表人孔仕才，该公司董事长。委托代理人江文兵，广西南港律师事务所律师。原告王启珠诉被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司（以下简称红树湾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理。依法由审判员方爵适用简易程序，于2015年7月28日公开开庭进行了审理，原告王启珠，被告的委托代理人江文兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2011年1月24日与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告预售的位于广西防城港市港口区迎宾路1号金海湾小区C4组团2栋2单元1203号房，该房建筑面积：157.27平方米。《商品房买卖合同》约定房屋总价款380593元，交房日期为2011年12月31日。《商品房买卖合同》约定后，原告按照约定，如期付清全部房款，2014年04月11日，被告方在《防城港日报》刊登“海湾小区交房通知：买受人收房”的广告。至今，被告方无正式竣工验收合格证明，未能完成竣工验收，无《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，而且室内外飘窗在施工时被告也没有按照《国家民用建筑设计通则》（GB50352-2005）中规定的“住宅窗台低于0.9M时，应采取防护措施”。被告施工时未安装安全防护栏。被告根据国家《建筑法》相关规定，未经验收、未颁发合格证的住宅不得交付使用及《商品房买卖合同》中第九条的约定，逾期未能够正式交付房屋的，出卖人应当自《商品房买卖合同》约定最后交付期限的第二日起至实际正式交房时止，按日向买受人支付违约金。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、被告支付逾期正式交房的违约金（自2012年1月1日暂计至2015年6月30日，实际购房款×万分之零点八×1277日=38884.65元）。二、被告补装室内外飘窗安全防护栏或折算现金赔付1022.25元。三、被告承担诉讼费用。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、购房付款收据复印件，证明原告付款的时间和金额；2、《商品房买卖合同》备案证明，证明商品房买卖合同合法有效；3、《商品房买卖合同》复印件，证明房屋买卖的法律法规、制式合同适用说明及诸项细则；4、被告方《营业执照》和《组织机构代码》复印件，证明被告方是本市已注册的企业单位；5、延迟交房的计算、补装防护栏依据、违约金的计算依据，证明原告诉讼请求的法律依据；延期交房天数的统计；6、海利牌304不锈钢材质安全防护栏制作安装价格，证明原告了解到的安全防护栏制作、安装费用的价格；7、金海湾小区交房的通知，证明被告在本市地域性媒体刊登广告的日期。被告辩称，1、原告计算的违约金和约定不符，应按万分之零点三计算；2、应扣除由天气原因造成的延期交房的违约金；3、原告没有收房就要求被告赔偿违约金和要求安装室外飘窗安全防护栏或折算现金赔偿没有事实和法律依据；4、我方已经报纸公告原告来收房，违约金不应由被告承担。被告为其辩解在举证期限提供的证据有：气象资料证明，恶劣天气影响施工的事实；判决书，证明有类似的判决。经开庭质证，被告对原告提交的证据1-4无异议，对证据5我方认为属于证据的范畴，但是不能证明原告的主张；证据6三性不予认可，不能证明原告的主张；对证据7无异议，同时也证明被告通知原告来交房。原告对天气资料，签合同之前的时间不能算在里面，交房后的时间也不能算在里面，对判决书不发表意见，由法院认定。本院结合各方当事人的举证和质证，认证如下：对于各方均无异议的证据本院予以采纳；对被告提供的证据里面的气象报告，因该证据为防城港市气象局气象信息服务中心作出，并盖有单位公章，本院予以采信。经审理查明，2011年1月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于防城港市港口区迎宾路1号金海湾小区C4组团2#楼2单元1203号房（建筑面积135.86平方米，单价2420元／平方米，总价款为380593元）。合同第七条约定，买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点八的违约金。合同第八条约定，出卖人应在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、因政府决策原因，如城市重要活动造成停工或延迟建材进料等；3、因有关职能部门原因（非出卖人可控）如停水、停电造成或恶劣天气影响等，当发生延续交接时，出卖人应提供延误事由的可查实据，并冲减相应天数。合同第九条约定，（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之零点八的违约金，合同继续履行；（2）出卖人逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之零点三的违约金（该比率应不小于第（1）项的比率）。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用（建设工程验收合格方可交付使用，具体细则请参照《建设工程质量管理条例》第十六条规定）后，并通过规划验收180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案，合同签订后，原告按约定支付了购房款。被告分别于2009年12月20日出具一份兹收到王启珠交来116160元的收据，2010年10月30日出具的王启珠交来的房款150255元。2010年12月28日出具收到房款114178元的收据。2011年1月24至2011年12月31日期间，防城港市港口区降雨量达中雨以上天气49天。在一审法庭辩论终结前，该房屋尚未通过综合验收、商品房分期综合验收和商品住宅交付使用批准文件。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。本案中，原告依约向被告支付购房款，履行了合同约定的付款义务，但被告未按合同约定的期限在2011年12月31日前将约定房屋交付原告使用，其逾期交房的行为已构成违约，应向原告支付逾期交房违约金。因被告至今尚未通过综合验收、商品房分期综合验收和商品住宅交付使用批准文件，故合同双方约定的交付条件尚未成就，被告无法交付商品房给原告使用。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中，《商品房买卖合同》的是由被告提供的，是事先拟定，故应作出不利于被告方的解释，即逾期交房违约金不小于第（1）项的比率，按日万分之零点八计算。2011年1月24日至2011年12月31日期间，防城港市港口区降雨量达中雨以上天气49天，这种情形是属于合同中明确约定的交房期限可以顺延的情形，应予扣除。被告逾期交房日期从2012年1月1日计算，扣除49天，则逾期交房时间应从2012年2月19日起计算至起诉之日2015年5月26日，被告逾期交房时间共1192天。被告逾期交房违约金以原告已交付房价款为基数，按每日万分之零点八的标准计算，C4组团2楼2单元1203号房违约金为380593元×0.00008×1192天=36293元。原告诉请补装室外飘窗防护拦或折算现金赔付的问题。因双方在《商品房买卖合同》中对飘窗防护拦并没有约定，应视为已认可该房屋质量，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司向原告王启珠支付逾期交房违约金36293元；二、驳回原告王启珠的其他诉讼请求。案件受理费798元，减半收取399元，由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司负担。原告王启珠已预交的案件受理费本院不予退还，由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司在履行债务时一并支付给原告王启珠。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费798元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 方 爵二〇一五年八月十八日书记员 杨芳芳 更多数据：搜索“”来源：