（2015）台黄民初字第1092号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-09-12
案件名称
台州华诚物业管理有限公司与郑秀君物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
台州市黄岩区人民法院
所属地区
台州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
台州华诚物业管理有限公司,郑秀君
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
台州市黄岩区人民法院民 事 判 决 书（2015）台黄民初字第1092号原告：台州华诚物业管理有限公司。法定代表人：胡梅凤。委托代理人：胡平。被告：郑秀君。原告台州华诚物业管理有限公司（以下简称华诚公司）与被告郑秀君为物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理。依法由审判员秦伟适用简易程序，于同年7月31日公开开庭进行了审理。原告华诚公司的委托代理人胡平、被告郑秀君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告华诚公司起诉称：原告系台州市黄岩区西ＸＸ庭小区物业服务单位，被告系该小区1-402室业主。根据《西ＸＸ庭小区物业服务合同》的约定，高层住宅物业服务费为1.5元/平方米，地下车位为40元/只/月，收费时间为每年度的每一个月。被告未缴纳物业服务费及车位费3457元。现要求被告立即支付2013年度物业服务费及车位费3457元；本案诉讼费由被告承担。被告郑秀君答辩称：物业服务合同是伪造的，与前期物业合同的法定代表人不一样，收费标准也不一样。根据物业管理条例，签订物业服务合同要召开业主大会，但原告与业主委员会串通，签订合同没有告知业主，剥夺了业主的知情权和监督权，损害了业主的合法权益。小区管理存在问题：东大门升降杆不能升降，小区单元门禁不能使用，地下室大门关闭不能通行，地下机械车位不能正常升降。我车位是2014年1月2日购买的，车位费应从1月份起算。原告多收规划验收前的一个月物业管理费应退还。原告应将公共能��费以建筑面积分摊计算。原告原同意我安装防盗窗，我安装部分防盗窗后又不准我安装，因我房屋位于商场平台的楼上，存在安全隐患，我要求安装防盗窗。庭审中，原告提供了如下证据：1、原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件，证明原告主体适格。2、被告身份证复印件，证明被告主体适格。3、物业服务合同，证明原告系西ＸＸ庭物业服务单位的事实。4、商品房买卖合同，黄岩区住房情况查询记录，证明被告系西ＸＸ庭小区业主的事实。5、快递凭证（复印件），证明原告向被告催缴物业费的事实。被告质证认为：对证据1、2真实性无异议。对证据3合同没有签订时间，法定代表人签名不是诉状中的法定代表人胡梅凤，律师函里的物业管理费是1.1元/平方米加能耗费，合同里是包干制1.5元/平方米。对证据4真实性无异议。对证据5在2015年5月20日由到过一份律师函。庭审中，被告提供了如下证据：1、补充合同，证明公共能耗应按实计算的，但原告未按实计算，而采用包干制，属乱收费。2、照片10张，证明原告服务管理上存在瑕疵。3、建设工程竣工验收确认书，证明房屋是2010年5月份竣工验收，根据合同应从2010年6月开始收物业管理费，原告多收了一个月的物业管理费。4、2015年2月15日的通知，证明原告将车位出租的事实。经原告质证认为：证据1是复印件，真实性无法确认，是属于前期服务合同的一部分，前期服务合同已履行完毕，合同内容与本案无关。证据2系局部拍摄、静态拍摄，不能反映设备、设施损坏，且小区业主认为服务存在瑕疵应独立提起合同纠纷之诉，不应纳入本案裁量范围。证据3系复印件，真实性无法证明，2010年的物业服务单位是新大众物业服务公司，与原告无关，被告的抗辩理由不能成立。对证据4系打字文件，未加盖单位印章，真实性无法查明，其内容系地下临时划线车位的处理，与被告个人专有车位没有利益冲突。经原、被告举证、质证，本院审核证据后认为：对原告提供的证据1、2、4真实性因被告无异议予以认定。证据3被告称该合同系原告与业主委员会串通，并伪造的，但被告没有提供证据来支持其主张；庭审后，原告提供了补强证据即西ＸＸ庭小区业主委员会的证明，载明西ＸＸ庭小区与原告签订过2013年5月1日至2014年4月30日的物业服务合同；故本院对其真实性予以认定。因合同双方单位盖章，即具有法律效力，对于法定代表人一栏上的签名“张广军”（系该小区物业管理负责人）不是法定代表人、合同没有载明签订时间，但事实上合同已履行，故上述瑕疵均不影响合同的效力。证据5因被告承认收到一份2015年5月20日的律师函其真实性予以认定。对被告提供的证据1真实性原告无异议予以认定，但因该合同的履行期限至业主委员会与物业服务单位签订新合同止，故其效力不涉及本案。证据2能在一定程度上反映出小区物业管理存在一些不到位现象，对此本院予以认定。证据3系复印件，其真实性无法认定，即使真实能够证明被告多支付一个月的物业服务费，也与涉讼的本案物业服务费缺乏关联性。证据4没有单位盖章，真实性无法认定，即便真实也不足以证明被告的车位被出租的事实。根据上述证据及当事人陈述，本院认定本案事实如下：原告与西ＸＸ庭小区业主委员会签订《西ＸＸ庭小区物业服务合同》。合同约定：原告为西ＸＸ庭小区提供物业服务，时间自2013年5月1日至2014年4月31日。收费标准为住宅1.5元/月.平方米，地下车位/库40元/只/月。被告系该小区1幢402室业主，房屋建筑面积为165.41平方米，另有2014年1月2日购买的车位一个（A10）。该年度的物业服务费为2977.38元，车位费为160元，合计人民币3137.38元。因该年度物业服务费及车位费被告没有缴纳，原告于2015年5月20日向被告发出律师函，要求被告缴纳上述费用。后被告未缴纳，原告于2015年5月29日诉至本院。另认定：涉案小区物业服务存在瑕疵或不到位的现象。本院认为：原告与西ＸＸ庭业主委员会签订《西ＸＸ庭小区物业服务合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。被告系该小区业主，与原告形成物业服务关系，双方均应按约履行各自义务。现原告为小区提供了物业服务，被告未支付2013年5月1日至2014年4月31日物业服务费及车位费3137.38元，事实清楚。原告合理的诉讼请求，本院予以支持。至于审理中，被告提及的物业管理服务存在瑕疵或不到位的现象。物业服��作为一种新兴产业，在改善业主生活环境、提高城市生活品质和促进社会管理水平等方面起到了不可替代的作用，已经成为百姓生活中不可或缺的组成部分。但物业服务这一新兴产业在发展中难免存在一些不令人满意的问题和不足，而且不同业主对满意的标准不尽一致，因此，需要物业服务企业不断地完善和改进服务，以满足百姓越来越高的生活品质和环境质量的要求。对城市居民来说，物业服务已经成为一种常态，业主离不开物业服务，物业服务缺不了业主，彼此正发展成为一种相互依存、共促发展的关系。物业服务企业服务不到位，致使业主不缴费；业主不缴费，导致物业服务企业因缺乏资金更难以服务到位，以致业主更不愿意缴费······会导致恶性循环。本案中，原告在物业服务过程中存在一些瑕疵和不足，需要完善和改进，但被告不能以此拒付或少付物业费。被告的欠费行为不利于多数缴费业主的权益和小区整体利益的维护，也不利于物业服务产业的正常发展。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告郑秀君于判决生效后10日内支付给原告台州华诚物业管理服务有限公司物业服务费及车位费人民币3137.38元。二、驳回原告台州华诚物业管理服务有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，适用简易程序依法减半收取25元，由原告台州华诚物业管理服务有限公司负担5元，被告郑秀君负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起��五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院[在递交上诉状后至上诉期满后七日内，先预缴上诉案件受理费50元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19900001040000225089001。在预交上诉案件受理费后，及时将收据复印件送交本院]。审 判 员 秦 伟二〇一五年八月十七日代书记员 牟奕静 微信公众号“”