（2015）苏中民终字第02776号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-12-21
案件名称
张来文与张来兵排除妨害纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张来文,张来兵
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第02776号上诉人（原审原告）张来文。被上诉人（原审被告）张来兵。上诉人张来文因排除妨碍纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院作出的（2014）熟兴民初字第0255号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：原审原、被告系嫡亲兄弟。2013年9月5日，周和生作为甲方（出租方）、原审原告张来文作为乙方（承租方）签订“商铺租赁合同”一份，其中约定：“一、甲方自愿将位于常熟市虞山镇三塘村马泾路30号林业机械厂新盖沿街商铺转角处一楼出租给乙方使用，建筑面积约450平方米，用途为购物、卖场。二、正式租期10年，自2013年10月1日起至2022年9月30日止，其中免租期为1个月。三、租金每年为18万元，合同期内不涨价。合同期满后根据市场行情，甲乙双方协商续租。乙方有优先承租权。租金每年一次性付清，今后每年10月1日前付下一年租金。四、甲方不得干涉乙方正常经营。五、甲方出租的是毛坯房，没有阁楼和门厅等装修设施。六、甲方提供水、电、路畅通和停车场所，水电费根据政府规定标准收费。七、合同期满后，如果甲乙双方不能达成共识继续租赁，乙方有权撤离现场以及所有设施。八、如有特殊情况，甲方允许乙方交给第三方经营其合同内容不变……”2014年2月20日，原审原告张来文作为甲方、原审被告张来兵作为乙方签订“合作协议书”一份，其中约定：“一、甲乙双方共同出资租赁常熟市莫城马泾路30号林业机械厂沿街门店（大约450平方米）用于经营业务。二、本门店由甲方作为代表与林业机械厂签定承租合同。另合作方有相同的权利和义务。三、本门店所有一切业务和规章制度必须经甲乙双方共同协商同意后才能实施。任何一方不得擅自作主。四、资金管理：实行资金和账目分开管理，任何一方不得挪用资金。五、实行每季度分红制度。六、投资范围：以初始门店租金、装修作为固定资产。七、所有行管人员和职工须按月支付工资，每月支付。八、分红比例：按固定资产为标准，以甲乙双方出资多少，按比例分得红利和承担债务……”2014年3月18日，原审原、被告签订确认手续一份，内容为：“截止3月18日超市装修和开张共花费210935＋213363=424298元，其中包括所收房租和压金共83800元，总共花费508098元整，其中老大来兵花费213363元整，来文花费210935元整，收回房租和压金共83800元整。注：其中大米19270元，酒类欠余款、塑料带、电脑设备、装修人工费等，如未知欠单以实际资料为准，还有调味品未付，冷冻品未付。”2014年3月27日，原审被告张来兵作为甲方、原审原告张来文作为乙方签订“协议书”一份，明确甲乙双方共同经营莫城马泾路30号的常相熟购物超市，由于经营上存在某些分歧，经友好协商签订该协议，协议约定：“一、该超市现由甲方一方经营，乙方退出自谋职业。甲方在经营过程中要诚信守法，如有违法事情或安全事故一切后果由甲方承担。二、乙方在装修过程中投入资金210935元，扣去前段时间经营的经营额20472元，余款190463元，甲方分两次归还乙方。2015年底甲方归还乙方90000元整，2016年底甲方归还乙方100463元。三、在以后的经营过程中，超市摊位及门面房租金由甲方收取，所租下的房子的租金也由甲方承担结付。乙方及其家属、亲朋好友不再以任何方式和理由与甲方发生纠葛，否则所产生后果由乙方承担。四、现所租的房子是由乙方出面租下的，在甲方全部归还给乙方的投入资金后，房子承租权乙方无偿转让给甲方。五、超市摊位及门面房出租所收的押金在今后承租户退出时，押金由甲方退还。”后常相熟购物超市由原审被告继续经营，涉案阁楼部分由原审被告及其家人使用。部分由原审被告出租他人经营使用。因原审原告认为阁楼系其个人租赁使用的，故起诉要求原审被告搬出阁楼，将阁楼腾空出让给原审原告。又查明：原审原告向苏州市常熟工商行政管理局办理了个体工商户营业执照，执照上名称为常熟市虞山镇莫城常相熟超市，经营者姓名为张来文，组成形式为个人经营，经营场所为常熟市虞山镇莫城三塘马泾路30号，成立日期为2014年3月28日。审理中，原审原告提供了2014年10月12日与出租人周和生签订的补充协议一份，内容为：“1、三塘村马泾路30号林业机械厂沿街商铺承租人是张来文一人，张来文承租后因租房是毛坯房，张来文进行装修并分隔二层成阁楼，是经过我同意的，今后有关阁楼的处置、安排可由承租人决定。2、十年租赁期满时，关于阁楼等固定装修，无偿归出租人，出租人不需要的，承租人应当拆除。3、关于商铺经营，承租人可以自己经营，也可以转给他人经营，出租人不加过问，但必须经工商部门同意。4、关于房租交付，由承租人张来文每年按时交付，交付方式是张来文本人或者委托他人代付。”以及收款人为周和生的凭证一份，载明交付2013年10月1日至2014年9月30日的房租18万元；原审被告提供了其与周和生签订的情况说明一份，内容为：“由于2013年10月1日至2014年9月30日一年租赁期到期，按协议我跟张来文联系租金一事，他说我们房屋租赁的房租已到期，现在租赁房屋开的超市由大哥张来兵在经营，租赁费你向我大哥手上拿。据此，我与张来兵联系，张来兵也同意支付房租，先支付17万，余额答应稍迟等有钱后再支付，对此张来兵无异议。”以及周和生出具给原审被告的收条一份，载明：“今收到张来兵人民币17万元，系2014年10月1日到2015年10月1日的房金，还欠1万元。”为查明事实，原审法院向周和生作了调查，周和生称：“常熟市虞山镇莫城三塘马泾路30号林业机械厂新盖沿街商铺产权证是没有领的，土地证上名称是常熟市林业机械厂有限公司，转制前就叫林业机械厂，转制后我丈人朱永华就造了商铺，房屋产权是常熟市林业机械厂有限公司的，公司法定代表人是朱永华儿子朱国文，股东是朱永华、朱国文、钱金大（朱永华妻子）。房子是朱国文委托我租赁的，我丈人丈母都同意的。我租给张来文时是白坯房，协议中规定装修自己弄，期满后装修归我方。具体他们怎么装修和几个人来装修我不清楚。租赁是张来文告诉我是开超市，至于超市经营是否他们两兄弟合伙我不清楚。对于租金，第一年汇我18万元，当时张来文说汇给我了，至于谁汇的我不清楚。今年10月份付了17万元，张来文对我说这个钱等张来兵付，张来兵也和我讲钱汇我了，还有1万元晚点付。对于租赁我只认张来文，收张来兵钱是因为张来文对我说让张来兵付我钱。如果我同意转租，肯定要和张来兵重新签订合同的。对于他们怎么使用房屋包括阁楼，怎么出租以及解除合伙时对租赁房屋如何约定我是不清楚的。”另经原审法院现场勘查，阁楼位于超市上面，另有楼梯出业。庭审中，双方一致确认第一年交纳的租金18万元，其中原审原告支付22000元，原审被告支付158000元，退伙时在协议中作了结算。由原审被告于2013年9月6日转账给周和生10万元、2013年10月30日转账给周和生78000元，其中10万元中2万元由原审原告给原审被告的。租赁的房子包括阁楼于2013年10月开始装修。常相熟超市于2014年3月16日开业，3月28日领取营业执照，由原审原、被告合伙经营，2014年3月27日原审原告退出合伙，超市目前由原审被告在经营。原审原告陈述对于阁楼装修都是原审原告花的钱，原审被告没有出钱，退伙时和原审被告说过阁楼由原审原告无偿使用。原审被告陈述阁楼是原审原、被告双方共同装修的，退伙时并没有提到阁楼使用问题。原审原告认为：马泾路30号林业机械厂沿街门面商铺是我一个人承租的，原审被告和房东没有关系，房东认可和我有租赁关系，不认可原审被告，只是我认可原审被告和我有关系，我给原审被告哪部分使用是我的权利。协议中第四条明确“甲方全部归还乙方投入资金后，房子承租权乙方无权转给甲方”，可清楚地看出房子承租权要在原审被告全部归还原审原告的投入资金后才转给原审被告，而这个时间按约定是2016年底，也就是到目前为止，房子是我个人使用的，承租权是我的，我有权分成两部分，一部分和原审被告合作开超市，另一部分归我使用。而且阁楼是我做的，产生于合作之前，阁楼并没有占用超市空间，阁楼的使用权属于我个人，原审被告没有使用权，也无权转租他人，其转租行为是违法的，应将阁楼出让给我。原审被告认为：原审原告对租赁的房屋不享有产权，其已经从租赁合伙经营关系中退伙，退伙后对原来以赋予他人房屋的装修添附不享有独立排他的物权，包括对阁楼不享有独立的物权，无论其出资多少，仅仅涉及的是装修材料。原审原告退伙后不再支付房屋场所租金，原审原告要求就阁楼的添附确认独立的物权归属没有依据。原审被告有权在原审原告退出经营后对租赁房屋经营使用。阁楼装修形成于双方合伙承租期间，2014年2月20日的协议书也明确由原审原、被告共同出资租赁，并明确由甲方签订租赁合同，原审被告作为另一合作方，有相同的权利。当时阁楼装修也是原审原、被告共同出资的，并且在退伙中也确认了出资。另外，整个租赁场所全部使用常相熟超市的招牌，退伙时均明确了对有独立出入口的沿街门面的租金由原审被告独立收取，阁楼占用了超市的一大部分空间，本身属于租赁场所空间的一部分，水表电表都是使用超市的，不可能单独独立行使权利。退伙是原审原告并未就自己认为的阁楼部分投入作出区分结算。原审原告在整个合作期间以及退伙时均未对双方共同出资承租、共同装修后形成的房屋阁楼作出特别约定归属原审原告个人所有，原审被告有权使用阁楼并无不当，不存在违法侵占情形，要求驳回原审原告的诉讼请求。因双方意见不一，故调解未成。以上事实，由原审原告提供的身份证、居住证、居住信息证明、个体工商户营业执照、商铺租赁合同、图纸、房屋租赁协议书、确认书、退伙协议书、合作协议书、证明、补充协议及凭证、原审被告提供的银行卡存款业务回单、转账交易单、存款单、证明、收条、记录材料（练习本）、照片、通知、情况说明及原审法院的庭审笔录、调查笔录等证据材料予以证实。原审原告张来文诉称：位于常熟市莫城马泾路30号林业机械厂沿街门面房系我于2013年9月1日租赁的，租来时是毛坯房，因为楼层空间高，打算做层阁楼，把底楼和阁楼当作两层转租出去。后来我就做阁楼，还特别把阁楼楼梯朝马路边。阁楼做好后，原审被告要求合伙开超市，我答应了。我们共投资508098元，其中原审被告投资213363元，我投资210935元，还有83800元是底楼超市摊位和门面房收回来的租金和押金。开业后，我们合作出现分歧，就让原审被告一人做，我花出去的现金原审被告答应在2016年底付清。因为我们合作的是超市，超市只有450平方米，阁楼也是450平方米，加起来使用面积是900平方米，而合作协议上明确规定是450平方米，也就是阁楼从一开始就是我个人的，原审被告没有权利租给他人。故起诉要求原审被告撤出阁楼或交出阁楼租金5万元。审理中，原审原告将诉讼请求变更为要求原审被告将阁楼腾空出让给原审原告。原审法院认为，按照规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原审原告要求原审被告撤出阁楼即将阁楼出让给原审原告，其请求权构成为排除妨碍，即原审被告占用涉案阁楼侵害了原审原告对阁楼的使用权，原审原告的请求事实理由为马泾路30号林业机械厂沿街门面商铺包括涉案标的阁楼是原审原告个人承租并使用，原审被告没有使用权，其转租行为违法；原审被告则认为其有权使用阁楼，不存在违法侵占。对此，原审原告应对其要求原审被告搬出阁楼的主张及依据的事实负举证责任。阁楼本身虽属于租赁场所空间的一部分，但并不必然导致阁楼不能单独承租使用，从现有的证据材料看，在承租房屋使用过程中以及退伙后，双方并没有作出对阁楼使用权的约定，为此原审法院应根据双方提供的证据并结合双方的陈述进行综合分析。关于马泾路30号林业机械厂沿街门面商铺的承租权，所依据的商铺租赁合同系周和生作为出租方与原审原告张来文于2013年9月5日签订。另外，原审原、被告于2014年2月20日签订合作协议书约定由双方共同出资租赁常熟市莫城马泾路30号林业机械厂沿街门店并由原审原告作为代表与出租方签订承租合同，并明确合作方有相同的权利和义务。该协议书形成于阁楼于2013年10月装修之后，双方都清楚阁楼的形成。事实上，第一年的租金（包括阁楼）18万元由双方共同出资，其中原审原告支付22000元，原审被告支付158000元，以上出资包含在合伙事务中在双方退伙的协议中已作了结算。双方在2014年3月27日的退伙协议第四条中也明确“现所租的房子是由乙方（原审原告）出面租下的，在甲方（原审被告）全部归还给乙方的投入资金后，房子承租权乙方无偿转让给甲方。”其中阁楼包含在原审原告所租的房屋内，并没有从协议中明确剥离出来，只是从该条内容看，双方对原审被告全部归还原审原告的投入资金前的房子承租权没有作出明确处理，但不影响共同承租人对房屋的使用。且在该租赁场所由双方合伙经营的常相熟超市登记经营场所为常熟市虞山镇莫城三塘马泾路30号，并没有将超市和阁楼作出明确的物权区分。对于阁楼的装修投入，双方各执其意见，退一步而言，即使阁楼装修为原审原告个人出资，该装修只是作为对承租阁楼的添附，对装修材料的处分，应由出租人和承租人按照法律或者约定来处理，涉及到合伙人的，应凭充分证据另案在合伙人之间进行处理，不影响本案中对阁楼使用权的认定。何况，对于2014年10月1日到2015年10月1日的租金（包括阁楼），出租人周和生在征得原审原告意见后向原审被告收取17万元，剩余1万元周和生同意原审被告延期支付，在目前原审被告已履行租金义务的情况下让其搬出阁楼，也不符合常理。故原审原告的诉讼请求，证据不充分，原审法院碍难支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：驳回原审原告张来文的诉讼请求。案件受理费人民币80元，由原审原告张来文负担。上诉人张来文不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定涉案房屋是上诉人与被上诉人共同租赁违背事实。涉案房屋是上诉人与周和生签订租赁合同所租赁。二、涉案房屋租金每年18万元是上诉人一个人支付的，被上诉人根本未支付分文。第一年的租金支付时因本人银行卡不便，通过被上诉人的银行卡代汇，这笔汇款本人以欠条的形式写给被上诉人，后来被上诉人将此欠条款项作为共同开办商场其个人的投资款入账。原审认为第一年租金由双方共同出资与事实不符。三、上诉人租赁房屋后对商场进行了装修，并对商场高度进行了分隔和改装，形成了一层阁楼层，阁楼的面积基本和商场面积一样，约450平方米，这样的分隔、装修，出租人是同意的。四、分割底层商场空间，装修产生阁楼，本人是花费了很大代价。装修的人工材料费用约20万元，这笔钱没有计入商场装修费用之内。商场合伙后商场的装修费用按共同投资分担，但阁楼分割装修费用并没有列入商场装修费用之内，一直是由本人承担。五、阁楼不是承租房屋装修的添附，是上诉人承租房屋后对承租房屋空间部分分隔和利用，分隔出来的阁楼，总体上属于承租房屋，但不属于商场的附属物。六、租赁合同签订于2013年9月5日，上诉人租赁后即开始装修好分隔。2014年2月20日，上诉人与被上诉人才签订合作协议。本人与被上诉人商定的共同租赁实际上是指阁楼以下分隔出来的商场，并不是全部租赁房屋，且没有与房东办理变更手续，所有房屋至今都是上诉人租赁。七、阁楼产生于上诉人与被上诉人合伙之前，分隔装修的费用都由上诉人支付，和商场合伙无关。综上，原审法院认定事实错误。请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人张来兵二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。希望二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，房产租赁应当具备合法的产权证明或建造审批手续，涉案阁楼系装修所形成，并无合法的产权证明或建造审批手续，原审法院认定涉案超市和阁楼没有明确的物权区分正确。根据2014年3月27日退伙协议的约定，涉案超市由被上诉人经营，故上诉人要求被上诉人将涉案阁楼腾空出让给上诉人无法律依据，本院碍难予以支持。综上所述，上诉人张来文的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张来文负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 孙 毅代理审判员 黄学辉二〇一五年八月十七日书 记 员 毛莉莉