（2014）大民初字第2185号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2016-12-20
案件名称
张正贵与冯汉丰、陆永兵等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
盐城市大丰区人民法院
所属地区
盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张正贵,冯汉丰,陆永兵,肖爱萍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省大丰市人民法院民 事 判 决 书（2014）大民初字第2185号原告张正贵，男，汉族。委托代理人张桂江，江苏涤非律师事务所律师。被告冯汉丰，男，汉族。被告陆永兵，男，汉族。委托代理人唐亮，大丰市盐丰法律服务所法律工作者。被告肖爱萍，女，汉族。原告张正贵与被告冯汉丰、陆永兵、肖爱萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张正贵及其委托代理人张桂江，被告陆永兵的委托代理人唐亮到庭参加诉讼。被告冯汉丰、肖爱萍经本院公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张正贵诉称，2009年9月16日，原告与大丰市金宇房地产开发有限公司（以下简称金宇公司）签订了《农贸市场租赁合同》，承租金宇农贸市场中间开放式摊位。合同约定了承租人在本协议约定范围内享有对租赁摊位的合理使用权及征得出租方书面同意的合理转租权。原告在履行合同义务过程中将其承租的摊位转租给被告冯汉丰，并于2009年12月22日与其签订了《农贸市场租赁合同》，该合同中明确约定了租金的缴纳方式及支付的期限，但被告冯汉丰未履行合同义务，并且未征得原告同意擅自将摊位转租给被告陆永兵，被告陆永兵又转租给肖爱萍，并改变了承租的用途。现请求法院判决解除原告与被告冯汉丰之间的房屋租赁合同，并判令三名被告立即返还金宇农贸市场中间开放式摊位；本案的诉讼费用由被告承担。被告冯汉丰未答辩、举证。被告陆永兵辩称，原告与被告冯汉丰之间的租赁合同是合法的，是双方真实意思的表示，应受法律保护，原告也知道冯汉丰将市场摊位转租给陆永兵，不存在未征得原告同意擅自转租的行为。陆永兵接收摊位后，原告也向陆永兵收取有关费用，并帮陆永兵办理电费卡，用行动说明其默认冯汉丰的转租行为。被告陆永兵不欠任何转租费用，原告也未有证据证明冯汉丰欠租金，或者被告陆永兵欠付租金，即使冯汉丰欠原告租金，也与被告陆永兵无关，原告要求被告陆永兵立即返还摊位，没有事实和法律依据。此外，讼争的摊位被告陆永兵已于2012年转租给肖爱萍，已不受被告陆永兵控制。综上，请求驳回原告对被告陆永兵的诉讼请求。被告肖爱萍未答辩、举证。经审理查明，2009年9月16日，大丰市金宇房地产开发有限公司（以下简称金宇房地产公司，出租人）与原告张正贵（承租人）签订了《农贸市场租赁合同》一份，载明：“第一条：租赁基本情况：出租方将金宇农贸市场中间开放式摊位租给承租方从事与该市场相适应范围内的经营（不含门市）。第二条：租赁期限：合同租赁期限为5年（即2009年9月28日起至2014年9月27日止）。第三条：租金缴纳办法：按年度缴纳固定租金：第一年免租金；第二年30万元；第三年32万元；第四年35万元；第五年38万元。第四条：租金的支付期限与方式：在每个租赁年度承租人按照年度支付，下一年度承租人应提前一个月支付租金。第五条：承租人须自行承担租赁摊位的经营税收、工商管理费、物业管理费、卫生费、水费、电费等并由此产生的其它全部相关费用。第六条：租赁摊位用途约定：承租人对租赁摊位仅作经营之用，经营过程中应遵守各部门的规范要求。第七条：承租人在租赁期限内不得擅自改变租赁摊位主体结构。如需装修改进和增设他物，必须经出租人书面批准，其装修费用由承租人自理。租赁合同期满后，附着在租赁摊位上的设备承租人不得拆除，其产权归出租人所有。第八条：保证条款：承租人在签定本合同三天内，应向出租人交纳合同履约保证金（大写金额）：贰拾万元，在五年租赁期满后退还承租人。但承租人在租赁期内造成租赁摊位设备设施损坏的及不按照本合同第五条规定未及时缴纳相关费用的，出租人有权从履约保证金中予以扣除。如果承租人在租赁期内单方解除合同，履约保证金出租人有权不予退还。承租人需保证2009年9月28日农贸市场正常开业，并给予经营户不少于三个月的免租优惠，以带动市场人气。第九条：租赁物交付期限：出租人应于2009年9月28日前将符合约定的租赁摊位交付承租人。第十条：双方的权利和义务：一、出租人的权利和义务：1、出租人有权按合同向承租人收取租金，并且有权收取或委托物业管理部门向承租人收取水、电等费用及因租赁摊位而产生的全部物业管理费用；2、出租人有权批准承租人关于经营项目变更申请，并就承租人对租赁摊位使用进行监督管理；3、在承租人按照本合同第四条、第九条第二款约定交纳完租金和履约保证金后，出租人将租赁摊位交付承租人使用；4、出租人保证在承租人租赁期间水、电的正常供应，但非出租人原因除外。二、承租人的权利和义务：1、承租人在本协议约定范围内享有对租赁摊位的合理使用权及征得出租方书面同意的合理转租权；2、在租赁期间，承租人必须按物价部门规定承担水、电等费用，并承担因租赁摊位而产生的全部物业费用；3、承租人经营场所必须符合消防、环保、规划、市容卫生的管理要求；4、承租人经营项目必须遵守合同第六条约定。在租赁期内应遵纪守法、合法经营，如因承租人原因造成出租人损失的，出租人有权终止本合同并要求承租人赔偿损失；5、广告牌、店面招牌应严格按照相关部门统一要求制作、悬挂；6、本合同履行期满后，在同等条件下承租人享有优先租赁权等”。2009年11月19日，原告张正贵向金宇房地产公司缴纳金宇农贸市场承租保证金10万元。2009年12月22日，原告张正贵（出租人）与被告冯汉丰（承租人）签订了《农贸市场租赁合同》一份，载明：“第一条：租赁基本情况：出租方将金宇农贸市场中间开放式摊位租给承租方从事与该市场相适应范围内的经营（不含门市）。第二条：租赁期限：合同租赁期限为6年（即2010年1月1日起至2015年12月31日止）。第三条：租金缴纳办法：按年度缴纳固定租金：第一年免租金；第二年20万；第三年32万；第四年35万；第五年38万；第六年42万元。第四条：租金的支付期限与方式：在每个租赁年度承租人按照年度支付，下一年度承租人应提前一个月支付租金。第五条：承租人须自行承担租赁摊位的经营税收、工商管理费、物业管理费、卫生费、水费、电费等并由此产生的其它全部相关费用。第六条：租赁摊位用途约定：承租人对租赁摊位仅作经营之用，经营过程中应遵守各部门的规范要求。第七条：承租人在租赁期限内不得擅自改变租赁摊位主体结构。如需装修改进和增设他物，必须经出租人书面批准，其装修费用由承租人自理。租赁合同期满后，附着在租赁摊位上的设备承租人不得拆除，其产权归出租人所有。第八条：保证条款：承租人在签定本合同当日内，应向出租人交纳合同履约保证金（大写金额）：壹拾万元，在租赁期满后退还承租人。但承租人在租赁期内造成租赁摊位设备设施损坏的及不按照本合同第五条规定未及时缴纳相关费用的，出租人有权从履约保证金中予以扣除。如果承租人在租赁期内单方解除合同，履约保证金出租人有权不予退还。承租人需保证2009年1月1日起并给予经营户不少于三个月的免租优惠，以带动市场人气。第九条：租赁物交付期限：出租人应于2009年12月31日前将符合约定的租赁摊位交付承租人。第十条：双方的权利和义务：一、出租人的权利和义务：1、出租人有权按合同向承租人收取租金，并且有权收取承租人在经营过程中而产生的水、电等费用；2、出租人有权批准承租人关于经营项目变更申请，并就承租人对租赁摊位使用进行监督管理；3、在承租人按照本合同第四条、第九条第二款约定交纳完租金和履约保证金后，出租人将租赁摊位交付承租人使用；4、出租人保证在承租人租赁期间水、电的正常供应，但非出租人原因除外。二、承租人的权利和义务：1、承租人在本协议约定范围内享有对租赁摊位的合理使用权及征得出租方书面同意的合理转租权；2、租赁期间，承租人如在路牙向上或农贸市场外围处需搭建摊位在经有关管理部门许可的情况下告知出租人，承租人并承担而产生的物业管理费；3、在租赁期间，承租人必须按物价部门规定承担水、电等费用，并承担因租赁摊位而产生的全部物业费用；4、承租人经营场所必须符合消防、环保、规划、市容卫生的管理要求；5、承租人经营项目必须遵守合同第六条约定。在租赁期内应遵纪守法、合法经营，如因承租人原因造成出租人损失的，出租人有权终止本合同并要求承租人赔偿损失；6、广告牌、店面招牌应严格按照相关部门统一要求制作、悬挂；7、本合同履行期满后，在同等条件下承租人享有优先租赁权。第十一条：合同解除的条件：一、有下列情形之一的，出租人有权解除合同：1、承租人不交付或者未按约定交付租金达15日以上；2、承租人拖欠水、电、物业管理等各项费用达伍仟元以上；3、未经出租人书面同意，承租人擅自改变租赁物经营用途的；4、承租人违反本合同约定，不合理使用租赁摊位，致使租赁摊位或设施严重受损的；5、未经出租人书面同意，承租人将租赁物进行改造的；6、承租人在租赁期内进行违法活动，受到相关行政管理部门查处或者受到停业处分的；7、承租人不能保证农贸市场正常营业的等”。合同签订后，原告张正贵与被告冯汉丰于2009年12月26日办理了相关设施的交接手续，被告冯汉丰向原告缴纳了履约保证金10万元。2010年11月，被告冯汉丰（出租人）与被告陆永兵（承租人）签订了《农贸市场租赁合同》一份，载明：“第一条：租赁基本情况：出租方将金宇农贸市场中间开放式摊位租给承租方从事与该市场相适应范围内的经营（不含门市）。第二条：租赁期限：合同租赁期限为6年（即2010年1月1日起至2015年12月31日止）。第三条：租金缴纳办法：按年度缴纳固定租金：第一年免租金；第二年30万元；第三年32万元；第四年35万元；第五年38万元。第四条：租金的支付期限与方式：在每个租赁年度承租人按照年度支付，下一年度承租人应提前一个月支付租金。第五条：承租人须自行承担租赁摊位的经营税收、工商管理费、物业管理费、卫生费、水费、电费等并由此产生的其它全部相关费用。第六条：租赁摊位用途约定：承租人对租赁摊位仅作经营之用，经营过程中应遵守各部门的规范要求。第七条：承租人在租赁期限内不得擅自改变租赁摊位主体结构。如需装修改进和增设他物，必须经出租人书面批准，其装修费用由承租人自理。租赁合同期满后，附着在租赁摊位上的设备承租人不得拆除，其产权归出租人所有。第八条：保证条款：承租人在签定本合同三天内，应向出租人交纳合同履约保证金（大写金额）：贰拾万元，在五年租赁期满后退还承租人。但承租人在租赁期内造成租赁摊位设备设施损坏的及不按照本合同第五条规定未及时缴纳相关费用的，出租人有权从履约保证金中予以扣除。如果承租人在租赁期内单方解除合同，履约保证金出租人有友（权）不予退还。承租人需保证2009年9月28日农贸市场正常开业，并给予经营户不少于三个月的免租优惠，以带动市场人气。……第十条：双方的权利和义务：一、出租人的权利和义务：1、出租人有友（权）按合同向承租人收取租金，并且有权收取或委托物业管理部门向承租人收取水、电等费用及因租赁摊位而产生的全部物业管理费用；2、出租人有权批准承租人关于经营项目变更申请，并就承租人对租赁摊位使用进行监督管理；3、在承租人按照合同第四条、第九条第二款约定交纳完租金和履约保证金后，出租人将租赁摊位交付承租人使用；4、出租人保证在承租人租赁期间水、电的正常供应，但非出租人原因除外。二、承租人的权利和义务：1、承租人在本协议约定范围内享有对租赁摊位的合理使用及征得出租方书面同意的合理转租权；2、在租赁期间，承租人必须按特（物）价部门规定承担水、电等费用，并承担因租赁摊位而产生的全部物业费用；3、承租人经营场所必须符合消防、环保、规划、市容卫生的管理要求；4、承租人经营项目必须遵守合同第六条约定。在租赁期内应遵纪守法、合法经营，如因承租人原因造成出租人损失的，出租人有权终止本合同并要求承租人赔偿损失；5、广告牌、店面招牌应严格按照相关部门统一要求制作、悬挂；6、本合同履行期满后，在同等条件下承租人享有优先租赁权等”。2012年4月30日，被告陆永兵（出租人）与被告肖爱萍（承租人）签订了《农贸市场租赁合同》一份，载明：“第一条：租赁基本情况：出租方将金宇农贸市场中间开放式摊位租给承租方从事与该市场相适应范围内的经营（不含门市）。第二条：租赁期限：合同租赁期限为3.5年（即2012年4月10日起至2015年12月31日止）。第三条：租金缴纳办法：按年度缴纳固定租金：2012年租金15万元，2013年32万元，2014年35万元，2015年38万元。第四条：租金的支付期限与方式：在每个租赁年度承租人按照年度支付，下一年度承租人应提前一个月支付租金。第五条：承租人须自行承担租赁摊位的经营税收、工商管理费、物业管理费、卫生费、水费、电费等并由此产生的其它全部相关费用。第六条：租赁摊位用途约定：承租人对租赁摊位仅作经营之用，经营过程中应遵守各部门的规范要求。第七条：承租人在租赁期限内不得擅自改变租赁摊位主体结构。如需装修改进和增设他物，必须经出租人书面批准，其装修费用由承租人自理。租赁合同期满后，附着在租赁摊位上的设备承租人不得拆除，其产权归出租人所有。第八条：保证条款：承租人在签定本合同三天内，应向出租人交纳合同履约保证金（大写金额）：贰拾万元，在五年租赁期满后退还承租人。但承租人在租赁期内造成租赁摊位设备设施损坏的及不按照本合同第五条规定未及时缴纳相关费用的，出租人有权从履约保证金中予以扣除。如果承租人在租赁期内单方解除合同，履约保证金出租人有友（权）不予退还。承租人需保证2009年9月28日农贸市场正常开业，并给予经营户不少于三个月的免租优惠，以带动市场人气。……第十条：双方的权利和义务：一、出租人的权利和义务：1、出租人有友（权）按合同向承租人收取租金，并且有权收取或委托物业管理部门向承租人收取水、电等费用及因租赁摊位而产生的全部物业管理费用；2、出租人有权批准承租人关于经营项目变更申请，并就承租人对租赁摊位使用进行监督管理；3、在承租人按照合同第四条、第九条第二款约定交纳完租金和履约保证金后，出租人将租赁摊位交付承租人使用；4、出租人保证在承租人租赁期间水、电的正常供应，但非出租人原因除外。二、承租人的权利和义务：1、承租人在本协议约定范围内享有对租赁摊位的合同（理）使用及征得出租方书面同意的合理转租权；2、在租赁期间，承租人必须按特（物）价部门规定承担水、电等费用，并承担因租赁摊位而产生的全部物业费用；3、承租人经营场所必须符合消防、环保、规划、市容卫生的管理要求；4、承租人经营项目必须遵守合同第六条约定。在租赁期内应遵纪守法、合法经营，如因承租人原因造成出租人损失的，出租人有权终止本合同并要求承租人赔偿损失；5、广告牌、店面招牌应严格按照相关部门统一要求制作、悬挂；6、本合同履行期满后，在同等条件下承租人享有优先租赁权等”。2013年9月28日，原告张正贵张贴催告函一份，载明：“冯汉丰：你与我签订的农贸市场租赁合同，至今租赁费用一直未能交纳，现限你自函告之日起一个月内交清所有租金，逾期不交本人将解除与你的租赁合同。”2014年6月18日，金宇房地产公司出具证明一份，载明：“兹证明我公司于2009年9月16日与张正贵签订的‘农贸市场租赁合同’的履约保证金贰拾万元调整为壹拾万元，张正贵已交纳，同时证明张正贵与冯汉丰于2009年12月22日订立的‘农贸市场租赁合同’已得到我公司认可。特此证明。”因被告冯汉丰未能缴纳其与张正贵约定的租金，原告张正贵遂于2013年12月2日向本院提起诉讼。审理中，经确认，案涉开放式摊位已被肖爱萍实际管理，原告遂在申请撤诉后于2014年12月2日再次向本院提起诉讼。上述事实，有当事人的陈述，农贸市场租赁合同、证明、催告函、照片等证据在卷证实。本院认为，原告张正贵经金宇房地产公司许可，将其承租的金宇菜市场开放式摊位转租给被告冯汉丰，并签订了农贸市场租赁合同，该合同不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，原告与被告冯汉丰均应按照该租赁合同的约定履行各自的义务。根据原告与被告冯汉丰的约定，被告冯汉丰应自2010年开始向原告缴纳租金，并逐年递增，但被告冯汉丰始终未向原告缴纳租金，经原告催要后仍未缴纳，原告张正贵根据双方的合同约定，主张解除该农贸市场租赁合同，本院依法应予支持。被告陆永兵抗辩其自被告冯汉丰处转租摊位并签订农贸市场租赁合同，系合法有效的合同，且原告张正贵对该转租情况知情并认可，并非冯汉丰擅自转租，因原告不予认可，且根据原告张正贵与被告冯汉丰签订的合同约定，承租人须征得出租方书面同意方享有合理转租权，被告陆永兵未能就原告张正贵书面同意或已认可提交充分证据证实，故本院不予采纳。被告陆永兵未经原告许可将转租自被告冯汉丰的案涉摊位又转租给被告肖爱萍，原告主张被告冯汉丰、陆永兵、肖爱萍共同承担案涉摊位的返还义务，本院依法应予支持。被告冯汉丰、肖爱萍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对举证、质证等抗辩权利的放弃，后果自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告张正贵与被告冯汉丰于2009年12月22日签订的农贸市场租赁合同解除。二、被告冯汉丰、陆永兵、肖爱萍共同返还市区黄海路南、金丰南路西侧金宇景苑菜场内开放式摊位。于本判决生效后十日内履行。案件受理费80元，由被告冯汉丰、陆永兵、肖爱萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本9份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长 朱 剑 媚人民陪审员 沈 冠 山人民陪审员 肖 书 平二〇一五年八月十七日书 记 员 朱爱云（代）附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度“”