（2014）滨民二初字第394号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-10-29
案件名称
张淑霞与滨州市中博房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
滨州市滨城区人民法院
所属地区
滨州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张淑霞,滨州市中博房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
山东省滨州市滨城区人民法院民 事 判 决 书（2014）滨民二初字第394号原告张淑霞。委托代理人王延波，山东志城律师事务所律师，特别授权代理。被告滨州市中博房地产有限公司。法定代表人谢硕文，该公司董事长。委托代理人孙玉胜，该公司职工，特别授权代理。原告张淑霞诉被告滨州市中博房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，于2014年10月29日诉来本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张淑霞的委托代理人王延波、被告滨州市中博房地产有限公司的委托代理人孙玉胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张淑霞诉称，2009年9月20日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：滨博003315），原告购买被告2号楼2单元AXXX号房产。原告按照合同约定支付了购房款。合同约定被告于2009年12月31日前交付房屋，被告逾期超180日不交付房屋，原告可以解除合同，被告承担相应的违约金。被告已经违约。特诉至法院，请求判令：1、解除原被告签订的合同编号为滨博003315的房屋买卖合同；2、被告返还购房款176043元及违约金880.43元及支付银行利息17464.68元，合计194388.11元；3、诉讼费用由被告承担。审理中，原告将上述诉讼请求变更为：1、原被告签订的滨博003315号房屋买卖合同继续履行，被告立即向原告交付位于滨州中博国际商贸城第2座2层AXXX号商品房；2、被告支付逾期交房违约金69959.49元（自2009年12月31日至2015年6月10日，共计1987天；以购房款176043元为基数按照每日万分之二计算）；3、被告承担自2015年6月11日至本判决确定的交付房屋之日止的违约金（以176043元为基数按每日万分之二计算）。被告滨州市中博房地产有限公司辩称，原告所购买的滨博003315号商品房买卖合同所约定的房屋，已根据原被告双方所签订的补充协议及经营管理合同约定，自2010年7月1日起就已经交给经管公司经营管理，视为已向原告交付房屋，无需再次交付房屋。同时，被告给予原告房款36%的优惠，在以上的经营期限内原告并没有实际损失，被告无需再支付违约金。经审理查明，2009年9月20日，原告张淑霞（买受人）与被告滨州市中博房地产有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：滨博003315），约定：买受人购买的商品房为位于渤海二十四路长江四路与长江五路之间滨州中博国际商贸城第2座2层AXXX号房；该商品房的用途为商业；建筑面积共40.11平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4389元，总金额176043元，其中首付款88043元于2009年9月20日付清，余款88000元以按揭方式支付；（第八条：交付期限）出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2009年9月20日，原被告签订《补充协议》，约定：张淑霞在签订《商品房买卖合同》时，滨州市中博房地产有限公司按优惠政策出售，即优惠后商铺单价4389元／平方米，房款为176043元，同时张淑霞自愿将该商铺委托给滨州市中博房地产有限公司免费经营管理六年，期限为交房日起的半年装修期限届满之日开始计算，并与滨州市中博房地产有限公司签订《经营管理合同》。同日，原被告签订《经营管理合同》，约定：在不损害张淑霞根本利益的前提下，张淑霞委托滨州市中博房地产有限公司全权处理滨州中博国际商贸城2号商贸楼2层AXXX号商铺验收、交楼等的一切手续；张淑霞自愿将该商铺委托给滨州市中博房地产有限公司免费经营管理六年，在该期限内滨州市中博房地产有限公司拥有该商铺全部的经营权和利益权，对该商铺进行统一招商、统一经营，商品房使用权转让期限自交房日起的半年装修期届满之日开始计算。上述商品房买卖合同签订后，原告于2009年9月20日依约向被告交付购房首付款88043元。此后，原告通过银行按揭方式向被告交付剩余房款88000元。原、被告均认可诉争房产竣工验收日期为2014年12月17日。原告主张的逾期交房违约金为：以购房款176043元为基数，自2009年12月31日起至2015年6月10日止，共计1987天，按每日万分之二计算；以购房款176043元为基数，自2015年6月11日起至本判决确定的交付房屋之日止，按每日万分之二计算。经本院征询，被告同意现在向原告交付诉争房产。以上事实，由原告提交的商品房买卖合同、收据各一份，被告提交的补充协议、经营管理合同、建设工程竣工验收备案证各一份及当事人陈述等在案佐证。本院认为，原告张淑霞与被告滨州市中博房地产有限公司签订的滨博003315号《商品房买卖合同》以及关于第2座2层AXXX号商铺的《补充协议》、《经营管理合同》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告要求交付诉争房屋的问题。因诉争房屋已达到交付条件，且被告同意现在向原告交付，故原告要求被告交付诉争房产的诉讼请求，本院依法予以支持。针对滨博003315号商品房买卖合同所约定的商铺，原被告于同日签订经营管理合同，并约定，原告自愿将该商铺委托给被告免费经营管理六年，即自交房日起的半年装修期届满之日开始计算；在不损害原告根本利益的前提下，原告委托被告全权处理与该商铺验收、交楼等的一切手续。但依据已查明的事实，诉争商铺竣工验收时间为2014年12月17日，违反商品房买卖合同约定的“出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”之条款，其行为构成违约，应承担违约责任。基于上述理由，被告就本案应承担的违约金为：以购房款176043元为基数，自2010年1月1日起按日万分之二计算至2014年12月17日止，共计1811天，即176043元×1811天×万分之二=63762.77元（保留至小数点后两位）。涉案房屋虽已达到交付条件，但双方约定的委托经营管理期限尚未届满，故原告要求被告支付2014年12月18日至本判决确定履行之日期间的逾期交房违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效后十日内将符合诉争商品房买卖合同（合同编号：滨博003315）约定的滨州中博国际商贸城第2座2层AXXX号商铺交付原告张淑霞；二、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告张淑霞逾期交房违约金63762.77元；三、驳回原告张淑霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4200元，由原告张淑霞负担500元，被告滨州市中博房地产有限公司负担3700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长 裴凯江人民陪审员 寇延涛人民陪审员 崔凤霞二〇一五年八月十七日书 记 员 张 英 关注公众号“”