（2015）穗中法民五终字第3954号

裁判日期: 2015-08-17

公开日期: 2015-08-21

案件名称

刘少敏、邓守宏与广州市雅宝房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州市雅宝房地产开发有限公司,刘少敏,邓守宏

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015）穗中法民五终字第3954号上诉人（原审被告）：广州市雅宝房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：苏桂珠，该公司总经理。委托代理人：陈志勇，广东艾森律师事务所律师。委托代理人：刘红娣，广东艾森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘少敏，住广州市花都区。被上诉人（原审原告）：邓守宏，住广州市花都区。上诉人广州市雅宝房地产开发有限公司（以下简称雅宝公司）因与被上诉人刘少敏、邓守宏商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院于2015年6月18日作出的（2015）穗花法民三初字第414号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘少敏、邓守宏于2015年3月12日提起本案诉讼，请求法院判令：1、雅宝公司退还其已支付的定金100000元整，并依照中国人民银行同期贷款利率支付自2014年4月7日起至实际清偿之日止（暂计至2015年3月15日）利息5994.50元；2、雅宝公司退还其已支付的购房首期款1633313元整，并依照中国人民银行同期贷款利率支付自2014年4月21日起至实际清偿之日止（暂计至2015年3月15日）利息93900.98元；3、本案诉讼费用全部由雅宝公司承担。原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街平步大道中131号雅宝新城8区1栋1601房。雅宝公司为该小区的开发商。涉案房屋已经取得商品房预售许可证。刘少敏、邓守宏系母子关系。2014年4月6日，刘少敏（乙方，买方）与雅宝公司（甲方，卖方）签订《雅宝新城认购协议书》（编号：0031620），约定：乙方认购甲方位于广州市花都区新华街平步大道中131号雅宝新城8区1栋1601号房，总房价为5733313元。首期房款1733313元须在签订认购书七天内支付，余款4000000元办理银行按揭。乙方应在签订本认购书的当天向甲方支付定金100000元，作为签订《贷款合同》和《商品房买卖合同》的担保，该项定金在乙方签署《贷款合同》和《商品房买卖合同》后自动转作购房款，不再另办手续。此认购书在双方签署《商品房买卖合同》生效后，此认购协议书则为买卖合同所代替。在认购书签订当日，刘少敏向某公司支付了定金100000元。2014年4月20日，向某公司支付了首期房款1633313元。至此，刘少敏向某公司支付房款合计为1733313元。后上述款项的付款人变更为邓守宏。2014年8月14日，邓守宏（乙方）与雅宝公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同》（预售），合同相关内容有：乙方所购的商品房为雅宝新城第8区1栋16层1601号房，该商品房建筑面积为390.34平方米，其中，套内建筑面积288.40平方米，共有分摊面积101.94平方米。商品房以套出售，按套内面积计算房价，单价为每平方米19879.73元，总金额为5733313元。第八条：付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.23%，金额1733313元，除首期款外，剩余房款4000000元须于2014年8月1前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行为中国农业银行股份有限公司广州花都支行。第十条逾期付款的违约责任：3、按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过7日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其它账户，乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户。甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日，将乙方已支付房价款退还乙方。合同附件七为补充协议，补充协议第四条为双方关于银行按揭的约定：1、由于买方原因致使银行按揭出现不予办理的，买方须于卖方通知后的一个月内补齐全额房款。逾期视买方放弃此物业，买方所交全部款项由卖方没收。同时，卖方有权将此物业另行出售，无需通知买方。第六条、本补充协议的内容与本合同的内容不一致的，以本补充协议为准。2014年12月17日，雅宝公司委托广东艾某律师事务所罗某律师向邓守宏发出《律师函》，提示邓守宏在签订买卖合同后至今仍未办妥按揭手续，要求邓守宏在收到律师函30天内前往雅宝公司处办妥按揭手续或补齐全额房款，否则将按合同约定对房屋进行处理。2015年2月6日，雅宝公司再次委托广东艾某律师事务所罗某律师向邓守宏发出《律师函》，通知解除雅宝公司与邓守宏于2014年8月14日所签订的《广州市商品房买卖合同》，将物业另行出售，并没收邓守宏所缴纳的全部款项。2015年2月8日，邓守宏收到此《律师函》。2015年3月20日，中国农业银行股份有限公司广州花都支行出具了一份《关于邓守宏个人住房贷款的情况说明》，陈述了邓守宏与其父亲邓某甲作为共同借款人向该行申请个人住房贷款400万元购买涉案房屋的经过及未办妥贷款的原因，证明是邓守宏方未按银行要求补充相关材料，导致一直未办妥贷款。刘少敏在2014年10月间口头上多次向该行申请撤销上述贷款，邓守宏于2015年3月5日书面向该行申请撤销上述贷款。庭审中，刘少敏确认其在《雅宝新城认购协议书》中的全部权利义务转给了其子邓守宏。因此，是由邓守宏与雅宝公司签订了《广州市商品房买卖合同》（预售），雅宝公司对此予以确认。另外，雅宝公司在庭审中明确表示如果刘少敏、邓守宏愿意继续履行合同，重新向银行提交办理按揭贷款的相关材料，雅宝公司同意配合刘少敏、邓守宏办理相关的按揭贷款手续，继续履行商品房买卖合同。而刘少敏、邓守宏明确表示因雅宝公司违约，其不再购买涉案房屋，只要求雅宝公司退回全部购房款。庭审中，原审法院向刘少敏、邓守宏释明，假如涉案合同被认定为有效是否对合同中约定的违约责任进行调整。刘少敏、邓守宏表示，假如涉案合同被法院认定有效，其申请将违约金调整至按中国人民银行同期贷款利率计算再加上雅宝公司为此案支付的律师费为宜。原审法院认为：《雅宝新城认购协议书》及《广州市商品房买卖合同》（预售）均是双方当事人真实意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依合同约定履行各自的义务。本案争议的焦点是邓守宏是否构成违约，雅宝公司没收刘少敏、邓守宏邓某乙支付的全部款项是否合理。《雅宝新城认购协议书》是由刘少敏与雅宝公司签订。之后，刘少敏将该认购书的全部权利义务转让给了其子邓守宏。在邓守宏与雅宝公司签订《广州市商品房买卖合同》（预售）后，认购书即为《广州市商品房买卖合同》（预售）所代替，在认购阶段所缴交的定金100000元则自动转为了购房款。因此，刘少敏、邓守宏要求雅宝公司退还定金100000元及利息的请求，没有法律依据，原审法院不予支持。《广州市商品房买卖合同》（预售）签订后，合同的相对人变更为了邓守宏与雅宝公司，刘少敏则已经退出了与雅宝公司的合同关系。因此，刘少敏要求雅宝公司返还房款及利息的请求，没有法律依据，原审法院不予支持。邓守宏与雅宝公司签订合同后，应按照合同约定积极办理按揭贷款手续，履行付款义务。但由于刘少敏、邓守宏一直未按银行要求补交相关材料，导致贷款一直未办妥，刘少敏、邓守宏后又申请撤销贷款，而刘少敏、邓守宏又未按合同约定在卖方通知后一个月内补齐全额房款，邓守宏的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。双方签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）附件七补充协议第四条第1款约定：“由于买方原因致使银行按揭出现不予办理的，买方须于卖方通知后的一个月内补齐全额房款。逾期视买方放弃此物业，买方所交全部款项由卖方没收。同时，卖方有权将此物业另行出售，无需通知买方。”此条约定，卖方没收买方所交的全部款项为双方对于违约金数额的约定。但庭审中刘少敏、邓守宏认为违约金约定过高，请求予以调低，认为应将违约金调整至按中国人民银行同期贷款利率再加上雅宝公司为此案支付的律师费为宜，认为刘少敏、邓守宏只应承担6万元至7万元的违约责任。原审法院认为，违约金具有补偿和惩罚双重性质，但应以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉处罚违约方。本案双方签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）因刘少敏、邓守宏违约而解除，雅宝公司主张按合同补充协议的约定没收刘少敏、邓守宏已经缴纳的1733313元购房款，而该条款对于违约金数额的约定明显过高，不合情理。因此，刘少敏、邓守宏要求调低的请求有理，原审法院予以采纳。由于雅宝公司对其因刘少敏、邓守宏违约造成的损失作了大概陈述，没有逐项提交具体证据证明，原审法院以雅宝公司的实际损失为基础，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定将违约金调整为300000元。双方签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）已解除，雅宝公司应将收取的购房款扣除应收取的违约金300000元后，将余款1433313元（1733313元－300000元）返还给邓守宏。对于邓守宏要求的利息损失，因违约方为邓守宏，对于此项请求，本院不予支持。故对邓守宏的诉讼请求，合理部分，原审法院予以支持。不当部分，原审法院予以驳回。雅宝公司要求按合同约定没收刘少敏、邓守宏已交的全部款项的抗辩意见，依据不足，原审法院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院判决：一、广州市雅宝房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向邓守宏返还购房款1433313元；二、驳回邓守宏的其他诉讼请求；三、驳回刘少敏的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10500元由刘少敏、邓守宏负担1817元，雅宝公司负担8683元。一审判决后，雅宝公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决完全无视雅宝公司的损失依法应当包括合同履行后的合理利润。房地产行业的合理利润约为交易总额的30%，涉案房产的总价为5733313元，雅宝公司的合理利润为1719993.9元。二、一审判决对案件关键事实认定错误。刘少敏、邓守宏恶意违约，双方在合同中明确约定违约金为1733313元，如刘少敏、邓守宏认为违约金过高，应当承担相应的举证责任。但一审法院却将举证责任推给雅宝公司，违反法律规定。三、一审法院判决等于变相鼓励违约，极其容易造成房地产市场的混乱。在刘少敏、邓守宏主动违约及存在严重主观恶意的情况下，才需要承担30万元的违约金，不足总房价的百分之十，违约成本严重偏低。如房价下跌超过10%，则大多数人会选择主动违约。刘少敏、邓守宏提交书面答辩意见称：一、一审认定刘少敏、邓守宏申请贷款过程中决绝提交申请资料甚至要求撤回贷款资料与事实不符。事实非刘少敏、邓守宏撤销贷款申请，而是银行以邓守宏年龄偏小而拒绝批准贷款。刘少敏、邓守宏于2015年2月26日以律师函的方式向某公司明确表示解除双方的房屋买卖合同，后才于2015年3月5日向递交贷款申请的银行申请撤回相关贷款资料。二、《广州市商品房买卖合同》是格式合同，并未向邓守宏公某，对于加重邓守宏义务，免除雅宝公司义务的条款也没有特别的标记和提示，依法属无效条款，不应以此约束邓守宏。三、退一万步，即使邓守宏存在违约行为，没收全部首付款的违约金标准的约定显失公平，约定明显过高，有违法律法规规定的违约金制度原则。雅宝公司认为其出售房屋的合理利润为1719993.9元，对此既没有证据证明，也明显不符合现阶段房地产市场行情。173万元于2014年4月20日支付至今，雅宝公司无息占用上述资金超过一年时间，已为其节约超过十万的资金成本。根据公平原则予以衡量，参照合同关于违约方承担违约责任支付违约金的约定，及造成合同解除的各种因素，应调整违约金支付金额。综上所述，雅宝公司主张事实不清，证据不充分，恳请二审法院依法查清事实，驳回雅宝公司的上诉请求，以保护刘少敏、邓守宏的合法权益。本院二审查明的事实与原审一致。本院二审认为，本案二审争议的焦点为原审判决邓守宏支付违约金300000元是否适当。案涉《广州市商品房买卖合同》（预售）附件七《补充协议》第四条第1款是关于因买方原因未能支付全额房款应承担的违约责任的约定。该约定是雅宝公司提供的格式条款，且根据该条款的约定，雅宝公司主张的违约金1733313元明显过高。据此原审判决驳回雅宝公司要求邓守宏支付1733313元违约金的诉讼请求并无不当。虽然因邓守宏违约造成案涉合同不能继续履行，雅宝公司的合同利益落空，但雅宝公司仍可将案涉房屋另行出售他人获得利润。雅宝公司上诉称其损失包括合同履行后的合理利润缺乏事实依据，本院不予支持。正如原审法院所述，违约金以赔偿非违约方的损失为主要功能，在雅宝公司未举证证实因邓守宏的违约行为造成其经济损失的具体数额的情况下，原审法院综合考虑双方合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情将违约金调整为300000元并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。雅宝公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审判长　王　维审判员　廖俊莲审判员　覃信群二〇一五年八月十七日书记员　温国林关注微信公众号“”