（2015）青民一终字第1449号

裁判日期: 2015-08-17

公开日期: 2015-10-09

案件名称

李定柱与孙红梅房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李定柱,孙红梅,邱岩滨

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

中华人民共和国山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2015）青民一终字第1449号上诉人(原审原告)李定柱（LEEJUNGJU），大韩民国国籍。委托代理人王娇，山东圣恩律师事务所律师。委托代理人孙海艳，山东圣恩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）孙红梅。委托代理人闻志永，山东海达律师事务所律师。被上诉人（原审第三人)邱岩滨。委托代理人闻志永，山东海达律师事务所律师。上诉人李定柱（LEEJUNGJU）因房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第10473号民事判决，于2015年4月27日向本院提起上诉。本院于2015年6月15日受理后，依法组成由代理审判员侯娜担任审判长、代理审判员安太欣主审本案、代理审判员王蕾参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年7月7日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人李定柱（LEEJUNGJU）的委托代理人王娇、孙海艳，被上诉人邱岩滨，被上诉人孙红梅及邱岩滨的共同委托代理人闻志永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李定柱在原审中诉称，2012年2月17日，第三人邱岩滨作为孙红梅的代理人与李定柱就市南区某房屋签订《房产租赁合同》，合同约定李定柱向孙红梅提供3000元的房屋租赁押金，且合同第十条约定：“甲方违反本合同约定，提前收回房屋或者甲方房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，应按照本合同一个月租金额向乙方支付违约金或者补偿金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。”其后，李定柱与第三人于2014年1月9日签订《房屋租赁续签协议》，续租时间为2014年2月21日至2015年2月20日，租金为60000元。现孙红梅以房屋出售为由单方面无故提前终止租赁、拒不返还剩余房租及押金、拒不进行赔偿并私自换门锁拒绝李定柱入内，该系列行为严重侵犯了李定柱之合法权益并给李定柱造成了巨大的经济损失。故李定柱起诉，请求依法判令：1、孙红梅返还李定柱房屋租赁押金3000元；2、孙红梅返还李定柱合同未到期的剩余一个月房屋租赁费5000元；3、孙红梅支付李定柱以一个月房屋租金额度为限的违约金5000元；4、孙红梅支付采暖费1005.44元；5、本案诉讼费由孙红梅承担。孙红梅、邱岩滨共同辩称，同意退还押金3000元。李定柱的第二项诉讼请求没有依据，孙红梅及第三人从来没有要求李定柱在合同期未满的情况下搬出房屋，是李定柱在未通知孙红梅的情况自行搬出。因合同期未满，李定柱是否在内居住是李定柱的权利，但是李定柱至今未向孙红梅及第三人交还房屋并返还用于缴纳各项电费、煤气费的证件，其要求返还租赁费没有事实和法律依据。而且，按照合同约定，李定柱应该向孙红梅支付未返还房屋的滞纳金，自2015年3月1日起计算至实际交付房屋之日止。孙红梅没有违约，无须向李定柱支付违约金。而且，李定柱在租赁房屋期间，将孙红梅房屋内的地板、洗手盆各项设施损坏，造成损失9500元，应当依法赔偿，并且根据合同规定，应当向孙红梅支付1个月的违约金5000元。李定柱要求支付采暖费没有事实和法律依据，而且李定柱还应当向孙红梅支付欠缴的物业费、水电费等2000元。原审查明，青岛市市南区江西路×号×栋××单元××户的房屋产权人系孙红梅，第三人邱岩滨与孙红梅系夫妻关系。2012年2月17日，李定柱作为乙方与孙红梅（甲方）签订《房产租赁合同》，合同约定：甲方将青岛市市南区江西路×号×栋××单元××户房屋租赁给乙方居住使用，租赁期限自2012年2月21日起至2013年2月20日。乙方向甲方交付押金3000元。甲方违反本合同约定，提前收回房屋或甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，应按照本合同一个月租金额向乙方支付违约金或过错补偿金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。在租赁期内，乙方中途擅自退租的，乙方应该按照本合同一个月的租金额度向甲方支付违约金。若违约金不足以弥补甲方损失，乙方还应承担赔偿责任。2012年3月8日，李定柱向孙红梅交付房屋押金3000元。合同到期后，李定柱、孙红梅双方签订了续租协议至2014年2月20日。2014年1月9日，李定柱、孙红梅双方再次签订《房屋租赁续签协议》，协议约定李定柱继续租赁孙红梅房屋至2015年2月20日，年租金6万元。李定柱提交录音光盘一份，称该份录音系李定柱的律师与孙红梅的通话录音，据此主张孙红梅单方提前终止租赁并私自更换门锁、拒绝李定柱入内，故孙红梅应当承担相应的违约责任。李定柱另提供采暖费发票一份，主张其于2014年10月28日全额缴付2014-2015年度取暖费2214元，但李定柱没有居住到供暖结束，因此，孙红梅应当退还2015年2月1日至2015年4月5日的暖气费，每日15.71元，共计64天，合计1005.44元。孙红梅对录音光盘质证后称该光盘听不出谁的声音，也听不出时间来，不予认可；对供暖发票的质证意见是真实性无异议，但是根据合同约定，租赁期内的取暖费应该由李定柱来承担。孙红梅提交停电通知一份，主张李定柱在租赁期内有62.93元电费没有缴纳，其应当及时缴纳。孙红梅另提供照片七张，主张李定柱在租赁期间，损坏涉案房屋内的设施，给孙红梅造成损失9500元。李定柱质证意见是：对停电通知真实性没有异议，但是因为房东换锁的原因，李定柱提前搬离，没有实际使用，故该费用不应该由李定柱承担；对于照片的真实性和证明事项均有异议，因从照片无法看出是取自租赁房屋，造成的实际损失应该由专业机构进行评估；且涉案房屋自身就有损耗，物业交接单也没有写明具体情况，李定柱在使用过程中，并未使用不当，所以不应该承担赔偿责任，孙红梅也没有证据证明该损害是李定柱造成的。庭审中，孙红梅提交录像一份，经当庭播放，可见2015年1月31日，孙红梅在物业等多人陪同下进入涉案房屋将水电关闭，同时通过录像可见涉案房屋内已经整理完毕，并无李定柱的物品。李定柱质证后称：从视频当中看不出是物业的工作人员；门锁并没有坏，证明房东有钥匙，印证了房东是私自换锁，导致李定柱无法进入涉案房屋。原审认为，双方当事人在自愿基础上签订的合同，其内容不违反法律规定，双方当事人均应履行合同义务。当事人违反合同约定给对方造成损失，应当承担相应的违约责任。本案中，李定柱承租孙红梅的房屋，双方均应当按照合同约定履行相应义务。李定柱租赁青岛市市南区江西路×号×栋××单元××户房屋租赁期限至2015年2月20日，为此李定柱向孙红梅支付了押金3000元及年度租金60000元。李定柱以其未承租到2015年2月20日为由要求孙红梅退还部分租房款、供热费及押金、违约金；孙红梅认为，李定柱2015年1月份自己提前搬走而未通知孙红梅构成违约，房租、供热费、违约金不应给付李定柱，押金3000元可以退还。通过庭审，本案争议焦点为李定柱搬离涉案房屋是否与孙红梅达成一致，双方在履行合同中是否有违约行为。由双方当庭陈述可知，因涉案房屋即将到期，2015年1月，孙红梅与李定柱联系商议是否续租事宜，孙红梅告知李定柱不再续租，李定柱需自行寻找其他房屋进行租赁居住。李定柱称孙红梅要求其提前搬离涉案房屋，但李定柱还没有从涉案房屋搬离时孙红梅便将门锁换掉；孙红梅称其未让李定柱提前搬离，李定柱于2015年1月份找到了其他房屋并入住，所以李定柱就向孙红梅要房租，后孙红梅多次联系李定柱一直未联系上，孙红梅于2015年1月31日在物业人员陪同下才进入涉案房屋关闭水电。通过孙红梅提交的录像光盘，孙红梅于2015年1月31日进入涉案房屋时该房屋已经整理完毕，并非李定柱所述其未搬走。同时，李定柱也未提供证据证明孙红梅要求李定柱提前搬离涉案房屋，因此，对李定柱所称的孙红梅要求其搬离涉案房屋的主张不予认可。由此可知，李定柱是在未与孙红梅商量的情况下自行搬离涉案房屋，是李定柱违约。根据合同约定“在租赁期内，乙方中途擅自退租的，乙方应该按照本合同一个月的租金额度向甲方支付违约金”，自2015年1月31日至2015年2月20日不足一个月，因此，对李定柱请求的退还剩余房租5000元、给付违约金5000元的诉讼请求不予支持。对于李定柱主张的2015年2月1日至2015年4月5日的取暖费，因供暖期内的供暖费应由李定柱自行承担，同时，李定柱使用涉案房屋虽未至2015年4月5日供暖期结束，但通过孙红梅提交的照片及录像可知，李定柱使用涉案房屋期间对房屋的地板、洗手盆等均造成了不同程度的破坏，李定柱虽不予认可，但在交付涉案房屋前房东不会将毁坏的洗手盆交付租客使用，通过常识亦可推断，李定柱对孙红梅的房屋造成了破坏，双方应本着案结事了的态度解决本纠纷，因此，对李定柱请求退还取暖费不予支持。对于押金3000元，因孙红梅及第三人亦同意退还，因此，对于李定柱要求孙红梅退还押金3000元的主张，依法予以支持。综上，原审依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、孙红梅、邱岩滨于判决生效之日起十日内向李定柱（LEEJUNGJU）返还押金3000元。二、驳回李定柱（LEEJUNGJU）的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，李定柱、孙红梅各负担75元。因上述费用李定柱已预交，孙红梅于判决生效之日起十日内给付李定柱。宣判后，李定柱不服一审判决，向本院提起上诉称：一、关于违约金的主张。根据被上诉人在一审中提交的录像资料可知，其在2015年1月31日未通知上诉人即私自更换门锁，严重妨害了上诉人对租赁房屋的使用权，其行为实际构成“提前收回房屋”的事实，理应按照双方租赁合同第十条的约定支付违约金。1、根据上诉人落实相关部门，欠付水电费只需按照规定支付滞纳金即可，而非被上诉人所述要更换门锁进入室内关闭水电，故其行为系提前收回房屋的行为。2、双方协议租赁期限及上诉人实际交纳租金期限均至2015年2月20日，上诉人并未违反约定提前退租，原审对此认定错误。3、原审在无任何证据及逻辑支持的情况下，就推定上诉人对被上诉人的房屋造成破坏，系滥用事实推定规则。4、被上诉人未通知上诉人即私自更换门锁，致使上诉人无法进入涉案房屋，更无法在2015年2月20日及时交接房屋及相关证件，故交接事宜的延迟并非上诉人违反合同约定。二、关于上诉人要求返还剩余房屋租赁费的主张。被上诉人于2015年1月31日私自更换门锁，严重妨害了上诉人2015年1月31日至2015年2月20日对租赁房屋的合法使用权，故上诉人要求返还房屋租赁费的主张合理合法。三、关于上诉人要求返还采暖费的主张。双方合同约定上诉人仅承担租赁期间的暖气费。因被上诉人私自更换门锁致使租赁合同于2015年1月31日提前终止，故上诉人据此请求退换预付的2015年1月31日至2015年4月5日的采暖费符合双方合同约定。因此，请求二审撤销原判，依法改判被上诉人返还上诉人合同未到期的剩余一个月房屋租赁费5000元、支付上诉人以一个月房屋租金额度为限的违约金5000元并返还上诉人垫付的采暖费1005.44元。被上诉人孙红梅、邱岩滨共同答辩称：上诉人的上诉请求无事实及法律依据，应依法驳回。1、被上诉人未要求上诉人提前搬离租赁房屋，上诉人自行搬离该房屋系擅自退租，应按照双方合同第十条的约定支付被上诉人一个月租金的违约金5000元。2、合同约定的租赁期限虽已届满，但上诉人至今也未与被上诉人办理返还、交接手续，其应按照合同约定向被上诉人支付相应的滞纳金。3、上诉人承租期间造成房屋地板及多处附属设施破坏，应依约赔偿全部损失并支付一个月租金的违约金5000元。4、被上诉人垫付的水费、天然气费及物业费等共计2000元应由上诉人承担。二审期间，被上诉人提交收款收据一份，以证明上诉人搬离之前未交纳物业费和电梯运营费。上诉人质证称需对此庭后落实。庭审后，上诉人诉讼代理人书面回复本院称：该费用计算有误，上诉人仅应承担居住至2015年1月30日的物业费和电梯运营费。本院二审查明的事实与原审查明一致。本案经调解，双方当事人未达成一致意见。本院认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人以被上诉人提前收回出租房屋为由要求其承担违约责任，依法应对此承担举证证明责任。但从双方举证情况及本案事实看：首先，上诉人在一审期间提交的通话录音证据仅能证明双方对涉案房屋更换门锁事宜存在争议，且该录音证据也显示被上诉人对上诉人关于被上诉人私自更换门锁的主张不予认可，故该证据不足以证明被上诉人存在私自更换门锁的行为。其次，被上诉人提交的录像资料不仅可以证明其根据涉案房屋所在小区物业公司要求于2015年1月31日在物业公司多名工作人员陪同下进入该房屋将水电关闭的事实，而且，该录像也显示当时涉案房屋内已经整理完毕，其中并无上诉人的物品，故上述证据也可以证明被上诉人并非私自更换涉案房屋门锁。第三，上诉人未提交其他证据证明在2015年1月31日至2015年2月20日期间被上诉人存在提前收回出租房屋或者严重妨害上诉人对涉案房屋行使合法使用权的行为。因此，上诉人提供的证据不足以证明其主张，依法应当承担举证不能的不利后果，故其关于被上诉人应退还一个月房屋租赁费并承担违约金的诉讼请求不应得到支持。虽然双方协议租赁期限至2015年2月20日届满，但从双方在二审的诉辩主张可以看出，上诉人在该年度采暖期结束后仍未将涉案租赁房屋交还被上诉人，故其主张被上诉人返还其部分采暖费也无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人李定柱的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由上诉人李定柱负担。本判决为终审判决。审　判　长　　侯　娜代理审判员　　安太欣代理审判员　　王　蕾二〇一五年八月十七日书　记　员　　胡浩东关注公众号“”