（2015）金执异字第22号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2017-09-26
案件名称
上海市金山惠民村镇银行有限责任公司与上海松桂钢材有限公司借款合同纠纷其他执行裁定书
法院
上海市金山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
案由
法律依据
全文
上海市金山区人民法院执 行 裁 定 书（2015）金执异字第22号案外人瑞某(上海)机电设备有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人赵彧。申请执行人上海市金山惠民村镇银行有限责任公司，住所地上海市金山区。法定代表人邢敏。委托代理人沈人类，上海理度律师事务所律师。被执行人上海松桂钢材有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人凌晖。本院在执行申请执行人上海市金山惠民村镇银行有限责任公司与被执行人上海松桂钢材有限公司借款合同纠纷一案中，查封了被执行人名下位于上海市松江区洞泾镇沈砖公路XXX弄XXX号全幢房产，并裁定评估拍卖该房产。案外人瑞某(上海)机电设备有限公司提出异议，主某上述房产的部分在查封前已经出租给案外人，请求确认其享有的租赁权和合法占有权，并负担租赁权予以变现。本院予以受理并组成合议庭依法进行审查，现审查终结。案外人认为其就涉案房产(部分)签订了合法有效的房屋租赁合同，并根据合同及时支付租金和占用使用涉案房产(部分)，故人民法院应当依法保护其租赁权及合法占有权，并在拍卖时负担租赁权予以变现。案外人为证明其主某，向本院提交《租赁合同》1份、《房屋租赁合同》1份、《上海市房地产权证》1套、中国银行《客户借记回单》3份、《缴费通知单》及明细1份予以证实。申请执行人不同意案外人主某，提交书面答辩意见如下：一、涉案房产系被执行人抵押给申请执行人，且在查封时仍在被执行人名下，法院的查封无论是实体上还是程序上都合法有效。二、涉案房产系被执行人所有，案外人就涉案房产签订的《房屋租赁合同》未得到被执行人的认可，应属无效。三、涉案房产抵押登记在前，租赁在后，案外人所某某的租赁权不得对抗申请执行人。本院查明：一、2012年5月15日，被执行人就涉案房产设立抵押登记，抵押权人即本案申请执行人，债务履行期限自2012年5月15日至2015年5月14日。二、2012年11月7日，被执行人与徐杨柳就涉案房产签订《租赁合同》，约定将涉案房产全部出租给徐杨柳，并约定徐杨柳享有转租权。三、2014年7月23日，本院依申请对涉案房产进行正式查封，查封依据为(2014)金民二(商)初字第1222号，查封期限自2014年7月23日至2016年7月22日。四、2014年8月1日，案外人与徐杨柳签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房产的部分转租给案外人，租期3年，月租金人民币12,100元。五、2014年8月7日，案外人按照合同约定向指定账户转账84,700元(6个月租金及1个月押金)。2015年5月8日再次向同一账户转账6个月租金72,600元。六、2015年3月26日，案外人向涉案房产所在园区的管理方上海邵氏企业有限公司转账支付2014年10月18日至2015年2月10日期间的水电费1275.39元。本院认为：根据强制执行相关法律法规的规定，人民法院查封、冻结、扣押财产的承租人主某对抗申请执行人，要求就相应财产负担租赁权予以变现的，须具备三个前提条件：一是在人民法院查封、冻结、扣押财产前，承租人已就相应财产签定合法有效的书面租赁合同；二是在人民法院查封、冻结、扣押财产前，承租人占有使用相应财产；三是承租人按照租赁合同的约定履行支付租金的义务。本案中，尽管案外人按约履行了租金支付义务，但其与徐杨柳签订《房屋租赁合同》和占有使用涉案房产均在本院正式查封之后，因此不得对抗申请执行人。此外，案外人租赁涉案房产也在申请执行人就涉案房产设立抵押登记之后，根据物权及担保相关法律规定，也不得对抗申请执行人。综上，案外人要求涉案房产负担租赁权予以变现的请求，本院难以支持。案外人关于请求本院确认其对涉案房产(部分)的租赁权及合法占有权的主某，不属于强制执行异议程序的裁决事项，案外人可通过另行诉讼解决。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：一、驳回案外人请求确认其对上海市松江区洞泾镇沈砖公路XXX弄XXX号房产享有租赁权及合法占有权的申请；二、驳回案外人请求对上海市松江区洞泾镇沈砖公路XXX弄XXX号房产负担租赁权予以变现的申请。不服本裁定，可自收到本裁定之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 宋凤杰审 判 员 李文华代理审判员 章 跃二〇一五年八月十七日书 记 员 徐志忠附：相关法律条文1、《中华人民共和国物权法》第一百九十条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。……3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日其十五日内向人民法院提起诉讼。 来源：百度搜索“”