（2015）梧民一终字第156号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-09-29
案件名称
周建胜与黄丽冰、黄伟国房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区梧州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区梧州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广西壮族自治区梧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）梧民一终字第156号上诉人（一审被告）黄丽冰。委托代理人陈建平，广西建梧律师事务所律师。被上诉人（一审原告）周建胜，广西长洲水电开发有限责任公司工作。委托代理人唐保定，广西通途律师事务所律师。一审被告黄伟国，贺州市政府工作。委托代理人林灿，广西皓元律师事务所律师。上诉人黄丽冰因与被上诉人周建胜、一审被告黄伟国房屋买卖合同纠纷一案，不服梧州市万秀区人民法院（2014）万民初字第1087号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年6月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月30日进行了审理。上诉人黄丽冰的委托代理人陈建平，被上诉人周建胜及其委托代理人唐保定，一审被告黄伟国的委托代理人林灿参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2007年1月1日，原告周建胜（乙方）与被告黄伟国（甲方）签订《房屋买卖合同》1份，载明：“（1）甲方有壹套房屋在西江三路地委大院内第九幢一O二房，买给乙方共价为肆万柒仟元正。（2）乙方接受甲方房屋肆万柒仟元正的单价。（3）乙方支付房屋全部款后，甲方请将房屋的有关证件给乙方，双方订一式三份合同。（4）从2007年元月1日起，房屋的一切产权归乙方所有，2006年12月31日前一切费用由甲方全部负责，2007年1月1日后由乙方负责。（5）本合同一式叁份。甲方：黄伟国.乙方：周建胜.2007年元月1日”。合同签订后，原告周建胜对该房屋进行装修后搬入居住。之后，被告将其向原产权单位购买该房屋的票据、产权证、土地使用权证等资料交给了原告。2013年以来，贺州驻梧州管理处对原梧州地委大院旧房改造，讼争房屋列入改造拆迁范围。2013年8月6日贺州驻梧州管理处与周建胜签订了《原梧州地委大院危旧房改住房改造项目房屋拆迁补偿安置协议书》1份，载明改造住房产权人黄伟国，委托代理人姓名周建胜。2013年12月23日，上述改造旧房单位工作人员对讼争房屋的设施进行验收并与周建胜签订了《大院旧房验收清单》1份。2013年12月24日，贺州驻梧州管理处出具了收据给周建胜，载明收回讼争房屋的房屋产权证（证号：6026227）、国有土地使用权证（证号：002974）的原件。双方因房屋产权归属发生纠纷，原告遂向法院提起诉讼并提出上述诉讼请求。原告认为其与被告在2006年10月份口头协商买卖房屋，原告根据被告的意思先将7000元现金存入被告在建设银行梧州分行开设的账户，之后分别存入15000元、5000元、5000元、5000元、5000元，共计存入42000元，另外5000元是现金支付给被告黄伟国，房款已如数付清，由于双方是同乡彼此较熟悉，所以支付上述房款均不要求被告出具收据。原告支付了全部房款并入住该房，被告将产权证及土地证的原件、被告向单位购买房屋的付款凭证原件交给了原告。2007年1月1日双方补签房屋买卖合同，合同一式三份，双方当事人各持一份，一份送贺州驻梧州管理处存档。之后，原告经多方催告被告办理房屋产权变更登记手续，被告却一直拖着不办，认为双方签订的房屋买卖合同有效，该房屋应归原告所有。被告则认为，讼争的房屋早在1996年房改时，由两被告婚姻存续期间向原产权单位梧州地区行署购买的，两被告对该房屋拥有全部产权，属于共同共有房屋。2006年，被告黄伟国没有经黄丽冰同意，擅自出卖属于无效合同；此外，原告并没有支付房款给被告，原告之所以取得上述房屋的居住权，是租赁取得，被告黄丽冰先认为其不知道黄伟国出卖房屋，后表示知道，但不同意出卖，故作租赁对待，产权证长期没有发生变更登记就是基于上述原因，并非原告购买，因此该房屋产权应归两被告所有。但其没有提供租赁的证据，也没有证据证明其不同意买卖房屋。被告还认为原告的诉讼请求已超过诉讼时效。诉讼过程中，黄伟国申请追加黄丽冰为被告参加诉讼。另查明，讼争房屋原产权单位是梧州地区机关事务管理局，1996年6月3日落实房改政策，梧州地区机关事务管理局（甲方）与被告黄伟国（乙方）签订了《地直驻梧单位公有住房买卖协议》1份，协议载明：甲方同意将座落于梧州市西江三路5号9舍102号住房出售给乙方。黄伟国与黄丽冰夫妻存续期间参加房改，共同拥有该房屋产权。2000年3月22日，以黄伟国名义办理了国有土地使用权证，载明，证号：梧国用（1998）字第002974号，土地使用者黄伟国，座落西江三路5号第9幢102；2008年4月3日，以黄伟国名义办理了房屋产权证，载明证号：梧房权证万秀字第××号，房屋所有权人黄伟国，房屋坐落西江三路大院里14号102房，产别私有房产，房号102，结构混合，所在层数1，建筑面积61.76平方米，设计用途住宅。又查明，因双方对周建胜交付房款数额争议较大，原告以其支付购房款的凭条大部分遗失为由，向该院申请对黄伟国在建设银行梧州分行开设的账户，账号：34×××64＊001，2006年10月1日至2007年12月30日间存款情况进行查询。该院先后调取了被告黄伟国上述账户的现金往来账及原始存款凭条。原告称上述凭证载明的数据中，2006年10月26日，现金存入7000元，2006年11月1日存入15000元，2006年12月6日存入5000元，2007年1月23日存入5000元，2007年4月1日存入4000元，2007年9月5日存入5000元，共计42000元是其支付给被告的购房款，另有余款为现金支付，已全部支付完毕。但上述6份凭条右下方“存款人对‘客户审核’栏内容确认签名”处，仅4份显示“周建胜”，另2份显示“黄伟国”，原告认为“黄伟国”三个字是其书写的。两被告对于银行往来记录与凭证相符，且原告在凭证右下方签名“周建胜”的4笔存款共计31000元，表示属原告缴付的租金款项，对于2007年1月23日存入5000元、2007年9月5日存入5000元，共计10000元的凭条右下方签写“黄伟国”的存款认为不属周建胜支付的款项。因双方意见分歧过大，原告于是向该院提出对笔迹司法鉴定的申请，该院通过抽签选定桂林正诚司法鉴定中心鉴定，该中心作出正诚司鉴（2015）文鉴字第2号文书鉴定意见书，鉴定意见：1、送检日期为2007年1月23日的《中国建设银行存款凭条》，其页面上存款人对“客户审核”栏内容确认签名处及存款人姓名处“黄伟国”签名字迹均不是出自周建胜本人字迹。2、送检日期为2007年9月05日的《中国建设银行存款凭条》，其页面上存款人对“客户审核”栏内容确认签名处及存款人姓名处的“黄伟国”签名字迹均不是出自周建胜本人字迹。原告周建胜垫付了司法鉴定费7620元。根据原告申请，该院到贺州驻梧州管理处核实相关证据，该管理处向该院提供了原、被告在2007年1月1日签订的房屋买卖合同，并出具证明载明：“从2007年7月至2013年11月，梧州市西江三路大院里14号102房（即原地委大院9舍102房）的卫生、水、电费从周建胜的银行帐户扣除”。该管理处工作人员表示，对双方买卖房屋的具体过程不知情。被告认为，该两份证据合同只有黄伟国签名，不能证明原告合法取得房屋，交纳水电费的证明不能说明原告是房屋所有权人。原告申请证人郑某出庭作证，证人证实周建胜与黄伟国曾多次到其所在的评估公司对讼争房屋评估。被告则认为证人只是测绘陈述，不代表交易中心的意见，否认证人证言的真实性。原告称其与黄伟国曾到房屋交易中心申办讼争房屋产权变更登记，出示了《梧州市房屋产权转移登记申请表》1份、《国有土建设用地使用权转让合同》2份、《梧州市国有建设用地使用权交易鉴定申请表1份、《梧州市房地产交易中心交易鉴证书》2份、《评估报告书》1份，但该部分书证载明周建胜单方行为，没有双方签名，也没有显示黄伟国申请产权转移登记或委托评估的事实。被告对此书证的效力持否认态度。被告表示其对被拆迁房屋主张权利，于2013年3月16日庭审中提供了两份催告函，但没有出示相关单位是否收到及收到的时间事实，原告否认该两份书证的真实性。一审法院审理认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告周建胜主张其向被告黄伟国购买座落西江三路14号大院里102号房屋，并向对方支付了对价的事实，提供了原、被告双方在2007年1月1日签订立的《房屋买卖合同》和支付被告黄伟国31000元的购房款的银行存款凭条及支付部分现金主张，提供了贺州驻梧州管理处收回房屋所有权证、国有土地使用权证原件的收据及购买公有住房的部分单据原件，且周建胜按合同约定自2007年1月份起对该房屋占有、使用、收益，时间长达8年，期间原产权人黄伟国、黄丽冰没有异议，房屋交易过程中，被告黄伟国收取房款后，交付上述书证原件的行为足以说明被告出售房屋的意思表示是真实的。上述书证与双方的交易行为及原告主张支付了讼争房屋合理对价，与双方签订的《房屋买卖合同》第（3）条约定内容“乙方支付房屋全部款后，甲方请将房屋的有关证件给乙方。”相印证。因此，该院认为原、被告双方签订的房屋买卖合同是双方在平等、自愿、协商一致的基础上订立的合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，双方当事人应共同遵守履行。原告已履行了合同约定的义务，但被告将房屋出卖后不配合原告办理产权变更登记手续，显属违约，依法应承担相应的民事责任。原告主张其与被告签订的梧州市西江三路大院里14号102房（即原梧州市西江三路5号地委大院9舍102房）房屋买卖合同有效、房屋产权归其所有的诉讼请求，依法有据，该院予以支持。被告先称房屋买卖合同仅黄伟国单方签名，被告黄丽冰不知情，后称知情而不同意出卖，主张合同无效的辩解，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定精神。本案中，黄伟国出卖房屋给周建胜，黄丽冰与黄伟国夫妻关系存续期间一直共同生活，对于黄伟国出卖房屋并将产权证等证件交给房屋买受人，且周建胜占有房屋长达8年，被告一直没有主张房屋的权利；黄丽冰称其知道此事后不同意出卖房屋，但没有提供相应的证据证明；2013年3月份，贺州市驻梧州管理处出台《原梧州地委大院危旧房改住房改造项目拆迁补偿安置方案》，2013年8月6日贺州市驻梧州管理处与周建胜签订了《原梧州地委大院危旧房改住房改造项目房屋拆迁补偿安置协议书》等重大事件，黄丽冰应当知道讼争房屋列入拆迁范围，却亦一直没有主张权利，由此，该院认为黄丽冰对黄伟国出卖房屋的行为属知道，属夫妻双方共同意思表示，其不得以不知情对抗善意的第三人周建胜。因此，黄丽冰以其对黄伟国的房屋买卖行为不知情主张该合同无效的辩解意见与事实、法律相悖，其后又表示知情而不同意，但没有相应证据证明，因此，其辩解意见理据不足，该院不予采纳。被告主张房屋租赁，因举证不足，该院依法不予采信。被告关于原告诉讼请求已超过诉讼时效的辩解，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”的规定精神，上述当事人签订的《房屋买卖合同》没有约定产权变更登记的履行期限和协助履行方式，属于不能确定履行期限的情形，被告不履行房屋权属证变更登记义务，却以原告诉讼请求超过诉讼时效进行抗辩，没有法律依据，理由不充分，该院不予采纳。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，判决：一、原告周建胜与被告黄伟国在2007年1月1日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、座落于梧州市西江三路大院里14号102房（即原西江三路5号9舍102房）产权归原告周建胜所有。一审案件受理费976元，司法鉴定费7620元，共计8596元，由原告周建胜负担司法鉴定费7620元，被告黄伟国、黄丽冰负担案件受理费976元。上诉人黄丽冰不服一审判决，上诉称：1、一审认定事实错误。一审以被上诉人与一审被告签订了房屋买卖合同并支付了31000元就认定双方的买卖合同成立是错误的。2、本案讼争的房屋属于上诉人与一审被告共同共有，一审被告擅自将房屋出售给被上诉人是无权处分，是无效行为。且被上诉人取得不属于善意取得，该房屋所有权不应发生变动。综上，请求二审法院依法改判被上诉人与一审被告于2007年1月1日签订的《房屋买卖合同》属无效合同，本案的一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人周建胜辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律恰当。请求二审法院依法予以维持，驳回上诉。一审被告黄伟国辩称：一审被告与被上诉人于2007年1月1日签订《房屋买卖合同》属于无效合同，请求二审法院依法改判。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案讼争的房屋是登记在一审被告一个人名下，一审被告自己与被上诉人于2007年1月1日签订了《房屋买卖合同》并将房屋交付给了被上诉人使用，该合同是真实有效的，且主要的合同义务已履行完毕。上诉人以房屋共有人的身份申请确认合同无效没有法律依据，且房屋已经交付给被上诉人长达八年之久，上诉人称完全不知情不符合常理，之后又称是租赁给被上诉人，但又不能提供充足的证据予以证实。因此，一审认定被上诉人与一审被告于2007年1月1日签订的《房屋买卖合同》双方已经履行了主要的合同义务是正确的，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉因理据不足，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费976元，由上诉人黄丽冰负担。本判决为终审判决。审判长曾超审判员蒋鸣平代理审判员莫芮二〇一五年八月十七日书记员梁军 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