（2015）钦南民初字第1576号

裁判日期: 2015-08-17

公开日期: 2016-01-12

案件名称

广西钦州市雄泰房地产开发有限公司与钦州市商业食品公司、朱常青返还原物纠纷一审民事判决书

法院

钦州市钦南区人民法院

所属地区

钦州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

广西钦州市雄泰房地产开发有限公司,钦州市商业食品公司,朱常青

案由

返还原物纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第二十八条，第九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国侵权责任法》：第二条第一款，第三条，第十五条第一款

全文

广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院民事判决书（2015）钦南民初字第1576号原告广西钦州市雄泰房地产开发有限公司。住所地：钦州市民安街**号香堤丽景*栋*单元。法定代表人罗有雄，董事长。委托代理人颜济平，广西源群律师事务所律师。委托代理人李慧基，钦州市法律援助中心法律工作者。被告钦州市商业食品公司。住所地：钦州市人民路*号。法定代表人利奕彬。委托代理人何华彬，广西华际律师事务所律师。被告朱常青。委托代理人利创剑，广西华际律师事务所律师。原告广西钦州市雄泰房地产开发有限公司与被告钦州市商业食品公司、朱常青返还原物纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵锋适用简易程序独任审判，于2015年8月4日公开开庭审理了本案。书记员周彦辰担任记录。原告广西钦州市雄泰房地产开发有限公司的委托代理人李慧基、被告钦州市商业食品公司的委托代理人何华彬、被告朱常青的委托代理人利创剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广西钦州市雄泰房地产开发有限公司诉称，2008年，原告经过司法处置，并经钦州市钦北区人民法院于2009年8月21日作出（2008）钦北法执字第169-1号民事裁定书，裁定将被告钦州市商业食品公司享有使用权的位于钦州市人民路东面国有建设用地使用权［土地证号：钦国用（2008）第A23**号，面积4065.82平方米］及地上建（构）筑物作价6183600元交付原告用于抵偿被告钦州市商业食品公司所欠原告的全部债务，该财产权（土地以及房屋）自裁定书送达原告和被告钦州市商业食品公司时起转移。裁定书于同日发生法律效力，因此原告于2009年8月21日起已经取得上述财产包括钦州市人民路东风市场西面起原属被告钦州市商业食品公司所有的第1-10间商铺在内的所有权。原告筹划整合开发上述地产期间，被告钦州市商业食品公司和他人之前签订的商铺（房屋）租赁合同已经在2014年4月30日期满，原告于2014年4月27日在钦州日报刊登了《关于续签商铺（房屋）租赁合同的公告》，明确：“请有续租意向的各商铺（房屋）租赁户于原租赁合同期满前到原告处完成续签房屋租赁合同手续，逾期不办理续签手续的，原告将通过法律途径收回房屋另行处置”。原告先后多次派人到被告朱常青的商铺要求续签租赁合同均遭被告拒绝。另外，被告钦州市商业食品公司于2014年4月28日向该地块上的所有租户发出一份《关于合同顺延的通知》，明确要求与被告朱常青顺延租赁合同。原告于2009年8月21日已经取得上述财产包括钦州市人民路东风市场西面起原属被告钦州市商业食品公司所有的第1-10间商铺在内的所有权，且被告钦州市商业食品公司和他人之前签订的商铺（房屋）租赁合同已届满，移交财产的条件已成就，财产理应交原告管理使用，但经原告多次催促移交，被告钦州市商业食品公司不予理睬，还自行向租户发出合同顺延的通知，继续收取租金。被告的行为违反诚实守信原则，违反《物权法》、《侵权责任法》的规定，是侵权行为。为此，请求人民法院判决：1、两被告立即将钦州市人民路东风市场西门起原属被告钦州市商业食品公司所有的第1-2间商铺交还给原告；2、被告钦州市商业食品公司赔偿侵占原告商铺租金损失73200元（从2014年5月1日至2015年4月30日止，每月租金按6100元计算）。被告钦州市商业食品公司辩称，本案的法律关系是合同纠纷，原告没有按约定帮助被告钦州市商业食品公司完成企业改制和职工安置，企业改制和职工安置是附带条件，原告的请求没有法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。被告朱常青辩称，争议房屋是被告钦州市商业食品公司所有，被告朱常青与被告钦州市商业食品公司签订合同并交付租金，租赁合同是合法有效的。被告朱常青同意被告钦州市商业食品公司的答辩意见，原告的请求没有法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。原告提供证据如下：1、企业法人营业执照、组织机构代码、法定代表人身份发证明、电脑咨询单，证实原、被告的基本情况；2、民事裁定书，证实原告经过司法程序，合法取得被告钦州市商业食品公司原享有所有权的位于钦州市人民路东面的国有建设用地使用权及地地建筑物的财产所有权；3、土地使用权证，证实原告依法取得被告钦州市商业食品公司原享有所有权的位于钦州市人民路东面的国有建设用地使用权；4、宗地图，证实原告的土地使用权证的四至范围；5、钦州市人力资源和社会保障局钦人社函（2010）5号《关于钦州市商业食品公司改制职工安置费用的批复》，证明被告钦州市商业食品公司符合改制各项条件；6、钦州市商务局文件钦商政发（2010）33号《钦州市商务局关于请求批准钦州市商业食品公司改制方案的请求》，证明被告钦州市商业食品公司符合改制各项条件；《关于市商业食品公司改制方案的说明》、《钦州市商业食品公司企业改制方案》，证明：（1）被告钦州市商业食品公司改制基准日为2010年6月30日；（2）被告钦州市商业食品公司实现二置换后就可以关闭销号；（3）改制工作完成后，三个留守人员的工资由商业局发放，与本案争议的商铺收入无关；（4）企业关闭注销、职工住房拆迁安置等事宜均是改制后的事宜；（5）职工房改房拆迁安置是原告与职工之间的关系，不是第三人企业改制的前置条件，也不是第三人不移交财产的理由，不是被告钦州市商业食品公司改制的前置条件，与被告钦州市商业食品公司的改制无关；7、钦州市国土资源局钦市国土资函（2009）422号《关于钦州市商业食品公司位于钦州市人民路东面建设用地司法处置及土地出让金有关问题的复函》，证明企业职工安置工作是多部门的工作，不全是原告的责任，企业职工安置与职工住房拆迁安置不是同一概念；8、钦州市商务局钦商办发（2014）5号《关于尽快抓紧完成改制企业的清算移交注销等的通知》，证明被告钦州市商业食品公司改制已完成，向原告移交讼争财产的条件已经成就；9、《关于办理资产过户涉及缴税有关问题的请示》，证明被告钦州市商业食品公司改制已完成，向原告移交财产的条件已成就；10、《钦州市商业食品公司改制情况》，证明原告于2007年通过华融公司买下被告钦州市商业食品公司的债权，并经法院法院判决获得被告钦州市商业食品公司的所有资产；11、抵押合同、人民币资金借款合同及抵押物清单，证明原告获得被告钦州市商业食品公司资产的过程及受让财产的基本情况。12、钦州日报，证实原告于2014年4月17日在钦州日报发表续签商铺（房屋）租赁合同的公告。被告钦州市商业食品公司对原告的证据质证如下：对证据1没有异议；证据2、3的真实性、合法性无异议，但对关联性和证明内容有异议，裁定书第2页第3行说到双方对被告钦州市商业食品公司改制和职工拆迁安置问题达成协议，所以原告说取得争议房屋所有权没有事实依据；对证据4的关联性有异议，证据中的抵押物清单不包含职工宿舍楼，原告所得土地没有宗地图上所说的4000多平方米；对证据5的关联性有异议，该证据说明钦州市商业食品公司没有完成改制方案；证据6证实了被告钦州市商业食品公司改制没有完成，尚未销号；证据7证实职工安置和拆迁补偿未办理完成；对证据8、9的关联性有异议，证明改制没有完成；证据10证明企业改制未完成；对证据11原告证明的内容有异议，不符合事实，抵押物中没有提及职工宿舍，原告所说的受让财产没有事实依据；对证据12，公告有限制性，不能确认钦州日报有无权利登此类公告。被告朱常青质证意见：对证据1没有异议；对证据2的三性无异议，但证明原告取得使用权是附带条件的；对证据3-11同意被告钦州市商业食品公司的质证意见；对证据12没有异议，但当时原告没有权属，所以是被告钦州市商业食品公司续签合同。被告钦州市商业食品公司举证如下：1、民事裁定书，证明原告要做好安置被告的职工、职工住房拆迁安置，土地证过户税由原告负担；2、转账凭证，证明被告钦州市商业食品公司代原告支付土地出让金税费；3、钦州市国土资源局钦市国土资函（2009）422号《关于钦州市商业食品公司位于钦州市人民路东面建设用地司法处置及土地出让金有关问题的复函》，证明被告钦州市商业食品公司的职工安置，由原告负责解决；4、原告与被告钦州市商业食品公司的《协议书》，证明双方约定改制未完成之前，原告不得采取任何强制措施，影响或干扰被告的正常运行；5、钦州市人民政府办公室文件处理笺、钦州市商务局《关于广西钦州市雄泰房地产开发有限公司﹤关于要求尽快开发建设钦州市雄泰商业广场项目的请求﹥的调查情况汇报》、钦州市商业食品公司《关于我公司相关资产移交的说明》，证明被告钦州市商业食品公司改制未完成，还有16户职工住房拆迁没有安置好；6、钦州市人民政府《政务督查》第4期，证明原告与被告钦州市商业食品公司的职工住房拆迁安置等问题尚未解决；7、钦州市商业食品公司的银行开户许可证、组织机构代码证、税务登记证、营业执照，证明被告钦州市商业食品公司的改制工作还没有完成，还没有走到企业关闭销号的程序；8、钦州市商务局《关于钦州市商业食品公司改制工作进展情况的说明》，证明被告钦州市商业食品公司的改制工作还没有完成，还没有走到企业关闭销号的程序；9、被告钦州市商业食品公司《关于我公司与雄泰公司资产移交问题的说明》，证明：被告钦州市商业食品公司的企业改制未完成，没有办完所有手续；职工安置未完成；住房拆迁未完成相关手续，责任是原告未完成相关义务。原告质证意见：对证据1的真实性无异议，但对证明内容有异议；对证据2的真实性没有异议，但与本案无关；对证据3的真实性无异议，但对证明内容有异议，国土资源局是说由钦北区主管部门和原告方负责解决；对证据4的真实性无异议，目前被告钦州市商业食品公司已改制完成，原告也按约定支付差额差额养老金等费用，原告已经履行义务完毕；对证据5的真实性无异议，但对证明内容有异议，职工安置和住房拆迁是不同法律关系，职工安置已经完成，房屋拆迁是被告的事情；证据6不能证明改制工作未完成；对证据7无异议；证据8是被告钦州市商业食品公司自己出示的证据不可采信；证据9是单方说明，原告不认可。被告朱常青质证没有异议。被告朱常青没有向法庭提供证据。本院对证据的分析，原告及被告钦州市商业食品公司提供的证据，当事人对证据的真实性均无异议，本院对这些证据的真实性予以认定。本院依据这些证据，结合当事人的庭上陈述、质证和辩论意见作案件事实认定。经审理查明，2009年8月21日，钦州市钦北区人民法院作出（2008）钦北法执字第169-1号民事裁定书。裁定书内容有：钦州市钦北区人民法院依据发生法律效力的（2008）钦北民初字第78号民事判决书，于2008年8月13日向被执行人钦州市商业食品公司发出执行通知书，责令被执行人在2008年8月25日前履行偿还申请执行人广西钦州市雄泰房地产开发有限公司借款本金4500000元及利息。钦州市钦北区人民法院在执行过程中，查明被执行人钦州市商业食品公司与申请执行人广西钦州市雄泰房地产开发有限公司对有关被执行人的改制，职工安置及拆迁补偿等问题均达成了具体的补偿协议。裁定书裁定：将被执行人钦州市商业食品公司享有使用权的位于钦州市人民路东面国有建设用地使用权［土地使用权证号：钦国用（2008）第A2392号，面积4065.82平方米］及地上建（构）筑物作价6183600元交付申请执行人广西钦州市雄泰房地产开发有限公司用于抵偿钦州市商业食品公司所欠广西钦州市雄泰房地产开发有限公司抵偿本案全部债务，该财产权自裁定送达双方当事人时发生转移。裁定作出后已送达双方当事人，裁定书已发生法律效力。2011年5月6日，原告广西钦州市雄泰房地产开发有限公司办理了上述宗地的土地使用权证，土地使用权证号为：钦国用（2011）第A0450号。2008年9月4日，原告广西钦州市雄泰房地产开发有限公司与被告钦州市商业食品公司达成《协议书》，协议的第二条规定：在钦州市商业食品公司改制没有完成之前，广西钦州市雄泰房地产开发有限公司不得采取任何强制措施，影响或者干扰钦州市商业食品公司的正常运转；广西钦州市雄泰房地产开发有限公司同时补偿钦州市商业食品公司471000元作为钦州市商业食品公司补缴职工养老金、失业金及补发职工工资、报销职工医药费等费用；上述费用，在钦州市商业食品公司将钦州市人民路的房地产及其他全部资产以物抵债给广西钦州市雄泰房地产开发有限公司或实现钦北区人民法院（2008）钦北民初字第78号民事判决确定给广西钦州市雄泰房地产开发有限公司的债权时，广西钦州市雄泰房地产开发有限公司才支付给钦州市商业食品公司。钦州市商业食品公司的改制基准日为2010年6月30日，自改制实施以来，现基本完成职工安置工作，人事档案（包括离退休人员）已全部移交户口所在地的社区管理，但企业债权债务尚未清算清偿，文秘、财务账册等档案资料还在整理中，企业未有关闭销号。本案讼争的钦州市人民路东风市场西门起第1-2间商铺，是被告钦州市商业食品公司租赁给被告朱常青的，原租期至2014年4月30日止。2014年4月28日，被告钦州市商业食品公司与被告朱常青为本案争议的商铺签订了续租合同，月租金6800元，租金从2014年5月1日起开始计算。2014年4月17日，原告广西钦州市雄泰房地产开发有限公司在钦州日报刊登《关于续签商铺（房屋）租赁合同的公告》。公告通知原钦州市商业食品公司商铺（房屋）租赁户：广西钦州市雄泰房地产开发有限公司通过司法处置，并经钦北区人民法院（2008）钦北法执字第169-1号民事裁定书作出裁定，取得了钦州市商业食品公司的房地产及其他全部资产。原租赁合同于2014年4月30日到期，从2014年5月1日起由我公司与原承租人重新签订租赁合同。请有续租意向的各原商铺（房屋）租赁户于原租赁合同期满前到我公司完成续签房屋租赁合同手续。等等。发出公告后，被告朱常青没有与原告广西钦州市雄泰房地产开发有限公司签订商铺租赁合同，而是于2014年4月28日与被告钦州市商业食品公司签订了商铺续租合同，并至今使用商铺。本院认为，本案讼争的商铺，位于被告钦州市商业食品公司原享有土地使用权的钦州市人民路东面，土地使用权证号为钦国用（2008）第A2392号，面积4065.82平方米的土地范围内，钦州市钦北区人民法院作出（2008）钦北法执字第169-1号民事裁定书将该土地及地上建（构）筑物作价6183600元交付原告用于抵偿被告钦州市商业食品公司所欠原告的债务，该裁定书已发生法律效力。原告于2011年5月6日重新办理了该土地的土地使用权证，土地使用权证号为：钦国用（2011）第A0450号。按照《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。由于原告取得本案争议土地及地上建（构）筑物的（2008）钦北法执字第169-1号民事裁定书早已生效，并且原告于2011年5月6日重新办理了该土地的土地使用权证，原告从（2008）钦北法执字第169-1号民事裁定书生效时已经是该争议土地及地上建（构）筑物的土地使用权享有者及地上建（构）筑物的所有权者，本案讼争的商铺属于上述争议土地的地上建（构）筑物，原告享有所有权。被告钦州市商业食品公司在本案讼争商铺的所有权和使用权的情况下，与被告朱常青于2014年4月28日签订了商铺续租合同，损害了权利人即原告的合法权益，合同无效。被告钦州市商业食品公司、朱常青应将该商铺交还原告。被告钦州市商业食品公司占用商铺与被告朱常青于2014年4月28日签订了续租合同并收取租金，行为不合法，原告要求被告钦州市商业食品公司赔偿从2014年5月1日至2015年4月30日止侵占商铺的租金损失合法合理，本院予以支持。两被告签订的合同月租金为6800元，租金从2014年5月1日起开始计算，原告要求按月租金按6100元计算损失73200元（从2014年5月1日至2015年4月30日止，每月租金按6100元计算），没有超过两被告合同的月租金约定，且商铺至今仍是被告钦州市商业食品公司租给被告朱常青使用，原告的请求合法合理，本院予以支持。原告与被告钦州市商业食品公司于2008年9月4日达成的《协议书》约定在被告钦州市商业食品公司改制没有完成之前，原告不得采取任何强制措施，影响或者干扰被告钦州市商业食品公司的正常运转。被告钦州市商业食品公司以上述协议的约定为依据，以被告钦州市商业食品公司的企业改制没有完成，被告钦州市商业食品公司的职工住房拆迁安置至也未完成为理由，认为双方没有完成资产交接，原告没有对被告钦州市商业食品公司资产的使用权和处置权，请求法院驳回原告的诉讼请求，因钦州市钦北区人民法院作出（2008）钦北法执字第169-1号民事裁定书已经生效，原告还办理了该土地的土地使用权证，原告已合法取得本案讼争商铺的所有权，被告钦州市商业食品公司请求的理由不成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条的规定，判决如下：一、被告钦州市商业食品公司、朱常青将钦州市人民路东风市场西门起原属被告钦州市商业食品公司所有的第1-2间商铺交还给原告广西钦州市雄泰房地产开发有限公司；二、被告钦州市商业食品公司赔偿给原告广西钦州市雄泰房地产开发有限公司房屋租金损失73200元。案件受理费1730元（原告广西钦州市雄泰房地产开发有限公司已预付），减半收取865元，由被告钦州市商业食品公司、朱常青负担。上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费1730元（直接汇入银行帐户。开户行：农行钦州分行榕树分理处；开户名称：钦州市中级人民法院诉讼费汇缴专户；开户帐号：73×××20），逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员　赵　锋二〇一五年八月十七日书记员　周彦辰来自：