（2015）珠金法民一初字第232号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-11-08
案件名称
王纬纬、龙东等与珠海市成泰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市金湾区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王纬纬,龙东,珠海市成泰置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十一条，第一百二十五条第一款，第五条，第八条第一款，第四十四条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠金法民一初字第232号原告（反诉被告）王纬纬，女，汉族，户籍地广东省珠海市金湾区。身份证号码：×××8203。原告（反诉被告）龙东，男，汉族，户籍地广东省珠海市香洲区。身份证号码：×××4152。两原告共同委托代理人王萍，广东东方泽律师事务所律师。被告（反诉原告）珠海市成泰置业有限公司。住所地：。法定代表人张建明。委托代理人陈昱，广东德赛律师事务所律师。委托代理人谢翔，广东××赛律师事务所实习律师。原告（反诉被告）王纬纬、龙东诉被告（反诉原告）珠海市成泰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，被告珠海市成泰置业有限公司在法定期限内提起反诉，本院决定将本诉与反诉合并审理，并于2015年7月6日公开开庭进行审理，原告共同委托代理人王萍，被告珠海市成泰置业有限公司的委托代理人陈昱、谢翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2013年5月23日与被告珠海市成泰置业有限公司签订《珠海市商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于红旗镇成行路288号的珠光新城9幢2单元601房，购房金额为710，954元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照双方签订的《珠海市商品房买卖合同》约定，被告应于2014年2月28日前交付房屋，被告逾期交付房屋，应按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。从2014年3月1日起暂计至2014年5月1日，共计61天，违约金为21，685元。综上，原告诉请法院判令：被告向原告支付逾期交房违约金人民币21，685元（以原告已交付房款为基数，按万分之五每日，从2014年3月1日起计算至2014年5月1日止）。原告为证明其本诉主张在举证期限内向本院提供的证据如下：1、身份证；2、企业机读资料；3、珠海市商品房买卖合同；4、收楼通知书。被告珠海市成泰置业有限公司辩���，一、因出现了《商品房买卖合同》及其补充协议所约定的交付期限相应顺延的情况，导致交楼日期相应顺延。根据买卖合同及补充协议约定，被告不应承担违约责任。买卖合同第七条交付期限约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。补充协议第6.3条约定：交付期限相应顺延的情况有：（3）施工期间发生恶劣天气，包括台风、大雨或以上天气（以气象资料为准）等；（7）因政府或公共事业部门原因导致的延误；（8）受国家及广东省、珠海市政府新颁布或者修改、调整的法律、法规、规章、政策影响而导致的其他延误等。当发生上述情况，该商品房交付期限应当相应顺延，出卖人不承担违约责任。造成本项目交付日期顺延主要有两方面的原因。1、恶劣天气。至珠光新城二期项目初步验收，工程施工期间经历了8次台风，影响工期达21天，经历暴雨和大雨（不包括台风期间雨天）天气，影响工期达47天。因暴雨、大暴雨、台风影响工期共计68天。过多的雨天对基础分部、主体分部、门窗分部、涂饰分部的施工影响较大，导致施工方无法正常施工，严重影响了工期。台风、暴雨、大暴雨恶劣天气有珠海市公共气象服务中心出具的证明，以及监理单位出具的证明加以佐证，属于前述买卖合同及补充协议约定的据以延期交楼的情形。根据买卖合同及补充协议的约定，出卖人不应承担违约责任。2、政策变更。在本项目配电方案取得珠海市供电局批复（2012年10月9日获批）后的设计过程中，配电工程现行国家行业标准发生变动，原供电方案不符合南方电网新的配电要求，原供电方案必须修改，已完成的配电工程设计也需重做。重新申报供电方案，设计单位须按新的方案重新进行配电工程��工图设计。新的供电方案于2013年2月1日获批，2013年5月初按新的配电方案完成配电施工图设计，导致后续预算造价、招标等工作相应顺延，影响总工期至少60天。配电工程国家行业标准的变更属于政策变更，亦属于买卖合同及补充协议约定“受国家及广东省、珠海市政府新颁布或者修改、调整的法律、法规、规章、政策影响而导致的其他延误”的情形，根据买卖合同及补充协议的约定，出卖人不应承担违约责任。二、被告已于2014年4月30日取得《竣工验收备案表》，具备商品房交付的条件，被告已于2014年4月30日将房屋交付给原告。买卖合同第七条约定交付条件为该商品房已完成竣工验收备案手续，并取得竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》。被告已于2014年4月30日取得本项目的《竣工验收备案表》，具备商品房交付的条件，且被告已于2014年4月30日向原��送达收楼通知，根据补充协议9.4条“买受人应当在房屋交付通知送达十日内与出卖人办理房屋交付手续，逾期即视为房屋已按期交付”的约定，被告已于2014年4月30日将房屋交付给原告。三、买卖合同约定的逾期交楼违约金过高，应予以调整。《最高人民法院商品房买卖合同纠纷司法解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条规定：逾期交付使用房屋的损失额，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据以上条款，双方买卖合同中约定的违约金每天0.05%的标准明显高于原告的实际损失。根据珠海陆地土地房地产估���有限公司出具的《珠光新城二期房地产租金评估报告》显示，与原告相同地段、相同户型的房屋租金为人民币18元／平方米，即整套房每月的租金为人民币2051.1元（113.95平方米），原告延期2月的损失为人民币4102.2元，被告依据合同主张的违约金人民币19754.61元已远远超出原告实际损失的30%，根据前述《最高人民法院商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，应认定为违约金约定过高，违约金应予以减少。四、原告逾期办结银行贷款手续，应按照买卖合同的约定承担违约责任。补充协议第5.2条明确约定：买受人应在买卖合同签订后20日内办结银行按揭贷款手续，办结银行按揭贷款手续是指：1）向银行提供了符合银行按揭贷款要求的全部相关资料；2）按银行要求签署了贷款合同等全部法律文件。依据买卖合同及补充协议约定，原告应于2013年6月12日办结银行贷款手续，��被告并未在此时限内办结。直至2013年12月13日才最终办结银行贷款手续。根据补充协议第7.1条“买受人逾期办结银行按揭贷款申请手续的，视为买受人逾期付款，买受人应按买卖合同第八条第1种方式承担逾期付款的违约责任”的约定，原告的行为已构成违约，应当承担违约责任。综上，被告是因出现合同中约定的事由而延期交房，主观上不存在过错。原告请求支付违约金诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院在查明事实的基础上驳回原告的诉讼请求。被告为证明其本诉主张在举证期限内向本院提供的证据如下：1、2012年1月1日至2013年10月22日珠海市受热带气旋影响情况；2、珠海市红旗自动站2012年1月1日至2013年3月3日、小林自动站2013年4月1日至2013年10月22日大雨级别以上（日降水量≥mm）记录；3、监理单位出具的关于因恶劣天气原因停止施工的证明、监理单位广东中火炬监理咨询有限公司珠海分公司的工商登记资料；4、珠海市安监站加强台风暴雨季节建筑施工安全生产管理；5、关于切实加强汛期房屋市政工程施工安全管理工作的通知；6、供电方案答复通知书（2012年10月9日）；7、供电方案答复通知书（2013年2月1日）；8、珠海供电局2013年1月21日《业扩业务协调会会议纪要》；9、房地产租金估价报告；10、房屋建筑工程竣工验收备案表（2014年4月30日）；11、珠光新城二期收楼通知书及邮寄单；12、工作联系单（珠海电力建设工程有限公司）。13、诉讼过程中被告应本院要求提供了建筑工程施工合同及建筑工程竣工验收报告。被告珠海市成泰置业有限公司反诉称，被告与原告于2013年5月23日签订《商品房买卖合同》，于同日签订《商品房买卖合同附件》，合同约定：原告购买被告开发的珠光新城9栋2单元601房，房屋总价款为人民币710，954元，付款方式为银行按揭贷款付款；原告于2013年5月23日前支付首期款合计人民币220，954元，剩余房款人民币490，000元选择银行按揭贷款方式支付（银行按揭贷款手续须在合同签订后20日内办结）。原告违反合同约定，未能在合同约定的期限内（2013年6月12日前）办结银行按揭贷款手续（直至2013年12月13日才办结），根据合同附件第7.1条“买受人逾期办结银行按揭贷款申请手续的，视为买受人逾期付款，买受人应按买卖合同第八条第1种方式承担逾期付款的违约责任”的约定，原告的行为已构成违约，应当承担逾期付款的违约责任。被告反诉请求法院判令：1、原告支付逾期付款违约金共计人民币45，080元；2、诉讼费用由原告承担。被告为证明其反诉主张在举证期限内向本院提供的证据如下：1、个人住房贷款借据、公积金贷款凭证；2、个人购房借款／担保合���。原告针对被告珠海市成泰置业有限公司的反诉辩称，一、原告于2014年5月23日与被告珠海市成泰置业有限公司签订《珠海市商品房买卖合同》，在签订合同当天，原告将银行要求的全部资料文件提交给办理按揭手续的律师，并按律师要求签署了《个人购房借款／担保合同》等银行所需办理按揭的全部文件。至此，原告已按要求履行了义务。二、反诉状中提到的2013年12月13日是银行的放款日期。在原告与被告的《商品房买卖合同》中并未对银行的放款日期有特别的约定。办理按揭时原告只能在被告选定的两家银行申请贷款，银行何时房款也并不是原告所能控制的，责任不应由原告承担。三、《民事诉讼法》第64条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，被告并未提供原告违反《商品房买卖合同》的证据。经审理查明，一、本案《商品房买卖合同���及其附件签署的基本情况。2013年5月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件，合同约定原告向被告购买其开发的位于珠海市金湾区红旗镇成行路288号的“珠光新城”第9栋2单元601房，房屋总价款为710，954元。附件对《商品房买卖合同》的主要条款及付款方式等作了补充约定。原告在《附件签署声明》中签名并按捺手印，声明内容为：买卖双方已详尽阅读并理解附件的条款内容且接受所有条款，双方确知附件所有条款构成《商品房买卖合同》不可分割的一部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。二、双方关于交房期限及逾期交房违约责任的约定。《商品房买卖合同》第七条约定交房日期为2014年2月28日前，交房标准为商品房完成工程竣工验收备案手续并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》，如遇特殊原因出卖人可据实予以延期��《补充协议》第6.1条约定，特殊原因除遭遇不可抗力外，还包括非出卖人所能控制的客观原因包括但不限于因政府部门原因导致验收延误、受国家及市政府颁布的法律、法规及政策等影响而导致延误等。《补充协议》第6.3条约定，交付期限相应顺延的情况包含：……（3）施工期间发生恶劣天气，包括台风、大雨或以上天气等；……（10）受国家及广东省、珠海市政府新颁布或者修改、调整的法律、法规、规章、政策影响而导致的其他延误等；……。《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人��付已交付房价款万分之五的违约金。三、双方关于付款方式及逾期付款违约责任的约定。《商品房买卖合同》第六条约定买受人按按揭方式付款，详见合同附件。附件《付款方式》约定，买卖人应于2013年5月23日付清首期款（含定金）220，954元，余款共计490，000元由买受人向银行申请按揭贷款支付给出卖人。买受人应在买卖合同签订后20日内办结银行按揭贷款手续（按银行要求提交并签署按揭申请所需的全部资料文件），并交清相关费用。《补充协议》第5.2条约定，买受人应在买卖合同签订后20日内办结银行按揭贷款手续（办结银行按揭贷款手续是指①向银行提供了符合银行按揭贷款要求的全部相关资料；②按银行要求签署了贷款合同等全部法律文件）。《补充协议》第5.3条约定，买受人未能在上述约定的时间内办结银行按揭贷款手续，按买卖合同第八条的约定处��。《商品房买卖合同》第八条约定了买受人逾期付款的违约责任，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。四、房款支付情况。2013年6月4日，原告支付购房款人民币220，954元，余款人民币490，000元由原告申请按揭贷款方式支付。原告称其于2013年5月23日当日将银行要求的全部资料文件提交办理按揭手续的律师，并按照律师要求签署了《个人购房借款／担保合同》等银行所需办理按揭的全部文件。根据双方提供的证据及本院向工商银行调查取证显示，2013年7月24日，工商银行首次将原���申请按揭贷款的资料上报审查，2013年12月13日，工商银行将贷款转入被告账户。五、房屋交付情况。2014年3月21日珠光新城二期（4、6至11、14、17、19至21、34-35、40、42、44至46栋）竣工验收，2014年4月30日取得《竣工验收备案表》，2014年5月1日被告向原告邮寄收楼通知书，通知收楼。六、被告辩称存在符合合同约定的交付期限顺延情形，包括恶劣天气及政策变更。1、关于恶劣天气的影响。（1）珠海市小林自动站数据显示，2013年6月6日、9日、10日、11日、14日、15日、22日，7月21日、24日、25日、26日，8月16日，12月17日为大雨天气共13天；2013年6月24日、7月15日、8月14日、8月15日、9月4日为暴雨以上级别天气共5天；（2）珠海市红旗自动站数据显示，2013年9月2日为大雨天气共1天；（3）珠海市受热带气旋影响天数共11天，具体为2013年6月21日至22日、2013年6月30日至7月1日、2013年8月12日至8月14日、2013年9月22日至9月23日、2013年11月3日至11月4日。广东中火炬监理咨询有限公司珠海分公司作为工程监理方于2014年6月6日就珠光新城二期因恶劣天气原因停止施工出具了一份证明，证明反映工程施工期间凡遇台风及大雨以上级别天气关键路线工程均停工，最后一次停工日期为2013年10月1日。珠海市金湾区建设工程安全监督站的短信通知显示，在台风或暴雨天以上气来临之际会向工地发出预警通知，从2013年6月5日至2014年3月21日，安监站共发出通知9次。2、关于供电方案，被告提交的供电方案答复通知书及本院调取的供电方案（高压）合同均显示，因政策调整需要原告重新申请报批的供电方案于2013年2月1日已获审批通过。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为被告珠海市成泰置业有限公司是否逾期交房，以及原告王纬纬、龙东是否逾期��付房款。一、关于被告是否逾期交房的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件，是双方真实意思的表示，且不违背相关法律、行政法规的规定，本院予以认可。本案《商品房买卖合同》第七条约定了被告应在2014年2月28日前将“完成工程竣工验收备案手续并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》”的房屋交付原告使用。2014年3月21日涉案工程竣工验收，2014年4月30日取得《竣工验收备案表》，2014年5月1日向原告邮寄收楼通知，对被告迟延交房的事实本院予以确认。被告主张其具备《商品房买卖合同》第七条及补充协议第六条约定的顺延交付期限的情形。情形一，施工期间发生恶劣天气。本院认为，双方在《补充协议》第六条约定了，台风、大雨或以上天气属于交付期限相应顺延的情况，上述恶劣天气无法避免、非被告所能控制，对��告据此主张予以延期的辩称，符合合同的约定，本院予以采信。被告提交的停止施工证明期限从2012年4月6日至2013年10月1日止，2013年10月1日之后，被告没有提供相关停工证明，珠海市金湾区建设工程安全监督站在此后亦再无因台风及暴雨以上天气向被告发出过预警通知，本院认为2013年10月1日后的台风及大雨以上天气与工期延期不具有因果关系，故本院在本案仅认定合同签订之日至2013年10月1日期间发生的台风及大雨以上级别天气作为顺延情形。结合双方提供的证据，涉案房屋所在珠海市金湾区红旗镇2013年大雨以上记录共26天，其中双方签订合同之后大雨以上天气共15天，台风天气共9天，扣除既是大雨天亦是台风天8月14日、9月23日共2天，符合合同约定的可顺延交付期限的天数为22天。情形二，施工期间发生政策变更。被告辩称，因配电工程国家行业标准变动需重新调��供电方案以及重新设计配电施工图，导致后续工作相应顺延影响工期至少60天。本院认为，被告提交的供电方案答复通知书及本院调取的供电方案合同显示，新的供电方案已于2013年2月1日审批通过，被告此刻即可评估后续工作对工程工期的影响，而双方的《商品房买卖合同》系在2013年5月23日签订，符合合同约定的可顺延交付期限的情形应只限定于合同签订后发生的情形，被告以合同签订前就已经发生的事实作为抗辩事由，无法律依据，违背合同约定，本院不予支持。综上，被告合理顺延交付房屋天数为20天，本院确定被告应交房日期顺延至2014年3月20日前，被告直至2014年5月1日才通知收楼，原告主张逾期交房天数计算至2014年5月2日本院予以支持，逾期交房天数计为41天。二、关于逾期交房违约金是否过高的问题。被告主张涉案房屋同地段相同户型房屋每月租金为2051.1元，即原告延期2个月的租金损失只有4102.2元，《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金远远高于租金损失的30%，属于约定违约金过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额计算方法，违约金数额可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该司法解释只是规定了在商品房买卖合同没有约定违约金的情形下可以按租金标准计算违约金，并非确认了逾期交房的实际损失为该房屋的租金损失。《商品房买卖合同》中已明确了违约责任的承担方式以及违约金的计算方法，该条款对双方均具有约束力。被告逾期交房，且没有举证证实违约金过分高于损失，应当按照《商品房买卖合同》约定的违约金数额支付原告逾期交房违约金，违约金以总房款710，954元为基数，按日万分之五计逾期交房天数41天，违约金计为14，575元。三、关于原告是否逾期付款的问题。根据《商品房买卖合同》附件《付款方式》第二条的约定，原告应于2013年5月23日向被告首期款（含定金）220，954元，余款共计490，000元最迟应于2013年6月12日办结银行按揭贷款手续。双方争议焦点为如何理解合同约定的“办结银行按揭贷款手续”，以及原告是何时办结银行按揭贷款手续。《付款方式》约定，办结银行按揭贷款手续指的是按银行要求提交并签署按揭申请所需的全部资料文件；《补充协议》第5.2条约定，办结银行按揭贷款手续是指①向银行提供了符合银行按揭贷款要求的全部资料；②按银行要求签署了贷款合同等全部法律文件。两份附件对“办结银行按揭贷款手续”的约定均有两层含义，一为买受人应在签订合同后20日内交清申请按揭的所有资料，二为买受人应在签订合同后20日内签署按揭贷款合同等按揭资料。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释；《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。原告在庭审中称，在委托律师事务所办理银行按揭时，就将已在借款人处签了名的空白购房借款合同一并交付给了律师事务所，而这种买房人委托代办按揭时先在空白贷款合同上签名的模式，也是近年来申请银行贷款购房的主要操作模式。本院认为，被告对此没有提出相反证据，应当认定原告在提交资料时已签署了贷款合同等申请按揭的资料，原告交清申请按揭资料即已履行完毕“办结银行按揭贷款手续”的义务，至于银行因审批原因导致借款发放迟延的情形，合同中并没有明确约定，亦属于原告不可控制的情形，被告认为银行放款为办结银行按揭贷款手续，显失公平，明显加重原告的义务，本院不予支持。经查，双方均没有提交证据证实原告交清申请按揭资料的日期，本院以工商银行审核资料后初次上报系统审查时间作为原告交清资料的界限，即2013年7月24日原告已办结银行按揭贷款手续。合同约定的办结按揭贷款手续日期为2013年6月12日前，原告逾期办理42天，属于逾期付款，依法应承担逾期付款违约责任。原告应支付违约金人民币10，290元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十一条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告珠海市成泰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王纬纬、龙东支付逾期交房违约金14，575元（计算方法：以总房款人民币710，954元为基数，按每日万分之五计41天）二、反诉被告王纬纬、龙东于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告珠海市成泰置业有限公司支付逾期付款违约金人民币10，290元（计算方法：以房款人民币490，000元为基数，按每日万分之五计42天）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币171元，由被告珠海市成泰置业有限公司负担人民币117元，原告王纬纬、龙东负担人民币54元；本案反诉受理费人民币464元，由反诉被告王纬纬、龙东承担106元，由反诉原告珠海市成泰置业有限公司负担358元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 周文军二〇一五年八月十七日书记员 梁艳玲 来自：