（2015）浦民初字第604号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-09-28
案件名称
原告戴本营与被告张建勇房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市浦口区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戴本营,张建勇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第二百一十二条；《中华人民共和国民法通则》：第四条
全文
南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民初字第604号原告戴本营，男，1965年6月20日生，汉族，个体工商户。委托代理人顾一新，江苏天茂律师事务所律师。被告张建勇，男，1979年11月10日生，汉族，个体工商户。原告戴本营与被告张建勇房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员张茗适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告戴本营及其委托代理人顾一新、被告张建勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戴本营诉称，原告自2006年12月4日租赁被告所有的位于本区顶山街道北圩商城20幢109室一至四楼经营餐饮业务，分别在2006年12月4日、2012年4月10日签订租房合同，租赁期限至2015年4月10日止，年租金为40000元。租赁该房后，原告按约支付了房租并在该房中经营至2014年11月20日。2014年11月20日，原告租赁的门面房被列为拆迁房屋范围。原、被告协商处理拆迁补偿事宜，但被告拒绝按照国家规定将原告应得部分给予原告作为补偿。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求：1、被告支付原告设备拆移补助费2410元（电话1台3**元、空调7台14**元、宽带500元、太阳能热水器1台2**元）、停产停业损失补偿费154906元、非住宅房屋设施搬运费77453元、搬迁补助费2415元、装修补偿款75593元、附属物补偿款17772元，合计330549元；2、被告退还原告房租16666.7元（2014年11月10日至2015年4月10日）；3、被告承担本案诉讼费及保全费。被告张建勇辩称，被告已提前通知原告租赁合同到期2015年4月10日后搬迁，原告主张的损失中营业损失于法无据，且房屋在租赁给原告之前就已装修好，不存在支付装修补偿费。目前，涉案房屋尚未拆迁，设备搬迁费按拆迁办核算的数额同意支付给原告。关于附属物赔偿款主要是违建部分，原告在未经被告同意的情况下私自搭建，且该部分违建原告没有支付房租，因此，被告对于该部分补偿款不予支付。至于房租，原被告租赁合同已到期，原告仍未将房屋交还给被告，因此，不存在返还。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2006年12月4日原告与被告签订租房合同，被告将位于本区顶山街道北圩商城20幢109室一至四楼租赁给原告，租期从2007年4月10日到2008年4月10日，租金为13000元/年；上述合同到期后，原、被告双方续签租房合同，原告继续租用涉案房屋，租期自2012年4月10日至2015年4月10日。合同签订以后，原告按约支付被告租金，其中2014年4月10日至2015年4月9日的租金为40000元。在原告承租被告房屋之前，被告将涉案房屋租赁给梁成兵，双方签订房屋租赁协议，约定不得将此房转借。2006年12月4日原告与梁成兵签订转让协议，梁成兵将涉案房屋的租赁权转让给原告，并承诺涉案房屋内饭店一切陈设归原告所有，转让费为40000元。被告张建勇不认可原告与梁成兵签订的转让协议。原告在庭审中陈述涉案房屋系其本人装修；被告对此不予认可，认为涉案房屋在租赁给原告前已装修完毕。原告于2015年3月欲交还涉案房屋的钥匙给被告，但被告表示让原告一直使用涉案房屋至租赁合同期满，拒绝领取钥匙，原告将钥匙交至拆迁办。另查明，2014年11月10日，南京市浦口区顶山街道办事处发布《顶山街道服装商城1号地块环境综合整治项目（撤组剩余国有土地房屋）拆迁方案》，对涉案房屋在内的房屋实施拆迁，规定了拆迁的签约期限为2014年11月20日至2015年1月3日。2014年12月16日，被告作为被拆迁人与拆迁人南京市浦口区人民政府顶山街道办事处签订了《浦口区房屋拆迁补偿协议》，协议中约定了拆迁人应当支付给被告的各项费用，具体到本案涉诉费用包括：营业用房的停业补偿费用154906元、非住宅房屋的设施搬运费用77453元、装饰装修补偿金额75593元、附着物补偿金额62674元、拆移电话补助费310元、空调拆装补助费1400元、宽带网拆除补助费500元、太阳能热水器拆装补助费200元。原告明确主张其中的设备拆移补助费2410元（电话1台3**元、空调7台14**元、宽带500元、太阳能热水器1台2**元）、停产停业损失补偿费154906元、非住宅房屋设施搬运费77453元、搬迁补助费2415元、装修补偿款75593元、附属物补偿款17772元，合计330549元。庭审中被告认可租赁给原告时涉案房屋中有空调，但具体台数不知道，其他设备以拆迁补偿协议认可的为准。原告表示即使承租涉案房屋时屋内确有3台空调，但其已支付了转让费，因此，空调拆装补助费应全部由原告获得。根据《浦口区房屋拆迁补偿协议》，被告的房屋拆迁面积总共为141.56平方米，其中住宅面积为48.29平方米，非住宅部分为93.27平方米（一层44.98平方米，二层48.29平方米）。原告租用涉案房屋一至四层，其中一至三层用于经营饭店，四层用于居住。再查明，原告陈述拆迁协议认定的附着物补偿包括其在四楼搭建的阁楼及一楼搭建的厨房，共29.62平方米的违建，同时，原告认可被告亦在四楼建有部分房屋。被告表示原告搭建上述附着物没有告知被告，附着物是指被告在四楼搭建的房屋。上述事实，有租房合同、收条、营业执照、拆迁实施方案、转让协议、房屋租赁协议以及原、被告双方陈述等在卷证实。本院认为，双方当事人签订的《租房合同》，是其真实意思的表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应当认为合法有效。本案中主要涉及到两个法律关系，一是房屋租赁合同关系，二是在房屋租赁合同关系上衍生的承租人和出租人之间的拆迁补偿费用争议。一、关于房屋租赁合同关系。原告与被告对合同的签订、履行以及房租交纳等事实均无异议，事实上房屋租赁合同关系已经解除，双方的争议焦点在于租金计算至何日。原告主张计算到2014年11月10日，据此认为应退还16666.7元；被告则认为同意原告使用涉案房屋至合同期满，不应退还房租。本院认为，租金应据实计算，原告于起诉后2015年3月欲交还被告涉案房屋钥匙，被告拒绝受领，应视为原告已履行交房义务，原告不应承担此后的房屋使用费。因此，被告应退还原告租金4383.6元（40000元/年÷365天×40天）。二、关于承租人和出租人之间的拆迁补偿费用争议。基于房屋租赁合同关系，原告作为承租人主张在拆迁中的如下损失：1、被告支付原告设备拆移补助费2410元（电话1台3**元、空调7台14**元、宽带500元、太阳能热水器1台2**元）。本院认为，原告虽与案外人梁成兵签订了转让协议并支付转让费，但该租赁协议内容并未明确涉案房屋中空调的权属情况，因此，原告认为承租涉案房屋时，涉案房屋中的空调归其所有无事实依据。由于原告承认租赁涉案房屋时，涉案房屋中有3台空调，因此，被告应支付原告4台空调的拆装补助费800元。至于其他设施拆移费，被告表示以房屋拆迁补偿协议为准，因此，根据拆迁补偿协议，被告应支付原告拆移电话补助费310元、宽带网拆除补助费500元、太阳能热水拆装补助费200元。上述设备拆移补助费合计1810元。2、停产停业损失补偿费154906元、非住宅房屋设施搬运费77453元、搬迁补助费2415元。本院认为，被告作为涉案房屋的所有权人，涉案房屋被征收拆迁，必然会影响其相关合法利益，故拆迁人为此作出了相应的补偿。虽然拆迁人浦口区人民政府顶山街道办事处是与被告签订的《浦口区房屋拆迁补偿协议》，并没有原告参加，但原告作为涉案房屋的经营者，合法占有、使用该房屋，且征收拆迁时距租赁经营期限届满尚有三个多月的时间，征收拆迁同样会影响到原告的相关合法利益，因此原告有权在被告获得的补偿款中得到相应的补偿，考虑到原告自2006年开始承租涉案房屋，故对于拆迁营业用房的停业补偿费用154906元，本院酌定原告享有30%的份额即其可获得46471.8元。为协助被告履行拆迁协议，按时腾空房屋交付拆迁，原告有义务及时对租赁房屋的相关设施进行搬迁，同时也有权利获得拆迁人支付的设施搬运费用。拆迁人于2014年11月20日发布了拆迁方案，原告腾空房屋，配合拆迁，且被告并无证据证明其有协助、配合原告进行设施搬迁的行为。既然拆迁人对此给予了相应的补偿，就应当按照实际情况支付给实际进行非住宅房屋及住宅房屋的设施搬运的当事人，因此，原告应当获得拆迁其他非住宅房屋的设施搬运费用77453元及搬迁补助费2415元，合计79868元。3、装修补偿款75593元。本院认为，原告提供了与案外人梁成兵签订的转让协议作为其应获得装修补偿款的证据，但根据该协议内容，无法得出原告受让的一切物品包括装饰装修的结论，原告也无证据证明涉案房屋内装饰装修系案外人梁成兵所装修，因此，原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。4、附属物补偿款17772元。本院认为，原告无证据证明其对涉案房屋进行了扩建，且其承认被告对涉案房屋进行了扩建。因此，原告主张被告支付附着物补偿无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：一、被告张建勇于本判决书生效之日起五日内退还原告戴本营房租4383.6元,支付原告戴本营拆迁营业用房的停业补偿费用46471.8元、非住宅房屋的设施搬运费用77453元、搬迁补助费2415元、设备拆移补助费合计1810元，合计132533.4元。二、驳回原告戴本营的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6551元，减半收取3276元，保全费2320元，合计5596元，由原告戴本营负担3469.5元，被告张建勇负担2126.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 张 茗二〇一五年八月十七日书记员 王琦芳 搜索“”