（2015）苏审二商申字第00229号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-09-30
案件名称
季宜东与海安县日月汽车材料经营部、吉加明等房屋买卖合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
江苏省高级人民法院
所属地区
江苏省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
季宜东,海安县日月汽车材料经营部,吉加明,南通日月汽车城有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百条，第二百零四条第一款
全文
江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）苏审二商申字第00229号申请再审人（一审原告、二审上诉人）：季宜东。委托代理人：陈宇。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：海安县日月汽车材料经营部。负责人：吉加明。委托代理人：吉远来。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吉加明。委托代理人：吉远来。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南通日月汽车城有限公司。法定代表人：吉久军。委托代理人：吉远来。申请再审人季宜东因与被申请人海安县日月汽车材料经营部（以下简称日月经营部）、吉加明、南通日月汽车城有限公司（以下简称日月公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院（2014）通中商终字第00636号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。季宜东申请再审称：1、日月经营部、吉加明、日月公司公开对外销售案涉房屋，具有销售商品房的特点，一审法院已有判决认定其出售房屋的行为违反了我国对商品房开发经营实行许可准入的相关规定，故日月经营部、吉加明、日月公司出售的是商品房，其未取得相应的商品房预售许可证，违反法律规定。日月经营部、吉加明、日月公司一直未取得商品房预售许可证并在订立合同时隐瞒这一事实，合同无效，日月经营部、吉加明、日月公司在季宜东起诉后取得房屋产权证并不能导致合同有效。2、销售自建房属于二手房转让性质，季宜东虽确认过户不产生额外费用，但并不意味着季宜东同意以转让形式取得案涉房屋。海安县人民政府就案涉房屋所形成的相关文件违反法律规定。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的相关规定，本案房屋买卖合同应认定无效，日月经营部、吉加明、日月公司应退还房款并承担已付房款一倍的赔偿责任。综上，请求撤销一、二审判决，依法进行再审。日月经营部、吉加明、日月公司提交意见认为：1、日月经营部并非房地产开发企业，案涉房屋系日月经营部自建房，本案所涉合同是房屋买卖合同，并非商品房买卖合同。2、日月经营部、吉加明、日月公司与季宜东在买卖本案所涉房屋时，并没有隐瞒房屋买卖相关情况，也没有对季宜东声称所谓的商品房预售许可的相关情形。因而，本案并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。3、日月经营部、吉加明、日月公司已经就案涉房产办理了相关的土地证、产权证，只需将房产过户到季宜东名下即可。4、季宜东要求确认双方房屋买卖合同无效，没有法律依据。综上请求驳回再审申请。本院审查查明：2010年1月20日，季宜东与日月公司签订认购协议书一份，约定季宜东认购日月公司建设的房屋，暂定名为“南通日月车城”，该房屋为“日月车城”的第1#号楼1A028室，用途为商铺。该房屋（暂定）建筑面积117.9平方米，上述建筑面积最终以海安县房管部门核定面积为准，所付房款多退少补。该房屋单价为（人民币）每平方米9630元，合计总房款为人民币1135377元（最终以测绘面积为准计算房款）。季宜东签署本认购协议的同时，交纳诚意金人民币2万元整给日月公司（该诚意金在原告付清首付房款时转为房款），取得该房屋的认购权，并同意于2010年2月10日前缴纳至50%的首付款合计（人民币）567688.50元整，在接到日月公司通知后7日内到日月公司售楼中心签订《房屋买卖合同》并一次性缴纳余款合计（人民币）567688.50元整。其他未尽事宜，双方按正式《房屋买卖合同》中条款执行。正式《房屋买卖合同》签署后，认购协议书自行终止。2010年2月10日，季宜东与日月经营部签订《房屋买卖合同》一份，合同第一条载明，日月经营部以出让方式取得位于海安镇三塘村十一组编号为通榆北路188号的地块土地使用权，地类用途为商业。《国有土地使用证》的批准文件号为苏海国用（2003）字第3***2号。日月经营部经批准，在上述地块建设商业用房，现定名为南通日月汽车城，建设工程规划许可证号为建字第09048号，施工许可证编号为3***A。合同双方约定日月经营部自愿将坐落于海安县通榆北路188号建设项目名称日月商务中心房屋出卖给季宜东，季宜东已对日月经营部出卖的房产状况作出了充分的了解并愿意购买。房屋的具体情况如下：房屋建筑面积约117.90平方米,房号:1#楼-1F-A010号,沿204国道商铺（附房屋平面图），日月经营部出卖的房屋建筑面积必须以海安县房屋产权监理所审核的建筑面积为准，双方在签订本合同时已对上述房产作了充分了解。双方议定本合同项下的房地产成交总价款（人民币）计1135377.00元，该商铺单价为每平方米9630.00元,双方约定季宜东向日月经营部支付房屋价款的方式为首次付款567688.00元和贷款抵押567688.00元。季宜东具体付款金额和期限为:2010年2月10日前第一次向日月经营部支付50%首付款567688.00元，2011年3月31日前第二次向日月经营部支付按揭款567688.00元。双方约定房屋交付时间、方式和条件：日月经营部于2010年12月31日前将季宜东商铺的房屋产权证、土地使用证办理好，交付于季宜东；商铺交付时间：三年委托经营期满，2013年2月10日日月经营部将商铺交付季宜东（委托经营管理合同另订）。日月经营部承诺：本合同项下的房地产权属清楚、无产权纠纷；共有房地产已征得共有人（含配偶）同意并已告知季宜东；日月经营部保证第三人不得向季宜东就本合同项下的房地产主张任何权利；本合同项下的房地产无法律、法规规定禁止转移的情形，也无司法机关、行政机关依法查封或以其它形式限制转移的情形。本合同项下的房地产如已设定按揭、抵押、典权等他项权利或存在依法债权债务等情形的，在签订本合同前已征得有关债权人的书面同意；本合同项下的房地产不存在第三人享有优先购买权的情形。如有上述未清事项妨碍本合同项下的房屋买卖的，由日月经营部承担全部法律责任，因此给季宜东造成经济损失的，由日月经营部负责赔偿。双方就违约责任约定如下：除人力不可抗拒的原因外，日月经营部未按合同约定的期限将房地产交付给季宜东的，或者季宜东未按合同约定的期限向日月经营部支付房屋价款的，要按日向对方支付合同总房款千分之一的违约金（含超过两证办理约定时间的违约责任），逾期超过30日，双方均有权解除合同，季宜东解除合同的，日月经营部退还已付房款，并按已付房款的百分之二十向季宜东支付违约金；日月经营部解除合同的，季宜东按已付房款的百分之二十向日月经营部支付违约金。双方约定签订本合同之日起一百五十日内至海安县房地产交易所、海安县房屋产权监理所申请办理房产交易与权属登记手续，双方应相互协助并保证各自的手续证照齐全；房屋所有权证由季宜东领取。双方还约定，1、日月经营部确保向季宜东出卖的商铺必须经权威部门验收合格，否则季宜东有权解除合同，日月经营部退还季宜东已付房款，并按季宜东已付房款的百分之二十向季宜东支付违约金；2、日月经营部办理好季宜东商铺产权证、土地使用证，双方必须互相配合办理好余下的百分之五十的按揭款，若按揭办不下来，责任方支付对方总房款百分之十的违约金（银行责任除外）；3、保修责任，在商铺保修范围和保修期限内发生的房屋质量问题，日月经营部应当承担修复责任及费用；4、该商铺所在楼宇的外墙面使用权属于季宜东。合同签订当日，季宜东与日月经营部又签订委托经营管理合同一份，双方约定季宜东将其所购的日月经营部位于海安通榆北路188号海安县日月汽车材料经营部的1#楼-1F-A010号商铺委托给日月经营部进行统一经营管理。委托期限为三年，自2010年2月10日起至2013年2月9日止。双方约定，由于季宜东在购买该商铺时已享受了日月经营部给予的三年委托经营管理收益并一次性提前支付，因此在委托经营管理期内，日月经营部不再向季宜东支付委托经营管理收益。双方约定，合同签订后，委托经营期满，日月经营部仍须按《房屋买卖合同》约定的期限及条件办理商铺的交付手续，及时将商铺返还给季宜东，否则日月经营部承担违约责任。双方还约定了其他相关事项。2012年11月8日，季宜东与日月经营部签订补充协议一份，协议载明：2010年2月10日双方签订房屋买卖合同约定日月经营部于2010年12月31日前将季宜东所购商铺产权证、土地证办理好交付于季宜东，2010年8月份至今，季宜东多次催促日月经营部办理产权证，日月经营部都未能办理。经双方协商，达成如下协议：日月经营部最迟于2013年1月31日前将季宜东所购商铺产权证（两证）办理好交付于季宜东，日月经营部逾期办理产权证（两证）承担违约责任，日月经营部按季宜东所购商铺总价款的日千分之五承担违约金支付给季宜东。此后，由于日月经营部未能及时办理涉案房屋产权证和土地使用权证，双方产生矛盾，引起诉讼。季宜东向江苏省海安县人民法院提起诉讼称：房屋买卖合同第十条约定“双方应相互协助并保证各自的手续证照齐全”，但日月经营部隐瞒未取得商品房预售许可证的事实而导致迟迟无法为其办理房屋产权证、土地使用证。其多次催办未果，现要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，判令日月经营部、吉加明、日月公司返还其购房款567688元，支付利息133217元并赔偿567688元。另查明：日月经营部系吉加明于2003年5月22日以个人财产投资方式设立的个人独资企业；日月公司系2003年7月8日成立的自然人控股的有限公司。本案讼争的房屋系日月经营部所有，土地是通过出让方式取得，用途为商业，2003年领取了国有土地使用权证。2003年10月15日取得建设用地规划许可证，用地项目名称“南通日月汽车城”。2009年4月9日取得建设工程规划许可证，建设项目名称“日月商务中心”。2009年9月4日取得建筑工程施工许可证，工程名称“日月商务中心”，该证件中记载工程合同开工时间为2009年4月28日，合同竣工时间为2010年9月28日。2005年11月25日，日月经营部将位于海安镇三塘村十一组两块面积各为388.25平方米的土地使用权转让给日月公司，终止日期为2043年11月6日。经一审法院调查，海安县房地产交易所反映，日月汽车城规划建设等手续齐全，是以专业市场建设的，不是商品房，没有预售许可证，建好后可以以现房销售。根据海安县人民政府文件精神，可以销售50%。到目前为止销售的房屋可以办产权证、土地证，不少同类购房者已办证。一审期间，一审法院向季宜东释明，季宜东坚持其诉讼请求；同时，经该院征询相关房地产交易管理部门，案涉房产可以办理房屋产权证和土地使用权证。一审法院认为：本案中，日月经营部建设的用地项目名称为“南通日月汽车城”、建设项目名称为“日月商务中心”的工程，先后取得了建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，工程建设手续已基本齐全。同时，据房产交易职能部门反映，该工程是以专业市场建设，不同于商品房，没有预售许可证，建成后可以以现房销售，且目前已售出的同类房屋可以办理产权证、土地证。因此，季宜东与日月经营部签订的房屋买卖合同应当认定有效。季宜东依据“出卖人订立商品房买卖合同的，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的相关规定提出诉讼请求，实属不当。该院已向季宜东释明，案涉房屋买卖合同有效，告知季宜东可以变更诉讼请求，但季宜东坚持要求按确认合同无效进行处理，因而季宜东的诉讼请求，该院难以支持。一审法院于2014年10月26日作出（2013）安开民初字第1912号民事判决：驳回季宜东要求确认其与日月经营部签订的房屋买卖合同无效，并要求日月经营部、吉加明、日月公司返还购房款567688元、支付利息133217元、赔偿损失567688元的诉讼请求。案件受理费16297元，由季宜东负担。季宜东不服，向江苏省南通市中级人民法院提起上诉。二审法院于2014年12月18日作出（2014）通中商终字第00636号民事判决：驳回上诉，维持原判决。本院认为：季宜东的申请再审理由不能成立，理由详述如下：1、日月经营部并非房地产开发企业，其与季宜东所签订的《房屋买卖合同》上载明“除商品房预（销）售、公有住房优惠出售外，其余房屋买卖合同均可使用本合同文本”，故案涉合同并非商品房买卖合同，季宜东关于日月经营部、吉加明、日月公司隐瞒其不具备商品房预售许可证的主张，与案涉《房屋买卖合同》没有关联性，缺乏事实及法律依据；季宜东主张本案纠纷适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并根据该司法解释的相关规定主张案涉《房屋买卖合同》无效的相关诉讼请求，亦缺乏事实及法律依据。2、季宜东如认为日月经营部等相关主体在案涉《房屋买卖合同》的履行过程中存在违约，可依法另行主张。综上，申请再审人季宜东的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回季宜东的再审申请。审 判 长 李圣鸣审 判 员 李道丽代理审判员 杨志刚二〇一五年八月十七日书 记 员 庆姝驿 搜索“”