（2015）衢柯民初字第335号

裁判日期: 2015-08-17

公开日期: 2015-09-15

案件名称

叶小明与王万根、周晓贞等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

衢州市柯城区人民法院

所属地区

衢州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

叶小明,王万根,周晓贞,浙江佑安医药零售连锁有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

衢州市柯城区人民法院民事判决书（2015）衢柯民初字第335号原告：叶小明。委托代理人：吴小华，浙江浙西律师事务所律师。委托代理人：徐炎。被告：王万根。被告：周晓贞。两被告共同委托代理人：戴美娟，浙江无剑律师事务所律师。被告：浙江佑安医药零售连锁有限公司。法定代表人：ＸＸ。委托代理人：叶卫东，浙江无剑律师事务所律师。委托代理人：季卫兵。原告叶小明与被告王万根、周晓贞、浙江佑安医药零售连锁有限公司（以下简称佑安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月11日受理后，由本院审判员余建华独任审判，适用简易程��进行审理，于2015年7月8日公开开庭进行了审理，原告叶小明的委托代理人吴小华、徐炎，被告王万根、周晓贞共同委托代理人戴美娟，被告佑安公司的委托代理人叶卫东、季卫兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶小明起诉称：郑虹系衢州市柯城区新桥街126号、128号房地产的物权所有人，为使原告能作为其向外借款的保证人，将其所有的座落于衢州市区新桥街126号、128号的房产（以下简称新桥街房产）租给原告使用，双方于2013年4月29日订立《房屋租赁合同》一份，约定自2014年10月1日起该房屋的租金归原告收取。原告作为郑虹作借款保证人，代郑虹清偿了债务30万元。合同订立后因郑虹与其丈夫俞凯强躲债外逃无法联系，不能直接从郑虹处取得代偿款。现经查，郑虹将前述房屋于2013年5月1日又对外再租，承租人王万根、周晓贞夫妻又于5月6日将租赁房屋转租给佑安公司，订立的租赁协议约定租金于每年5月30日支付。原告向被告要求支付租金，被告以各种理由推诿拒绝。故原告诉至本院，要求判令被告王万根、周晓贞支付房屋租金10万元，被告佑安公司将上述租金直接支付给原告。原告叶小明为证明自己的主张，向本院提交的证据有：1、房屋租赁合同一份，证明原告与郑虹签订《房屋租赁合同》，约定租赁时间、租金标准，郑虹系新桥街房产的产权人，租赁合同赋予原告收租金的权利。2、房屋租赁协议一份，证明王万根、周晓贞与俞凯强、郑虹因房屋转让合同无法履行，故签订房屋租赁协议，事实上该租赁协议签订的时间是2013年12月底。3、房屋租赁合同一份，证明王万根将房屋租给佑安公司，原告有权向佑安公司催收租金的事实。4、协议、民事判决书各一份，证明原告代俞凯强、郑虹归还张弓借款30万元的事��。被告王万根、周晓贞答辩称：两被告与产权人郑虹签有房屋租赁合同，新桥街房产实际由两被告占有，现已转租给佑安公司，现两被告已收到三年房租。两被告已实际支付150万元租金，原告并未支付租金，原告与郑虹租赁合同真实性无法确认，时间也晚于两被告与郑虹签订的合同，原告与郑虹的合同应是附生效条件的合同。原告的诉求如得到支持，会影响其他各方的权利,要求驳回原告的诉讼请求。被告王万根、周晓贞为支持自己的主张，向本院提交的证据有：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份，证明被告王万根系衢州市南孔旅游文化股份有限公司法定代表人的事实。2、房屋转让合同两份，收条三份，银行交易明细两份，银行业务凭证三份，综合证明两被告与俞凯强、郑虹签订房屋转让合同，两被告支付150万元购房款的事实。3、调解协议一份，证明两被告与郑虹解除房屋转让合同，双方另行签订房屋租赁合同，150万元房屋转让款转化为房租的事实。4、收条、汇款凭证各一份，证明佑安公司支付王万根6万元的事实。5、房屋租赁协议一份，证明两被告与郑虹签订房屋租赁合同，约定郑虹将新桥街房产出租给两被告的事实。6、房屋租赁合同一份，证明王万根将新桥街房产出租给佑安公司的事实。被告佑安公司答辩称：2013年3月22日，新桥街房产系被告佑安公司从平民大药房转租而来，与祝小兵、郑虹签订房屋租赁合同，后经了解新桥街房产郑虹已出租给王万根，2013、2015年原告已将租金付给祝小兵，2014年原告已将租金支付给王万根。因郑虹下落不明，郑虹与原告签订的房屋租赁合同真实性无法查清。被告要求撤销与王万根的合同，直接将房屋交付给房东。被告佑安公司为支持自己的主张，向本院提交的证据有：1、转让协议一份，租赁协议四份，证明被告佑安公司租赁新桥街房产的过程。2、付款凭证，证明被告佑安公司支付2013年至2015年房租的事实。原、被告各方的证据经质证后，本院认定如下：原告叶小明证据被告王万根、周晓贞对原告提供的证据1真实性有异议，对证据2、3真实性无异议，对证据4真实性有异议，认为与本案无关联性。被告佑安公司对证据1真实性有异议，认为即使真实也仅能约束原告及郑虹双方，无法约束其他人；对证据2真实性有异议，认为时间确定不是2013年5月1日；对证据3的真实性无异议，对证据4的真实性不清楚，与本案没有关联性。证据1，原告提供原件予以核对，被告未提供反驳证据予以驳斥，本院对证据1真实性予以确认，对该证据的证明对象本院结合其他证据分析。因被告对原告提供的证据2、3的真实性无��议，本院对证据2、3的真实性予以确认。原告提供的证据4能综合证明原告代俞凯强、郑虹还款给张弓30万元的事实，本院对该证据予以确认。被告王万根、周晓贞证据原告对王万根、周晓贞提供的证据1、4无异议，对证据3、6真实性无异议，对证据2的真实性有异议，对证据5真实性有异议，认为签订时间应在11月27日后，也侵害原告的利益，应该撤销。被告佑安公司对王万根提供的证据1无异议，对证据2中的转让合同、收条有异议，认为没有原件核对，对证据2中的其他证据无异议，对证据3真实性有异议，对证据4、5无异议，对证据6的真实性无异议，但认为王万根在无租赁权的情况下转租，系无效或可撤销行为。被告王万根、周晓贞的证据能证明两被告与俞凯强、郑虹就涉案房产签订房地产转让合同，因无法过户，双方又签订房屋租赁合同，后两被告将新桥街房产转��给被告佑安公司的事实，故本院对两被告提供的证据予以确认。被告佑安公司证据原告叶小明对被告佑安公司提供的证据真实性无异议。被告王万根、周晓贞对被告佑安公司提供的证据1中的转让协议有异议，认为没有原件，对其他证据真实性均没有异议。被告佑安公司的证据能证明其租赁涉案房产并支付租金的过程，本院对被告佑安公司提供的证据予以确认。根据原告的陈述、被告的抗辩及本院认定的证据，本院确认事实如下：俞凯强、郑虹系夫妻关系，系新桥街房产所有权人。案外人张弓借款220万元给俞凯强、郑虹，原告叶小明等系保证人。后因俞凯强、郑虹逾期未归还上述借款，原告代俞凯强、郑虹偿还借款30万元。2013年4月29日，原告叶小明（乙方）与郑虹（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将新桥街房产出租乙方，租赁期限自2014年10月1日��2029年9月30日，计180个月；2宗房产年租金6万元，租金从乙方为俞凯强、郑虹支付的担保额中冲抵；若甲方已将房屋出租，且合同期未满，从2014年10月1日开始房屋租金归乙方所有，并且乙方有权直接向承租方索取，合同期满后乙方有转租权，甲方不得干预。被告王万根、周晓贞系夫妻关系。2013年6月3日，被告周晓贞与郑虹、俞凯强签订《房地产转让合同》，约定郑虹、俞凯强将新桥街房产出售给被告王万根、周晓贞，售价390万元；买受方于2013年5月28日前支付定金10万元，于2013年6月3日前支付90万元，余款290万元于2013年12月30日过户前一次性支付。被告王万根、周晓贞于2013年5月28日支付定金10万元，于2013年6月3日支付100万元购房款，于2013年11月27日支付50万元购房款。后因纠纷，郑虹与被告王万根、周晓贞签订《调解协议书》一份，约定解除双方签订的《房地产转让合同》，并签订涉案房产的房屋租赁合同，租金与购房价格等同，无需再次支付。2013年年底（合同显示签订日期2013年5月1日与实际签订日期不符），郑虹与被告王万根、周晓贞签订《房屋租赁协议》，约定郑虹将新桥街房产出租给被告王万根、周晓贞，租赁期限自2013年5月1日至2033年4月30日止；租金150万元，于2013年11月30日前一次性付清。新桥街126、128、130、132、134号房产原由祝小兵、郑虹出租给衢州市平民大药房有限公司用于经营药店。后衢州市平民大药房有限公司将所租房产转让给被告佑安公司，各方于2013年3月22日签订《转让协议》一份。2013年3月22日，祝小兵、郑虹与被告佑安公司签订《房屋租赁合同》一份，约定祝小兵、郑虹将新桥街126、128、130、132、134号房产出租给佑安公司，租期自2013年6月16日起至2018年6月15日。2013年5月6日，被告王万根与被告佑安公司签订《房屋租赁合同》一份，约定王万根将新桥街房产租给被告佑安公司。租赁期限自2013年6月16日至2018年6月15日。被告佑安公司已将第一、三年的租金支付给祝小兵（后由祝小兵转付给被告王万根），第二年的租金支付给被告王万根。本院认为，原告叶小明与郑虹、被告王万根、周晓贞与郑虹签订的涉新桥街房产的房屋租赁合同系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，应按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。本案中，被告王万根、周晓贞与郑虹解除《房地产转让合同》并签订《房屋租赁协议》后，郑虹已将新桥街房产交由被告王万根、周晓贞使用，两被告已将新桥街房产转租给被告佑安公司并收取租金，故两被告已合法占有新桥街房产。原告与郑虹的虽签订《房屋租赁合同》，但原告至今未实际占有新桥街房产，故被告王万根、周晓贞作为承租人对新桥街房产的权利应在原告之前，原告叶小明与郑虹之间的房屋租赁合同实际已无法履行。故，原告要求各被告支付租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告叶小明的诉讼请求。本案受理费2300元，减半收取1150元，由原告叶小明负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数��出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员　　余建华二〇一五年八月十七日书记员　　徐星瑜搜索“”