（2015）株中法民四终字第225号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-09-09
案件名称
湘银房地产股份有限公司与李玉英等租赁合同二审民事判决书
法院
湖南省株洲市中级人民法院
所属地区
湖南省株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湘银房地产股份有限公司,湖南阳光健康休闲有限公司,罗翠兰,李玉英
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）株中法民四终字第225号上诉人（原审原告）湘银房地产股份有限公司，住所地株洲市天元区长江北路368号。法定代表人齐建湘，系该公司董事长。委托代理人张江平，湖南法达律师事务所律师。代理��限为特别授权，即代为承认、放弃或者变更诉讼请求，参与和解、调解等。委托代理人谭忠良，株洲市中良法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）湖南阳光健康休闲有限公司，住所地长沙市天心区劳动西路388号智邦家园B座109号。法定代表人李玉英，系该公司经理。被上诉人（原审被告）罗翠兰，女，1940年10月18日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市荷塘区。被上诉人（原审被告）李玉英，女，1966年10月9日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市天元区。三被上诉人共同委托代理人袁智彬，湖南东盛律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃或者变更诉讼请求，参与和解、调解等。上诉人湘银房地产股份有限公司因与被上诉人湖南阳光健康休闲有限公司、罗翠兰、李玉英租赁合同纠纷一案，不服株洲市天元区人民法院（2014）株天法民一初字第1372号民事判决，向本院提起上诉。本院审理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人的委托代理人张江平、谭忠良，三被上诉人的委托代理人袁智彬均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：原告系一家从事房地产开发经营的非上市股份有限公司，成立于1998年5月6日。被告湖南阳光健康休闲有限公司系一家经营足浴、健康咨询服务、企业管理服务等业务的有限公司，成立于2003年7月30日，被告李玉英、罗翠兰系该公司的股东。被告李玉英系被告罗翠兰的儿媳妇，2004年3月3日，被告罗翠兰、李玉英办理了一个个体工商户营业执照，登记的字号为“株洲市芦淞区阳光足浴店”，经营范围为足浴、保健服务，登记的经营者为被告罗翠兰，而实际的经营者为被告李玉英。2007年8月31日，原告与���告湖南阳光健康休闲有限公司及株洲市芦淞区阳光足浴店签订了一份《租赁协议》，原告为协议的甲方，被告湖南阳光健康休闲有限公司和株洲市芦淞区阳光足浴店为协议的乙方，该协议约定的内容有：1、甲方出租的房屋地址位于天元区长江北路湘银大厦内，乙方租赁的房屋范围为湘银大厦3-5层全部，租赁房屋的总建筑面积约为7360平方米（具体面积以房产局测量数据为准），租赁房屋的用途为商用及娱乐、休闲使用功能；2、租期共15年，即自2008年8月1日至2023年7月31日止，甲方在2008年2月1日前将符合约定的物业交付乙方进行装修，甲方给予乙方6个月免租装修期，起租日为2008年8月1日；3、租金及其他费用每年159万元，其中租金92万元、设施维护费30万元、广告位使用费37万元，从装修期满次日后，自第四年（2011年8月1日）起每年递增3％；4、合同签订之日起三日内，���方向甲方交纳30万元定金，合同期满后无息退还；5、租金及其他费用由乙方以转账的方式按月支付，乙方凭甲方开出的发票，每月月初前五天向甲方支付下一个月的租金及其他费用；6、湘银大厦整栋大楼由湘银物业管理公司统一管理，物业管理所包含的服务项目及收费标准由乙方与物业公司另行商议并签订物业管理合同；7、乙方二次装修的报建审批由乙方到相关部门进行报建审批，费用由乙方自理，甲方对此提供帮助；8、乙方经营的足浴、洗浴、KTV行业，甲方不得另外进行招商与乙方相类似项目，或者将该大楼内物业租赁他人经营与乙方相类似项目；9、乙方对租赁物业享有完整的经营权，并有权对租赁房屋采取联营、招租的经营形式进行经营；10、乙方必须依约支付租金及其他费用，如拖欠90天，甲方有权解除合同并收回房屋，定金不予退还，同时乙方向甲方支付合同租金及其他费用总额3％的违约金，还应赔偿甲方的损失；11、租赁期满或合同解除，乙方装修按“来装去丢”原则，将租赁房屋内的全部装修留下，但可以将移动的和拆卸不影响甲方房屋结构的设备设施拆卸带走，并保证甲方原有的设备设施无损坏，甲方不对乙方进行任何形式的补偿；12、租赁期满或合同终止后，乙方在一个月内搬迁完毕，乙方在一个月内不搬迁，甲方有权将乙方的物品搬出，并不承担保管义务，搬迁费用由乙方承担，同时甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的费用，并诉之法律；13、本合同未尽事宜双方可另行签订补充协议，补充协议签订后为本合同附件，与本合同具有同等法律效力，本合同经双方代表人签字盖章后生效。原告的工作人员侯季及被告李玉英作为原、被告各自的签约代表在协议上签名，并加盖了公司印章。2007年9月19日，原告��株洲市芦淞区阳光足浴店签订了一份《租赁补充协议》，被告李玉英作为株洲市芦淞区阳光足浴店的负责人及签约代表在协议上签名盖章，该《租赁补充协议》约定租赁房屋产生面积差异按18元／平方米调增或调减租金和其他费用。被告在承租原告所有的湘银大厦的房屋后在三楼经营足浴保健，在四楼经营桑拿、洗浴，在五楼经营KTV。2012年1月6日，被告方将其在湘银大厦五楼经营的阳光2008商务会所KTV转让给李建军经营，并与李建军签订了《房屋转租赁合同》和《转让协议书》，约定的转租期限自2012年1月1日起至2023年7月1日止，转租的范围为湘银大厦五楼整层。该经营场所于2012年5月23日在株洲市工商行政管理局天元分局办理了工商登记，登记的字号为“株洲市天元区阳光贰零零捌湘银商务会所”，经营者为龙厚招。2011年12月31日，被告方与张国庆签订了一份《房屋转租赁合同》，将其承租的湘银大厦四楼整层转租给张国庆使用，转租期限自2012年1月1日起至2023年7月1日止。该经营场所于2012年6月13日在株洲市工商行政管理局天元分局办理了工商登记，登记的字号为“株洲市天元区百达明珠商务会所”，经营者为张玉南。2014年10月8日，株洲湘银物业管理有限责任公司与叶伟签订了一份《装修管理责任书》，约定由叶伟负责对被告承租的湘银大厦三楼房屋进行装修，装修期限约定为2014年10月5日至2015年1月30日。在此情况下，原告以其2014年9、10月份才知道被告将房屋全部转租出去的事实，认为双方签订的租赁协议没有约定被告享有转租权，按照法律规定，被告方将承租的房屋进行转租必须征得原告的同意，否则原告有权解除双方的租赁合同。被告方则认为按照双方签订的租赁协议的约定，其对承租的房屋享有转租权，原告无权解除合��。双方由此酿成纠纷。另查明，原告向被告方开具的租金及其他费用的发票载明的客户为被告湖南阳光健康休闲有限公司，原告虽认为被告方没有按照《租赁协议》约定的时间支付租金及其他费用，但原告没有证据证明被告方有拖欠租金及其他费用的事实，也没有证据证明被告方拖欠租金及其他费用达到了90天以上。原审法院认为：本案系租赁合同纠纷。本案原、被告争议的焦点为：原告要求解除2007年8月31日签订的《租赁协议》有无事实基础和法律依据？具体分析如下：原告就其所有的房屋与被告方签订的《租赁协议》及《租赁补充协议》系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，原、被告间的租赁合同关系依法成立有效，受法律保护，协议所约定的内容对双方具有约束力。根据原告的诉称，其主张解除《租赁协议》的理由为被告方未经其同意将承租的房屋进行了转租，而本案中被告方将承租的房屋进行转租的事实客观存在，因此本案的关键在于被告方对承租的房屋进行转租是否符合约定?是否合法?原、被告2007年8月31日签订的《租赁协议》约定“原告对租赁物业享有完整的经营权，并有权对租赁房屋采取联营、招租的经营形式进行经营”。该约定赋予了原告对承租房屋享有完整的经营权，同时赋予原告对承租房屋在使用时可以采取联营、招租的方式，根据联营、招租的通常理解，即可以容许第三方介入，由被告方与第三方共同使用房屋进行经营活动或由第三方单独使用房屋进行经营活动，故原、被告在《租赁协议》中作出的该约定，应视为双方对被告方享有转租权予以了约定，因此，被告方根据合同的约定行使转租权，不需要再征得原告的同意，原告以被告方转租未经其同意而要求解除合同的理由不能成立。且被告方的转租行为发生在2012年，原告虽主张其于2014年9、10份才知情，但原告作为本案租赁房屋的所有人，对房屋及房屋的承租人应当尽到合理的管理与注意义务，根据经营者登记变更的时间（2012年），应视为原告在登记公示的经营者变更时对被告方的转租行为知情，而原告在知情后六个月内并没有提出异议，故原告再以此为由请求解除合同不应得到支持。综上。原告要求解除与被告方2007年8月31日签订的《租赁协议》缺乏事实依据，于法无据，原审法院不予支持。本案经原审法院主持调解，双方不能达成一致协议，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决：驳回原告湘银房地产股份有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费200元，由原告湘银房地产股份有限公司承担。宣判后，上诉人湘银房地产股份有限公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，判决支持上诉人的全部一审诉讼请求。其理由是：一、一审认定被上诉人依《租赁协议》享有转租权是错误的。二、一审推定上诉人在被上诉人将房屋转租给他人时就已知道是错误的。三被上诉人共同答辩称：一、根据租赁合同的约定，被上诉人已经履行了义务，没有违约。二、一审认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，上诉人的上诉理由不能成立。请二审依法驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人向本院提交了三份新证据即：1、福尔莱大酒店工作联系函。2、阳光2008商务会所出具的再次呼吁湘银公司制止承租单位违反租赁合同的行为，赔偿损失的函。3、福尔莱大酒店出具的关于尽快平息恶性竞争完善配套功能的函。三份证据拟证明：被上诉人违背了租赁合同的约定，采取三、五楼同时搞KTV，不但造成了相互之间的恶性竞争，也严重影响了福尔莱大酒店的正常经营，要求我们赔偿损失，制止这种行为的再次发生和继续。同时申请证人李建军到庭作证，拟证明被上诉人将房屋转租及采取三、五楼同时搞KTV的事实。被上诉人质证称：对三份书证的真实性无异议，对其关联性和合法性有异议，福尔莱大酒店与我们都是业主，他是基于其自身的经营需要出的函，我们如何经营与其无关。阳光2008商务会所与我们正在打官司，与我们有利害关系，且我们与其也不是恶意竞争。对证人李建军出庭作证有异议，李建军与我们正在株洲市中级人民法院进行诉讼，与本案有利害有关系，且我们对其也提供了服务，五楼的租金李建金只交到了4月份，所欠��的物业管理费，也是我们垫交。被上诉人也向本院提交两份新证据：1、税务发票，拟证明租金交到2015年7月的事实。2、借条，拟证明湘银公司对我们租赁合同的经营模式和方法都是认可的，并同意将租赁合同顺延10年。上诉人质证称：对证1的三性无异议，但对其证明目的有异议，其租金每次都是迟延交付的。对证2的三性均有异议，对其真实性需回去核实，对其关联性有异议，与本案无关联。本院根据双方举证、质证意见对双方的新证据认证如下：对上诉人提交的证据1、2、3的真实性、关联性均予以采信，对证人李建军的证词的真实性及关联性亦予以采信；对被上诉人提交的两份证据的真实性、关联性均予以采信。本院二审查明的案件事实与一审法院认定的案件事实一致，本院予以确认。本院二审另查明:2015年7月13日，上诉人公司的法定代表人齐建湘向被上诉人李玉英出具借条一份，并加盖上诉人公司印章。借条内容为：本人齐建湘借款李玉英壹仟万元整（10000000.00）。归还时间在2015年9月16日前。并承诺按月5%支付利息。若未能按期还本付息，按出借金额的0.05%罚息。并同意将本公司湘银大厦三至五楼租赁合同担保，承担所有风险。按原合同租约定的条件将租赁期限顺延十年。（以前借条作废）。本院认为：本案系租赁合同纠纷。本案二审争议的焦点是，上诉人请求解除与被上诉人签订的租赁合同是否有事实和法律依据？本院分析如下：双方签订的《租赁协议》及《租赁补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律的规定，系合法有效的协议；双方履行协议多年，被上诉人没有拖欠租金等违约行为；上诉人要求解除合同，其理由是被上诉方未经其同意将承租的房屋进行了转租，而被上诉人将承租房屋转租事实存在���根据双方所签《租赁协议》约定“原告对租赁物业享有完整的经营权，并有权对租赁房屋采取联营、招租的经营形式进行经营”。该约定赋予了原告对承租房屋享有完整的经营权，同时赋予原告对承租房屋在使用时可以采取联营、招租的方式，根据联营、招租的通常理解，即可以容许第三方介入，由被上诉人与第三方共同使用房屋进行经营活动或由第三方单独使用房屋进行经营活动，故双方在《租赁协议》中作出的该约定，应视为双方对被上诉人方享有转租权予以了约定，且上诉人公司法定代表人在二审过程中向被上诉人李玉英出具《借条》承诺如未按期还款，同意按原合同条件将租期顺延十年，其该项承诺与上诉人的诉讼目的完全相悖。据此，上诉人上诉要求解除与被上诉人的租赁合同，于理于法无据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律准确，��理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费200元，由上诉人湘银房地产股份有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 肖 晶审判员 李少华审判员 赵庆华二〇一五年八月十七日书记员 邹春华 来源：