（2015）沈中民四终字第473号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-08-24
案件名称
白铁与辽宁省观音阁水库水产养殖总场租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
白铁,辽宁省观音阁水库水产养殖总场
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
中华人民共和国辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民四终字第473号上诉人（原审被告、反诉原告）：白铁。委托代理人：李哲甲，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：辽宁省观音阁水库水产养殖总场。法定代表人：马也，系该场场长。委托代理人：褚庆革，系中华人民共和国辽宁尧盛律师事务所律师。上诉人白铁因与被上诉人辽宁省观音阁水库水产养殖总场（以下简称观音阁养殖场）租赁合同纠纷一案，不服沈阳高新技术产业开发区人民法院（2014）沈高开民外字第00007号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月13日，对本案公开开庭进行了审理，上诉人白铁的委托代理人李哲甲，被上诉人观音阁养殖场的委托代理人褚庆革到庭参加诉讼，本案现已审理终结。观音阁养殖场一审诉称：原、被告于2006年8月1日签订租赁鱼池协议书，约定被告租赁原告鱼池及附属场房，租期五年，期限从2007年1月1日始至2011年12月31日，租赁费第一年人民币100000元，之后每年租赁费人民币200000元，于每年的5月1日前交纳。租赁届满后，被告未立即腾出鱼池，为此原告诉至本溪满族自治县人民法院，经该院判决但被告迟迟未倒出鱼池占用至今。此外，在租赁合同期限内，被告欠付原告租金人民币400000元，应承担两名职工的工资待遇也没有履行。被告在租赁期间内欠缴租金人民币400000元，且被告长期占用鱼池拒不腾退，造成原告无法使用鱼池，按合同约定年租金每年人民币200000元计算损失，被告应承担占用鱼池期间的租金损失。故原告诉至法院，1、要求被告给付在租赁期间内欠付的租金人民币400000元；2、被告承担在租赁合同期满后租赁物交付前的租金损失（每年租金人民币200000元，暂定2年租金为人民币400000元）；并由被告承担本案诉讼费。庭审中，原告将其第二项诉请明确为要求被告支付从2012年1月1日起至租赁物实际返还之日止的租金损失，租金按照每年人民币200000元计算。白铁一审辩称，不同意原告的诉请。在合同履行期间原告没有履行合同义务，被告对此提出反诉。对原告第一项诉请被告欠付租金的情况属实，但是由于原告存在违约行为，没有给被告提供完善的租赁场地，也没有达到租赁时预期的租赁条件，所以被告没有给付租金。对原告第二项诉请，租赁到期后被告确实在继续使用租赁的鱼池，但是因为原、被告对于租赁期间发生的，由原告造成的被告损失，双方没有达成一致意见，所以被告没有腾退鱼池。白铁一审反诉诉称：按照原、被告双方约定，原告不得干涉被告在租赁期内正常的合法生产经营活动，保证被告正常的水、电供给，并负责协调被告与水库管理局内部相关部门的相关事宜。合同签订后，被告依约交纳了第一年租金人民币100000元、第二年租金人民币200000元及第三年租金人民币200000元。在合同履行过程中，由于原告施工导致供应被告鱼池供水不足，经被告多次催告，原告仍然未尽维修义务，不能履行保证被告的正常生产用水之合同义务，致使被告承租的鱼池因缺水而荒芜、甚至长满蒿草，使被告无法从事正常的生产经营活动，由给被告造成直接损失人民币1500000元。因承租的养鱼池水量不足，被告只得雇佣他人为被告制作养鱼用网箱，由此增加费用人民币127180元。因被告投放网箱地点远离被告承租鱼池，增加被告运输成本人民币1120元。同时，因网箱投放地点脱离被告管理范围内，致使被告投放的30万尾鳜鱼全部被盗或流入原告管理的观音阁库区内，给被告造成巨大的经济损失。根据《协议事宜附页》第一条规定，租赁协议签订后，原告负责鱼池入口处的围墙和大门修建及现有围墙破损处的修复，确保被告安全生产之约定，原告直接没有将围墙破损处修复，为被告安全生产留下隐患。2012年6月23日，导致被告养殖的世界上稀有的观赏鱼斑鳜鱼丢失153条，直接经济损失人民币54900元。根据《协议事宜附页》第二条约定，原告负责前租赁者（孟宪义）的撤离及杜克明房屋的回收工作，时间在2007年3月1日前，以保证被告正常使用鱼池之约定，原告未能按照约定将上述房屋收回，被告出于生产经营的需要，迫不得已另建房屋，由此使被告多投入资金人民币120000元。经原告原负责人同意，被告先后投入人民币327600元新建了大棚及孵化池、锅炉房等设施，进一步完善了原养鱼池配套设施，使养鱼池得到增值。综上所诉，要求原告赔偿被告因其合同违约行为导致被告直接经济损失人民币2130800元；原告承担本案的反诉费用；观音阁养殖场一审反诉辩称：被告反诉诉请没有事实及法律依据。关于被告提出的鱼池缺水造成损失的事宜，被告应当提供证据，被告需要拿出证据证明是由于原告的原因造成缺水。在租赁协议中原告只保证为其提供正常供水，如果出现非正常缺水与原告无关。在被告的合理承租期限内，原告为其与养殖总场安排了具体的联络人孟宪义，在承租期间，原告没有听被告提起过鱼池缺水问题，由于镇政府对道路施工造成了短时间的鱼池供水管路破损，原告及时组织人力、物力对破损管路进行维修。对被告提出的鱼池缺水增加网箱的费用，被告需要向法庭提供证据加以证明，被告使用网箱养鱼是其正常生产行为，与原告无关，在被告合法承租期间内，被告向原告请求使用部分库区水面，是与鱼池无关的，被告使用库区水面，系原告无偿提供，现被告据此要求原告承担网箱费用、运输费用及脱离被告管理范围导致鱼苗损失的费用与原告无关。对于被告称的三十万尾鱼苗损失应该向法庭提交证据加以证明，被告在合法承租期间没有发生过被盗，没有鱼苗损失。被告应向法庭证明损失的具体数量、且损失是与原告有关。对于围墙破损时的修复被告需向法庭提供证据，对于周围围墙的维修原告有证人出庭作证，可以证明原告已经找工人维修了围墙。对于案外人孟宪义和杜克义撤离问题与原告无关。被告自建房屋，是在原、被告双方签订协议之前建成，原告不应承担该项费用。被告提出的投入人民币327600元新建了大棚及孵化池、锅炉房等设施与原告无关，原告出租的是鱼池，被告自建行为与原告无关。协议签订后原告派的是单位的孟宪义和陈建忠负责联系，被告于2012年6月23日称鱼苗被盗，与本案没有关联，因为鱼苗被盗发生在租赁期届满之后。一审法院查明：2006年8月1日，原、被告签订租赁协议书一份，约定被告租赁原告水库坝下水泥鱼池共计200亩及其附属的现有建筑物等，租赁期限五年，自2007年1月1日至2011年12月31日止。租金，签订协议之日，被告向原告交纳租金人民币100000元，2007年5月1日被告向原告交纳租金人民币100000元，以后每年的5月1日被告向原告交纳当年租金人民币200000元。被告逾期不交租金视为违约，原告将终止协议。乙方如需修建永久性建筑，由乙方提出申请，经甲方同意，并履行相关手续后，方可修建。协议还约定，原告不得干涉被告在租赁期内正常的合法生产经营活动，保证被告正常的水、电供给，并负责协调乙方与水库管理局内部相关部门的相关事宜。同时，原、被告还签订协议事宜附页，约定租赁协议签订后，原告负责鱼池入口处的围墙和大门修建及现有围墙破损处的修复，确保被告安全生产。租赁协议书附页上均有原告公司公章及被告白铁签名，原告代表处有秦念春签名。被告白铁称，由于管道破裂导致其鱼池供水不足，因此被告制作网箱，将鱼苗放到原告水库库区进行饲养，且于2011年及2012年两次被盗，由此给被告造成了经济损失。对此原告不予认可。诉讼过程中，被告白铁向法院提出鉴定申请，请求对由于供水管道被压坏，养鱼池供水不足，导致2008年8月至2014年5月的渔业养殖减产经济损失；新建房屋及孵化场、孵化池的价值；网箱价值及丢失的鱼的价值进行鉴定。经沈阳市中院对外委托北京金开资产评估有限公司鉴定，被告白铁建造的房屋及孵化场、孵化池的价值为人民币20.53万元。对被告白铁申请的由于供水管道被压坏，养鱼池供水不足，导致2008年8月至2014年5月的渔业养殖减产经济损失不属于其鉴定范围，鉴定机构无法鉴定，鉴定机构于鉴定开始前即通知被告白铁，并就可以鉴定的项目收取被告鉴定费用。2015年1月13日，原、被告、鉴定人及本院共同到本溪养殖现场对鉴定物范围进行了现场勘查确认，最终确认了鉴定物范围，并就鉴定事项对双方当事人作出解释说明并记录在案，双方当事人还对鉴定物范围进行了签字确认。此后，被告白铁对鉴定结论提出异议，经沈阳市中院对外委托北京金开资产评估有限公司对异议作出书面答复。一审法院认为：原、被告之间签订的租赁协议书系双方当事人真实意思表示，且该协议不违反法律强制性规定，故该协议真实有效，双方当事人应按照协议约定履行各自义务。该租赁合同的租期为五年，自2007年1月1日至2011年12月31日止，被告认可其缴纳了前三年的租金，但尚欠两年租金没有交纳，每年租金为人民币200000元，故原告要求被告支付租赁期内尚欠租金人民币400000元的诉讼请求，本院予以支持。租赁期满后，原告不再同意被告继续使用养鱼池，但被告至今没有腾退鱼池，故从2012年1月1日开始，被告继续使用鱼池的行为系违反约定的行为，故由此给原告造成的损失被告亦应承担。原告对养鱼池的使用会带来经济收益，且被告白铁在租赁期满后实际上仍在继续使用租赁物，现原告按照租金数额向被告要求损失较为合理，被告应支付原告租赁合同期满后至本判决生效之日止的损失，如被告没有按时履行判决义务，由此给原告造成的损失可另行诉讼。对于被告白铁反诉，要求原告支付其违约给被告造成经济损失的诉讼请求。被告主张2008年6、7月份开始，为其供水的管道即出现了漏水现象，且至今没有修复，并向法庭提交了漏水处的照片。但该照片系2014年5月拍摄，租赁期限早已届满，该照片无法表明在租赁期间的漏水现象。反之，原告对管道损坏后的维修问题向法庭提交了证人证言加以证明，该份证据的证明效力要高于被告提交的照片的证明效力，故对被告主张因管道漏水导致鱼池供水不足而造成鱼量减产及增加了网箱费用的经济损失，由于证据不足，本院不予支持。对于被告称其将鱼苗放到原告水库库区进行养殖，导致被告增加了运输费用，且发生鱼苗被盗等损失，被告使用原告水库进行养殖并不表示原告就具有为被告看护鱼苗的义务，也没有证据表明将鱼苗转移至原告处养殖系原告原因导致，故鱼苗丢失的损失及运输费用与原告不具有因果关系，不应由原告承担，且被告对其鱼苗丢失的事实没有证据加以证明，故对被告该项主张本院不予支持。对于被告称2012年6月发生的鱼苗被告损失，因此时租赁期已经届满，系被告无理由继续使用原告鱼池，故该期间发生的任何损失都与原告没有关系。被告的该项请求本院不予支持。对于被告要求其新建的房屋及孵化池等配套设施的损失，庭审中已经查明，上述大部分地上物系2005年修建，在租赁期开始前已经存在，被告主张有部分建筑系2007年修建，但没有任何证据证明上述地上物的修建时间，且原告对此不予认可。同时，租赁期间内修建永久性建筑，按照合同约定应由被告提出申请，经原告同意，并履行相关手续后，方可修建。现被告没有证据证明其修建上述建筑取得了原告同意，事后原告对此也未予追认，故由此产生的损失应由被告自行承担。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）白铁于本判决生效之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）辽宁省观音阁水库水产养殖总场租赁期间租金人民币400000元（从2010年1月1日起至2011年12月31日止）；二、被告（反诉原告）白铁于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）辽宁省观音阁水库水产养殖总场租赁期满后的损失（从2012年1月1日起至本判决生效之日止，按照年租金人民币200000元计算）；三、驳回被告白铁的反诉请求；本诉案件受理费人民币11800元，反诉费人民币23，846元，鉴定费人民币10000元，总计人民币45646元，由被告白铁承担。宣判后，白铁不服，向本院提出上诉称：因观音阁养殖场未依约履行《租赁协议书》的基础合同义务，提供的鱼池不符合生产需求，致使白铁长期无法使用约占租赁总面积70%的鱼池，给白铁造成各项经济损失合计2130800元，白铁目前仍占用鱼池系经观音阁养殖场默许等，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，被上诉人赔偿上诉人经济损失2130800元，案件受理费由被上诉人承担。被上诉人观音阁养殖场辩称：我方提供的鱼池符合生产需求，租赁期限届满后，白铁占用鱼池至今，请求依法维持原判。二审中，白铁提供了2015年5月25日在本溪县公安局观音阁治安派出所的询问笔录及该机关于2015年6月15日出具的不予调查处理告知书，欲证明涉案鱼池在2008年出现供水压力不足的事实。观音阁养殖场质证认为该证据内容不能证明其存在违约行为。本院认为该组证据形成于鱼池租赁期限届满之后，故对该证据的关联性不予认可。本院查明的事实与一审一致。另查明，观音阁养殖场曾向法院提起诉讼，要求白铁腾退鱼池，经沈阳市高新技术产业开发区人民法院（2014）沈高开民外字第8号及沈阳市中级人民法院（2014）沈中民四终字第320号民事判决，判令白铁从辽宁省观音阁水产养殖总场的鱼池及附属建筑物内迁出。本院认为，白铁与观音阁养殖场签订的租赁协议书系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，真实有效，对双方当事人均具有约束力。白铁承租鱼池，应当承担给付租金的义务，故白铁应当向观音阁养殖场支付租赁期内欠付的租金人民币40万元；双方租赁期限届满后，即2012年1月1日起，上诉人无法律及约定依据继续占用鱼池，客观上给被上诉人造成了损失，应当承担赔偿损失的责任，原审依照现有合同租金的数额确定损失赔偿额度并无不当，本院予以维持；对于上诉人提出因被上诉人提供的鱼池不符合生产需求，给上诉人造成损失，因此被上诉人默认上诉人使用鱼池至今，故上诉人有权拒付租赁期内租金、租赁期外占用费用，且被上诉人应当赔偿损失的主张，因其提供的证据均形成于合同履行期限届满后，无法证明合同期限内被上诉人存在违约行为，且被上诉人此前已经起诉要求上诉人腾退鱼池，不存在默认占用的事实，故对该主张不予支持。上诉人的其他上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25646.5元，由上诉人白铁承担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 钺代理审判员 林晓楠代理审判员 曾 璐二〇一五年八月十七日书 记 员 张淋茜本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 微信公众号“”