（2015）穗中法民五终字第3231号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-08-19
案件名称
钟传虎与何应培房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
钟传虎,何应培
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3231号上诉人（原审原告）：钟传虎，住湖南省醴陵市。委托代理人：胡铫祥，广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何应培，住广东省广州市萝岗区。委托代理人：祝胜满，广东端华律师事务所律师。上诉人钟传虎因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2015）穗黄法民三初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：何应培、钟传虎于2014年11月13日签订《铺位出租合同》约定：何应培将沙一社（即广州市黄埔区南岗街沙步沙一股份经济合作社）长荣大街11号的铺位租给钟传虎，每月租金500元，租期一年至2015年11月12日；钟传虎在签合同之日先交押金1000元（合同到期无息退回）及当月租金500元；租期内如国家征用、拆迁或城中村改造、村委及生产社统一收回，钟传虎要无条件服从，何应培不作任何赔偿等。该铺位此前由案外人何某甲向何应培承租（留存押金1000元、预付租金500元），钟传虎找到何某甲商定顶手，向何某甲交付了转让费，同时与何应培签订前述租约，没有另付押金。钟传虎随即接收铺位，经营使用到2015年1月4日；期间，因何应培与沙某社的租约到期，经重新招标竞投，由案外人何某乙从沙某社处取得2015年1月起的铺位租赁权。2014年12月30日，钟传虎、何应培双方书面结算水费138元、电费520元、至当日为期1个月18天的租金800元，凭留存押金1000元、预付租金500元冲抵，余42元已现金退还。何某乙曾提出要提高铺租，钟传虎不同意，并于2015年1月5日发现何某乙已自行更换门锁封闭铺位；何某乙后来表示维持月租500元，钟传虎以人气做不起来为由拒绝继续租用。庭审中钟传虎指责何应培隐瞒其与沙某社的租期即将届满，使其毫不知情就与何应培订立租约，而何应培不能保障铺位正常使用构成违约，但钟传虎亦承认签约时未留意或要求查核何应培向沙某社租赁铺位的手续。另查，系争铺位是临时建筑，无合法报建证明，故此《铺位出租合同》可能被判定无效，法院依法告知当事人可变更诉讼请求，钟传虎当庭明确坚持其诉讼主张。钟传虎表示在接手铺位后既有何某甲留下的又有新添置的经营物品、设备，法院组织钟传虎、何应培及何某乙到现场进行清点，准允钟传虎取回；但旧冰箱、冰柜、板桌、凳子、炉头等已被收垃圾的清走，仅剩下饮水机一台、简易壁橱一个、门牌框一个，何某乙称之前跟钟传虎联系过，钟传虎说原来的东西都不要了。原审法院认为：何应培、钟传虎于2014年11月13日签订的《铺位出租合同》由于缺乏租赁标的物经主管部门批准建设的合法证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，应认定为无效合同，不受法律保护。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”钟传虎、何应培双方未尽审慎义务核实租赁物的报建手续，对于合同无效、不能依法实现合同目的的法律后果负有同等过错，钟传虎主张何应培违约、需赔偿预期利润损失的意见已不能成立；钟传虎指责何应培隐瞒与沙某社的租期，何应培则辩称提示过钟传虎，考虑到钟传虎是先与何某甲谈好转让条件再跟何应培签订租约的，且自认无专门查看何应培与沙某社的租约，而《铺位出租合同》中也有“租期内如国家征用、拆迁或城中村改造、村委及生产社统一收回，钟传虎要无条件服从，何应培不作任何赔偿”的约款，故钟传虎主张何应培存在额外诈欺之意依据不足，难以认定。钟传虎接收铺位实际经营使用了一段时间，当按照公平合理和等价有偿的原则向何应培支付使用对价，双方于2014年12月30日办理结算及以押金和预付租金款额冲抵完毕，钟传虎又诉请返还押金和预付租金，应予驳回。钟传虎在铺位内留存的物品、设备可由其直接取回，其与何应培结算后未及时清理铺面，加上现场无新近装修痕迹，主张何应培赔偿相应损失无理，不予支持。至于钟传虎向何某甲交付转让价款，具体权利义务基于其双方的特别约定，系属不同的法律关系，需待有关当事人另行解决。综上，原审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条及第五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，于2015年4月16日作出如下判决：驳回钟传虎的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取2161元，由钟传虎负担。判后，钟传虎不服，向本院提出上诉称：一、原审遗漏被告何某甲。何某甲原与何应培承租涉案铺位，何某甲将铺位改造增添了厨房，安装了水电。2014年11月13日，何某甲、何应培与钟传虎商议后将铺位转让给钟传虎，钟传虎支付了1万多转让费。但何某甲和何应培明知铺位即将到期，恶意串通，误导钟传虎承租涉案铺位，签订期限为一年合约。承租人还在筹备之中，房屋就被人为换了门锁，何某甲在缔约租赁合同时具有重大过错，应与何应培连带承担钟传虎的损失，应在本案中追加为被告或第三人。二、何应培没在一审陈述其“已向钟传虎说明铺位快要到期，届时会由生产社收回统一对外招标竞投”，一审判决提到的“被告辩称”缺乏事实依据。何应培和何某甲隐瞒了他们租期即将到期的重要事实。何应培自信可以继续承租及转租涉案铺位，却过于自信导致失去铺位，并令钟传虎利益受损。三、一审程序有误。何某乙是谁其没有出庭作证，何以查明一审对何某乙的查明违背法律程序，且均是片面之言，不足以采信。钟传虎未向何某乙表示放弃铺位里的财物，而涉案铺位未在钟传虎知情下被人为更换门锁，何应培应当对财物的丢失承担赔偿责任。综上，一审查明事实有误，证据不足。请求撤销原判，改判何应培赔付钟传虎3万元，本案诉讼费由何应培负担。被上诉人何应培答辩认为钟传虎的上诉无任何事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。经查，何某甲并非本案《铺位出租合同》一方当事人，其亦非对案件的处理有独立的请求权或具有法律上的利害关系，钟传虎主张一审应追加其作为被告或第三人的理由不成立。何某乙是现涉案房屋新的有权出租人，上述事实有原审法院的实地调查及黄埔区南岗街沙步社区居委会的证明予以佐证，故原审程序并无不当。审查原判对何应培无需赔偿钟传虎预期利润损失、返还押金和预付租金、赔偿相应损失的论述，说理清晰、理据充分，本院予以支持。钟传虎的上诉理据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费550元，由上诉人钟传虎负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 姝审 判 员 赵剑奕代理审判员 任 慧二〇一五年八月十七日书 记 员 赵 琳ＸＸ 更多数据：