（2015）二中民终字第07767号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-08-26
案件名称
翁志国与北京中和枣苑物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
翁志国,北京中和枣苑物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第07767号上诉人（原审被告）翁志国，男，1968年5月28日出生。委托代理人穆桂清（翁志国之妻），1970年10月29日出生。被上诉人（原审原告）北京中和枣苑物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区花市枣苑11号楼111室。法定代表人申伟，总经理。委托代理人史成续，北京市百瑞律师事务所律师。上诉人翁志国因物业服务合同纠纷一案，不服北京市��城区人民法院（2015）东民初字第03607号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年3月，北京中和枣苑物业管理有限责任公司（以下简称中和枣苑物业公司）起诉至原审法院称：2002年5月7日，翁志国入住北京市东城区×××1205号房屋，并与我公司签订《前期物业管理服务协议》。该协议约定，翁志国所购买房屋的建筑面积为96.61平方米（后经实测为96.62平方米），每月物业服务费为每平方米建筑面积2.48元，共用区域、设备正常运营所耗能源费用依据实际支出数额，每月按房屋建筑面积比例分摊；每月第五日之前交纳当月费用；逾期不交从逾期之日每天按欠费金额的千分之二交纳违约金。在合同履行过程中，翁志国拖延时间未交纳物业服务费和公共区域能源费。自2003年1月1日至2015年2月28日，翁志国共拖欠物业服务费40734元和共��区域、设备正常运营所耗能源费2720元。翁志国的行为违反了合同约定，对此应承担违约责任。故我公司起诉要求翁志国补交拖欠的物业服务费40734元、公共区域能源费2720元；按照每日81元的标准支付2015年2月6日至判决生效之日的违约金；并承担本案诉讼费。翁志国辩称：在我入住房屋后的第一年，因房屋电闸发生跳闸，将主卧室内取暖的电热膜烧坏。对此，当时的物业公司承诺重新修理并对房顶进行装修，免除5年物业服务费。但直到现在，物业公司也没有进行处理和维修。我不知道本案的中和枣苑物业公司是何时进驻该小区的。中和枣苑物业公司进驻小区后，不给我开供暖证明，对我的报修不予修理，且处处为难我。中和枣苑物业公司将小区的地下室、警卫室、保洁室等公摊面积全部出租，且管理非常混乱。基于以上种种原因，我一直没有交纳物业服务费。现我不同意中和枣苑物业公司的诉讼请求。原审法院经审理确认：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据查明的事实，中和枣苑物业公司与翁志国签订的《前期物业管理服务协议》为双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。中和枣苑物业公司提供了物业管理服务，翁志国在接受有关服务后，应当据实交付相关费用。故中和枣苑物业公司要求翁志国支付拖欠的物业服务费和公共区域能源费，有合同和法律依据，应予支持。根据法院对翁志国所欠物业服务费和公共区域能源费的计算，中和枣苑物业公司主张翁志国的欠费数额计算有误，��予以纠正。翁志国对于其主张的因房屋内电热膜损坏而与中和枣苑物业公司约定免除其5年物业费用的事实未提供有力证据予以证明，故对翁志国主张的上述事实无法采信。但应指出，翁志国对中和枣苑物业公司提供的物业服务不满意，系本案成讼原因，故中和枣苑物业公司要求翁志国给付违约金的诉讼请求，不予支持。综上，原审法院于2015年5月判决：一、翁志国于判决生效后十日内给付北京中和枣苑物业管理有限责任公司二ＯＯ三年一月一日至二Ｏ一五年二月二十八日的物业服务费人民币三万四千九百八十四元一角七分、公共区域能源费二千三百三十六元；二、驳回北京中和枣苑物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，翁志国不服，上诉至本院，称中和枣苑物业公司在原审期间不尊重事实，物业纠纷诉讼时效为两年，要求撤销原判，改判其仅需支付物业费15000元。中和枣苑物业公司同意原判。经审理查明：北京市东城区×××1205号房屋系翁志国购买之房产，该房建筑面积为96.62平方米。2002年5月7日，中和枣苑物业公司（原名称为北京花市枣苑物业管理有限责任公司，2009年2月5日更名为北京昊驰物业管理有限责任公司，2009年5月15日更改为现名称）与翁志国签订《前期物业管理服务协议》。该协议约定，翁志国房屋所在的花市枣苑小区由中和枣苑物业公司负责提供物业服务；翁志国按照建筑面积每月每平方米2.48元的标准向中和枣苑物业公司交纳物业服务费；共用区域、设备正常运营所耗能源费用依据实际支出数额，每月按房屋建筑面积所占比例分摊；每月第五日之前交纳当月费用；翁志国不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，中和枣苑物业公司有权要求翁志国补交并从逾期之日起每天按总欠费金额的千分之二交纳违约金。中和枣苑物业公司在提供物业服务过程中，按每户每月16元的标准向翁志国收取公共区域能源费。自2003年1月1日至2015年2月28日，翁志国未交纳物业服务费及公共区域能源费。对于未交物业服务费及公共区域能源费的原因，翁志国称因2002年的某天其房屋内电热膜线路漏电导致电热膜损坏，为此中和枣苑物业公司承诺进行维修并由中和枣苑物业公司免除翁志国5年的物业服务费。就此，翁志国提供由中和枣苑物业公司经理“王爱丽”、“张景泰”于2003年2月1日签字的书面材料及翁志国于2003年3月5日致电热膜生产厂家、于2003年9月12日致开发商提出解决方案的书面材料以证明上述事实。对此，中和枣苑物���公司称其公司没有“王爱丽”、“张景泰”二位员工，对翁志国所写的其他书面材料不清楚。同时，中和枣苑物业公司对翁志国所称的电热膜损坏一事表示不存在。对于翁志国提出中和枣苑物业公司在物业服务过程中存在的其他问题，中和枣苑物业公司称其一直配合翁志国开具供暖证明，不存在为难翁志国的情况；地下空间中有一部分属于人防设施，中和枣苑物业公司将其他部分作为员工宿舍使用，并未出租；中和枣苑物业公司将收费明细已在客服中心张贴进行了公示。上述事实，有双方当事人陈述、《前期物业管理服务协议》、房屋档案材料、名称变更通知、证明、发票等证据材料在案佐证。本院认为：中和枣苑物业公司与翁志国签订的《前期物业管理服务协议》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。中和枣苑物业公司提供了物业管理服务，翁志国在接受物业服务后，应当依约交纳相关费用。故中和枣苑物业公司要求翁志国支付拖欠的物业服务费和公共区域能源费，有合同和法律依据，应予支持。翁志国对于其主张的因房屋内电热膜损坏而与中和枣苑物业公司约定免除5年物业费用的事实未提供有力证据予以证明，故本院对翁志国的主张难以采信。就翁志国有关诉讼时效的上诉主张，因翁志国在一审期间未提出诉讼时效抗辩，故本院不予支持。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费443元，由北京中和枣苑物业管理有限责任公司负担76元（已交纳），由翁志国负担367元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案��受理费733元，由翁志国负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王宗魁代理审判员 李 桃代理审判员 王 云二〇一五年八月十七日书 记 员 史其申 微信公众号“”