（2015）皇民二初字第4204号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-09-28
案件名称
原告刘姝诉被告辽宁省投资集团有限公司、辽宁省投资集团有限公司房地产分公司商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
沈阳市皇姑区人���法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘姝,辽宁省投资集团有限公司,辽宁省投资集团有限公司房地产分公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书(2015)皇民二初字第4204号原告刘姝委托代理人马良被告辽宁省投资集团有限公司法定代表人董连胜委托代理人阎祖兴被告辽宁省投资集团有限公司房地产分公司负责人郑伟委托代理人阎祖兴原告刘姝诉被告辽宁省投资集团有限公司（以下简称辽投公司）、辽宁省投资集团有限公司房地产分公司（以下简称辽投分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月3日受理，依法由审判员历贺独任审理，并于2015年8月12日公开开庭进行了审理。原告刘姝及其委托代理人马良，被告辽投公司、辽投分公司委托代理人阎祖兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，请求法院判令第一被告按照合同约定，将经过工程质量监督部门验收合格的商品房交付原告使用；请求法院判令二被告连带向原告支付逾期交房违约金198808.2元（自2013年8月1日起至2015年7月31日），按已付购房款日万分之五标准计算；请求判令被告承担本案诉讼费。二��告辩称，被告在2014年4月份起至2015年4月份多次以电话、发函形式通知原告方办理入住手续。原告至今未入住是原告原因。关于质量验收问题，政府部门现在已经不发竣工验收备案书，原、被告约定违约金过高，按法律规定应进行调整，原告也无实际损失。经审理查明，被告辽宁省投资集团有限公司房地产分公司系被告辽宁省投资集团有限公司的分公司。2011年9月22日，原告与代表被告辽投公司的辽投分公司签订一份《团购认购合同》，约定原告认购由被告开发建设的辽宁凤凰国际公寓房屋，建筑面积暂定60.52平方米，团购单价9000元/平方米，总价款544680元。上述建筑面积为被告方暂测面积，最终以房产局测绘大队审核测定为准，总价款多退少补。签署本认购合同后7日内，原告将全部房款544680元交付被告，等待被告通知换签《商品房买卖合同》。同时约定被告于2013年7月31日前将经过工程质量监督部门验收合格的商品房交付原告使用，但如遇不可抗力，被告可据实予以延期。本认购合同签订后，被告违约延迟交房，每延误一天按原告已交付房款的万分之五对原告进行赔偿；原告如未按约定时间交款，被告有权单方面解除本合同，并有权对其所认购的房产另行处理。本认购书未尽事宜，均以双方签署的《商品房买卖合同》为准。协议签订后，原告向被告辽投分公司交付了全部房款544680元。被告辽投分公司未按协议约定于2013年7月31日前向原告交付房屋。另查，原告购买的诉争房屋未经竣工验收备案，现仍不具备交付条件。上述事实，有双方当事人陈述及《团购认购合同》、收款收据等证据材料在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案原、被告所签订的《团购认购合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效。依据认购协议约定，被告辽投分公司应于2013年7月31日前交付房屋，现被告至今未交付房屋，已构成违约，应支付逾期交房违约金。因被告辽投分公司系企业非法人，故应由被告辽投集团承担赔偿责任。关于逾期交房违约金计算标准，辽投集团提出违约金约定过高，请求法院调整。依据《合同法》第114条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定：违约金过分高于违约行为造成的损失的，当事人可以请求适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法���第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。本案原告主张的违约金为逾期交付商品房违约金，故应依照同类地段、同类面积商品房租金标准确定其实际损失。依据沈阳市物价局、沈阳市房产局沈价发[2013]70号《关于公布2014年-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知，涉案商品房位于沈阳市皇姑区黄河南大街，为二级乙等路段，每月每平方米租金为30-50元（月1816-3026元）。原告现主张按已付房款日万分之五给付逾期交房违约金，每月为8170元，已超过实际租房损失的30%，确系过高，本院依法予以调整。参照涉诉商品房座落位置、用途、建筑面积等因素，本院酌定按2179元/月标准计算原告逾期交房经济损失，自约定交房之次日2013年8月1日起至2015年7月31日止，被告应给付的逾期交房违约金为52296元（2179元×24月）。关于原告主张的请求判令第一被告按照合同约定，将经��工程质量监督部门验收合格的商品房交付原告使用问题。原告购买的商品房至今仍未经竣工验收备案，不具备房屋交付条件，故本院对原告的该项诉讼请求暂不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告辽宁省投资集团有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告刘姝自2013年8月1日起至2015年7月31日止期间逾期交房违约金52296元；二、驳回原告其他诉讼请求。上述费用如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费2138元，由被告辽宁省投资集团有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 历 贺二〇一五年八月十七日书记员 赵冰洋 关注微信公众号“”