（2015）佛城法民一初字第332号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2016-09-22
案件名称
刘秋玲与广州保利城物业管理有限公司佛山分公司,广州保利城物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第332号原告刘秋玲，女，汉族，住所：广东省佛山市禅城区，身份证号码：×××1626。委托代理人余海云、汪新明，均系广东荆紫律师事务所律师。被告广州保利城物业管理有限公司佛山分公司，住所：广东省佛山市禅城区。负责人高红梅。被告广州保利城物业管理有限公司，住所：广东省广州市花都区。法定代表人高红梅。两被告的共同委托代理人刘晓军，广东信德盛律师事务所律师。原告刘秋玲诉被告广州保利城物业管理有限公司佛山分公司（以下简称保利城公司佛山分公司）、广州保利城物业管理有限公司（以下简称保利城公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月20日立案受理后，依法由审判员麦燕红适用简易程序独任审判。被告保利城公司在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院依法作出（2015）佛城法民一初字第332-1号《民事裁定书》，裁定驳回被告保利城公司对本案管辖权提出的异议。被告保利城公司不服提出上诉，佛山市中级人民法院作出（2015）佛中法立民终字第625号《民事裁定书》，裁定：驳回上诉，维持原裁定。该裁定书已生效。本院于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人余海云、汪新明，被告的委托代理人刘晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年8月，原告向佛山市保利置业有限公司购买了位于佛山市绿景二路11号保利天玺5座2702房的房产（以下简称涉案房产）一套。2013年9月，涉案房产交付使用。房产交付后，原告开始准备装修，被告保利城公司佛山分公司向原告收取了2000元的装修押金。在原告装修完工后，原告向被告保利城公司佛山分公司请求退还装修押金，但被告保利城公司佛山分公司拒绝返还。2015年1月，原告再次向被告保利城公司佛山分公司要求退还装修押金，并提出以装修押金冲抵物业分摊水电费及物业管理费用，但被告保利城公司佛山分公司仍拒绝。原告在装修过程中并没有损坏任何公共设施、设备，没有损坏第三人的财产，亦没有改变建筑主体的承重结构，但被告以原告内部装修不符合其要求为由拒绝向原告返还押金。物业所有权属于原告所有，内部装修属于个人私权范畴的事情，而没收、罚款行为属于行政强制措施，执行主体必须是有法律明确授权的具有执行权的行政机构。被告保利城公司佛山分公司属于物业管理公司，其作为接受委托为业主提供物业管理服务的民事主体，无权没收业主的装修押金，被告保利城公司佛山分公司拒不返还押金的行为已经侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，诉至法院请求判令：1、两被告立即向原告返还装修押金2000元及自起诉之日的利息；2、被告承担本案全部诉讼费用。两被告共同辩称，原告的起诉没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。1、原告与被告约定了房屋装饰装修的有关事项，尤其是房屋装修禁止行为以及违反约定所需要承担的法律后果，但是原告违反双方约定，妨碍公共管理，影响他人权益，因此原告要求退回装修押金及支付利息没有依据；2、原告至今仍拖欠物业管理费用，被告将依法追究原告的法律责任。诉讼中，原告提供了以下证据：1.原告的身份证、两被告的工商登记资料及组织机构代码证各一份。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2.房地产权证（粤房地权证佛字第××）一份。拟证明原告是涉案房产的权属人。3.收款收据（编号：0025923）一份。拟证明被告保利城公司佛山分公司向原告收取装修押金2000元。诉讼中，两被告共同提供了以下证据：1.《房屋装饰装修管理协议》、《房屋装饰装修须知》、《业主自行装修承诺书》、《装修申请表》各一份。拟证明原、被告双方已明确约定房屋装饰装修的有关事项，包括房屋装修的禁止行为以及违反约定所应承担的违约责任。2.《装修违规整改通知书》（编号0000534、0000656）两份、《装修竣工验收记录表》、《钥匙托管承诺书》各一份。拟证明原告装修行为违反了原、被告双方上述关于装饰装修的约定，应承担违约责任。经质证，本院认证如下：原告的证据1-3，两被告均无异议，本院予以采信。两被告证据1中的《房屋装饰装修管理协议》、《房屋装饰装修须知》、《装修申请表》，虽然原告认为被告强迫原告及其装修公司签订该组资料，但对真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认；证据1中的《业主自行装修承诺书》及证据2，虽然原告对合法性有异议，认为被告无权收取及没收押金，亦没有处罚权，其在《装修竣工验收记录表》签名时表格为空白，表格中的内容为被告后期添加，但原告未能提供证据证明其主张，且原告确认其签名的真实性，故本院对证据1中的《业主自行装修承诺书》及证据2的真实性予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中各方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告是佛山市禅城区绿景二路11号五座2702房（粤房地权证：佛字第××）的业主。被告保利城公司是经广州市工商行政管理局核准登记的企业法人，经营范围包括物业管理、房地产中介服务等。被告保利城公司佛山分公司是有限责任公司分公司，其经营范围包括：物业管理、房地产中介服务等。被告保利城公司佛山分公司为涉案房产所在的保利天玺小区提供物业管理服务。2013年9月21日，原告与被告保利城公司签订《房屋装饰装修管理协议》，约定：1、装修保证金住宅为2000元／套。2、装修活动必须遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》及相关装修管理规定，严格按照审批的装修项目施工，保证建筑物结构和使用安全，严禁下列行为：未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构，超过建筑设计标准或规范增加楼面荷载（如随意在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大理石和大型吊灯等）。扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体、门窗，在承重墙、天花、地面上打孔。将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；将生活污水排入雨水管。未经规划部门批准搭建建筑物、构筑物（如雨篷、遮阳蓬、花架等），改变住宅建筑外立面，在非承重墙上开门、窗。任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电箱或改线。破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层，或破坏毛坯房防水层的保护层及水涂膜。未经批准擅自改动、暗藏燃气管道及其他公共设施。使用不符合国家标准的装修材料和设备。3、装修验收：装修工程结束后，由装修单元业主提前三天向物业公司物业服务中心提出验收申请，由物业服务中心客服部和工程部进行验收，经检查验收无违规施工的情况后，由客户服务部、工程维修部主管和物业服务中心经理在《装修竣工验收记录表》上签署验收意见，装修单元业主凭《装修施工许可证》原件、《施工出入证》（A、B证）以及装修保证金收据到物业服务中心前台办理退还装修保证金手续。验收标准如下：（1）是否超出《装修施工许可证》的装修范围。（2）是否损坏公共的给排水、强弱电及防水。（3）是否损坏室内梁、柱、板等房屋承重结构。（4）是否违规改动公共区域或毗邻房屋的水电等设施。（5）外立面是否违规安装热水器、晾衣架、雨棚、防护栏、空调室外主机。如在初次验收不合格，存在违规装修施工行为的，参照装修违章的处理流程进行操作；在通过整改复验合格后，方可办理装修验收退还保证金手续。4、对违反本协议书的违章装修行为，装修人及装修单位须承担违约责任，物业服务中心有权制止、责令改正，情节重者，报请政府主管部门处理，物业服务中心有权拒绝违章装修单位进入该小区装修。对违反装修禁止行为，影响建筑物外观及其他未经批准私自改变房屋结构及用途者，除恢复原样外，物业服务中心有权扣除装修人即装修单位的所有保证金，装修人即装修单位还须承担由此产生的法律责任。2013年9月21日，被告保利城公司佛山分公司向原告发出《房屋装饰装修须知》，告知原告装饰装修期间的注意事项。其中第三条第7点：不得以任何方式封闭阳台，不得改变阳台形状和尺寸，以及周边护栏的颜色、尺寸、造型、材质等。第8点：若安装防盗门、防盗网须按物业服务中心要求使用统一的款式、材质。原告聘请的装修工作人员在该须知上签名。同日，原告向被告保利城公司佛山分公司出具《业主自行装修承诺书》：原告是保利天玺花园五栋2702房的业主。本人已按小区装修管理流程申请自行装修，本人在装修施工期间遵守及承诺以下事项：1、房屋装修前，本人已经仔细阅读建设部110号文件《住宅室内装饰装修管理办法》、小区《保利天玺花园业户手册》中有关装修管理的规定，并保证严格按照以上规定进行施工，同时积极配合业主服务中心的装修巡查。2、在装修期间，严格遵守小区《装修管理服务协议》。不做出改变物业内梁、柱、板的承重结构、用电负荷、房屋外立面等有损公共安全与小区整体设计效果的违规行为，否则，由此引起的一切责任由本人承担，包括无条件整改、恢复原状并负责一切损失和费用。3、若施工期间违反《住宅室内装饰装修管理办法》而导致日后不能办理房产证的，与物业公司无关，由本人自行承担全部责任。4、施工期间，若违反规定，引起相邻纠纷和物业公司及任何第三方纠纷的，自行负责处理。若造成损失的，进行相应赔偿。同日，原告向被告保利城公司佛山分公司递交装修申请表，被告保利城公司佛山分公司审批意见为：消防烟感不能移到天花墙角边；防盗门暂不同意。2013年9月29日，原告向被告保利城公司佛山分公司交纳装修押金2000元。2013年11月6日，被告保利城公司佛山分公司向原告发出《装修违规整改通知书》，通知原告存在的装修违规项目为：入户花园及露台封窗要求按管理处统一款式安装，同时开放式阳台禁止任何形式封闭，北阳台铝窗应尽快拆除。2014年11月19日，被告保利城公司佛山分公司再次向原告发出《装修违规整改通知书》，通知原告存在的装修违规项目为：①27层北面走廊禁止拆除铝合金玻璃护栏，同时禁止外移安装铝窗；②单元内南、北阳台禁止安装铝合金窗。处理意见一栏为：①要求走廊恢复原貌，同时此走廊玻璃护栏消防，以及通风口的用途；②确保外立面统一美观，要求阳台不能封闭，统一美观。2015年1月6日，被告保利城公司佛山分公司出具《装修竣工验收记录表》，验收情况为：2个阳台都未按设计图施工，已属违规装修；地面保护已撤走，公告区域无损坏；室内所有烟感、温感被拆除，验收不合格。要求原告整改以上问题。诉讼中，两被告表示最后一次验收时间为2015年1月6日，已书面明确原告整改的内容，但原告没有按要求进行整改，所以两被告不同意退还原告装修押金。原告则认为：涉案房产的开放式阳台用可活动的窗封闭一半，入户花园的风窗虽封闭，但可以打开。原告的确没有按被告的要求进行整改，因为原告的装修并未改变建筑主体及承重结构，也未违反物业管理条例禁止性规定及破坏建筑公共部分及设施设备。烟感设施没有拆除，只是为了不影响睡眠而作了位置的移动，当时是经得被告同意，只是在验收时被告认为没有在原来的位置而认为已拆除烟感设施。本院认为，原告与被告保利城公司双方签署的《房屋装饰装修管理协议》是双方的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。原告主张是在被告的强迫之下签订该协议，但原告未提供证据予以证明其主张，故本院对原告的该主张不予采纳。本案的争议焦点在于被告应否向原告退还装修押金2000元及支付利息。《房屋装饰装修管理协议》明确约定：经检查验收无违规施工的情况后，由客户服务部、工程维修部主管和物业服务中心经理在《装修竣工验收记录表》上签署验收意见，才能办理退还装修押金手续。如在初次验收不合格，存在违规装修施工行为的，参照装修违章的处理流程进行操作；在通过整改复验合格后，方可办理装修验收退还保证金手续。上述约定明确了退还押金的条件，而原告在装修过程中将涉案房产入户花园风窗封闭、北面开放式阳台安装了铝窗进行封闭，改变了入户花园及北面阳台的结构及外貌，并将房间内的消防烟感拆除，且经被告多次要求进行整改后，原告至今尚未整改，因此原告的上述装修行为已违反前述协议的约定，不符合退还装修押金的条件，故在涉案房产未经装修验收合格的情况下，原告要求退还装修押金及支付利息的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告主张其装修已获被告同意，但被告对此不予认可，并提供了原告署名的《装修申请书》、《装修违规整改通知书》以及《装修竣工验收记录表》证明被告已告知原告装修违规行为以及提出整改要求的事实，故原告上述主张理据不足，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告刘秋玲的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由原告刘秋玲负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 麦燕红二〇一五年八月十七日书记员 吕玲玲附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供依据。 关注公众号“”