（2015）江中法民二初字第2号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-11-03
案件名称
江门市新会区顺盈纺织品有限公司与陈志光、江门市润东纺织品有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广东省江门市中级人民法院
所属地区
广东省江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江门市新会区顺盈纺织品有限公司,江门润东纺织品有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十八条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）江中法民二初字第2号原告：江门市新会区顺盈纺织品有限公司。法定代表人：黎志强。委托代理人：阮乃明，广东华科律师事务所律师。原告：江门市新会区顺盈纺织品有限公司。委托代理人：罗碧莹，广东品明律师事务所律师。委托代理人：欧阳昌运，广东品明律师事务所律师。被告：江门润东纺织品有限公司。法定代表人：陈志光。委托代理人：罗碧莹，广东品明律师事务所律师。委托代理人：欧阳昌运，广东品明律师事务所律师。原告江门市新会区顺盈纺织品有限公司（以下简称“顺盈纺织公司”）诉被告陈志光、江门润东纺织品有限公司（以下简称“润东公司”）房屋租赁合同纠纷一案，广东省江门市新会区人民法院于2014年12月23日受理后，因本案与本院受理的（2015）江中法民二初字第3号案的原告、被告主体以及法律关系相同，故将本案移送本院审理。本院于2015年2月15日受理后，依法组成由审判员李海担任审判长，审判员刘邦中、刘蕊参加评议的合议庭，分别于2015年4月28日、同年5月22日公开开庭审理了本案。原告顺盈纺织公司的委托代理人阮乃明、被告陈志光和润东公司的共同委托代理人罗碧莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顺盈纺织公司诉称：原告顺盈纺织公司与被告陈志光签订《厂房租赁合同》，被告陈志光租赁期间成立润东公司，润东公司和陈志光共同使用涉讼物业。被告陈志光、润东公司自2014年3月起欠租金，2014年3月至2014年9月的租金已经起诉。2014年10月和11月继续拒绝缴纳租金。被告陈志光、润东公司多月拒绝缴纳租金的行为属于违约，依照《厂房租赁合同》第九条第9.6款的规定，其应向原告顺盈纺织公司支付4000000元违约金。诉讼请求：1、被告陈志光、润东公司共同支付2014年10月和11月的租金1000000元及利息8000元（按年利率10%计算）；2、被告陈志光向原告顺盈纺织公司支付4000000元违约金；3、被告承担全部诉讼费用。被告陈志光、润东公司答辩称：一、因原告顺盈纺织公司存在根本性违约行为，被告陈志光在（2015）江中法民二初字第3号案中提出反诉并提出解除合同，且解除合同的时间为2014年10月10日，因此，自该日起双方的《厂房租赁合同》已经解除。被告陈志光不需要再支付原告顺盈纺织公司任何租金。二、在合同履行过程中，被告陈志光不存在任何违约行为，反而原告顺盈纺织公司不具备本案所涉租赁物的所有权及出租权，且其交付的租赁物存在严重的质量问题，存在根本性违约，原告顺盈纺织公司无权要求被告陈志光支付违约金。原告顺盈纺织公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、《厂房租赁合同》及《补充合同》，证明原告顺盈纺织公司与被告陈志光之间的租赁关系；2、润东公司组织代码证，证明陈志光以法定代表人身份领取营业执照；3、收款收据，证明陈志光交付租金的情况；4、承诺书，证明陈志光承诺对债务担保。被告陈志光、润东公司对原告顺盈纺织公司提供的证据质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，但是对《补充合同》的关联性有异议；对证据2、3没有异议；对证据4的真实性、合法性、关联性不予认可，被告陈志光都没有收到这些收据，支付租金是通过银行转账的形式交付租金的，对收据中的金额没有异议，这些收据没有通过被告陈志光确认，对收款收据记载的内容不予确认。被告陈志光、润东公司的举证情况：陈志光、润东公司认为本案与本院（2015）江中法民二初字第3号案所审理的案件事实是一致的，在本案和（2015）江中法民二初字第3号案中收到相同的证据材料，因此本案的举证以（2015）江中法民二初字第3号案提交的证据以及证明内容为准。陈志光、润东公司在（2015）江中法民二初字第3号案举证如下：1、陈志光支付厂房租金明细表；2、资金往来凭证（银行回单、网银交易回单、陈志光委托第三方付款委托书及银行交易流水、接受黎志强委托向第三方付款委托书及银行回单等），包括2012年4月6日委托书、2012年3月12日委托书及收据，证据1、2共同证明陈志光自合同签订以来一直按期向黎志强支付租金，当时顺盈纺织公司口头承诺给予1个月的免租期即2011年7月份免租，因此陈志光自2011年8月起开始缴付租金，期间顺盈纺织公司经常要求预付租金，陈志光也同意预付。3、《厂房租赁合同》，证明双方约定顺盈纺织公司出现违约的话要向陈志光支付违约金4000000元并退还保证金2800000元；4、银行回单及收据，证明陈志光依约交付保证金2800000元给顺盈纺织公司；5、《解除合同通知函》；6、《关于尽快协商善后事宜的函》；证据5、6证明顺盈纺织公司对租赁物没有合法出租权，租赁合同无法继续履行。7、退缸协议及退设备证明，证明租赁设备存在严重问题无法正常使用而退回，应当相应减少租金；8、律师费发票，证明因顺盈纺织公司无理起诉导致陈志光支出律师费100000元，该费用应由顺盈纺织公司负担；9、润东公司投入总资产表、投入固定资产明细表、投入机械设备明细表以及基建和购买设备的合同，证明陈志光投入总资产为33770397.22元，因顺盈纺织公司违约，造成陈志光巨大损失，顺盈纺织公司承担违约金合情合理，该违约金尚不足以弥补陈志光的损失。原告顺盈纺织公司对被告陈志光、润东公司的举证情况发表意见如下：不同意被告陈志光、润东公司的举证方式，本案应当视为其没有提交证据。根据本案现有证据，结合原、被告双方的质证意见，本院查明以下事实：2009年11月30日，康普公司与顺达盈公司签订《租赁经营合同》，约定康普公司将位于江门市新会区沙堆镇的厂房、设备、设施和相关证照租赁给顺达盈公司经营，合同约定顺达盈公司不得将租赁标的转租、转让或者与第三方互用。2010年2月24日，顺达盈公司在上述租赁场所内成立顺盈纺织公司，并以顺盈纺织公司的名义对外经营。2011年6月30日，顺盈纺织公司的法定代表人黎志强代表顺盈纺织公司与陈志光签订《厂房租赁合同》，约定：顺盈纺织公司将位于江门市新会区沙堆镇梅阁大洋冲沙仔底的顺盈纺织公司内的全部办公楼、厂房、宿舍、土地、生产设备、办公设备、配套设施、顺盈纺织公司的所有证照和康普公司的所有证照全部租赁给陈志光使用；租期从2011年7月1日至2024年12月31日止；2011年7月至2014年12月的租金每月500000元，从2015年开始递增；陈志光向顺盈纺织公司支付合同保证金2800000元；陈志光应于每月10日前支付租金；顺盈纺织公司保证所交付的租赁物在2011年7月1日符合正常使用或者运转状态；顺盈纺织公司保证对租赁物享有合法出租给陈志光的权利，如因顺盈纺织公司违反此约定，顺盈纺织公司应承担由此产生的一切责任；顺盈纺织公司不按合同约定履行义务出现违约时，应向陈志光支付4000000元违约金，因此影响陈志光经营的，陈志光有权选择解除合同并要求退还保证金；陈志光不按合同约定履行义务出现违约时，应向顺盈纺织公司支付4000000元违约金，且不能带走所投入的设备；陈志光应按合同约定支付租金，逾期30天不交租，顺盈纺织公司有权解除合同。合同签订后，陈志光依约向顺盈纺织公司支付保证金2800000元，顺盈纺织公司也将合同约定的标的物交付陈志光使用。陈志光起初是以顺盈纺织公司的名义对外经营，后来在租赁场所内成立了润东公司（法定代表人为陈志光）并以该公司的名义对外经营。2013年2月27日，顺盈纺织公司的法定代表人黎志强代表顺盈纺织公司与陈志光签订《补充合同》，约定从2013年1月1日起污水处理车间转给陈志光管理使用，2012年12月31日前污水处理车间产生的费用由顺盈纺织公司负责。陈志光在2011年8月26日至2014年10月9日期间通过银行转账、支票等形式共支付款项19899545.18元给顺盈纺织公司，陈志光因此向银行支付手续费共305元，两项合计19899850.18元。2014年10月10日，顺盈纺织公司以陈志光和润东公司拖欠2014年2月至2014年9月期间的租金为由提起诉讼［即本院受理的（2015）江中法民二初字第3号案］。2014年11月4日，陈志光以顺盈纺织公司对租赁标的物没有合法出租权为由在（2015）江中法民二初字第3号案提出反诉，请求解除合同。陈志光的反诉状于2014年11月11日送达顺盈纺织公司。2014年11月19日，康普公司向顺达盈公司发出《解除合同通知函》，以顺达盈公司拖欠租金违反约定为由立即解除双方签订的《租赁经营合同》。2014年11月20日，康普公司向顺达盈公司发出《关于尽快协商善后事宜的函》，明确双方签订的《租赁经营合同》已于2014年11月19日解除，要求顺达盈公司尽快处理合同解除后的事宜。2014年12月8日，顺盈纺织公司以陈志光和润东公司拖欠2014年10月和11月的租金为由提起本案诉讼。另查明，康普公司与顺达盈公司签定的《租赁经营合同》中约定的租赁标的物全部包含在顺盈纺织公司与陈志光签订的《厂房租赁合同》约定的租赁标的物范围之内，其中的土地使用权、厂房、宿舍、锅炉房的所有权人是康普公司。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本院结合各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点如下：1、顺盈纺织公司请求陈志光和润东公司支付2014年10月和11月的租金1000000元并按年利率10%计算利息的依据是否充分；2、顺盈纺织公司请求陈志光支付违约金4000000元的依据是否充分。一、关于第一个争议焦点。首先，本案和本院受理的（2015）江中法民二初字第3号案是就同一《厂房租赁合同》引发的两个案件，两案的事实基础和法律关系相同。陈志光以其在（2015）江中法民二初字第3号案中已提出解除合同为由主张无需支付本案的租金。但是本院在（2015）江中法民二初字第3号案中对陈志光主张解除合同的请求不予支持，即《厂房租赁合同》至今并未解除，而陈志光至2014年11月份仍然按《厂房租赁合同》约定使用租赁物，故其应当按照合同约定支付租金。因此，陈志光以提出解除合同为由拒绝支付2014年10月和11月的租金理由不成立，本院不予采纳。其次，陈志光列举了支付厂房租金明细并提供了相应的支付凭证，主张至2014年10月9日止已付租金19899850.18元给顺盈纺织公司。顺盈纺织公司认为该款项包含了银行收取的手续费305元，该手续费305元不能视为陈志光支付给顺盈纺织公司的款项，对其余付款金额无异议。因此，可以认定陈志光支付给顺盈纺织公司的款项为19899545.18元（19899850.18元－305元）。此外，顺盈纺织公司认为上述款项中有部分是支付污水处理费而不是支付租金。因此，顺盈纺织公司应对支付污水处理费承担举证证明责任，但从其提供的多份《收据》来看，只有2013年7月23日的《收据》上记载了污水处理费3113.04元。然而，从陈志光列举的支付厂房租金明细来看，其所主张的付款19899545.18元中并没有包含该污水处理费3113.04元。因此，顺盈纺织公司对其主张19899545.18元中有部分是支付污水处理费而不是支付租金应承担举证不能的后果，本院结合现有的证据认定陈志光已支付租金19899545.18元给顺盈纺织公司。根据合同的约定，陈志光应从2011年7月1日起每月支付租金500000元，计算至2014年11月，共应支付租金20500000元。虽然陈志光主张双方曾口头约定从2011年8月起支付租金，但顺盈纺织公司予以否认，故本院对陈志光该主张不予以采纳。综上，至2014年11月，陈志光仍应支付租金600454.82元（20500000元－19899545.18元）给顺盈纺织公司。顺盈纺织公司主张2014年10月和11月的租金1000000元，对超出600454.82元的部分，本院不予支持。顺盈纺织公司主张逾期支付租金的利息，因双方没有约定逾期支付租金的利息计算标准，故顺盈纺织公司主张按年利率10%计算利息没有依据，本院不予支持，本案逾期支付租金的利息可参照中国人民银行同期贷款基准利率计算。结合每月租金为500000元的约定，陈志光在本案中应支付的租金600454.82元，其中500000元属于2014年11月的租金，其余的100454.82元为2014年10月的租金。根据合同约定，陈志光应于每月的第10天前支付当月的租金，因此，租金100454.82元的利息应从2014年10月11日起计算，500000元的利息应从2014年11月11日起计算。另因润东公司不是《厂房租赁合同》的主体，根据合同相对性原则，顺盈纺织公司主张润东公司支付租金缺乏法律依据，本院对此不予支持。二、关于第二个争议焦点。首先，康普公司向顺达盈公司发出《解除合同通知函》明确表示解除《租赁经营合同》，这对于陈志光来说，能否继续履行《厂房租赁合同》显然会产生怀疑和不安，陈志光据此于2014年11月4日主张解除《厂房租赁合同》并停止支付租金，符合《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”的规定。也就是说，陈志光逾期支付2014年11月的租金不构成违约。至于陈志光逾期支付2014年10月的租金100454.82元，比对每月租金500000元，逾期支付部分较小，且逾期支付的期限（从2014年10月10日至2014年11月4日止）较短，其违约情节较为轻微。其次，陈志光一直以来也没有按照合同约定的期限每月支付500000元整数，相反，从陈志光提供的付款凭证来看，陈志光经常会受顺盈纺织公司的委托向第三方付款作为支付租金，以及有时会出现提前或者推迟支付租金的情况，即陈志光支付租金不定时不定额，顺盈纺织公司对此从未表异议，也就是说，顺盈纺织公司是认可了陈志光这种支付租金的交易习惯。综上，顺盈纺织公司请求陈志光支付违约金4000000元，明显不符合情理，也显失公平，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈志光应于本判决生效后十日内支付2014年10月和11月的租金600454.82元及逾期利息（租金100454.82元的利息从2014年10月11日起计算，租金500000元的利息从2014年11月11日起计算，均按中国人民银行同期贷款基准利率计算）给原告江门市新会区顺盈纺织品有限公司。二、驳回原告江门市新会区顺盈纺织品有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26325元，由原告江门市新会区顺盈纺织品有限公司负担23169元，被告陈志光负担3156元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本二份，并按对方当事人的人数各递交副本一份，上诉于广东省高级人民法院。当事人上诉的，应在上诉期限届满次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费（交纳案件受理费收款单位名称：广东省高级人民法院诉讼费；收款银行：中国农业银行股份有限公司广州创展中心支行；帐号：44058701012000265；银行地址：广州市天河区体育东路108号创展大厦首层）。逾期未预交上诉案件受理费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李 海审 判 员 刘邦中代理审判员 刘 蕊二〇一五年八月十七日书 记 员 梁启洪 更多数据：