（2015）佛南法民三初字第428号

裁判日期: 2015-08-17

公开日期: 2016-01-08

案件名称

江定卿与佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市南海区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

江定卿,佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省佛山市南海区人民法院民事判决书（2015）佛南法民三初字第428号原告：江定卿，女，香港永久性居民，身份证号×××8（8）。委托代理人：高国胜，广东广信君达律师事务所律师。被告：佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司（以下简称汇威达公司）。住所地：佛山市南海区，组织机构代码：××。法定代表人：罗伟胜。委托代理人：陆沛林，广东华法律师事务所律师。上列原、被告商品房预售合同纠纷一案，本院2015年3月27日受理后，依法由审判员叶志标担任审判长，与审判员冼伟芬、人民陪审员郭智苓组成合议庭，于同年5月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高国胜、被告的委托代理人陆沛林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江定卿诉称：2013年12月16日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告以636391元向原告出售佛山市南海区桂城街道季华东路33号佛山市电力科技产业中心第＊＊房，自本合同网签之日起30日内支付首期款326391元，余款31万元于2014年2月16日前办理银行按揭，被告应在2014年8月31日前将竣工验收合格并已办理竣工验收备案的房屋交付原告，被告逾期交楼超过60日，原告有权解除合同，被告应自解除合同通知到达之日30天内退还全部已付款，并应按累计已付款的5%向原告支付违约金。签约后，原告付清全部购房款并于2014年4月29日在佛山市南海区房产交易所办理了登记备案手续。2014年7月23日，被告致函原告，提出无法在同年8月31日前交楼。为此，原告在同年10月10日致函被告要求退房。原告认为，被告的行为构成违约，原告要求退房的主张完全符合合同约定，为此起诉：1、解除原、被告所签的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告退还原告已付的购房款636391元，并按中国人民银行同期贷款利率支付上述款项自付款日起至实际返还日止的利息；3、判令被告按原告已付款的5%向原告支付违约金31820元；4、被告协助原告办理房屋专项维修资金的退款手续；5、本案诉讼费由被告承担。被告汇威达公司辩称：一、合同约定原告应在2014年2月16日前办理银行按揭手续，但原告直到同年4月25日才与银行签订借款合同，逾期68天，导致银行直到同年6月1日才放款，原告存在严重的违约行为，根据补充协议，被告有权拒绝交付房屋，且不承担由此产生延期交房的违约责任；二、佛山市电力科技产业中心项目于2010年10月28日奠基，2013年1月12日完成主体结构封顶，同年9月10日佛山市电力科技产业中心2座、4座验收合格，同年7月26日获得商品房预售许可证，2014年6月楼盘进入装修最后阶段，原定同年6月底可交付，故被告与原告签约时约定了同年8月31日前交付房屋，但被告在推进楼盘建设过程中，因市政排水管道设计变更等原因导致该部分的市政基础设施无法同时交付使用，直接影响了楼盘的竣工验收。根据《补充协议》的约定，出卖人为遵守政府的政策、法规或非因出卖人的原因，项目配套设施无法按时交付使用属不可抗力，出卖人不能履行合同或者迟延履行合同的，不负违约责任。据此，被告逾期交楼是因不可抗力因素所致，属于约定的免责事由；三、被告发现市政基础设施无法满足需求及市政施工进度延缓等问题后，多次敦促政府相关部门尽快协调解决，并将情况及时通知原告，被告已履行勤勉尽责的义务；四、根据《补充协议》的约定，出卖人逾期交楼超过60天，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第10日起30日内作出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃退房权利。合同约定被告的交楼时间是2014年8月31日，据此，如原告退房，最迟应在同年9月30日前向被告提出书面申请，但原告直到同年11月27日才向被告发出解除合同的通知书，明显超过行使解除权的期限，根据《合同法》第九十五条的规定，原告的该权利消灭；五、佛山市电力科技产业中心已于2015年3月2日竣工验收，完全符合合同的交付条件，合同履行的障碍已消除，为维护交易安全与社会稳定，原告继续履行合同是合理可行的；六、原告存在严重先期违约行为，已丧失了向被告主张违约赔偿的请求权。被告逾期交楼存在正当理由，属合同约定的不可抗力范围，不应承担违约责任。另外，原告既主张违约金，又主张赔偿利息，属于重复请求，缺乏法理依据。庭审中，原告举证如下：1、2013年12月16日，出卖人汇威达公司与买受人江定卿签订的《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》复印件各1份，主要内容是汇威达公司以636391元向江定卿出售佛山市南海区桂城街道季华东路33号佛山市电力科技产业中心第＊＊房，买受人应在合同网签之日起30日内支付326391元，剩余房款31万元应于2014年2月16日前申请办理银行按揭手续，并按按揭方式付款，买受人应在本协议签订后7日内向银行提交贷款所需的全部资料及费用，买受人未能在60天内办理合同备案、抵押贷款等手续的，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担由此产生的延期交房的违约责任；出卖人应在2014年8月31日前将竣工验收合格并已办理竣工验收备案的房屋交付买受人，如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人或买受人未按合同约定足额按期付款的，出卖人可相应顺延交楼期限；出卖人逾期超过60日交付，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第10日起30日内作出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃退房权利，出卖人不再承担由此产生的违约责任；买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款的5%向买受人支付违约金；自出卖人发出收楼通知书中规定的交接期限届满之日起第二日视为出卖人已完成交楼任务；非出卖人原因，项目配套设施无法按时交付使用属于“不可抗力”；2、2014年4月25日，江定卿与中国工商银行股份有限公司佛山升平支行签订的《个人购房借款／担保合同》复印件1份，载明中国工商银行股份有限公司佛山升平支行同意向江定卿发放31万元贷款用于购买南海区桂城街道季华东路33号佛山市电力科技产业中心第＊＊房；3、中国工商银行个人贷款借据复印件1份，载明江定卿为佛山市南海区桂城街道季华东路33号佛山市电力科技产业中心第＊＊房的贷款31万元于2014年6月1日划入汇威达公司帐内；4、中国工商银行凭证复印件2份；5、中国工商银行账户历史明细清单复印件3页；6、广东省非税收入（电子）票据复印件2份；7、收据复印件1份，载明江定卿于2013年12月16日向汇威达公司支付了326391元；8、《延期交楼通知书》复印件1份，主要内容是汇威达公司于2014年7月23日通知江定卿，因政府对被告开发楼盘的配套工程未能按期提交使用，出现不可抗力情形，造成楼盘无法按计划竣工，故无法在2014年8月31日前将商品房交付，需视配套工程的完成情况再拟定交楼时间；9、函件复印件1份，主要内容是江定卿于2014年10月10日复函汇威达公司，以该公司未按约定交楼为由提出退房，并要求解除合同，同时由该公司承担违约责任，支付违约金；10、快递单、交寄邮件收据复印件各1份，载明江定卿于2014年10月10日以特快专递方式向汇威达公司邮寄了第9项证据的函件；11、回复复印件1份，主要内容是汇威达公司于2014年10月17日复函江定卿，称该公司不能按时交楼是因不可抗力造成，如双方对是否属于不可抗力存有争议，可由第三方认定，如不属于不可抗力，该公司将按合同承担违约责任，截至当日，当地政府部门负责的配套工程仍没有明确的工期，该公司将与当地政府密切沟通，力争尽快交楼；12、《解除合同通知书》复印件1份，主要内容是江定卿于2014年11月27日以汇威达公司逾期交楼超过73日为由，要求解除合同，并由该公司按合同承担违约责任；13、快递单、交寄邮件收据复印件各1份；14、物业维修资金缴款通知书、现金交款单、存折复印件各1份，载明江定卿于2013年12月18日为佛山市南海区桂城街道季华东路33号佛山市电力科技产业中心第＊＊房缴交了物业维修资金6363.91元。经质证，被告对原告提供的第1项证据无异议，但认为合同明确约定因政府的配套设施不能按时交付，属于不可抗力的范围，出现此种情况，被告有权延期交楼；原告未按约办理抵押贷款手续及足额付款，被告有权顺延交楼期或拒绝交楼且不承担逾期交楼责任，另外，原告应在逾期交楼第十日起三十日内提出退房申请；对第2-7项证据的真实性无异议，但认为原告直到2014年4月25日才向银行办理按揭贷款，逾期超过68日；对第8项证据的真实性无异议，但认为被告已提前向原告告知逾期交付的原因属于不可抗力；对第9项证据的真实性无异议，但认为原告提出退房超过协议约定时间，应视为其同意继续履行合同；对第10、14项证据无异议；对第11项证据无异议，但认为被告已履行解释说明义务，且被告多次与政府相关部门沟通协调，履行了应尽的义务；对第12、13项证据无异议，但认为原告主张解除合同理由不充分，且超出合同解除权行使时间。庭审中，被告举证如下：1、报刊原件2页，用以证明2013年1月12日楼盘已封顶，距交楼时间尚有一年多，被告完全有能力按期交楼；2、主体结构分部工程验收记录原件2页，载明佛山市电力科技产业中心1-4座钢筋制作等分项工程于2013年9月13日验收合格；3、合作框架协议复印件1份，载明广东汇源通集团有限公司于2010年4月1日与南海桂城街道签订合作协议，约定桂城街道有义务协助季华路东延线调头匝道的建设；4、《关于协调桂城街道季华路东延线掉头匝道市政排水事宜的函》原件1份，主要内容是广东汇源通集团有限公司于2013年3月20日致函南海区桂城街道办事处，请求协调交通、规划等部门，解决季华路东延线调头匝道建设的市政排水问题；5、汇源通（2014）2号函原件1份，主要内容是广东汇源通集团有限公司于2014年3月5日致函南海区桂城街道办事处，其投资建设的佛山市电力科技产业中心进展顺利，请求协调交通、规划等部门，尽快解决季华路东延线调头匝道建设的市政排水问题；6、《＜关于协调解决季华路东延线掉头匝道市政排水事宜的函＞的复函》原件1份，主要内容是南海区桂城街道办事处于2014年3月10日复函广东汇源通集团有限公司，称季华路东延线调头车道项目因原设计未全面考虑周边地块排水问题，需优化该项目的设计方案，故需与原中标单位解除合同后再次进行招标，但因中标单位不同意解除合同，待与交通局研究决定后，再行推进该项目；7、汇源通（2014）3号函原件1份，主要内容是广东汇源通集团有限公司于2014年3月18日致函南海区政府，称因季华路东延线调头匝道的建设仍未开始施工，造成佛山市电力科技产业中心竣工后无法使用，故恳请南海区政府协调桂城街道、交通、规划等部门加快解决该问题；8、《关于请求尽快完成季华东路调头车道的函》原件1份，主要内容是汇威达公司于2014年12月8日致函桂城街道办事处，称佛山市电力科技产业中心工程已进入竣工验收阶段，请求桂城街道办事处协调相关单位加快季华路东路调头车道的建设速度；9、汇源通（2014）9号函原件1份，主要内容是广东汇源通集团有限公司于2014年12月11日致函桂城街道办事处，称佛山市电力科技产业中心计划于2015年1月投入使用，但因季华路东延线调头车道没有完工、市政排水工程没有接通，影响到该项目对外销售的交楼事宜，引起客户投诉，请求桂城街道明确工程进度，尽快解决上述问题；10、桂街函（2014）111号复函原件1份，主要内容是桂城街道办事处于2014年12月19日复函广东汇源通集团有限公司，称季华路东延线调头车道工程因周边燃气管线迁改导致该项目的排水工程无法施工，计划于2015年3月份前完成污水管道，同年4月下旬完成道路工程并开通使用；11、桂街函（2015）1号复函原件1份，主要内容是桂城街道办事处于2015年1月8日复函广东汇源通集团有限公司，称目前燃气管道等管线已迁改完成，该公司的污水管道已接入新建污水管道；12、网页打印件2页，用以证明被告开发的楼盘2014年6月30日前可交付并入住，但因政府行为一直无法办理竣工备案；13、佛山市南海区建设工程竣工联合验收实施细则复印件1份，用以证明被告开发的楼盘因市政排水管道未能按时交付，导致无法验收；14、竣工验收备案表原件1份，载明佛山市电力科技产业中心2座、4座于2015年3月2日竣工验收；15、收楼通知书复印件1份，主要内容是佛山市电力科技产业园开发有限公司、佛山市汇恒物业管理有限公司2015年4月8日通知江定卿于同年4月10日至5月10日收楼；16、快递单原件1份、邮件查询记录打印件1份。经质证，原告对被告提供的第1项证据真实性不予确认，认为与本案无关；对第2项证据的真实性无异议，但认为只能证明楼盘主体结构验收合格，无法证明楼盘已具备交楼条件；对第3项证据认为是复印件，不予确认；对第4项证据的真实性无异议，但认为不能证明桂城街道收到该函件，市政排水工程属于可预见的行为，不属于不可抗力范围；对第5项证据的真实性不予确认，并认为掉头匝道及市政排水工程是可预见及克服的；对第6-9项证据的真实性无异议，但认为市政排水工程是可预见及克服的；对第10、11项证据的真实性无异议，但认为不能证明掉头匝道及市政排水工程属不可抗力；对第12项证据认为不能证明存在不可抗力情形；对第13项证据不予确认；对第14项证据的真实性无异议，但认为备案时间是2015年4月1日，直至当日才符合交楼条件；对第15、16项证据的真实性无异议，但认为被告迟延交楼时间长达7个月，双方的合同应在解除合同通知书送达之日解除。经审查，原、被告提供的上述证据来源合法，本院对原、被告提供的证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。综合采信的上述证据及当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2013年9月13日，被告开发的佛山市电力科技产业中心1-4座钢筋制作等分项工程验收合格。12月16日，被告汇威达公司作为出卖人与作为买受人的原告江定卿签订的《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》，约定汇威达公司以636391元向江定卿出售佛山市南海区桂城街道季华东路33号佛山市电力科技产业中心第＊＊房，买受人应在合同网签之日起30日内支付326391元，剩余房款31万元应于2014年2月16日前申请办理银行按揭手续，并按按揭方式付款，买受人应在本协议签订后7日内向银行提交贷款所需的全部资料及费用，买受人未能在60天内办理合同备案、抵押贷款等手续的，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担由此产生的延期交房的违约责任；出卖人应在2014年8月31日前将竣工验收合格并已办理竣工验收备案的房屋交付买受人，如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人或买受人未按合同约定足额按期付款的，出卖人可相应顺延交楼期限；出卖人逾期超过60日交付，买受人有权解除合同，但买受人应自出卖人逾期交房第10日起30日内作出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃退房权利，出卖人不再承担由此产生的违约责任；买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款的5%向买受人支付违约金；自出卖人发出收楼通知书中规定的交接期限届满之日起第二日视为出卖人已完成交楼任务；非出卖人原因，项目配套设施无法按时交付使用属于“不可抗力”。同日，原告向被告支付了购房款326391元。12月18日，原告支付了物业维修资金6363.91元。2014年3月5日，广东汇源通集团有限公司致函南海区桂城街道办事处，称其投资建设的佛山市电力科技产业中心进展顺利，请求协调交通、规划等部门，尽快解决季华路东延线调头匝道建设的市政排水问题。3月10日，南海区桂城街道办事处复函广东汇源通集团有限公司，称季华路东延线调头车道项目因原设计未全面考虑周边地块排水问题，需优化该项目的设计方案，故需与原中标单位解除合同后再次进行招标，但因中标单位不同意解除合同，待与交通局研究决定后，再行推进该项目。4月25日，原告与中国工商银行股份有限公司佛山升平支行签订《个人购房借款／担保合同》，同意原告就购买南海区桂城街道季华东路33号佛山市电力科技产业中心第＊＊房向其贷款31万元。6月1日，原告为所购房屋的贷款31万元划入被告汇威达公司帐内。7月23日，被告汇威达公司向原告江定卿发出《延期交楼通知书》，称因政府对被告开发楼盘的配套工程未能按期提交使用，出现不可抗力情形，造成楼盘无法按计划竣工，故无法在同年8月31日前将商品房交付，需视配套工程的完成情况再拟定交楼时。10月10日，原告江定卿以特快专递方式向被告汇威达公司发函，以该公司不能按期交楼为由，要求退房并解除合同，同时要求该公司按合同约定承担违约责任，支付违约金。10月17日，被告汇威达公司复函原告江定卿，称该公司不能按时交楼是当地政府部门负责的配套工程没有明确工期造成，是不可抗力所致，如双方对是否属于不可抗力存有争议，可由第三方认定，如不属于不可抗力，该公司将按合同承担违约责任，另该公司将与当地政府密切沟通，力争尽快交楼。11月27日，原告江定卿向被告汇威达公司发出《解除合同通知书》，并要求该公司按合同承担违约责任。12月8日，被告汇威达公司致函桂城街道办事处，称佛山市电力科技产业中心工程已进入竣工验收阶段，请求桂城街道办事处协调相关单位加快季华路东路调头车道的建设速度。12月11日，广东汇源通集团有限公司致函桂城街道办事处，称佛山市电力科技产业中心计划于2015年1月投入使用，但因季华路东延线调头车道没有完工、市政排水工程没有接通，影响到该项目对外销售的交楼事宜，引起客户投诉，请求桂城街道明确工程进度，尽快解决上述问题。2015年1月8日，南海区桂城街道办事处复函广东汇源通集团有限公司，称目前燃气管道等管线已迁改完成，该公司的污水管道已接入新建污水管道。3月2日，佛山市电力科技产业中心2座、4座竣工验收。4月8日，佛山市电力科技产业园开发有限公司、佛山市汇恒物业管理有限公司通知原告于4月10日至5月10日办理收楼手续。本院认为：原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》是当事人真实的意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方应全面履行合同约定。原告于签约当日向被告支付了购房款326391元，原告于2014年4月25日就所购房屋向银行所贷的31万元于同年6月1日转入被告帐内，据此，原告已全部支付了购房款。根据合同约定，被告作为出卖人，应在2014年8月31日前将竣工验收合格并已办理竣工验收备案的房屋交付作为买受人的原告，出卖人逾期超过60日交付，买受人有权解除合同。因佛山市电力科技产业中心2座、4座于2015年3月2日才办理竣工验收，同年4月8日，被告才通知原告收楼，其行为违反合同约定，故原告提出解除合同符合约定。被告交房的时间为2014年8月31日，据此，逾期交房的起算日为同年9月1日，根据补充协议的约定，作为买受人的原告解除合同，应于出卖人逾期交房第10日起30日内提出书面要求，即原告应在2014年10月10日前提出书面解除申请，而原告在2014年10月10日以特快专递方式向被告提出解除合同并要求其承担违约责任，据此，原告的解约申请亦符合合同约定。原告要求解除双方所签的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》的第1项诉请有事实依据，本院对原告的该项诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……。”的规定，原告于2014年10月10日向被告提出书面解约申请，据此，双方所签的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》于当日解除。根据约定，合同解除后，被告应向原告退还全部的购房款，据此，原告要求被告退还636391元购房款的第2项诉请亦有事实依据，本院对原告该项诉请中此部分的主张予以支持。合同约定，出卖人应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款给买受人，原告于2014年10月10日向被告发出了解除合同通知书，据此，被告应依约在同年11月10日前将上述购房款全部退还原告，被告一直没有退款，故被告又应按中国人民银行同期贷款利率向原告支付上述购房款自2014年11月10日起至实际返还日止的利息。原告第2项诉请中此部分的主张有理，本院予以支持。原告要求上述购房款自付款日起计算利息的主张没有事实依据，本院对原告此部分的诉请不予支持。根据合同约定，原告应在2014年2月16日前向银行办理剩余房款31万元的按揭手续，但原告直到同年4月25日才向银行办理按揭贷款手续，逾期超过60天，故根据合同“买受人未能在60天内办理合同备案、抵押贷款等手续的，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担由此产生的延期交房的违约责任”的约定，被告无需承担违约责任，原告要求被告按已付款的5%支付违约金31820元的第3项诉请没有事实根据，本院对原告的此项诉请不予支持。因双方所签的合同及补充协议解除，故被告应协助原告办理房屋维修资金6363.91元的退款手续，原告的第4项诉请合理合法，本院对原告的该项诉请予以支持。被告辩称讼争房屋因季华路东延线调头匝道的管线及市政排水问题而延误楼盘的验收，造成逾期向原告交楼，但被告所主张的市政配套工程并非在其所开发的佛山市电力科技产业中心红线范围内，且没有证据证明该市政工程问题与佛山市电力科技产业中心的竣工验收有直接的因果关系，故被告以此为由认为无需承担违约责任的抗辩举证不足，本院对被告的辩称不予采信。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告江定卿与被告佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》（房屋唯一码：739702、合同编号：20131216013002）及《补充协议》于2014年10月10日解除；二、被告佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司于本判决生效后十日内向原告江定卿退还购房款636391元，并同时按中国人民银行同期贷款利率支付上述欠款自2014年11月10日起至实际付款日止的利息；三、被告佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告江定卿办理房屋专项维修资金6363.91元的退款手续；四、驳回原告江定卿的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费收取11042.11元（原告已预交），由原告负担878.2元、被告负担10163.91元。被告应于本判决发生法律效力之日起十日内将其负担的诉讼费迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审　判　长　　叶志标审　判　员　　冼伟芬人民陪审员　　郭智苓二〇一五年八月十七日书　记　员　　叶芳晖关注公众号“”