（2015）辽阳民一终字第00600号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2016-01-04
案件名称
胡娟诉回玉丽房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省辽阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省辽阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡娟,回玉丽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）辽阳民一终字第00600号上诉人（原审原告）：胡娟，女，1968年2月7日出生，汉族，个体，住。委托代理人：马广芳，辽阳市白塔区卫国法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：回玉丽，女，1964年6月25日出生，汉族，无职业，住。原审原告胡娟与原审被告回玉丽房屋买卖合同纠纷一案，白塔区人民法院于2015年1月16日作出（2014）辽阳白民一初字第01204号民事判决，胡娟不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月17日公开开庭审理了本案。上诉人胡娟及其委托代理人马广芳，被上诉人回玉丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡娟一审诉称：2014年8月24日，原告胡娟与被告回玉丽经协商签订了《买卖房协议书》，双方约定：回玉丽将辽阳市弘圣芷兰金苑小区3号楼1单元1层1号116.39平，以75万元整卖给胡娟所有。胡娟于2014年8月15日前首付213，100元整，剩下余款30万元整（不包括贷款267，850.00元整）在2014年10月30日前付给回玉丽。付清银行全部贷款款额以后，回玉丽应主动配合办理更名过户手续，办理手续所发生的一切费用由乙方支付。合同签订后，原告依照合同履行了付款义务，支付购房款246，100.00元，并代为偿还两个月的银行贷款6，900.00元，现已支付购房款253，000元。原告于2014年8月30日入住该房屋，入住前后原告支付该房屋的取暖费3，142.53元，水费200元，补交煤气费50元，另交纳了半年的有线电视费，一年的网络费用。原告入住该房屋后，发现该房系被告回玉丽与其丈夫王力的共有财产，王力于2014年因诈骗罪被判刑，判处罚金40万元，并被依法追缴赃款。因王力未履行支付罚金及交纳赃款的义务，无法将共有财产对外转让出售，因此被告不能履行配合原告办理过户手续的义务，这导致原、被告签订的房屋买卖合同目的无法实现。为此，原告要求被告提供王力同意出售该房屋的相关法律文件，被告无法提供。2014年10月31日，被告以原告未按期缴纳购房款为由，强行占据该房屋，砸坏室内家具及物品，并强行将原告家人赶出房屋，强行占有了原告购买的房屋。我认为，我方与被告签订的《买卖房协议书》因无法取得该房屋共有人王力的确认，房屋转让的合同目的无法实现，被告强行占有已经出售给原告的房屋的行为已经构成违约，应当承担违约责任。故原告请求解除与被告签订的《买卖房协议书》，并要求被告返还原告已经支付的购房款253，000.00元，取暖费3，142.53元，水费200.00元，煤气费50.00元，合计256，392.53元。被告回玉丽一审辩称：原告所说与事实不符，2014年8月15日原、被告签订第一份协议，出具十万元欠条，我没住过，因为原告给了10万元，所以我先卖给她，后一份是2014年8月24日签订，2014年10月20日给我钱，后来原告手机无法接通，要强占房子，原告说有我丈夫的事情，但是我有丈夫的离婚证书，我的单身证明。公证处不允许发票，原告只拿了10万元就要住我房子。后来我找了派出所，原告答应3天内给我钱，后来未给付。10月31日不是我把原告撵走的。水电煤气费我没有用，是原告使用，是新房子，我不同意支付。原告承诺家具损失由原告赔偿。我同意解除房屋买卖协议书。我没有收到购房款，以原告提供的收条为证。22万元欠条我没有，我卖房子不可能给原告打欠条。8万元是我欠我姐钱，原告说给我还钱，原告给我姐打了欠条，与购房款无关。一审法院审理查明：胡娟、回玉丽于2014年8月24日签订买卖房协议，协议约定：回玉丽将辽阳市弘圣芷兰金苑小区3号楼1单元1层1号116.39平方米，以75万元的价格卖给胡娟所有。胡娟于2014年8月15日前首付213，100元，剩下余款30万元（不包括贷款267，850.00元整）在2014年10月30日前付给回玉丽。胡娟应在每月24日前按银行贷款款额提前支付给回玉丽。付清银行全部贷款款额以后，回玉丽应主动配合办理更名过户手续，办理手续所发生的一切费用由胡娟支付。2014年8月15日胡娟给付回玉丽房款10万元，并于当天入住该房屋。回玉丽于2014年8月31日出具收到房款1万元的收条一份，2014年9月11日出具收到房款1万元的收条一份，2014年10月12日出具收到房款1万元的收条一份，2014年8月24日，胡娟给付回玉丽购房款21，500.00元。2014年9月12日胡娟给回玉丽偿还房屋贷款3，308.37元，2014年10月10日胡娟给回玉丽偿还房屋贷款3，200.09元，房款共计158，008.46元。胡娟于2014年11月1日搬出。2014年10月12日胡娟缴纳取暖费3，142.53元，水费200.00元（回玉丽已给付胡娟）。原审法院确认的上述事实有胡娟提供的买卖房协议书、销售不动产同意发票办证联（复印件）、个人住房借款合同、收条三份、收据、供暖费收据、辽阳银行存折复印件、银行客户交易查询清单、房屋照片、证明一份、录像，有回玉丽提供的欠条一份、买卖房协议书、保证书、催费通知单、建行个人还款计划表、购房合同和放弃房屋产权声明以及双方当事人陈述笔录在卷为凭。一审法院认为：胡娟、回玉丽签订的房屋买卖协议，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。我国合同法明确规定当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，庭审中，双方当事人均同意解除合同，故原审法院对双方签订的《买卖房协议》予以解除。合同解除后，回玉丽应返还胡娟已支付的购房款158，008.46元。胡娟提出取暖费3，142.53元，因胡娟于2014年11月1日搬出该房屋，并没有享受到相应的暖气供应，故胡娟要求回玉丽偿还取暖费的请求，有事实和法律依据，原审法院予以支持。胡娟主张的水费200.00元，回玉丽已经偿还，故该项主张，原审法院不予支持。胡娟主张的煤气费50.00元，回玉丽予以否认，胡娟未提供充分的证据加以佐证，对于胡娟的该项主张，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、解除胡娟与回玉丽于2014年8月24日签订的《买卖房协议》；二、回玉丽返还胡娟购房款158，008.46元，取暖费3，142.53元。上述款项于本判决生效后十日内执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，246.00元，由回玉丽承担。胡娟上诉的理由及请求是：一、原审法院认定双方2014年8月24日签订的《买卖房协议》，由此证明上诉人于2014年前的首付款应为213100元。二、一审判决认定事实错误。一审法院认定2014年8月15日上诉人给付回玉丽房款10万元是错误的。事实是上诉人当日给付回玉丽10万元的同时向其出具了10万元的欠据，在8月24日再次给付回玉丽113，100元后该欠据由回玉丽声明作废。一审法院认定上诉人给回玉丽偿还房屋贷款数额错误，应是两笔6，900元，有汇款记录为证。三、一审判决审理程序违法。一审法院对上诉人提供的录音证据未予表述，属程序违法。另，一审庭审中，上诉人增加了请求撤销上诉人向回玉丽出具的两份欠据的诉讼请求，一审判决未予处理，遗漏了诉讼请求。综上，请求二审法院改判回玉丽返还上诉人购房款243，100元，代为偿还贷款6，900元，取暖费3，142元，合计274，642.53元，请求撤销上诉人为被上诉人出具的两份欠据，一份8万元（在回玉丽姐姐回玉兰处），另一份22万元，诉讼费用由被上诉人承担。回玉丽二审答辩认为：关于我收胡娟的钱都以我给她打的收条为准，打的收条总数我记不清了。本院经审理查明，一审判决认定事实基本属实。本院另查明，2015年8月15日，上诉人胡娟向被上诉人回玉丽出具欠条一张，内容为“胡娟欠回玉丽拾万元正，下星期一一起去办小额代（贷）款还你。”另附“房款首付拾万元正欠拾万元。”2014年8月24日双方签订《买卖房协议书》，写明“乙方（胡娟）于2014年8月15日前首付人民币213，100元”，同日，回玉丽向胡娟出具说明一份“胡娟于2014年8月15日给回玉丽写的拾万元欠条声明作废。”2014年9月12日、2014年10月10日胡娟分别向回玉丽转账3，500元、3，400元用于偿还房屋贷款。本院补充查明，因本次房屋买卖，对双方合同中约定的尚欠30万元房款，回玉丽自认，胡娟向其出具一张22万元的欠条，向其姐回玉兰出具一张8万元的欠条，两张欠条放在一起，现在均找不到了，同时其与胡娟没有其他经济往来。上述事实有欠条、说明、银行卡客户交易查询，当事人陈述在卷为凭，可以认定。本院认为，合同解除后，应根据双方的履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救损失。本案中因双方当事人均同意解除双方签订的房屋买卖合同，现上诉人胡娟已经向被上诉人回玉丽返还了房屋，故本案争议焦点为回玉丽应向胡娟返还其已支付的购房款数额。根据回玉丽出具的3张收条、1张收据可以认定，回玉丽收胡娟购房款51，500元。根据胡娟2014年8月15日出具的欠条可以认定，胡娟向回玉丽支付10万元房款并欠10万元，根据2014年8月24日回玉丽出具的“说明”可以认定上述欠条所欠10万元胡娟已经向其支付完毕，以上可以认定胡娟向回玉丽支付首付房款为20万元，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。根据胡娟向回玉丽的转账记录，胡娟向回玉丽支付房贷款6，900元，一审法院认定为6，508.46元错误，本院予以纠正。综上，结合一审认定的事实，胡娟共向回玉丽支付购房款包括取暖费共计为261，542.53元（1万元×3＋21，500元＋20万元＋6，900元＋3，142.53元）。胡娟上诉称其向回玉丽支付房屋首付款应为双方合同中显示的213，100元，但该数额没有其他证据予以佐证，该上诉请求本院不予支持。关于胡娟上诉要求撤销其签订合同时向回玉丽出具的尚欠购房款30万元的两张欠条一节，对该两张欠条回玉丽予以自认，且双方亦无其他经济往来，该欠条因双方的买卖合同解除，已不具备成立的事实基础，但回玉丽自称该欠条已经丢失，对该欠条本院不宜处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持白塔区人民法院（2014）辽阳白民一初字第01204号民事判决第一项；二、撤销白塔区人民法院（2014）辽阳白民一初字第01204号民事判决第二项；三、被上诉人回玉丽于本判决生效之日起10日内返还上诉人胡娟购房款及取暖费261，542.53元。四、驳回上诉人胡娟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5，246元，由被上诉人回玉丽负担；二审案件受理费5，246元，由被上诉人回玉丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 墅代理审判员 郁 岚代理审判员 张丽丽二〇一五年八月十七日书 记 员 秦海楠 关注公众号“”