（2015）沈中民二终字第1878号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-11-30
案件名称
上诉人祈勇与被上诉人沈阳新奉基房产开发有限公司房屋买卖合同二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第1878号上诉人（原审原告）：祈勇，男，1968年4月10日出生，汉族，住址：浑南新区.委托代理人：袁宏艳，女，1968年6月3日出生，汉族.被上诉人（原审被告）：沈阳新奉基房产开发有限公司，住所地：沈阳浑南新区临波路10-50号。法定代表人：贾彬，该公司董事长。委托代理人：林巧，系辽宁德民达功律师事务所律师。上诉人祈勇与被上诉人沈阳新奉基房产开发有限公司房屋买卖合同一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第546号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2015年8月6日公开开庭对本案进行了审理，上诉人祈勇的委托代理人袁宏艳，被上诉人沈阳新奉基房产开发有限公司的委托代理人林巧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祈勇原审诉称：原告购买的房屋于2010年8月4日交付，被告应于交付使用后360日内履行协助办理房屋产权登记义务，但被告至今未履行，致使原告不能行使房屋所有权，造成经济损失。合同第十五条第三项约定“因出卖人的责任，买受人在一年内无法办理房屋权属登记的自该一年届满之次日起，由出卖人承担已收房款万分之一的违约金”，原告理解是应按日万分之一计算违约金。原告逾期付款的违约金是按日计算的，如逾期办证违约金不按日计算，对原告不公平。原告起诉，请求判令：1、被告承担违约责任，支付逾期办证违约金50，000元（从2011年8月4日至开庭日，按照已付房款日万分之一计算，原告请求数额低于计算数额），如被告继续违约，自该日起按总房款的日万分之二承担赔偿责任；2、被告承担诉讼费。沈阳新奉基房产开发有限公司原审辩称：1、原告的诉讼请求已超过二年的法定诉讼时效。按照合同约定，被告应在2011年8月4日前履行备案义务，自被告构成违约至今，已时隔四年，原告对此明知，却在法定诉讼时效内未主张过相关权利。2、原告按日计算违约金不符合合同约定，又无法律依据，被告只同意按照合同约定的方式承担相应的违约责任。根据商品房买卖合同第十五条第三项之明确约定，买受人在一年内无法办理房屋权属登记的自该一年届满之次日起，由出卖人承担已收房款万分之一的违约金，该约定并没有违反法律相关强制性规定。3、原告诉请被告按总房款日万分之二承担赔偿责任没有法律和事实依据。造成至今无法办证的原因不在被告，完全是因为施工单位即辽宁中天建设集团公司拒绝房产档案部门移交该工程的施工档案，造成被告至今无法取得房产登记机关的初始登记批复，进而造成被告无法及时为原告等业主办理房产证。原审法院经审理查明：2010年7月5日原、被告签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的位于沈阳市浑南区朗日街19-5号第5幢1-15-3号房屋，建筑面积105.4平方米，总价款480，518.6元；被告应在2010年7月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告在一年内无法办理房屋权属登记的，自该一年届满之次日起，由被告承担已收房款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告交纳了购房款，涉案房屋于2010年8月4日交付使用，但至今未取得初始登记批复，未能办理房地产权属证书。原告来院起诉。原审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同是双方在平等自愿基础上达成，是双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。涉案房屋交付使用后，依照合同约定，被告应于360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告未履行此义务，亦未提供证据证明其免责，致使原告在一年内无法办理房屋权属登记，因此被告应承担逾期办证的违约责任。双方对逾期办证违约金的计算方式在商品房买卖合同第十五条第3项已有明确约定，现有证据不能证明该条款无效，原告亦没有举证证明逾期办证给其造成的经济损失，再次，“买受人在一年内无法办理房屋权属登记的，自该一年届满之次日起”只是被告开始承担违约责任的时间起算点，原告理解逾期办证违约金按日计算无事实及法律依据。故，本院对原告提出的按照日万分之一计算违约金的主张不予支持，原告主张的逾期办证违约金应按照被告已收房款的万分之一计算。原告诉请“被告继续违约，自该日起按总房款的日万分之二承担赔偿责任”无事实及法律依据，本院不予支持。本案因被告至今未取得房屋初始登记批复，违约行为一直在延续，及原告因未能办理房屋所有权证多次找被告主张权利，导致诉讼时效中断。本案诉讼时效未超过。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告沈阳新奉基房产开发有限公司于本判决生效后3日内给付原告祈勇逾期办证违约金48.05元；二、驳回原告祈勇其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，050元，由被告沈阳新奉基房产开发有限公司承担，1，000元退回原告祈勇。宣判后，祈勇不服，向本院提出上诉。理由：首先，被上诉人未按约定办理房屋产权证，严重影响上诉人的利益。其次，即便是该条违约条款明确具体，违约方只承担一日违约金即已付房款的万分之一，共48.05万元，也属于违约金约定明显过低。再次，按照《合同法》第114条第二款规定，合同双方当事人可以就之前约定的违约金过低而反悔，要求增加违约金，故原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人沈阳新奉基房产开发有限公司辩称：被上诉人未按照合同约定的时间给上诉人办理房屋产权证，被上诉人对这一违约事实是予以认可的。依据法律规定以及双方自愿签署的商品房买卖合同第15条第3款关于逾期办证的违约责任已有了明确的约定。一审法院判定被上诉人依据合同约定的承担方式承担违约责任，被上诉人认为并无不当，且符合法律规定。因此被上诉人认为一审事实审理清楚，请求维持原判。本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的商品房买卖合同、购房发票、契证、物业费收据等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为：上诉人祈勇与被上诉人新奉基公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按协议约定履行各自义务。新奉基公司未按合同约定在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由新奉基公司提供的资料报产权登记机关备案，致使祈勇不能在规定期限内取得房地产权属证书，因此，新奉基公司应当承担逾期办证的违约责任，原审法院判决并无不当，应予维持。关于祈勇认为该《商品房买卖合同》条款属于格式条款，双方发生理解不一致，应当按照对其有利解释的上诉主张。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。上诉人祈勇与被上诉人新奉基公司签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定：“如因出卖人的责任，买受人在一年内无法办理房屋权属登记的，自该一年届满之次日起，由出卖人承担已收房款万分之一的违约金。”虽然该合同文本系由新奉基公司提供，但对于该项条款的含义并不存在歧义。逾期办证违约金的计算方式明确且唯一，即为已收房款的万分之一。故对上诉人祈勇的该项上诉主张，本院不予支持。关于祈勇认为合同中有关违约金的约定明显过低，应予调整的上诉主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案上诉人祈勇与被上诉人新奉基公司签订的《商品房买卖合同》第十五条对逾期办证违约金的计算方式有明确约定，因此不能适用上述条款。故对祈勇的该项上诉主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人祈勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛审 判 员 姜会军代理审判员 朱闻天二〇一五年八月十七日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；