（2015）唐民三终字第413号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2016-01-05
案件名称
张玉正与唐山鑫源房地产开发有限公司排除妨害纠纷二审民事判决书
法院
河北省唐山市中级人民法院
所属地区
河北省唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张玉正,唐山鑫源房地产开发有限公司
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）唐民三终字第413号上诉人（原审原告）：张玉正。委托代理人：李克梅。上诉人（原审被告）：唐山鑫源房地产开发有限公司，住所地：河北省唐山市路北区卫国路兴隆街1号。法定代表人陈素玉，董事长。委托代理人：崔春龙，河北汉光律师事务所律师。委托代理人：王占海，该公司物业经理。原告张玉正诉被告唐山鑫源房地产开发有限公司（以下简称鑫源公司）排除妨害纠纷一案，唐山市丰南区人民法院于2013年1月20日作出（2012）丰（汉）民初字第52号民事判决，张玉正和鑫源公司均不服，分别向本院提出上诉。本院于2013年9月19日作出（2013）唐民三终字第226号民事裁定，撤销上述一审判决，发回丰南区人民法院重审。该院另行组成合议庭对本案进行了审理，并于2014年12月23日做出（2013）丰（汉）民重字第4号民事判决，张玉正、鑫源公司仍不服，再次分别向本院提出上诉。本院受理后，依法由甄飞任审判长，与代理审判员刘岩、刘蒙蒙组成合议庭，书记员刘莎娜担任记录，于2015年8月4日公开开庭对本案进行了审理，张玉正代理人李克梅，鑫源公司代理人崔春龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2010年8月16日，鑫源公司与张玉正达成商品房买卖协议，张玉正购买鑫源公司开发的滨海未来城鑫源花苑8号楼2号底商，并于同日交纳购房款、物业维修基金、契税，三项合计884396元。2号底商位于8号楼自西向东数的第二家，机械加工厂位于其正南面，将其与大丰路隔开，售楼处位于其东南方向，相隔较远，张玉正在原审的庭审中明确表示售楼处对其影响较小。鑫源公司曾通知张玉正交付钥匙，但张玉正认为房屋不符合交付条件，至今未领取钥匙，亦未交纳物业费和采暖费。底商门前道路因施工多次被刨挖，在一定程度上影响了底商的正常使用。截止原审判决时，施工已结束，刨挖之处已填平，地砖已铺了两排。但至2014年5月本案重审开庭时，地砖仍未铺设完，而且门口原来已铺好的地砖均不同程度受损。另查，该售楼处已于2012年5月17日拆除，机械加工厂产权不属于本案鑫源公司，目前尚未拆除。现张玉正底商闲置并未使用，张玉正主张的物业费、采暖费损失，因其并未交纳物业费、采暖费，所以其主张的此部分损失并不存在，关于张玉正主张的其他损失，亦未提交相应证据予以支持。上述事实有当事人陈述、双方提交的证据等在卷佐证。张玉正请求判令鑫源公司尽快拆除涉案底商门前售楼处，并将该底商门前道路铺上地砖，判令鑫源公司承担售楼处、机械加工厂拆迁前该底商产生的一切费用，如物业费、采暖费等，并按购房款的贷款利率赔偿该底商不能正常使用的损失。另查，机械加工厂所有权人并非鑫源公司，目前尚未拆除。原审法院认为：张玉正购买了鑫源花苑8号楼2号底商，并交纳了全部费用，依法取得了该房屋的所有权，对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，对妨害其物权行使的行为有权请求排除妨害或者赔偿损失。张玉正购买的该房屋为商业用房，在底商视线受遮挡时对其商业价值会造成一定的影响。综合所提交的证据来看，可以形成一个完整的证据链条，来证明张玉正所购买底商的现状、售楼处和加工厂存在的状况以及售楼处、加工厂对8号楼底商的影响情况。但是在张玉正购买该底商时，售楼处和机械加工厂已经存在，售楼处属于鑫源公司所有，该售楼处在张玉正起诉后已于2012年5月17日拆除，且在庭审中明确表示该售楼处对张玉正只是部分的妨害。机械加工厂虽然距离张玉正底商较近，对底商的正常经营有一定影响，但该加工厂不属于鑫源公司所有，张玉正要求鑫源公司承担机械加工厂拆迁前影响底商正常使用的经济损失，因其起诉主体不适格，本院无法支持，可另案解决。张玉正购买的底商为现售房，且其承认在购买时此二建筑物已经现实存在，对底商在经营过程中，可能产生的不利影响应当有所预见，张玉正对建筑物有可能无法拆除受到的影响也应承担一定责任。鑫源公司虽及时拆除了售楼处，但其在一段时间内对张玉正的生产生活造成一定的影响，鑫源公司未按合同约定履行，对产生此种后果也应负有一定的责任。张玉正要求鑫源公司承担其物业费、采暖费并按购房款的贷款利率赔偿损失无相关法律依据，张玉正虽未提供直接证据证明其损失数额，但因底商交付后，鑫源公司多次施工刨挖张玉正门前道路，至今未铺设完整地砖，张玉正无其它出行道路，导致底商的便利通行、正常使用以及收益受到一定的影响，鑫源公司因此产生的损失存在一定的过错，应当承担相应的民事责任。结合本案中张玉正所购底商所处的具体位置及实际情况，本院酌定鑫源公司承担相应的责任，补偿张玉正经济损失10000元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下：被告唐山鑫源房地产开发有限公司于本判决生效后三日内补偿原告张玉正经济损失10000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告唐山鑫源房地产开发有限公司负担。判后，上诉人张玉正上诉称：1、鑫源公司违法售楼，存在欺诈行为。2、判决不全面、不彻底。张玉正要求排除妨害包括四个方面即拆除售楼处，拆除机械加工厂，赔偿多次刨挖，强行施工造成的损失，承担与上述行为相关联的物业费、采暖费、返还扣留的装修保证金。机械加工厂未拆除，原审以主体不适格为由免除鑫源公司的责任，属认定事实不清，适用法律错误。原判决对相关的物业费、采暖费、被扣留的装修保证金只字未提。3、由于鑫源公司对涉案底商的各种妨害行为，导致涉案底商商用价值严重降低，损失达几十万元，原判赔偿数额与实际损失相差甚远。故请求二审法院撤销原判，依法改判：1、判令鑫源公司赔偿在拆除售楼处前对涉案底商遮挡一年半的损失；2、增加鑫源公司赔偿上诉人因底商门前多次刨挖造成的补偿；3、判令鑫源公司催促并配合地方政府尽快排除机械加工厂对上诉人底商的妨害并给予该加工厂遮挡涉案底商五年所造成的损失及之后未能拆除的所有损失。上诉人鑫源公司上诉称：售楼处早已拆除，未拆除前亦未对张玉正涉案底商形成任何形式的妨害。原审以几张没有拍摄时间、拍摄地点、无法确定真实性的照片认定售楼处对张玉正涉案底商正常经营造成一定影响与事实不符。故一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：鑫源公司售楼处未拆除前导致张玉正所购涉案底商视线遮挡，在一段时间内给张玉正经营该底商造成一定损失，并多次刨挖底商门前道路亦对该底商通行、收益造成一定程度的影响，故一审法院根据涉案底商所处位置及案件实际情况，酌定由鑫源公司补偿张玉正经济损失10000元并无不妥。张玉正要求鑫源公司催促并配合地方政府尽快排除机械加工厂对其底商的妨害，给予该加工厂遮挡涉案底商五年所造成的损失及之后未能拆除的所有损失，因在原审中无该诉请，且该请求于法无据，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，二上诉人的上诉理据不足，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币160元，由上诉人张玉正、唐山鑫源房地产开发有限公司各负担80元。本判决为终审判决。审 判 长 甄 飞代理审判员 刘 岩代理审判员 刘蒙蒙二〇一五年八月十七日书 记 员 刘莎娜 关注微信公众号“”